Alle Klagen über steigende Mieten und Immobilienpreise in München

Alle klagen in München zur Zeit über steigende Immobilienpreise und Mieten...

Ist das wirklich so?

Gemessen an der realen Inflation, haben sich in den letzten 30 Jahren die Immobilienpreise und Mieten selbst in München nicht über-inflationär verändert - eher noch unterhalb der Inflation.

Obwohl insgesamt das Einkommen schneller als die Mieten gestiegen ist, haben viele dennoch das Problem dass Sie Geldprobleme haben und Mieten nun mal bei den meisten den "größte Batzen" der monatlichen Ausgaben darstellen - wobei viele der Mieter vor 30 Jahren noch keine Miete gezahlt haben und teilweise noch nicht auf der Welt waren um den Vergleich ziehen zu können...

Auch die "Erschwinglichkeit" von Wohneigentum hat sich eigentlich gebessert - bedenkt man, dass die Hypothekenzinsen auch schon mal über 10% waren und heute (z.B. bei 10 jährige Zinsbindung) eher im Bereich von 2,5% liegen.

Wesentlich kritische finde ich persönlich die Preisentwicklung im allgemeinen:

Beispiel Spritpreise:

- 2002 hat 1 Liter Diesel noch weniger als 80 Cent gekostet - heute liegt der oft bei 1,50 Euro
- der Austausch einer Gastherme mit Material, Lieferung & Einbau hat 1996 noch 4,500 DM gekostet, heute sind es 6,500 Euro

etc..

Wer heute einen Kleiderschrank von einem Schreiner braucht, muss ein paar tausend Euro hinlegen - selbst aus dem billigsten Holz.

Wer sein Bad renovieren möchte, ist selbst bei den billigsten Elementen (in München) schnell mit 10,000 Euro dabei - und das ist immer noch nicht mal halbwegs ein Luxusbad

... und wer eine Sicherung vom Elektriker getauscht haben will, ist schnell 120 Euro los.

Das sind alles die Folgen der Zinsen - jeder möchte hohe Zinsen und sein Geld ohne Arbeit vermehren. Was aber die meisten dabei vergessen: mit hohen Zinsen wird auch alles teuerer.

D.h. man hat keinen "Gewinn" wenn man sein Geld "gut verzinst" spart - man hat nur maximal keinen Verlust, da zeitgleich auch alles teurer wird.

Eine Immobilie im Rodenstock Garten als Inflationsschutz?

Einige Kapitalanleger spielen zur Zeit mit dem Gedanken, sich eine (überteuerte) Wohnung im Rodenstock Garten als "Inflationsschutz" zuzulegen.

Die große Frage ist: geht die Rechnung auf?

Gerade eben hat in der Talkshow HatAberFair im Ersten Hans-Olaf Henkel beispielsweise relativ überzeugend erzählt, dass er keinen Ausweg aus der Eurokrise sieht als auf kurz oder lang über eine größere Inflation.

Was passiert aber bei einer Inflation? Und was bedeutet das auf Neubau Projekte wie den Rodenstock Garten  im Münchner Dreimühlenviertel bezogen?

Die letztere Frage lässt sich leichter beantworten: Kommt es zu einer grösseren Inflation während der langen Bauzeit bei dem Bau der Wohnungen auf dem Rodenstock Gelände, steigen auch die Preise der Dienstleister, Subunternehmer und der Baumaterialien - d.h. die ursprüngliche Rechnung geht dann nicht mehr auf.

Im besten Fall, würde die Gewinnmarge der Baywobau geringer werden - im schlechtesten Fall gehen Subunternehmer pleite, steigen aus oder die Baywobau selbst macht die Kretsche - oder: die Bayerische Landesbank zieht den Stecker und beendet das Projekt nach dem Motto "lieber ein Ende mit Schrecken als ein  Ende ohne Schrecken".

In welchen Fällen, da ein eifriger Käufer keine Verluste macht, ist nicht immer ganz leicht zu definieren...denn nicht alle Absicherungen sind berücksichtigt - ähnlich wie bei der Titanic, die auch niemals sinken sollte.

Steigt die Inflation doch erst nach Fertigstellung an, stellt sich die Frage: was passiert mit den Immobilienpreisen?

Auf den ersten Blick denken viele: "wenn der Euro weniger wert wird, steigt der Immobilienpreis".

Hierzu muss man allerdings bedenken: Grundlegender Faktor bei Immobilien ist die Mietrendite, d.h. Miete im Vergleich zum Kaufpreis - und die Mieten in München (oder allgemein in Deutschland) sind durch diverse Gesetze stark ausgebremst und steigen niemals mit der Inflation , d.h. eine Inflationsbereinigung durch eine Immobilie kann man vergessen. Schlimmer noch: Steigen die Hypothekenzinsen, schrumpft der Käufermarkt - und die Mietrendite bei Finanzierung und Vermietung schmilzt dahin, sobald die Zinsen wieder alte Level erreichen... d.h. Inflation sorgt bei Immobilienpreise mit einiger Verzögerung zu einem Rückgang - keinem Wertzuwachs.

Auch sollte bedacht werden: Was passiert wenn die Zinsen massiv steigen (z.B. Eurobonds etc...), und nach Ende der Zinsbindungsfrist plötzlich 8% oder gar 10% Zinsen pro Jahr fällig werden? Das Kaufinteresse schwindet, und dies wirkt sich auf die Verkaufspreise aus, d.h. Immobilienpreise fallen. Auch eine Wirtschaftskrise und eine damit verbundene erhöhte Arbeitslosigkeit würde zu Immobilienverkäufen führen, die dann den Wind aus der Makro-Immobilienblase in München nehmen - und dann kosten Wohnungen wieder 15 Jahresmieteinnahmen wie noch vor wenigen Jahren. D.h. bei 800 Euro Netto-Mietertrag im Monat wäre das dann ein Kaufpreis von 144,000 Euro - statt wie heute teilweise 500,000 Euro.

Das alte Argument "auf lange Sicht rentiert es sich" - geht leider auch nicht mehr auf: denn in 15 Jahren werden auch in München langsam die Auswirkungen des demographischen Wandels sichtbar: immer mehr Senionren, weniger junge Leute - und weniger Kinder. Weniger Kinder bedeutet auch noch weniger Frauen, die wiederum Kinder auf die Welt bringen könnten, und damit beschleunigt sich gegen Ende des Jahrhunderts die rückläufige Bevölkerungsentwicklung - und Deutschland dünnt aus: früher oder später auch in den Großstädten.

Wer also maximal als Käufer für solche Immobilien in Frage kommt, sind Menschen, die eine Wohnung zur  Selbstnutzung suchen und keine Finanzierung benötigen - und bereits jetzt mehrere tausend Euro Miete zahlen  - oder Multimillionäre die das Problem haben, dass pro Kunde und Bank nur 100,000 Euro "abgesichert "sind. Aber das dürfte nur einen sehr geringer Anteil  der Bevölkerung betreffen: den Teil der Leute, die nicht wissen, was Sie mit all ihrem Geld anfangen sollen. Zumindest führt dies zu einer "Verteilung" des Reichtums und am Ende fließt ein Teil des Geldes an Handwerker und Möbelhäuser. Besser als wenn das Geld auf dem Konto gehortet wird.

Das Handelsblatt bemerkt bereits, dass viele Deutsche inzwischen Angst für einer Immobilienblase haben:
http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/umfrage-deutsche-fuerchten-die-immobilienblase/6546882.html - vermutlich aber nur Kapitalanleger, die erst kürzlich eingestiegen sind oder sich einfach nur etwas übernommen haben...

Wertsteigerung vs. Immobilienblase

Eine Wohnung wird teurer. Was bedeutet das?

Inflation

Die Währung, in der der Kaufpreis ausgedrückt wird, hat an Wert verloren, d.h. die Wohnung ist eigentlich noch genauso viel wert wie vorher.


Vorteil:  Der Immobilienbesitzer hat sich prinzipiell dadurch vor der Inflation geschützt
Nachteil: Gesetze kennen keine Inflation. Die Miete darf nur alle 3 Jahre um 20% erhöht werden, und auch nur im Bereich des Mietspiegels, der sowieso immer ein paar Jahre hinterherhinkt. Auch ist man als Vermieter in der unvorteilhaften Position, die Mieterhöhung erstmal durchzubekommen - im Zweifelsfall fressen die Anwaltskosten dann die Mietsteigerung der nächsten 10 Jahre auf.

Angebot/Nachfrage Situation


Es gibt viele Leute die etwas kaufen möchten, aber das Angebot ist zu klein, um allen Käufern etwas zu dem gewünschten Preis zu Verfügung zu stellen. Die Menschen mit viel Geld und/oder einer sehr lockeren Einstellung zum Geld - oder Menschen, die sich von Maklern oder Bänkern leicht beeinflussen lassen, werden trotzdem mehr zahlen - andere werden dann nicht kaufen.

Vorteil: Als Verkäufer, kann man einen höheren Preis verlangen. Selbst Ladenhüter kann man leichter verkaufen (d.h. Immobilien mit einem Haken, z.B. neben Zuggleisen, einer Kläranlage, Autobahn etc..)

Nachteil: Eine Angebot/Nachfrage Situation ist eine unnatürliche Situation, durch externe Faktoren bedingt. Eine Angebot/Nachfrage Situation kann sich schnell ändern - z.B. da:

• die Zinsen steigen, und es unattraktiver wird in Immobilien zu investieren, vs. Sparbuch/Tagesgeld/Anleihen/Fonds
• der Goldpreis fällt (z.B. China verkauft seine Goldanteile) und Panik ausbricht
• ein Trend entsteht, aus einer Stadt wegzuziehen (z.B. München) - und Menschen sind Herdentiere
• Arbeitsplätze aufgrund von politischen Fehlentscheidungen wegfallen und die Menschen wo anders eine Arbeit suchen müssen, bzw. wieder "nach Hause" gehen, wenn sie nur wegen dem Job hergekommen sind
• viele neue Wohnungen entstehen, und ein Überangebot die Nachfrage befriedigen kann
• aufgrund neuer Verkehrsinfrastruktur, plötzlich Außengebiete aufgrund der schnellen Innenstadtanbindung attraktiver werden
• aufgrund einer neuen Verkehrsführung die Immobilie unattraktiver wird
• Bevölkerungsschwund aufgrund des demographischen Wandels und sich dadurch die Nachfrage ändert bzw. das Angebot vergrössert. Dieser Faktor ist allerdings gut zu prognostizieren (!)

Immobilienblase

Es handelt sich um eine Immobilienblase. 

Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase ist ein künstliches Aufblähen der Immobilienpreise. In den USA wurde dies z.B. primär durch die lockere Vergabepraktiken bei Immobilienkrediten ausgelöst, in Großbritannien auch wegen der allgemeinen Einstellung der Leute, dass man eine Immobilie besitzen muss und man nie damit etwas falsch machen kann - und in Spanien haben viele Investoren und Immobilienfonds dazu beigetragen.

Woran erkennt man eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase erkennt man an folgenden Merkmalen:

• im Vergleich zu den Vorjahren hat sich die Rendite zum Vorjahr verschlechtert (d.h. minimal gestiegene Mieten aber maximal gestiegene Kaufpreise). In Deutschland ist dieses Risiko höher als in anderen Ländern, da es bei uns einen Mietspiegel gibt
• alle fangen an Immobilien kaufen zu wollen - auch Menschen die es zuvor nie überlegt hatten
• jeder ist der Meinung, man könne nichts falsch machen und jeder Makler/Bänker sagt einem man müsse jetzt noch schnell was kaufen, um sich vor der Inflation zu sichern oder um von den Wertsteigerungen zu profitieren
• Die ersten Banken fangen damit an, auch 100% einer Immobilie zu finanzieren
• es macht rechnerisch/finanziell gesehen überhaupt keinen Sinn eine Immobilie zu kaufen, da man drauf zahlt oder das Geld nur "parkt"