Rodenstock Garten: Die erstem Käufer bereuen den Kauf bereits

Auf dem Rodenstock Gelände sollen bis 2015 ca. 284 Wohnungen entstehen die bereits seit Ende 2011 im Vorverkauf sind.

Ende 20111 wurde vielen Interessenten erzählt, dass fast alle Wohnungen schon verkauft sind und man schnell noch vor Ende 2011 noch zum Notar gehen muss, um noch eine Wohnung zu bekommen.

Viele argumentierten auch damit, dass man sich jetzt schon die niedrigen Zinsen sichern müsse.

Und was passiert fast ein halbes Jahr später, im Mai 2012? Die Zinsen fallen nochmal drastisch:

Hat man sich also schon vor einem halben Jahr eine (noch-nicht vorhandene) Wohnung im Rodenstock Garten von der Baywobao gekauft, musste man bereits 15% des Kaufpreises bezahlen und schon eine Finanzierung mit hohen Bereitstellungszinsen bis Mitte 2015 unterschreiben.

Beispiel: 

Eine Wohnung im Rodenstock Garten für 850,000 Euro musste bereits zu 15% angezahlt werden - d.h. sind also schon mal 127,500 Euro - und in 6 Monaten ein Zinsausfall (bei 2,7% Tagesgeld) von 1721 Euro -  und man hat mindestens 0,5% "zuviel" bei der Finanzierung hingeblättert. Bei 20% Eigenkapital sind das in etwa 680,000 Euro die zu finanzieren wären - und damit ein Unterschied bei der Zinslast von 3,400 Euro pro Jahr oder auch in etwa 34,000 Euro in 10 Jahren (bei minimaler Tilgung, wie es steuerlich am sinnvollsten ist).

Einige sind auch davon ausgegangen, dass man aus einer Finanzierung relativ einfach vorzeitig wieder rauskommt, wenn die Zinzen wieder steigen und damit die Vorfälligkeitsentschädigung sehr gering ausfällt.

Da die Zinsen aber erneut gesunken sind, wird einen die Bank nicht mehr so einfach aus dem Hypothekenvertrag lassen (z.B. wenn man doch schon früher die Wohnung wieder loswerden möchte, da der Münchner Immobilienmarkt eine Korrektur erfährt).

Rodenstock Garten: Wohnungen oft noch teurer als gedacht

Die Preise der Wohnungen im zukünftigen "Rodenstock Garten " schwanken - je nach Stockwerk und Ausrichtungen zwischen ca. 5,000 Euro (EG zur Straßenseite) und ca. 10,000 Euro (Dachterrassen Wohnungen).

Allerdings, müssen folgende Faktoren bei der tatsächlichen Kaufpreisberechnungen berücksichtigt werden:

- es muss ein Tiefgaragenstellplatz (Mehrfachparker) dazu erworben werden (ca. 24,000 Euro)

- die Wohnungen sind frühestens Mitte 2015 fertig - d.h. man hat 3 Jahre lang einen Ertragsausfall für das eingesetzte Eigenkapital - und im Fall einer Finanzierung - sehr viele Zinsen bis Mitte 2015 zu zahlen (ca. 50,000 Euro an Zinslast in 3 Jahren, je nach Kaufpreis und eingesetztem Eigenkapital)

-  bei der Sanitäraustattung kommt es zu zusätzlichen Kosten - will man sich bei dem hohen Kaufpreis nicht mit mittelmässiger Badaustattung und Bodenbelägen zufrieden geben, kommt auch hier nochmal ein Aufpreis hinzu

- eine Küche ist ebenfalls kein Bestandteil des Kaufpreises - hier kommen gut und gerne - je nach Geschmack nochmal 10-25,000 Euro dazu.

- im Vergleich zu Bestandswohnungen kauft man keine Rücklagen mit - die Rücklagen werden im Gemeinschaftskonto 0 Euro betragen - d.h. aus der ersten Eigentümerversammlung geht man sicherlich mit einer Sonderumlage über mehrere tausend Euro raus....um dann "unvollendete" Grünanlagen abzuschliessen oder möglicherweise sogar für juristische Probleme mit dem Bauträger Baywobau.

So werden im günstigsten Fall, schnell mal aus 5,000 Euro pro Quadratmeter (bei einer Wohnung mit Einschränkung) schnell 6,000 Euro pro Quadratmetern und aus 6,5000 Euro pro Quadratmetern (eine durchschnittlichen Wohnung), schnell mal 7,5000 Euro pro Quadratmeter.

Auch ist nicht jeder Quadratmeter tatsächlich ein "vollwertiger" Quadratmeter Wohnfläche - da die teilweise großen Terrassen und  Balkonflächen anteilig zur gesamten Wohnfläche dazugerechnet sind.

Aus Kapitalanlegersicht müsste man also gut und gerne bei einer "5,000 Euro/Quadratmeter Wohnung" mit einer Rendite von mindestens 3,5% Rendite bei den tatsächlichen Kosten von 6,000 Euro/Quadratmeter rechnen - also ein Mietpreis von ca. 19 Euro / Quadratmeter (mit Rücklagen etc.)