Sonntag, 23. Februar 2014

Fallstricke beim Immobilienverkauf: Wann ist der Gewinn steuerfrei?

In zahlreichen Internetseiten und Ratgebern zum Immobiienverkauf werden meist die einfaches Standardfälle behandelt:
  • der Gewinn ist steuerfrei, wenn die Immobilie immer selbstgenutzt war
  • oder: zumindest im aktuellen Kalenderjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt war
  • oder: mindestens 10 Jahre im Besitz war

Diese Fälle sind meistr relativ einfach und eindeutig - es kann allerdings im Einzelfall etwas kompliziert werden.

selbst genutzt = ausschliesslich selbst genutzt

Dies bedeutet natürlich, eine Vermietung dazwischen, eine Untervermietung eines Zimmers oder auch die kostenfreie Beherbergung von Verwandten, Bekannten oder Freunden wäre über einen längeren Zeitraum schädlich - es sei denn es handelt sich um die eigenen Kinder oder Eltern, falls diese pflegebedürftig sind.
Auch das zusammenleben mit einer Freundin kann schädlich sein, so dass der Gewinn beim Immobilienverkauf versteuert werden muss.

selbst genutzt = unterbrechungsfrei selbst genutzt

Selbst genutzt bedeutet auch, es muss an einem Stück ohne Unterbrechung selbst genutzt sein. Ein halbes  Jahr oder Jahr im Ausland könnte hier beispielsweise bereits schädlich sein

selbst genutzt =als Hauptwohnsitz

Hat man mehrere Immobilien, muss nachgewiesen werden können, dass dieses Objekt die ganze Zeit genutzt wurde und es nicht ein Zweitwohnsitz war.
 
selbst genutzt = kein Leerstand vor dem Verkauf

 Ein Leerstand nach Selbstnutzung und Verkauf ist nicht pauschal schädlich. Hat man allerdings die Immobilie längere Zeit leerstehen lassen oder renoviert - und ist die reine Verkaufsabsicht nicht nachweisbar oder kann eine eventuelle Vermietungsabsicht nachgewiesen werden, ist der anschliessende Leerstand schädlich und der Gewinn muss versteuert werden

Wirtschaftliche identisches Objekt

Der oft unterschätzte - oder nicht bekannte Risiko Faktor - ist das "wirtschaftlich identische Objekt".
Das Objekt muss wirtschaftlich identisch bleiben.
 
Ein Anbau - und sei es nur eine größere Dachgaube, ein Balkonanbau oder ein Wintergarten - sind schädlich, da sich die Wohnfläche vergrössert und das Objekt nicht mehr identisch ist.
 
Aber auch eine übermässige, grundlegende Luxussanierung mit Entkernung kann schädlich sein, wenn sich das Objekt danach wirtschaftlich wesentlich von dem gekauften Objekt unterscheidet.

Mittwoch, 19. Februar 2014

Der Zoll und die Rodenstock Baustelle...

Seit geraumer Zeit wird im Münchner Dreimühlenviertel am sogenannten "Rodenstock Garten" gearbeitet - zum Leidwesen der Anwohner.

Da die Baywobau offenbar unter Fertigstellungsdruck leidet, wird auch mal etwas überzogen und bis in die späten Stunden hinein auf der Baustelle gearbeitet.

Besonders gravierend: Bei den Fundamentarbeiten entstehen Druckwellen, die schon bei einigen Anwohnern zu Rissen in der Decke geführt haben.

Am heutigen Tag, war allerdings schon überpünktlich Feierabend.

Warum?

Ganz einfach: Zollfahnder sind in 3 Autos vorgefahren - und plötzlich war Stille auf der Baustelle.

Was macht der Zoll auf deutsche Baustellen?

Laut Zoll (Quelle: http://www.Zoll.de) gab es in jedem sechsten Unternehmen auf Unregelmäßigkeiten und der Zoll stellte bei Arbeitgebern im Jahre 2012 beispielsweise bei über 1000 Arbeitgebern Hinweise auf Rechtsverstöße fest.

Bei den Rechtsverstößen geht es meist um Leistungsbetrug, Scheinselbständigkeit, Unterschreitung der Mindestlöhne und Meldepflichtverletzungen (illegaler Aufenthalt) und Schwarzarbeit.

Der Zolls muss neben der Erhebung von Zoll- und Steuerabgaben auch die Überwachung des grenzüberschreitenden Warenverkehrs gewährleisten und Schwarzarbeit gemäß §2 des
Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes Einhalt gebieten.



Was prüft der Zoll auf einer Baustelle?

- § 28a des Sozialgesetzbuches (Sozilaversicherungsbeiträge)


- werden Ausländer entgegen § 284 Abs. 1 des Dritten Buches Sozialgesetzbuch oder § 4 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Aufenthaltsgesetzes und zu ungünstigeren Arbeitsbedingungen als vergleichbare deutsche Arbeitnehmer oder Arbeitnehmerinnen beschäftigt?

- werden Ausländer entgegen § 4 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Aufenthaltsgesetzes mit entgeltlichen Dienst- oder Werkleistungen beauftragt?

- sind die Arbeitsbedingungen nach Maßgabe des Arbeitnehmer-Entsendegesetzes, des Mindestarbeitsbedingungengesetzes und des § 10 Absatz 5 des Arbeitnehmerüberlassungsgesetzes eingehalten ?


- gibt es Anhaltspunkte dafür, dass Steuerpflichtige den sich aus den Dienst- oder Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht nachgekommen sind?

Der Zoll hat zur Ermittlung sehr weitreichende Kontrollbefugnisse gem. § 2a - 5 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz und kann dabei Geschäftsräume betreten, Auskünfte einholen, Einsicht in Unterlagen nehmen, die Mitwirkung und Erläuterung der Unterlagen durch Arbeitgeber und Arbeitnehmer verlangen, was in aller Regel ebenfalls auf wenig Verständnis bei den Betroffenen trifft.

Bei Anhaltspunkte für Verstöße gegen zahlreiche Gesetze und Auflagen unterrichtet der Zoll die jeweils zuständigen Stellen.

Oft bekommendaher die Betroffenen im Nachgang Post von der SOKA-Bau, dem Finanzamt, der Staatsanwaltschaft, Krankenkassen, Berufsgenossenschaft und den Handwerkskammern, die jeweils  finanzielle Forderungen stellen können