Dienstag, 29. November 2011

Luxuswohnungen überschwemmen den Münchner Immobilienmarkt

Derzeit buhlen zahlreiche Bauunternehmen um zahlungskräftige Kundschaft für Luxuswohnungen im Bereich von 1 Mio Euro. Nachdem die Baywobau ihre Restbestände im Rodenstock Garten im Dreimühlenviertel auf den Markt geworfen hat, scheint es so, als ob die Konkurrenz nun auch nochmal Gas gibt die Luxus Ladenhüter noch schnell zu verkaufen, bevor der Markt gesättigt ist - teilweise auch mit Preisabschlägen.

Neben dem Rodenstock Garten ohne U-Bahn Anbindung, aber relativ zentral am Rande der Altstadt, werden derzeit u.a. noch folgende Projekte stark beworben:

  • NY Living in der Maxvorstadt (Terrafinanz)
  • Nymphenburger Höfe
  • Hoftstatt (zentralste aber eines der teuersten Luxusprojekte)
  • Yoo Haus
  • Isar Stadt Palais
Gibt es wirklich soviele Multimillionäre in München? Oder kommen wirklich die ganzen ausländischen Investoren nach München, da sie erkannt haben, dass Berlin nicht das London von Deutschland ist?

Laut einem Artikel in der Süddeutschen:

http://www.sueddeutsche.de/bayern/reiche-in-starnberg-seid-umschlungen-millionen-1.1114112

Gibt es in Bayern ca. 3,500 Menschen mit mehr als 1 Mio Euro Einkommen im Jahr! Über 1,000 davon alleine in München, viele der restlichen Einkommensmillionäre besitzt sicherlich mindestens eine Stadtwohnung in München. Für einen Einkommensmillionär ist so eine Wohnung vermutlich ein Schnäppchen - im Vergleich zu einer kleinen 20 Mio Wohnung in London, Paris oder New York. 

Die restlichen Rodenstock Garten Wohnungen sind seit heute bei Immobilienscout

Seit heute sind die restlichen Wohnungen im Rodenstock Garten der Baywobau nun bei Immobilienscout drin.

Hauptsächlich 4-5 Zimmer Wohnungen zwischen 750,000 Euro und 1 Millionen Euro. Wer also seine Villa mit Garten für eine Stadt Wohnung verkaufen möchte, kann dies nun tun....zumindest wenn er bis 2015 eine andere Bleibe findet - denn erst dann sind diese Wohnung voraussichtlich fertig. Noch steht an der Stelle das Rodenstock Gelände und es wird drin noch fleissig gearbeitet - auch wenn teilweise schon in die Hansastrasse gezogen wird.

Im Juni 2012 soll das Rodenstock Gelände abgerissen werden, dann geht es mit dem Bau los. Schätzungsweise 3 Jahre lang wird es dann dauern, bis die 200 (bereits vor Baubeginn zum Großteil verkauften) Wohnungen bezugsfertig sind (wenn nichts dazwischen kommt, wie z.B. eine Wirtschaftskrise und der Insolvenz von Banken, Baufirmen, unerwartete Ereignisse wie Grundwasserprobleme wegen der nahegelegenen Isar, Beschädigung der denkmalgeschützten Gebäude in der Isartalstrasse während dem Abriß etc...).

Dennoch ist es möglich, jetzt schon einen Kaufvertrag zu unterschreiben und Geld zu zahlen. Der Kaufpreis muss allerdings nicht sofort auf einmal bezahlt werden (wäre illegal), sondern in Raten: 15% Anzahlung Ende des Jahres, dann nochmal 15% nächstes Jahr und dann häppchenweise parallel zum Baufortschritt. Rein rechtlich darf nur Geld für den Grundstücksanteil verlangt werden. Dieser dürfte mit 30% Anteil dann bei etwa 6,000 Euro (!) pro Quadratmeter am Grundstück liegen...also in etwa der Preis der für den Quadratmeter der Wohnung bezahlt wird  - auch wenn sich dann der Quadratmeter von 6 Stockwerken geteilt wird. Komisch, ist aber so.

Für Renditerechner wird es etwas kompliziert zu berechnen, da das Geld verstreut über mehrere Jahre ausgegeben wird - und man kann es wahrscheinlich nicht so leicht steuerlich absetzen, da man etwas das nicht exsistiert auch nicht vermieten kann. Sicher ist: Mieteinnahmen gibt es frühestens 2015. Mit welchen Mieteinnahmen man 2015 rechnen kann, ist ungewiss. Kommt es zu einer Wirtschaftskrise und höherer Arbeitslosigkeit in München, werden die Mieten auch wieder fallen. Brummt die Wirtschafts ohne Unterbrechnung weiter, könnte das Niveau gehalten werden.

Was aber auch sicher ist: Die Zinsen werden steigen - insbesondere sehr dramatisch falls die Eurobonds noch kommen sollte - Deutschland wird das niedrige Zinsniveau nicht halten können, wenn für den gesamten Euroraum die Schulden mitfinanziert werden und dadurch auch im zweiten Schritt Deutschlands eigene Schulden immens steigen werden. Je höher die Zinsen, desto geringer der Anreiz am Immobilienkauf und desto attraktiver Tagesgeld oder das Sparkonto bzw. alternative Kapitalanlagen.

Was könnte man sonst so in München  für 750,000 Euro - 1 Millionen kaufen?
10 Studentenappartments, eine Altbau Wohnung in einer kleinen Wohneinheit mit mehr Privatsphäre, ein Haus in Laim oder Pasing, eine Villa in Gräfelfing oder Lochhausen, Obermenzing, Dachau, Fürstenfeldbruck, Unterschleissheim, 50-100 Tiefgaragenstellplätze, mehrere Hektar Ackerland, einen Wald etc...

Also wer ein paar Millionen auf dem Tagesgeldkonto herumliegen hat und sowieso keinen Zinsen bekommt, könnte das machen. Wer bei einer solchen Wohnung einen Großteil finanzieren will/muss geht ein großes finanzielles Risiko ein - egal was einem die Bänker und Makler erzählen.

Wieviele Rodenstock Garten Kunden sind eigentlich selbst Makler? Ich schätze mal 0%...

750,000 - 1 Mio Euro bedeutet eine "Miete" von 4000-5,000 Euro die man alternativ mit diesen Geldbeträgen erzielen könnte, wäre das Geld nicht in Betongold "gefangen". Zahlt man bisher nur bis zu 2,500 Euro Miete, sollte man es sich nochmal in Ruhe überlegen. Man könnte natürlich auch wesentlich günstiger was nettes am Viktualienmarkt anmieten möchte und mit dem gesparten Geld regelmässig beim Dallmayr oder Schubeck essen gehen oder sich ein zweimotoriges Flugzeug anschaffen.

Weitere Artikel zum Thema Rodenstock Garten:

http://www.immobilienblogger.de/2011/10/baywobau-bessert-beim-rodenstock-garten.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/11/neues-zum-munchner-rodenstock-garten.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/10/der-vorverkauf-der-wohnungen-im.html

Montag, 28. November 2011

Die Hypothekenzinsen ziehen wieder an....

Letzte Woche konnte man noch eine Finanzierung auf 5 Jahre zu 2,5% bekommen - heute sind es schon knapp 3%. Der Grund ist vermutlich die Unsicherheit bezüglich Eurobonds und der Gesellschaft mit unbegrenzter Haftung mit dem Namen Europa. Kommen die Eurobonds doch, haftet Deutschland für alle mit - und die Zinsen werden dann sicherlich wieder Richtung 8% klettern. Schlecht für die Staatsverschuldung was wiederum die Zinsen dann erhöht da selbst Deutschland dadurch mittelfristig zum Problemkind wird. Die Zinsen schlagen sich dann natürlich auch auf die Hypotheken und damit langfristig auch auf die Immobilienpreise aus - höhere Zinsen, niedrigere Immobilienpreise (d.h. die Immobilienblase in München, Hamburg und Berlin könnte bald platzen)

Geahnt habe ich es ja schon immer. Die EU gleicht an - nicht nur die Größe der Bananen und das Tempolimit auf Autobahnen - bald wird auch der Lebensstandard angepasst: in den ganz armen Ländern geht es den Leuten in Zukunft etwas besser und den Leuten in Deutschland, den es bisher ganz gut ging, wird es schlechter gehen. Höhere Preise, niedrigere Nettolöhne, mehr Schulden und mehr Strafzettel ;-)

Dienstag, 22. November 2011

Tipp der Woche: Immobilien in Dänemark

Dänemark ist relativ interessant zur Kapitalanlage in Immobilien, da dort die Immobilienpreise in den letzten Jahren gefallen sind und sich langsam wieder stabilisieren. In Kopenhagen bekommt man noch schöne große Altbau Wohnungen zu einem vernünftigen Preis, von dem man in München nur träumen kann.

Vergleicht man Kopenhagen mit München, ist auch ein weiterer Unterschied, das es hier ein Käufermarkt ist und man sich noch in Ruhe mehrere Immobilien anschauen kann - und es gibt vor allem interessante Objekte. In München ist derzeit nicht nur alles überteuert - sondern es gibt auch nichts vernünftiges.

Eine gute Immobilienseite für Dänemark, ist z.B: http://home.dk/ .

Weitere Vorteile von Dänemark: In Dänemark gibt es in den nächsten Jahren keine demographischen Probleme mit einer schwindender Bevölkerung oder Überalterung.

Dänemark  hat im Gegensatz zu Deutschland eine vorbildliche Familienpolitik und ist daher für die Zukunft gut gerüstet.

Aufgrund der hohen Einkommenssteuer, kommt es daher auch nicht zu einer auseinanderklaffenden Schere zwischen arm und reich, wie in anderen Ländern. Dies führt langfristig auch zu einem Risiko bei der Kapitalanlage in Immobilien (z.B. Bürgerkrieg, Ausschreitungen).

Steuerlich vorteilhaft, ist der steuerfreie Wiederverkauf von Immobilien in Dänemark, der leichter möglich ist als in Deutschland.

Leider sind die Dänischen Kronen an den Euro gekoppelt - aber im Notfall könnte Dänemark die Krone wieder entkoppeln.

Freitag, 18. November 2011

Zieht die Großmarkthalle bald aus München weg?

Die Rot-Grüne Mehrheit im Münchner Stadtrat, war zwar bisher dagegen - aber möglicherweise könnte die Großmarkthalle bald schon in die Außenbezirke Münchens verlagert werden. Dies würde schlagartig ein sehr großes Areal freigeben, um dringend benötigte Wohnungen zu bauen. Komisch nur, dass Rot-Grün sich einerseits über hohe Mieten und Wohnungsnot beschwert - paradoxerweise sich aber bisher für das Bleiben der Großmarkthalle stark gemacht hat.

Großmarkthalle und Schlachthof haben zusammen eine Fläche von 430.000 Quadratmetern bzw. 43 Hektar. Eine große Platzverschwendung in zentrale Lage in München. Nimmt man einen Quadratmeterpreis von 3,000 Euro an, wären das 1,2 Milliarden(!), die der Stadt München damit zufliessen kann. Wir dies nicht gemacht, könnte man den Schlachthof auch "Steuerverschwendung" und Subventionsprojekt betrachten, bei dem die Stadt am Ende draufzahlt.

Die gelb-markierten Gebäude stehen unter Denkmalschutz -der Rest könnte abgerissen werden.



Ändern könnte sich die Situation nun dadurch, dass viele Stahlträger in der Großmarkthalle verrostet sind und es teilweise akute Einsturzgefahr besteht. Die Sanierung wäre zu teuer und der Betreiber ist sowieso schon finanziell angeschlagen.

Theoretisch wäre dieses Area groß genug um ein komplett-neues Stadtviertel von Anfang an zu planen - mit neuen Strassen, Plätzen, Wohnungen und Läden. Allerdings wird ein neu gebautes Stadtviertel nie an den Charakter eines gewachsenen, alten Stadtviertels herankommen. Dazu gibt es zuviele Brandschutzauflagen und fehlende Kreativität bei den Architekten und/oder Investoren. Mit Pech würde dann dort ein zweites Arnulfpark Beton-Ghetto enstehen.

Aber warten wir mal ab, was noch alles passiert. Sicher ist auch, dass die Stadt München ungerne auf die Gewerbeinnahmen der Großmarkthalle verzichten will. Aber so richtig durchgerechnet hat es noch keiner in der Stadt - denn Einwohner zahlen auch Steuern - und mehr Einwohner würden auch die leerstehenden Bürogebäude München füllen. Auch ist das Grundstück nun mal sehr viel Geld wert.

Alleine die ausfallenden Zinsen, die der Stadt München durch Nicht-Verkauf entstehen, sind höher als das "bisschen" Gewerbe-Einnahmen - vor allem wenn sich jeder vor dem Fiskus arm rechnet.

Was feststeht ist auch, dass der Schlachthof einen Schutz der Stadt München bis 2040(!) zugesprochen bekommen hatte, D.h. hier hat sich die Stadt München mal wieder stark gemacht, für eine künstliche Wohnraumverknappung - und am Ende heisst es wieder der Stadt München sind die "Hände gebunden" - sie hat keinen Einfluss auf die Miet- und Immobilienpreise.

Montag, 14. November 2011

Was passiert wenn die Kreditwürdigkeit Deutschlands sinkt?

Die Bundesregierung hat trotz der Einführung einer "Schuldenbremse", 2011 alleine 40 Milliarden neue Schulden aufgenommen, die abbezahlt werden müssen - inklusive Zinsen und Zinseszinsen.

Was passiert also, wenn die Krediwürdigkeit deswegen (demnächst?) abgestuft wird und die Zinsen steigen?

Abgesehen davon, dass dann die Schulden noch schneller steigen, und sich Deutschland noch schneller der Situation Griechenlands annähert, was passiert z.B. mit den Immobilienpreisen?

Da die meisten Immobilien über Hypotheken finanziert werden, sinkt dann der Wert ("Kaufpreis") der Immobilien. Einerseits steigt die Rendite von alternativen Anlageformen (z.B. Tagesgeldkonto), andererseits sinkt die Mietrendite der Immobilien noch weiter. Bei einer wirtschaftlichen Wertermittlung einer Immobilie kommt dann bei höheren Hypothekenzinsen ein niedriger Wert heraus.

Auf bestehende Immobilien mit laufender Finanzierung hat das zunächst eine Auswirkung, so lange man nicht verkaufen muss, und am Ende der Zinsbindungsfrist alles abbezahlt hat. Auch wenn bei einem Wiederverkauf sich dann der Immobilienerwerb möglicherweise aufgrund des niedrigeren Kaufpreises nicht mehr gelohnt hat.

In solchen Situationen wäre es also gut zu verkaufen - wenn die Zinsen am Tiefpunkt angelangt sind, sind die Immobilienpreise am höchsten.

Samstag, 12. November 2011

Der Münchner Mieterbeirat und Sozialausschuss treiben die Mietpreise nach oben

Der Mieterbeirat hat konkrete Vorstellungen, wie Wohnungsnot und Mietexplosion in München eingedämmt werden könnten, und treiben mit den vorgeschlagenen Maßnahmen die Mietpreise nach oben.

Auch die Stadt München, der die "Hände gebunden" sind, macht aktiv mit bei der Erhöhung der Mietpreise.

Der Denkfehler des Mieterbeirats und Sozialausschusses

Der Mieterbeirat und Sozialausschuss möchten, die maximale Mietsteigerung von 20% in 3 Jahren auf 10% reduzieren. Dies führt aber dazu, dass viele Vermieter dann ihre Wohnung eher verkaufen - denn bereits jetzt ist die Mietrendite in München zu niedrig und teilweise unterhalb der Inflationsrate. Wenn Wohnungen verkauft werden, führt dies oft zu Kündigungen aus Eigenbedarf, der neuen Eigentümer. Kommt es dann irgendwann wieder zu einer Neuvermietung gilt der Mietspiegel nicht mehr, und jede Miete, die bezahlt wird, kann verlangt werden.

Der Denkfehler von Herrn Ude und der Stadt München

Das einzige was Herrn Udo einfällt, ist der Bau neuer Wohnungen. Aber was werden denn für Wohnungen gebaut? Zwischen 5,000 und 8,000 Euro pro Quadratmeter im Schnitt (manchmal auch > 10,000 Euro).
D.h. möchte man eine Mietrendite von 5% (ohne Rücklagen, Nebenkosten etc...), wären das im günstigsten Fall 20 Euro / Quadratmeter und bei Luxuswohnungen bereits 33 Euro pro Quadratmeter. In anderen Städten beträgt die Mietrendite auch 6,5% oder mehr.

Dies zieht dann auch die Mietpreise der Bestandswohnungen (teilweise unter 10 Euro / Quadratmeter) nach oben.

Der einzige Weg, gegen die steigenden Mieten in München etwas zu machen, wäre es nicht auf Kosten anderer Städte zu leben. München zieht gut ausgebildete Leute aus ganz Deutschland an und schafft die Infrastruktur von Arbeitsplätzen in München, die an anderer Stelle in Deutschland fehlen. Anderer Städte sterben und München ist am platzen. Selbst für den Nachwuchs trägt München seinen Teil nicht bei. Es wird nicht in Krippen und Kindergartenplätze oder die Ausbildung/bessere Bezahlung von Erziehern investiert. Warum auch? So lange genug fertig studierte/ausgebildete junge Menschen nach München kommen, geht die Rechnung auf.

Wenn der Sozialbeirat und Mieterbund aktiv gegen hohe Mietpreise vorgehen will, hilft nur eins: aus München wegziehen und mit gutem Beispiel voran gehen.

Oder: Münchner Firmen andere Standorte schmackhaft machen. Aber das wird schwer - bei den vielen leerstehenden Bürogebäuden sind die Quadratmeterpreise für Gewerbeimmobilien zu attraktiv.

Preisnachlässe von bis zu 50 Prozent auf Immobilien in China

China's Immobilienmarkt ist - wie es vorherzusehen war - am Ende.

Als vor einem Jahr in der südchinesischen Stadt Sanya Eigentumswohnungen zum Verkauf standen, campten zahlreiche interessierte Käufer auf dem Gehweg, um rechtzeitig zur Stelle sein, wenn der Verkauf begann – so stark überhitzt war der Markt noch 2010.

Heute versucht jeder seine Immobilien loszuwerden - lieber jetzt mit Verlust verkaufen als bald gar nicht mehr.

Eine der letzten Immobilienblasen der Welt sei nun geplatzt, schreibt die New York Times - während in Deutschland, vor allem in Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Berlin eine neue Immobilienblase entsteht - und zwar die erste in der Geschichte Deutschlands.

Auch wenn das Rheinisch-Westfälische Instituts für Wirtschaftsforschung resümiert, dass die die Zeit der großer Preissteigerungen für Wohnimmobilien erst einmal vorbei sei.

In ländlichen, wirtschaftlich schwachen Regione, fallen die Immobilienpreise in Deutschland - während in Großtstädten mit guter wirtschaftlicher Lage, die Immobilienpreise noch stabil sind und teilweise steigen.

Neues zum Münchner Rodenstock Garten / Dreimühlenviertel

Die Wohnungen im Münchner Rodenstock Garten sind inzwischen fast verkauft. Wenn auch viele kurz vor dem Notartermin einen Rückzieher machen, wenn Sie merken, dass die Wohnungen erst 2015 fertig sind und man bis dahin schon mal Geld (erst 30% dann häppchenweise) bezahlen muss, D.h. bis 2015 muss man jeden Monat schon mal Hypothekzinsen zahlen, hat aber keine Mieteinnahmen und man kann es selbst nicht nutzen Selbst ohne Finanzierung entgeht einem in der Zeit ein ordentlicher Zinsausfall - was den ohnehin heftigen Kaufpreis zusätzlich erhöht. Ob dieser Hypothekenzinsvorsprung/Zinsausfall der Jahre bis 2015 durch die vermeintliche Wertsteigerung ausgeglichen wird, darf bezweifelt werden.

Einige Gebäude wurden übrigens direkt komplett verkauft, was den Verkauf beschleunigt hat. Welche Kaufpreis bei diesem Direktverkauf erzielt wurde ist unbekannt  - auch zu welchen Konditionen.

Was ist noch übrig?

Im interessantesten und ruhigen Bereich Richtung Isartalstrasse, gibt es leider  nichts mehr - ausser oberhalb der Tiefgarage und dem Eckgebäude. Generell spricht man bei den übrigen Wohnungen um Summen deutlich  über 700,000 Euro + Garagenplätze + Kaufnebenkosten +  Zinsausfall + Hypothekzinsen bis bezugsfertig + Restrisiko. Selbst Steuertricks sind problematisch. Bei direkter Vermietung 2015 könnte es Probleme mit der Gewährleistung geben, wenn die Mieter Probleme nicht melden oder bemerken. Alleine wegen de Gewährleistung würde es sich aber lohnen erstmal selbst einzuziehen.

Wie zu erwarten war, gibt es noch in Isar-Richtung einige Wohnungen im Angebot der Baywobau - an der verkehrsreichen Straße möchte nicht jeder wohnen - vor allem nicht im Erdgeschoss oder den unteren Stockwerken.

Interessant sind die Quadratmeterpreise. Im Erdgeschoss der verkehrsreichen Auen Strasse (wer will da wohnen?) kostet der Quadratmeter ab ca. 5,000 Euro, im 3. Stock bereits 6,000 Euro und klettert dann weiter oberhalb der 8,000 Euro. D.h. die 5 Zimmer Wohnung im Dachgeschoss konkurriert dann im Bereich von 1 Mio mit der ein oder anderen Villa in Grünwald oder einem gehobenen Einfamilienhaus.

Möchte man also eine Mietrendite von 5% (vor wenigen Jahren waren es noch 6,5%), müsste man 22-35 Euro pro Quadratmeter an Miete verlangen. Dies wäre sozusagen 200% der maximalen Miete laut Mietspiegel. Auch wird in München spekuliert, die maximale Mietsteigerung von 20% in 3 Jahren auf 10% abzusenken.

Problematisch ist auch die Finanzierungsphase bis 2015: denn es müssen Zinsen bezahlt werden, auch wenn man die Immobilie 3,5-4 Jahre nicht vermieten oder nutzen kann. Selbst bei ausreichend Eigenkapital und ohne die Notwendigkeit einer Finanzierung über einen Hypothek, hat man in dieser Zeit einen Zinsausfall, da das eigene Kapital mehrere Jahre lang eingefroren ist und keine Rendite abwirft. D.h. der tatsächliche Kaufpreis der Immobilie ist wesentlich höher, wenn dies alles berücksichtigt wird. Der (hohe) Quadratmeterpreis ist dann ebenfalls wesentlich höher - und damit ist auch eine mögliche Wertsteigerung nicht mehr mit Sicherheit gegeben: der Zinsausfall zwischen 2011 und 2015 frisst quasi die zukünftige (mögliche) Wertsteigerung bereits wieder auf.

Zur Altersvorsorge auf 35 Jahre finanziert lohnt es sich sicherlich nicht - denn bis dahin wird sich der Immobilienmarkt wieder drastisch entspannt haben. Kandidaten für solche Immobilien wären sicherlich Investoren, die eine Alternative zu Gold suchen. Wie auch Gold, kann sich der Marktpreis der Immobilien aber auch in Zukunft wieder nach unten korrigieren.

Es reicht bereits, wenn die Kreditwürdigkeit von Deutschland herabgestuft wird (z.B. aufgrund der erneuten Neuverschuldung über 40 Milliarden in diesem Jahr), und schon fallen die Immobilienpreise wieder,

Das historische Zinstief in Deutschland hat auch zu einem historischen Höchststand bei den Immobilienpreisen in Deutschland geführt. Steigen also die Zinsen, fallen auch die Immobilienpreise. Immobilien können als sogenannten "Bonds" betrachtet werden.

Für Immobilienkäufer besteht auch das Risiko von zukünftig höherer Besteuerung, da die Bundesregierung früher oder später neue Einnahmequellen erschaffen muss, um die steigenden Schulden bewältigen zu können.

Im Gegensatz zu Ländern wie Großbritannien, hat Deutschland einen Bevölkerungsrückgang - insbesondere wenn die geburtenstarken Jahrgänge (die heute 40-45 jährigen) einmal nicht mehr leben, verliert Deutschland 50% der Einwohner - selbst wenn sich heute ein Babyboom ergeben würde (was definitiv nicht der Fall ist).


Dies ist natürlich auch für die Wirtschaft und wiederum für die Staatsschulden schlecht: denn ohne Menschen kein Wirtschaftswachstum und ohne Wirtschaftswachstum dreht sich die Schuldenspirale noch schneller in Richtung Totalreset.

München lebt derzeit (noch) von der guten wirtschaftlichen Ausgangslage und den vielen Arbeitsplätzen, die für Einwohner Nachschub in Form von gut ausgebildeten Hochschulabsolventen und Young-Professionals, sorgt. Normalerweise wäre die Bevölkerung in München ebenfalls rückläufig, da hier nicht ausreichend für Nachwuchs gesorgt wird. Allerdings ist dadurch auch ein großer Teil der Bevölkerung nur leicht in München verwurzelt und wäre im Zweifelsfall wieder schnell weggezogen, wenn es mit den Jobs nicht mehr so rosig aussieht.