Mittwoch, 17. Januar 2018

Niemals den Preisen bei Immobilienscout trauen...

All zu oft verwechseln die Leute die Preise bei Immobilienportalen wie immobilienscout24 oder immowelt mit der Realität und einer sehr guten Orientierung, was derzeit eine bestimmte Immobilie oder ein Grundstück wert ist.

Dabei gibt bei Immobilienscout z.B. meistens nur 2 Arten von Angeboten: Angebote mit überzogenen Preisvorstellungen - und Angebote mit realen Preisvorstellungen.

Letztere sind allerdings selten zu finden, da Sie schnell offline genommen werden. Die anderen Angebote scheinen "ewig" bei Immoscout zu hängen, da keiner zugreifen möchte, und sind daher statistisch über-repräsentiert. Da eine überteuerte Immobile monatelang bei Immoscout "herumhängt" - und gute (=realistische) Angebote teilweise nur wenige Stunden online sind und maximal wenige Tage, ist der Durchschnittswert aller Immobilien bei Immobilienscout tendenziell ein Durchschnittswert aller übeteuerten Immobilien (insbesondere in Ballungsräumen wie München).

Früher oder später kommt dann ein Käufer mit genug Geld und sehr wenig Zeit, der etwas kaufen "muss" - und dann nach kurzem "Vergleich" der (überteuerten) Karteileichen bei Immobilienscout, meint er wüsste den Marktwert - daraufhin etwas nachverhandelt und meint, er hätte ein Schnäppchen gemacht. Meist hilft natürlich auch der Makler etwas mit, und macht Druck nach dem Motto "es gibt noch X andere Interessenten, aber weil ich Sie mag, bevorzuge ich Sie, wenn Sie sich morgen entscheiden".

Zumindest läuft das ganze so in München - Deutschlands teuerster Stadt. Der Stadt in der zuviele Leute mit zuviel Geld leben - und zuviele Menschen, die nicht rechnen können/wollen/müssen.

Die "unmoralischen" Angebote bei Immobilienscout24 sind z.B. in München zur Zeit:


  1. NEU Cityfeeling°°Wohnen in der ALTSTADT°°

    ObjektbildGrundriss
    Kaufpreis:
    349.000 EUR
    Wohnfläche:
    36 m²
    Zimmer:
    1,5
    • Einbauküche
    Kreuzstraße, Altstadt, München (1,05 km)
  2. Dachterrassen Galeriewohnung + Design by Starck + Concierge und Spa

    Objektbild
    Kaufpreis:
    2.035.000 EUR
    Wohnfläche:
    190 m²
    Zimmer:
    3
    • Balkon
    •  
    • Einbauküche
    Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,39 km)



  1. NEU AIGNER - Glockenbachviertel: Ruhige Maisonette-Wohnung im Rückgebäude

    Objektbild
    Kaufpreis:
    310.000 EUR
    Wohnfläche:
    30,4 m²
    Zimmer:
    2
    • Einbauküche
    Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,28 km)
  2. NEU Luxus 4 Zimmer Wohnung in München

    Objektbild
    Kaufpreis:
    1.975.000 EUR
    Wohnfläche:
    170 m²
    Zimmer:
    4
      Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,39 km)

    1. Wohntraum im Glockenbach

      Objektbild
      Kaufpreis:
      865.000 EUR
      Wohnfläche:
      95,5 m²
      Zimmer:
      3
      • Balkon
      Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,26 km)
    1.  Wohntraum im Glockenbach - Sanierte Dachgeschosswohnung mit Dachterrasse

      Objektbild
      Kaufpreis:
      2.230.000 EUR
      Wohnfläche:
      250,4 m²
      Zimmer:
      6
      • Balkon
      Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,26 km)
    2.  
       
    An Immobilienscout führt allerdings meistens kein Weg vorbei - es ist nunmal in Deutschland die meist besuchte Immobilienseite mit dem grössten Angebot.

    Was sollte man also machen?

    - ziemlich genau überlegen, was man genau sucht
    - genaue Suchkriterien festlegen, damit man (fast) keine Suchergebnisse bekommt (sonst wird man nur noch mit Angeboten zugemüllt)
    - sich von der Immobilienseite Benachrichtigen lassen, wenn es einen neuen Eintrag gibt
    bzw. eine entsprechende App installieren, die einem immer die aktuellsten Anzeigen zu den eigenen Suchkriterien anzeigt.
    - sobald etwas interessantes reinkommt, sofort reagieren (in München am besten alles stehen und liegen lassen und auf den ersten Besichtigungstermin gehen)

    Sonstiges:

    - bei jeder Immobilie genau alle Kosten überdenken, die auf einen wegen Renovierungen zukommen könnten - und dann nochmal 50% zur Sicherheit draufschlagen

    - Mieten vs. kaufen immer gründlich und unabhängig durchrechnen (ohne Wertsteigerung!

    - Makler meiden, wenn es geht. Als Verkäufer hat man nie die Gewissheit, den maximalen Preis zu bekommen - denn ein Makler will möglichst viele Objekte, möglichst schnell verkaufen - um seinen eigenen Gewinn zu optimieren. Ob eine Wohnung für 10,000 oder 20,000 mehr weg geht, ist ihm/ihr, im Zweifelsfall egal. Als Käufer hingegen zahlt man garantiert mit Makler fast immer zuviel.

    Der Erschwingleichkeits Index


    Der "Erschwinglichkeitsindex" bei Immobilien ist vom englischen "Affordability Index" abgekupfert und soll in Deutschland ein Bild von den Immobilienpreisen, bezogen auf die Einkommen der Menschen in einer bestimmten Stadt oder Region, geben.

    Mehr dazu ist hier zu finden:

    http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/immobilienpreise-ivd-studie-zur-erschwinglichkeit-13406092.html


    Sonntag, 14. Januar 2018

    Schlüsselfertiges bauen und Fertighäuser - wozu?

    Fertighäuser erobern die meisten Neubaugebiete in Deutschland - und zusammen mit "Schlüsselfertigen" Massivhäusern klassischer Bauunternehmer - mach dies fast 100% der erstellten Häuser aus.

    Häufig genannten Gründe für ein Fertighaus

    •  das Haus wird zu einem fixen Zeitpunkt fertig
    • die Kosten werden zu 100% eingehalten
    • Vorfertigung im Werk vermeidet Probleme mit Bauarbeitern auf der Baustelle
    • in kürzester Zeit steht das Haus
    • Unabhängigkeit von lokalen Handwerkern beim Innenausbau 
    • günstigerer Innenausbau

    Häufig genannten Gründe für ein schlüsselfertiges Massivhaus

    • Häuser aus Stein halten länger als Häuser as Holz (siehe das Märchen der 3 kleinen Schweinchen und dem Wolf)
    • besserer Werterhalt / Wiederverkaufswert in Zukunft
    • mehr Flexibilität bei der Planung
    • bessere Erweiterungsmöglichkeiten  

    Faktencheck: Nachteile vom "schlüsselfertigem Bauen"

    In der Praxis ist natürlich nicht alles Gold was glänzt. Die Liste der Nachteile ist sehr lang - fangen wir mal chronologisch an:

    • man zahlt für einen Architekten - defacto wird meistens ein Architekt nur mal kurz drüberschauen. Es werden häufig bestehende Grundrisse durch Bauzeichner (oder nicht mal das) der Länge und Breite her angepasst. Ein Grundriss von einem Fertighaus oder Massiv-Fertighaus Hersteller wird selten invidivuell oder auf das Grundstück 100% optimal zugeschnitten sein - vor allem wenn nicht im Vorfeld ein guter unabhängiger Architekt zumindest die Eingabeplanung erstellt hat.
    • ein eigener Architekt wird seltenst verwendet - da man gerade bei Fertighaus Firmen die Pläne nochmal durch die internen Architekten auf das "Raster" anpassen muss - nicht jede Breite/Länge oder vor allem lichte Raumhöhe ist möglich - auch muss am Ende der Fertighaus Architekt erneut bezahlt werden (wenn er auch meist nicht viel zu tun hat)
    • Anbieter von Schlüsselfertigem Bauen beschäftigen sich so gut wie niemals mit den Kernthemen, mit denen sich ein Architekt beschäftigen sollte: Bedarfsanalyse, Standortanalyse, Sonneneinstrahlung, Lichtplanung, detaillierte Ausschreibungsunterlagen um den best-möglichen Preis zu bekommen, Auswahl der Baumaterialien für ein gutes Preis/Leistungsverhältnis
    • am Ende sieht fast jedes Haus gleich aus - auf den ersten Blick ist zu erkennen: hier waren Fertighaus oder Massiv-Fertighaus Firmen ohne architektonischen Anspruch am Werk
    • Einschränkung bei der Materialauswahl, hohe Aufpreise für etwas bessere Materialien
    • hohe Aufpreise für Planänderungen
    • keine richtig gute Innenplanung, wie z.B. Bad Design
    • meistens gelten die angegebenen Preise ab Oberkante Keller oder Bodenplatte - dies sowie Erschliessungskosten auf dem Grundstück kommen noch dazu
    • extrem hohe Pauschalen, z.B. Badezimmer für 20,000 Euro oder 35,000 Euro je nach Standard - meistens das doppelte einer eigenen Beauftragung der Gewerke
    • viele Anbieter arbeiten mit lokalen Handwerkern zusammen (auch diese, die selbst Handwerker offiziell als Mitarbeiter haben) - das gleiche Problem wie beim klassischen Hausbau - nur verlagert und mit Risikozuschlag!
    • man baut normalerweise um ein individuelles und auf die Familie zugeschnittenes Haus am Ende zu haben - am Ende ist es aber copy&paste und der gleiche Einheitsbrei des restlichen Neubau Ghettos
    • ein klassicher Hausbau ist günstiger!
    • "Alles aus einer Hand ist gut": Lastenheft und Pflichtenheft aus einer Hand und am besten noch der Architekt? Das kann nichts werden
    • die Verträge sind von den Anbietern für die Anbieter geschrieben - nicht für die Kunden
    • der normale Prozess: Plan durch einen freien Architekten, Ausschreibung des Rohbaus, Ausschreibungs der Gewerke des Innenausbaus - am besten mit Fristen, wasserdichten Vertrgen, Bauleiter und einem Sachverständigen. Nur so kann man am Ende das beste Ergebnis aus dem Euro holen und sichergehen, dass die Ausschreibungsunterlagen für den Bauherrn erstellt wurden, nicht für die ausführende Firma. Auch ist Wettbewerb bei einer Ausschreibung notwendig um die best-möglichen Preise zu erzielen.
    • mit einem ordentlichen Projektplan dauert der normale Hausbau nicht länger als ein Fertighaus
    • auch ein Fertighaus braucht einen Keller oder eine Bodenplatte
    • "schlüsselfertig" heisst nicht bezugsfertig!


    Freitag, 5. Januar 2018

    Immobilienscout vs. Immowelt - was ist besser?

    Die zwei größten Immobilienportale in Deutschland sind Immobiliensout24 und Immowelt.

    Möchte man nicht auf beiden Portalen inserieren, stellt sich natürlich die Frage, auf welchem Portal es sich am meisten lohnt. Wo ist das Preis/Leistungsverhältnis besser?

    Unterschiede Immobilienscout vs. Immowelt

    Die Unterschiede zwischen Immobilienscout und Immowelt sind:

    • Immowelt ist in ländlichen Regionen eher vertreten
    • Immowelt kooperiert mit Zeitungsportalen
    • Immobilienscout hat insgesamt als Webseite eine höhere Reichweite, aber unter Berücksichtigung der Partnerportale vermutlich Immowelt 
    • Immobilienscout arbeitet per Rechnung - die man leicht übersieht - und man hat schnell eine Mahnung am Hals  - ist das so gewollt?
    • bei Immowelt wird vor dem Freischalten der Anzeige direkt bezahlt und hat danach keinen Ärger
    • bei Immoscout wird de Anzeige automatisch verlängert - man muss die Anzeige also am letztem Tag bis  Mitternacht deaktivieren, sonst kommt noch eine Rechnung inklusive Mahnung ins Haus
    • Immobilienscout hat ein größeres Problem mit Spammern und Scammern
    • Immobilienscout ist ein Spam Paradies für Makler
    • Immobilienscout hat keine neutralen Maklerbewertungen, da sich die Makler die Kunden für die Bewertung aussuchen können - und auch nicht jeder Interessent erhält einen Bewertungslink
    • die Benutzeroberfläche von Immowelt ist einfacher und übersichtlicher

    Der Praxistest

    Ergebnisse einer Anzeige in München bei Immoscout

    Bei einem Praxistest in München hat sich bei einem Inserat zum Verkauf einer Immobilie, folgendes ergeben: ca. 27 Anfragen, davon 20 Makler, 5 Privatpersonen, die am Ende auch Makler waren sowie 2 echte Interessenten - von denen beide am Ende kein zu großes Interesse hatten. Jede zweite Email landete im Spam Ordner. Die Makleranfragen kamen relativ zeitnah, nach der Freischaltung - ein paar Makler spezialisierten sich auf das zuspammen ganz am Ende. Meistens die gleiche Masche "wir haben Kunden mit einem sehr großen Interesse an dem Objekt" (natürlich erfunden)

    Ergebnisse einer Anzeige in München bei Immowelt

    Insgesamt 4 Antworten in den ersten Stunden, danach erstmal keine neuen Antworten. Unter den 4 Antworten kein Makler(!) - und 3 Interessenten mit einem sehr großen Interesse.

     

     

    Mittwoch, 3. Januar 2018

    Achtung: darum sollten Sie Maklerbewertungen bei Immobilienscout nicht trauen!

    Sicherlich haben Sie als Immobilienscout Nutzer hin- und wieder die Bewertungen von Maklern gesehen - aber gleichzeitig keine Möglichkeit gefunden, selbst einen Makler zu bewerten.

    Dies ist nicht ohne Grund der Fall: um Manipulationen durch Kunden zu verhindern, bekommen nur Kunden, die bereits im Kontakt mit einem Makler waren, Bewertungslinks zugesendet - dies sind 80 bzw. 85 Tage gültig. Allerdings erhält nicht jeder(!) diesen Bewertungslink.

    Sind Anbieter Bewertungen statistisch haltbar?

    Bewertungen der Makler sind nicht ganz repräsentativ, da Makler selbst die Möglichkeit haben, Kunden zu einer Bewertung einzuladen. Dies öffnet natürlich Tür und Tor hier ein Augenmerk auf zufriedene Kunden zu lenken...und unzufriedene Kunden werden natürlich nicht angeschrieben oder im Vorfeld aus der Liste gelöscht.

    Manuelle Bewertungserinnerung bei Immoscout
    Weitere Tricks: Bewertungen / Feedback zum Anbieter muss vom Anbieter selbst manuell freigeschaltet werden - dies macht natürlich kein Makler bei negativem Feedback:

    Warum macht Immoscout das?

    Immoscout lebt von den Maklern - fast alle Anzeigen sind von Maklern. Man darf die zahlenden Kunden natürlich nicht verkraulen. Die Einführung einer Bewertung ist schwierig, da quasi keiner normalerweise mit einem Makler zufrieden ist oder einsieht, für wenig Arbeitsaufwand eine hohe Provision zu zahlen - auch sind Makler in Regionen mit einem geringem Angebot und einer hohen Anfrage teilweise sehr unhöflich bis arrogant. 

    Die Einführung einer Bewertung hat damit nur einen symbolischen Charakter.