Montag, 29. Oktober 2012

Q3/2012 Preistrends bei Münchner Immobilien

Vor kurzem hat Immobilienscout die Grafiken mit den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen für die Münchner Stadtteile bis Q3/2012 fortgeführt.

Interessant dabei:

- Obergiesing ist konstant bei 3,700 Euro / Quadratmeter geblieben
- Au ist bei 4,800 Euro / Quadratmeter geblieben ( war im vorletzten Quartal bei 5,000 Euro / Quadratmeter)
- Isarvorstadt/Ludwigvorstadt ist von 5,900 Euro auf 6,100 Euro / Quadratmeter gestiegen
- Altstadt ist von 6,200 Euro auf 6,600 Euro / Quadratmeter gestiegen (im vorletzten Quartal bei 6,900 Euro / Quadratmeter gewesen!)
- Haidhausen ist von 5,000 Euro auf 5,300 Euro / Quadratmeter gestiegen
- Schwabing ist von 5,400 Euro auf 6,000 Euro / Quadratmeter gestiegen


Wohlgemerkt sind das alles durchschnittliche Quadratmeterpreise.

Jeder Stadtteil hat sehr schlechte Lagen und sehr gute Lagen:

- Haidhausen:  schlecht: "Welfenhöfe" und direkt an der Rosenheimer Strasse. sehr gut:  Wiener Platz oder Pariser Platz
- Obergiesing: gute Lage Feldmühlersiedlung. schlechte Lage: alles andere
- Isarvorstadt/Ludwigvorstadt: gute Lage: Dreimühlenviertel, Gärtnerplatz und zweite Lage zur Isar linksseitig oder erster Reihe rechtsseitig der Isar (flußabwärts)
- Schwabing: gute Lage zwischen Universität und englischem Garten oder eine ruhige Seitenstrasse zur Leopoldstrasse (der Teil der Leopoldstrasse, wo etwas los ist). schlechte Lage: Nord/Ost/Westschwabing und nördlich der Münchner Freiheit

Donnerstag, 25. Oktober 2012

Immobilienpreise steigen nur noch bis 2013....in der Schweiz

Immobilienpreise in der Schweiz steigen angeblich nur noch bis 2013 - laut bazonline.de:

http://bazonline.ch/wirtschaft/konjunktur/Immobilienpreise-steigen-nur-noch-bis-2013/story/14746215

Gründe seien demnach:

- strengere Regulierung bei der Hypothekenvergabe
- Abschwung der Wirtschaft
- Abschwächung des Bevölkerungswachstums

Dies könnte eventuell auch bald in Deutschland passieren - insbesondere in Großstädten wie München.

Vergleich man z.B. Zürich mit München sieht man allerdings eindeutig noch die Preisunterschiede:


Wohnung
Anzahl Zimmer: 1.5
Etage: 3. Etage
Wohnfläche: 34 m2
Baujahr: 1970
Verfügbar: nach Vereinbarung
Verkaufspreis: CHF 500'000.--

Das teuerste was ich in München bisher gesehen hatte - war in dieser Kategorie ein 35 Quadratmeter Appartment für 350,000 Euro - allerdings am Viktualienmarkt, und kein 70er Jahre Bau sondern ein schöner Altbau. Aber auch für München war dies eindeutig überteuert.

Sicher wird es zumindest in München zu einer Stagnation der Immobilienpreise kommen - und zwar bereits jetzt - nicht erst 2013.


Mittwoch, 24. Oktober 2012

Hurra: Jetzt geht's den Maklern endlich an den Kragen!

Liebe Makler,

Leider müsst ihr euch wohl bald einen ehrlichen Job suchen und was anständiges Arbeiten:

https://www.spd.de/79218/20121023_maklergebuehren.html

Die SPD wagt es nochmal mit einem Anlauf, Maklergebühren, nach dem Verursacherprinzip/Beauftragungsprinzip zu berechnen.

Ich würde es auch gleich so formulieren, dass kein Käufer Maklerprovision zahlen muss und kein Mieter - ansonsten bleibt alles wie es ist, und man wird dazu gezwungen eine "Beauftragung" zu unterschreiben, bevor man ein Exposée bekommt.

Am besten bei ihrem Abgeordneten melden und das als Feedback hinterlassen - vielleicht hilft es ja!

Wer gegen Maklergebühren ist, sollte die Gunst der Stunde nutzen, und den entsprechenden Politikern die Meiniung bei Facebook im Kommentar- oder Nachrichtenform hinterlassen - oder in eine Parteienforum diskutieren. Oder noch besser: eine Demonstration organisiern - am besten in der bayrischen Landeshauptstadt - denn bisher blockiert solche Gesetzesvorlagen immer noch Bayern.

Um mal alle Scheinargumente für eine Maklerprovision durch Käufer oder Mieter zu entkräften:

"Am Ende müssen es die Mieter zahlen, da es die Vermieter auf die Mieter umlegen"

Blödsinn. Die meisten Vermieter gehen schon an die Grenze des machbaren und liegen bei Neuvermietung jetzt schon weit über dem Mietspiegel. Dies würde auch voraussetzen, dass Vermieter und Verkäufer weiterhin Makler in Anspruch nehmen würden, wenn Sie die Zeche selber zahlen müssen. Es ist dann nicht mehr so bequem wie im Moment - d.h. viele werden es dann selbst machen und Leute mit wenig Zeit fragen eventuell ihre Freunde oder Bekannte.

Wenn sich viele Makler um einen Auftrag zanken, wird die Maklergebühr sinken, da Konkurrenz dann auch den Preis regelt. Bisher musste man sich über die Provision keine Gedanken machen wenn man etwas vermietet oder verkauft hat.

Ein Vermieter kann im Gegensatz zum Mieter die Maklerkosten von der Steuer absetzen - d.h. es wäre auch dann günstiger für einen Mieter wenn es der Vermieter zahlt - selbst wenn er es umlegen würde / könnte.


Warum Maklerprovisionen allen schadet

  • Makler treiben Kaufpreise und Mietpreise direkt  - insbesondere in Märkten wie dem Münchner Immobilienmarkt
  • je teurer eine Immobilie, desto höher die Miete
  • beim Wiederverkauf wollen viele nicht auf den Kosten sitzenbleiben und rechnen es auf den Verkaufspreis drauf - beim nächsten Kauf muss man selbst aber auch wieder mehr bezahlen
  • das Geld, dass durch Maklerprovisionen verloren geht, fließt meistens in die Taschen von Maklern, die sowieso schon zuviel Geld haben meistens auch der Gesellschaft keinen Mehrwert bieten und auch nichts produktives machen (ähnliche wie Börsenspekulanten). Würde das Geld bei den Käufern und Mietern bleiben, würde es wieder gerechter in den Wirtschaftskreislauf zurückfließen (z.B. Handwerker, Einzelhandel...), anstatt bei irgendwelchen Maklerschnöseln zu versanden
  • gerade Vermieter schaden sich selbst, wenn Sie einen Makler einschalten. Wer z.B. in München eine Wohnung für 1500 Euro Mietet hat meistens nach 4500 Euro Kaution kein Geld oder auch keine Lust nochmal über 3000 Euro einem Makler in den Rachen zu schmeißen. Daher werden oft sehr gute Wohnungen in sehr guter Lage nicht so schnell vermietet, wie ohne Provision. D.h oft kommt es durch den Makler dann zu 1 Monat Mietausfall - wohingegen die Nachmietersuche durch den vorherigen Mieter zu einer nahtlosen Vermietung führt.

Was grundsätzlich an Maklerprovisionen falsch ist

  • der die Provision zahlt, zahlt nicht für einen Dienst in seinem Interesse, sondern dem Interesse des Vermieters oder Verkäufers. Wäre es so wie bei bestimmten Fernsehsendungen, und der Makler führt einen in mehrere Wohnungen und man kann in Ruhe auswählen, könnte man es ja ansatzweise noch verstehen - nicht aber in Städten wie München, in denen der Makler nichts machen muss - und nur einen der Interessenten auswählt, die vor der Türe warten.
  • das Hauptinteresse des Maklers ist es, möglichst schnell, möglichst viel Geld zu verdienen. Er wird für den Verkäufer nicht monatelang den maximalen Preis versuchen herauszuholen, sondern nur das was in kürzester Zeit möglich ist, damit er möglichst viel Provisionen im Monat einstecken kann
  • der Makler wird vom Käufer (oder Mieter) bezahlt, wird aber gerade in München niemals für den Käufer den Preis herunterhandeln - eher für den Verkäufer (Vermieter) den Preis hochhandeln
  • Makler brauchen keine Ausbildung oder Qualifikation 
  • der Arbeitsaufwand steigt nicht proportional zum Verkaufspreis . d.h. der Stundenlohn erreicht schnell unmoralische Höhen
  • sie führen dazu, dass Makler Privat-Inserenten bei Immobilienportalen belästigen -sie heften sich wie Zecken an jedes freie Angebot - bis der Verkäufer nachgibt - und haben schnell nach ein paar Besichtigungen eine Unmenge an Geld verdient 


Montag, 22. Oktober 2012

Allianz warnt vor einer Immobilienblase in deutschen Großstädten durch billiges Geld

Aktuell warnt die Allianz vor einer Immobilienblase in Deutschland:



http://www.welt.de/finanzen/article110091584/Allianz-warnt-vor-Immobilienblase-in-Deutschland.html

Lustig ist die Überschrift:

Geldpolitik führt zur Fehlsteuerung der Investments

Aus meiner Sicht sind Zertifikate und Derivate eine Fehlsteuerung von Investments - oder Aktien, die nur kurz gehalten werden - oder auch die Kapitalanlage in Edelmetalle, die dann in irgendeinem Schließfach herumliegen, aber zuvor tausende Liter Grundwasser mit Quecksilber beim Abbau verseucht haben.
Normalerweise ist die Investition in eine selbst genutzte Immobilie das beste und "natürlichste" Investment - vorausgesetzt der Preis stimmt. Was definitiv eine Fehlsteuerung ist: in Görlitz stehen Wohnungen leer, und in München gibt es zu wenige - dies ist aber ein Problem der regionalen Wirtschaftsstrukturen und nicht ein Problem der Immobilien.

Auch die SZ widmet sich diesem Thema an prominenter Stelle:

http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/euro-krise-allianz-finanzchef-fuerchtet-immobilienblase-1.1502354

Aber auch das Handelsblatt hat inzwischen erkannt, dass Stadtwohnungen zu teuer geworden sind:

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/immobilienpreise-stadtwohnungen-sind-viel-zu-teuer-/7172364.html

Weitere aktuelle Artikel hierzu:

http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/allianz-warnt-vor-immobilienblase-a-862599.html

http://www.welt.de/debatte/kommentare/article108664540/Die-Panik-vor-der-Panik-auf-dem-Immobilienmarkt.html

http://www.ftd.de/unternehmen/handel-dienstleister/:immobilienblase-oder-nicht-stresssignale-vom-deutschen-haeusermarkt/70080178.html



Bereits vor 12 Jahren hatte ich in einem englischen Internetforum davor gewarnt, dass in Grossbritannien die Immobilienpreise total überteuert sind und gut 50% fallen könnten. Auf dieses Posting kam durch die Reihe nur negative Kritik - und alle waren der Meinung, dass es in Grossbritannien immer weniger Wohnungen und Häuser gibt, aber immer mehr Einwohner, und daher Immobilienpreise nur nach oben gehen könnten.

Inzwischen kann man schon gut sagen: in Euro (oder Gold) ausgedrückt, sind außerhalb Londons die Immobilienpreise definitiv um 50% gefallen und werden in absehbarer Zeit eher fallen als steigen.

Auch in diesem Blog habe ich schon des öfteren vor der Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland und insbesondere München, Hamburg und Berlin gewarnt - vor dem Hintergrund, das Deutschland ausstirbt und vor allem in Großstädten die Gebäudepreise um ein vielfaches höher sind als die Herstellungskosten - und ein Grundstück mit 99% vom Gesamtwert zu bewerten wäre seltsam - auch wenn es demFinanzamt wegen der Grunderwerbsteuer freuen würde.

Meine bisherigen Blog Beiträge zum Thema Immobilienblase waren folgende:

http://www.immobilienblogger.de/2012/02/immobilienblasen-alarm-am-deutschen.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/10/der-positive-aspekt-einer.html
http://www.immobilienblogger.de/2012/02/die-turkische-immobilienblase.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/08/indikatoren-einer-immobilienblase-in.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/07/die-immobilienblase-in-deutschland.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/10/china-machts-vor-die-immobilienblase.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/10/schweizer-furchten-sich-vor.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/07/wertsteigerung-vs-immobilienblase.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/06/eine-immobilienblase-im-munchner.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/09/ein-fruhwarnsystem-gegen.html
http://www.immobilienblogger.de/2012/03/boom-oder-blase-kritische-worte-zum.html
http://www.immobilienblogger.de/2012/01/der-imx-bubble-indikator-zeigt.html
http://www.immobilienblogger.de/2012/03/furcht-vor-inflation-befeuert-die-asset.html
http://www.immobilienblogger.de/2012/03/weltweite-rezession-am-immobilienmarkt.html

Samstag, 20. Oktober 2012

Und schon wieder eine einmalige Gelegenheit: die Glockenbachsuiten

Es vor kurzem wurde der "Rodenstock Garten" als einmalige und letzte Gelegenheit bezeichnet, einen Neubau zu erwerben, der sich in zentrale Lage Münchens befindet und in direkter Isarnähe (die direkt Bahngleisnähe wurde dabei natürlich nicht hervorgehoben).

Jetzt, wo die Baywobau das letzte "Filetstück" München in allerbester Lage mit Luxuswohnungen in einem entstehenden monolithischen KfW-70 Betonbunkers "veredelt" - die ja strenggenommen in Abstimmung mit der Stadt München keine Luxusaustattung haben dürfen, sondern maximal zu Luxuspreisen verkauft werden dürfen - gibt es nie wieder eine Gelegenheit auf einen Neubau in zentraler Lage Münchens?

Abgesehen von der Hadynstrasse (hm...die letzten Wohnungen will irgendwie keiner haben, zu teuer?)  und anderen aktuellen Baustellen (dort wo die gelben Kräne stehen)- gibt es nun - oh Wunder - mal wieder ein Neubauprojekt in noch ein bisschen zentralerer Lage - und sogar mit noch näherem U-Bahn Anschluss und ebenfalls direkt an der Isar. Statt den nahegelegenen Zuggleisen gibt es diesmal statt einer gleich zwei stark befahrene Strassen mit Lärm und krebserregenden Abgasen - aber dafür befindet sich alles in einer kleineren Wohnanlage (also nichts mit "Massentierhaltung").

 Das ganze nennt sich "Glockenbachsuiten". Den Glockenbach gibt es zwar schon lange nicht mehr oberirdisch und der oft mit dem Glockenbach verwechselte Westermühlbach ist ein Stücken weiter weg - aber es ist ja schliesslich im "Glockenbachviertel" (eine einstige Wortschöpfung der Immobilienverwerter und Makler vor 20-30 Jahren kreiert).

Wie steht es mit den Preisen?

Preisbeispiele gibt es bereits - aber alle Kaufpreise im Detail erfährt man erst Anfang November (ja nach Nachfrage, passt sich der Preis sicherlich an):

Grob kann man sagen: in etwa 10,000 Euro pro Quadratmeter - im oberesten Geschoss sicherlich mehr - näher an der Strasse relativ sicher weniger.

2-Zimmer-Wohnung 

Größe: ca. 53 m² Wfl.
Lage: 4. Obergeschoss
Kaufpreis: € 525.000,–


3-Zimmer-Wohnung

Größe: ca. 78 m² Wfl.
Lage: 4. Obergeschoss
Kaufpreis: € 735.000,–

(In diesem Preissegment hat selbst die Baywobau beim Rodenstock Garten schon seit Monaten was im Angebot - die letzten Filtestücke - oder auch Ladenhüter...ist auch ein anspruchsvolle Zielgruppe, die immer kleiner wird - die meisten sind schon seit 3 Jahren mit Betongold versorgt und sind eingenstiegen als Beton noch günstiger war als Gold- und würden im Zweifel lieber ein freistehendes EFH mit Garten ein paar Minuten außerhalb kaufen als eine sterile Neubauwohnung mit niedrigen Decken, vielen Mitbewohnern in der gleichen WEG, dem Ärger mit den Miteigentümern, der Hausverwaltung und u.U. auch dem Hausmeister - und den hohen Nebenkosten trotz (altem) KfW Standard. Auch in der Haydnstrasse sind die Wohnungen in diesem Preissegment noch lange nicht alle verkauft).

Im ehemaligen Gebäude der Heilsarmee in der Pestalozzistrasse wird schon seit 1 Jahr versucht Mieter im renovierten Altbau (super Gebäude - wesentlich mehr Charakter als so ein Neubau) zu finden - für 19 Euro Kaltmiete im Monat. Leider nicht so einfach.

Nehmen wir also einmal 17 Euro Kaltmiete / Quadratmeter bei Vermietung  an - dann wären die 17*12/10,000 Euro bzw. mit Rücklagen und nicht-.umlegbaren Nebenkosten wären das in etwa 16,50*12/10,000 Mietrendite also 1,98% "Rendite" - ups - und die Kaufnebenkosten nicht vergessen. Selbst ohne Makler wären das 1,89%. D.h. trotz niedriger Zinsen, schafft es die Mietrendite trotzdem kleiner zu sein, als die Zinsen. Und: das Investitionsrisiko einer Entspannung des Münchner Immobilienmarkts wächst jedes Jahr. Wer gedanklich zu sehr im Münchner Immobilienmarkt gefangen ist, sollte sich mal eine Auszeit gönnen und sich die Immobilienpreise in anderen Städten Deutschlands anschauen. In vielen Gegenden gibt es Grundstücke quasi um sonst und die Herstellungskosten betragen in etwa 1,500 Euro / Quadratmeter - d.h. es ist ziemlich viel "Luft" zwischen 10,000 Euro / Quadratmeter und 1,500 Euro / Quadratmeter an Herstellungskosten..

Und, ob man es will oder nicht: in 30 Jahren hat Deutschland viel weniger Einwohner, und auch München. Eine langfristige Kapitalanlage, die einem aber jedes Jahr Verluste bringt, und auch sehr langfristig keine Wertsteigerung zu erwarten hat (sonst könnte man den Gebäudewert nicht steuerlich abschreiben), ist also eine Wertvernichtung.

Den Kauf einer solchen Wohnung kann man mit dem Kauf eines Autos vergleichen: Geld ausgeben um Spaß zu haben, aber das Geld wird damit nicht angelegt, es wird "ausgegeben" - auch wenn die Immobilie nie 0 Euro wert sein wird, da man noch einen Grundstücksanteil hat (ausser die doofen Investoren bei dem Erbpachtprojekt in der Jahnstrasse).

Also wenn schon ein Auto zur Kapitalanlage, wenigstens ein Oldtimer und keinen Neuwagen.

Aber nicht desto trotz: dieses Projekt wird diesmal auch wieder Käufer finden und bald ist alles verkauft. Es gibt einfach noch zuviel Geld im Umlauf und einige Menschen haben nun mal mehr Geld als Verstand.

Und zu diesen "einmaligen Gelegenheiten" - laufen Sie einmal durch das Glockenbachviertel - alleine in unmittelbarer Nähe zum Gärtnerplatz stehen zahlreiche abrißwürdige Top-Hits der 60er, 70er und 80er Jahre - und früher oder später geht es denen an den Kragen. Dann aber hat man wirklich eine A-Lage und keine B-Lage an verkehrsreichen Straßen oder Zuggleisen.

Warum auch Neubau statt Altbau? Wenn der Neubau 2,000 Euro / Quadratmeter mehr kostet als ein Altbau - oder lassen wir es nur 1,000 Euro sein, kann man auch einiges in so einen Altbau investieren und muss nicht bis Mitte 2015 warten, bis man einziehen kann. Bei 100 Quadratmeter Wohnfläche, sind das immerhin 100,000-200,000 Euro an Preisunterschied: damit kann man locker alle Wände rausreißen, den Grundriss ändern, neue Fenster und Türen schreinern lassen, die Böden und Wände isolieren und eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung einbauen...und hätte noch was für eine Weltreise übrig.

Montag, 15. Oktober 2012

Auf was sollte man beim Hauskauf achten? Tipps von Harald Schmidt

Wer sich schon immer einmal gefragt hat, auf was man beim Hauskauf achten muss, sollte sich einmal folgendes Video von Harald Schmidt anschauen - auch wenn die DM Zeiten vorbei sind:


Nebenbei gibt Harald Schmidt auch wertvolle Tipps zur Gartengestaltung und zur Finanzierung.

Donnerstag, 11. Oktober 2012

Goldgrund und der Bolzplatz an der Glockenbachwerkstatt

Als ich das erste mal die Anzeige gesehen habe, hatte ich mich leicht gewundert:




... und mal eine Anfrage gestartet, um mehr über dieses Hirngespinst zu erfahren.

Bei dem nachträglich hochgeladenen Foto, musste ich dann aber schmunzeln:


Und auf folgende Spam-Mail herzlich lachen:


----- Bitte weitersagen und teilen --------

Wichtig --- Wichtig --- Wichtig --- Wichtig 


>Für Freispielflächen in der Innenstadt<

>Wir brauchen eure Hilfe<

> Unser Bolzplatz ist in Gefahr<

>DEMO am Montag, 15.10.12 um 15.30 Uhr<

>Start Glockenbachwerkstatt, Blumenstr. 7<

>Wir ziehen von der Glocke zum Rindermarkt und machen Lärm<

>Vorbeikommen und Mitmachen<




Das ist das Problem:

Durch die geplante Bebauung der Müllerstraße 2-6 würde unser Bolzplatz, eine der letzten Flächen für freies Spiel für Kinder und Jugendliche in der Innenstadt, verschwinden. Wir fordern den Erhalt des auf diesem Areal befindlichen Bolzplatzes der seit über 30 Jahren vom Bürgerhaus Glockenbachwerkstatt genutzt wird.
Es gibt Alternativvorschläge, die bis jetzt nicht genügen Beachtung bei den Verantwortlichen gefunden haben. 


----- Bitte weitersagen und teilen --------


Die Frage ist: Sind tatsächlich ein paar Idioten darauf reingefallen oder ist auch selbst diese Mail Teil der Spaßaktion?

Auch interessant hierzu ein Beitrag bei Quer - das letzte mal hat es Schwabing getroffen.

http://www.br.de/fernsehen/bayerisches-fernsehen/sendungen/quer/120524-quer-muenchen100.html

Das einzig traurige bei dieser lustigen Aktion ist, dass es tatsächlich jedesmal zahlreiche Käufer gegeben hätte. Wer weiß - vielleicht wird aus dem Spaß bald doch noch ernst?

Dienstag, 9. Oktober 2012

Jan-Marco Luczak ist schuld, dass Sie Maklerprovision (weiter) zahlen müssen


Im Ersten Deutschen Fernsehenn, kam kürzlich die Sendung Panorama mit einem Beitrag "Dreiste Makler: Profiteure der Wohnungsnot" (am Donnerstag, 20.09.2012 umd 21:45 Uhr).

http://mediathek.daserste.de/suche/11816658_dreiste-makler-profiteure-der-wohnungsnot?clipSearchFilter=allClips&s=Makler&datumBis=&sendung=&datumVon=

[Viel Geld für wenig Leistung: Makler verdienen, sobald sie die Tür aufschließen und am Ende den Vertrag überreichen. Panorama über das absurde System der Makler in Deutschland.
Quelle: NDR ]

Dieser Beitrag zeigt vor allem gut: Bereits vor 50 Jahren waren Makler verhasste Mitmenschen, die keiner leiden konnte. D.h. "Makler" sind keine Krankheit unserer Zeit, auch unsere Eltern, Großeltern und Urgroßeltern wurden von Maklern gegängelt.

79% der Wohnungsangebote sind laut des Berichts in München in Maklerhand...ich persönlich würde sagen, gefühlte 99.9%

Prof. Udo Reifner fasst das ganze gut zusammen: Makler braucht heute keiner mehr. Eine Maklergebühr ist eine Art Zwangsgebühr oder "Wegezoll" - und keine Gebühr für eine Dienstleistung. Er geht sogar noch weiter und bezeichnet es als ein "bösartiges Kartell" - womit er nicht so ganz unrecht hat.
.
Sun Jensch vom Immobilienverband beschreibt die Rolle eines Maklers als "Türaufschließer": "Immonet schliesst ihnen nicht die Türe zur Wohnung auf".

Super genial in diesem Bericht: Der Telefonanruf bei Maklern - eine Dame möchte eine Wohnung über einen Makler suchen - die Makler winken alle ab. Auf den Hinweis "ich würde ja auch die Provision zahen" - antworteten die Makler "das müssen Sie sowieso" :-)

Nur 1 Makler von 50 Maklern hat sich dazu bereit erklärt (wahrscheinlich single?)

Hoffnung wird gemacht, dass die Politik durch Einführung eines Bestellerprinzips, auch in Deutschland das Makler Kartell brechen könnte....

Im Februar 2011 wurde dies sogar als Gesetzentwurf  nach dem Bestellerprinzip von den Grünen in den Bundestag eingebracht - leider ist dieser Gesetzesentwurf nicht durchgekommen.

Leider war die CDU dagegen :-(/

Grund war die Rede des CU Abgeordnetens Jan-Marco Luczak (im Nebenberuf Hausverwalter), der behauptet hätte, es gibt gar kein Problem mit Maklern (Aaaargh! Bitte durchknüppeln!). Weiter hatte er es auch so begründet: Wenn die Vermieter die Provision zahlen müssen, würden Sie diese auf die Mieter umlegen. Absoluter Quatsch:

1. Es würden dann weniger Vermieter Makler engagieren

2. Wenn doch, hätten die Makler mit den geringsten Gebühren die besten Chancen und es wird günstiger

3. Ob es umgelegt wird (in manchen Fällen) oder direkt von Mieter bezahlt wird (in 100% der Fällen) - wäre offen, in jedem Fall wäre es nicht zum Nachteil der Mieter.


Also bitte:  Jan-Marco Luczak nie wieder wählen und den Gesetzesentwurf erneut einbringen!

Am besten direkt hier beschweren:

http://www.bundestag.de/bundestag/abgeordnete17/biografien/L/luczak_jan_marco.html

Das ganze erinnert mich an das Gesetz zur Vorratsdatenspeicherung - keiner war anwesend - oder die Abgeordneten haben geschlafen - und die wenigen aktiven Abgeordneten haben ihre eigenen Interessen verfolgt, den Termin zur Abstimmung an einen geeigneten Zeitpunkt gelegt - und am Ende will es wieder keiner gewesen sein.



Samstag, 6. Oktober 2012

Preis Leistungs/Verhältnis von Häusern vs. Wohnungen in München

Die Immobilienpreise von größeren Wohnungen in München sind in letzter Zeit massiv gestiegen.
Nur selten findet man z.B. noch eine schöne 5-Zimmer Wohnung mit guter Anbindung an die Münchner Innenstadt. Einer der Gründe ist, dass alle Bauprojekte auf Singles ausgerichtet sind und am aller häufigsten werden 2-Zimmer Wohnungen vorgesehen sowie (aber auch schon seltener) 3-Zimmer Wohnung - ganz selten sind auch 4-Zimmer Wohnungen dabei und 5-Zimmer Wohnungen meist nur als Penthäuser im Bereich von 1 Mio Euro.

Schaut man sich hingegen die Preise von Häusern an, sieht das Preis/Leistungsverhältnis schon besser aus: zumal man bei einem Haus oft noch einfach die Möglichkeit hat noch weitere Quadratmeter Wohnfläche zu schaffen (Aufstockung, Anbau, etc...) und auch einen eigenen Garten hat - der schwer mit Geld aufzuwiegen ist.

D.h. Häuser mit mindestens der gleichen Wohnfläche wie eine durchschnittliche 5-Zimmer Wohnung kosten weniger - liegen aber meist etwas weiter außerhalb. Sobald eine Haus weiter als 30-45 Minuten von München entfernt ist, fallen die Preise sehr schnell - denn auch Bauland in diesen Gegenden ist leicht zu bekommen und nicht besonders teuer.

Am allerbesten ist zur Zeit das Preis/Leistungsverhältnis von Villen - vor allem wenn man die großen Grundstücke berücksichtigt. Eine Villa mit sehr großem Grundstück in Grünwald gibt es hin- und wieder für 1,2 Mio Euro - wohingegen die Baywobau auch in diesem Preissegment einfache 4-5 Zimmer Wohnungen verkauft (z.B. Rodenstock Garten)

Mittwoch, 3. Oktober 2012

Niemals den Preisen bei Immobilienscout trauen...

All zu oft verwechseln die Leute die Preise bei Immobilienportalen wie immobilienscout24 mit der Realität.

Dabei gibt bei Immobilienscout z.B. meistens nur 2 Arten von Angeboten: Angebote mit überzogenen Preisvorstellungen - und Angebote mit realen Preisvorstellungen.

Letztere sind allerdings selten zu finden, da Sie schnell offline genommen werden. Die anderen Angebote scheinen "ewig" bei Immoscout zu hängen, da keiner zugreifen möchte, und sind daher statistisch über-repräsentiert. Da eine überteuerte Immobile monatelang bei Immoscout "herumhängt" - und gute (=realistische) Angebote teilweise nur wenige Stunden online sind und maximal wenige Tage, ist der Durchschnittswert aller Immobilien bei Immobilienscout tendenziell ein Durchschnittswert aller übeteuerten Immobilien (insbesondere in Ballungsräumen wie München).

Früher oder später kommt dann ein Käufer mit genug Geld und sehr wenig Zeit, der etwas kaufen "muss" - und dann nach kurzem "Vergleich" der (überteuerten) Karteileichen bei Immobilienscout, meint er wüsste den Marktwert - daraufhin etwas nachverhandelt und meint, er hätte ein Schnäppchen gemacht. Meist hilft natürlich auch der Makler etwas mit, und macht Druck nach dem Motto "es gibt noch X andere Interessenten, aber weil ich Sie mag, bevorzuge ich Sie, wenn Sie sich morgen entscheiden".

Zumindest läuft das ganze so in München - Deutschlands teuerster Stadt. Der Stadt in der zuviele Leute mit zuviel Geld leben - und zuviele Menschen, die nicht rechnen können/wollen/müssen.

Die "unmoralischen" Angebote bei Immobilienscout24 sind z.B. in München zur Zeit:


  1. NEU Cityfeeling°°Wohnen in der ALTSTADT°°

    ObjektbildGrundriss
    Kaufpreis:
    349.000 EUR
    Wohnfläche:
    36 m²
    Zimmer:
    1,5
    • Einbauküche
    Kreuzstraße, Altstadt, München (1,05 km)
  2. Dachterrassen Galeriewohnung + Design by Starck + Concierge und Spa

    Objektbild
    Kaufpreis:
    2.035.000 EUR
    Wohnfläche:
    190 m²
    Zimmer:
    3
    • Balkon
    •  
    • Einbauküche
    Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,39 km)



  1. NEU AIGNER - Glockenbachviertel: Ruhige Maisonette-Wohnung im Rückgebäude

    Objektbild
    Kaufpreis:
    310.000 EUR
    Wohnfläche:
    30,4 m²
    Zimmer:
    2
    • Einbauküche
    Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,28 km)
  2. NEU Luxus 4 Zimmer Wohnung in München

    Objektbild
    Kaufpreis:
    1.975.000 EUR
    Wohnfläche:
    170 m²
    Zimmer:
    4
      Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,39 km)

    1. Wohntraum im Glockenbach

      Objektbild
      Kaufpreis:
      865.000 EUR
      Wohnfläche:
      95,5 m²
      Zimmer:
      3
      • Balkon
      Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,26 km)
    1.  Wohntraum im Glockenbach - Sanierte Dachgeschosswohnung mit Dachterrasse

      Objektbild
      Kaufpreis:
      2.230.000 EUR
      Wohnfläche:
      250,4 m²
      Zimmer:
      6
      • Balkon
      Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,26 km)
    2.  
       
    An Immobilienscout führt allerdings meistens kein Weg vorbei - es ist nunmal in Deutschland die meist besuchte Immobilienseite mit dem grössten Angebot.

    Was sollte man also machen?

    - ziemlich genau überlegen, was man genau sucht
    - genaue Suchkriterien festlegen, damit man (fast) keine Suchergebnisse bekommt (sonst wird man nur noch mit Angeboten zugemüllt)
    - sich von der Immobilienseite Benachrichtigen lassen, wenn es einen neuen Eintrag gibt
    bzw. eine entsprechende App installieren, die einem immer die aktuellsten Anzeigen zu den eigenen Suchkriterien anzeigt.
    - sobald etwas interessantes reinkommt, sofort reagieren (in München am besten alles stehen und liegen lassen und auf den ersten Besichtigungstermin gehen)

    Sonstiges:

    - bei jeder Immobilie genau alle Kosten überdenken, die auf einen wegen Renovierungen zukommen könnten - und dann nochmal 50% zur Sicherheit draufschlagen
    - Mieten vs. kaufen immer gründlich und unabhängig durchrechnen (ohne Wertsteigerung!
    - Makler meiden, wenn es geht. Als Verkäufer hat man nie die Gewissheit, den maximalen Preis zu bekommen - denn ein Makler will möglichst viele Objekte, möglichst schnell verkaufen - um seinen eigenen Gewinn zu optimieren. Ob eine Wohnung für 10,000 oder 20,000 mehr weg geht, ist ihm/ihr, im Zweifelsfall egal. Als Käufer hingegen zahlt man garantiert mit Makler fast immer zuviel.