Donnerstag, 6. Dezember 2012

Wo bekommt man profilierte Türen & Zargen für einen Altbau her?

Schaut man sich im Baumarkt oder bei einem Türenhändler die Angebote an, wird man sicherlich nicht glücklich, wenn man eine passende Türe für einen Altbau sucht - es passt einfach nichts dazu.

Vielen Fragen sich jetzt sicherlich: Warum eine neue Türe für einen Altbau kaufen?

Das ist eine gute Frage: Normalerweise sollte man alles daran setzen, alte Türen in einem Altbau zu sanieren und zu erhalten. Es wäre so, als würde man bei einem Oldtimer ein Originalteil durch eine neues austauschen - es ist dann eben nicht mehr "echt".

Ist man allerdings Opfer seiner Vorgänger - und hat beispielsweise irgendwelche hässlichen oder banalen Zimmertüren in einem - eigentlich schönen - Altbau - oder sind die Türen einfach in einem unsagbar schlechten Zustand, dass eine neue her muss, hat man drei Möglichkeiten:

1. man schaut bei Ebay oder einem antiken Baustoffhändler nach einer passenen Türe:

http://www.historische-bauelemente.com/bauelemente/1/tueren/?reset_form=true
http://www.tueren-antik.com/tueren-angebote/index.php


2. man geht zu einem Schreiner. Ein guter Schreiner kann eine Altbau Türe sehr genau nachbauen und auf Maß fertigen. Dies hat allerdings seinen Preis - eine Türe mit Zarge kostet dann schnell mal 3,000-5,000 Euro.

2. man geht auf die Suche nach Herstellern, die sich auf Altbau Türen spezialisiert haben. Was ich hier bisher gesehen habe ist wesentlich besser als alle normalen Standart Türen - leider gibt es hier keine klassischen Targen mit Kassetten - allerdings teilweise ganz Zargen mit Profil:

http://www.grauthoff.com/de/produkte/lackierte-tueren/pur-weiss/romantik
http://www.grauthoff.com/de/produkte/lackierte-tueren/pur-weiss/baron/

Mittwoch, 14. November 2012

Jetzt auch die Bundesbank: Warnung vor der Immobilienblase


Oh, oh - inzwischen warnt schon die Bundesbank  vor einer Überhitzung am Immobilienmarkt. Laut einer aktuellen Nachrichtenmeldung von Reuters, sieht die Bundesbank endlich einmal Indizien für einen ungesunden Boom einiger Immobilienmärkte in Deutschland. Und welche diese "einigen Immobilienmärkte" sind ist klar: München, Frankfurt, Hamburg, Berlin. In München kann man solche Projekte wie den Rodenstock Garten, die Haydenstraße und die Glockenbachsuiten nennen - nicht zu vergessen die Dauerbaustelle 7th Tower mit bis zu 20,000 Euro / Quadratmeter. Immer häufiger werden aber in München auch schäbige 30 Quadratmeter Apartments in A- oder B+ Lagen für 10,000 Euro / Quadratmeter angeboten (ob auch verkauft wird?).

Angeblich gibt es noch keine ernsten Risiken für die Finanzstabilität, erklärten Bundesbank-Vizepräsidentin Sabine Lautenschläger und ihr Vorstandskollege Andreas Dombret bei der Vorstellung des jährlichen Finanzstabilitätsberichts der deutschen Notenbank am Mittwoch.

Jedoch birgt der dramarische Anstieg der Immobilienpreise in und rund um sieben deutsche Großstädte und vor allem in Berlin inzwischen Gefahre, die auch die langsamten Menschen langsam erkennen - außer die Makler - die schwören noch drauf, dass sich jedes Jahr die Immobilienpreise verdoppelt und die Mieten bald das doppelte Durchschnittseinkommen ausmachen.

Erfahrungen aus anderen Ländern zeigen, dass es gerade im Umfeld niedriger Zinsen und hoher Liquidität zu Übertreibungen an den Immobilienmärkten kommen kann. In Großstädten wie München sind die Preise gestiegen, sie sind aber im internationalen Vergleich noch nicht besonders hoch - allerdings sind die Durchschnittswerte "verharmlosend" - es gibt sehr viel Schrott in München und sehr wenigen A und B Lagen - dadurch verwässern die Schrottimmobilien die Durchschnittspreise der Statistiken, so dass keinem die maßlos übertriebenen Preise der A und B Lagen auffallen.

Im Endeffekt geht es der Regierung sicherlich auch darum: der Staat hat Schulden, die Bürger das Geld.
Der Staat holt sich das Geld auf kurz oder lang. Haben die Bürger plötzlich selber schulden, geht die Rechnung nicht mehr auf - denn einem nackten Mann, kann man nicht in die Hosentasche langen.

Montag, 29. Oktober 2012

Q3/2012 Preistrends bei Münchner Immobilien

Vor kurzem hat Immobilienscout die Grafiken mit den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen für die Münchner Stadtteile bis Q3/2012 fortgeführt.

Interessant dabei:

- Obergiesing ist konstant bei 3,700 Euro / Quadratmeter geblieben
- Au ist bei 4,800 Euro / Quadratmeter geblieben ( war im vorletzten Quartal bei 5,000 Euro / Quadratmeter)
- Isarvorstadt/Ludwigvorstadt ist von 5,900 Euro auf 6,100 Euro / Quadratmeter gestiegen
- Altstadt ist von 6,200 Euro auf 6,600 Euro / Quadratmeter gestiegen (im vorletzten Quartal bei 6,900 Euro / Quadratmeter gewesen!)
- Haidhausen ist von 5,000 Euro auf 5,300 Euro / Quadratmeter gestiegen
- Schwabing ist von 5,400 Euro auf 6,000 Euro / Quadratmeter gestiegen


Wohlgemerkt sind das alles durchschnittliche Quadratmeterpreise.

Jeder Stadtteil hat sehr schlechte Lagen und sehr gute Lagen:

- Haidhausen:  schlecht: "Welfenhöfe" und direkt an der Rosenheimer Strasse. sehr gut:  Wiener Platz oder Pariser Platz
- Obergiesing: gute Lage Feldmühlersiedlung. schlechte Lage: alles andere
- Isarvorstadt/Ludwigvorstadt: gute Lage: Dreimühlenviertel, Gärtnerplatz und zweite Lage zur Isar linksseitig oder erster Reihe rechtsseitig der Isar (flußabwärts)
- Schwabing: gute Lage zwischen Universität und englischem Garten oder eine ruhige Seitenstrasse zur Leopoldstrasse (der Teil der Leopoldstrasse, wo etwas los ist). schlechte Lage: Nord/Ost/Westschwabing und nördlich der Münchner Freiheit

Donnerstag, 25. Oktober 2012

Immobilienpreise steigen nur noch bis 2013....in der Schweiz

Immobilienpreise in der Schweiz steigen angeblich nur noch bis 2013 - laut bazonline.de:

http://bazonline.ch/wirtschaft/konjunktur/Immobilienpreise-steigen-nur-noch-bis-2013/story/14746215

Gründe seien demnach:

- strengere Regulierung bei der Hypothekenvergabe
- Abschwung der Wirtschaft
- Abschwächung des Bevölkerungswachstums

Dies könnte eventuell auch bald in Deutschland passieren - insbesondere in Großstädten wie München.

Vergleich man z.B. Zürich mit München sieht man allerdings eindeutig noch die Preisunterschiede:


Wohnung
Anzahl Zimmer: 1.5
Etage: 3. Etage
Wohnfläche: 34 m2
Baujahr: 1970
Verfügbar: nach Vereinbarung
Verkaufspreis: CHF 500'000.--

Das teuerste was ich in München bisher gesehen hatte - war in dieser Kategorie ein 35 Quadratmeter Appartment für 350,000 Euro - allerdings am Viktualienmarkt, und kein 70er Jahre Bau sondern ein schöner Altbau. Aber auch für München war dies eindeutig überteuert.

Sicher wird es zumindest in München zu einer Stagnation der Immobilienpreise kommen - und zwar bereits jetzt - nicht erst 2013.


Mittwoch, 24. Oktober 2012

Hurra: Jetzt geht's den Maklern endlich an den Kragen!

Liebe Makler,

Leider müsst ihr euch wohl bald einen ehrlichen Job suchen und was anständiges Arbeiten:

https://www.spd.de/79218/20121023_maklergebuehren.html

Die SPD wagt es nochmal mit einem Anlauf, Maklergebühren, nach dem Verursacherprinzip/Beauftragungsprinzip zu berechnen.

Ich würde es auch gleich so formulieren, dass kein Käufer Maklerprovision zahlen muss und kein Mieter - ansonsten bleibt alles wie es ist, und man wird dazu gezwungen eine "Beauftragung" zu unterschreiben, bevor man ein Exposée bekommt.

Am besten bei ihrem Abgeordneten melden und das als Feedback hinterlassen - vielleicht hilft es ja!

Wer gegen Maklergebühren ist, sollte die Gunst der Stunde nutzen, und den entsprechenden Politikern die Meiniung bei Facebook im Kommentar- oder Nachrichtenform hinterlassen - oder in eine Parteienforum diskutieren. Oder noch besser: eine Demonstration organisiern - am besten in der bayrischen Landeshauptstadt - denn bisher blockiert solche Gesetzesvorlagen immer noch Bayern.

Um mal alle Scheinargumente für eine Maklerprovision durch Käufer oder Mieter zu entkräften:

"Am Ende müssen es die Mieter zahlen, da es die Vermieter auf die Mieter umlegen"

Blödsinn. Die meisten Vermieter gehen schon an die Grenze des machbaren und liegen bei Neuvermietung jetzt schon weit über dem Mietspiegel. Dies würde auch voraussetzen, dass Vermieter und Verkäufer weiterhin Makler in Anspruch nehmen würden, wenn Sie die Zeche selber zahlen müssen. Es ist dann nicht mehr so bequem wie im Moment - d.h. viele werden es dann selbst machen und Leute mit wenig Zeit fragen eventuell ihre Freunde oder Bekannte.

Wenn sich viele Makler um einen Auftrag zanken, wird die Maklergebühr sinken, da Konkurrenz dann auch den Preis regelt. Bisher musste man sich über die Provision keine Gedanken machen wenn man etwas vermietet oder verkauft hat.

Ein Vermieter kann im Gegensatz zum Mieter die Maklerkosten von der Steuer absetzen - d.h. es wäre auch dann günstiger für einen Mieter wenn es der Vermieter zahlt - selbst wenn er es umlegen würde / könnte.


Warum Maklerprovisionen allen schadet

  • Makler treiben Kaufpreise und Mietpreise direkt  - insbesondere in Märkten wie dem Münchner Immobilienmarkt
  • je teurer eine Immobilie, desto höher die Miete
  • beim Wiederverkauf wollen viele nicht auf den Kosten sitzenbleiben und rechnen es auf den Verkaufspreis drauf - beim nächsten Kauf muss man selbst aber auch wieder mehr bezahlen
  • das Geld, dass durch Maklerprovisionen verloren geht, fließt meistens in die Taschen von Maklern, die sowieso schon zuviel Geld haben meistens auch der Gesellschaft keinen Mehrwert bieten und auch nichts produktives machen (ähnliche wie Börsenspekulanten). Würde das Geld bei den Käufern und Mietern bleiben, würde es wieder gerechter in den Wirtschaftskreislauf zurückfließen (z.B. Handwerker, Einzelhandel...), anstatt bei irgendwelchen Maklerschnöseln zu versanden
  • gerade Vermieter schaden sich selbst, wenn Sie einen Makler einschalten. Wer z.B. in München eine Wohnung für 1500 Euro Mietet hat meistens nach 4500 Euro Kaution kein Geld oder auch keine Lust nochmal über 3000 Euro einem Makler in den Rachen zu schmeißen. Daher werden oft sehr gute Wohnungen in sehr guter Lage nicht so schnell vermietet, wie ohne Provision. D.h oft kommt es durch den Makler dann zu 1 Monat Mietausfall - wohingegen die Nachmietersuche durch den vorherigen Mieter zu einer nahtlosen Vermietung führt.

Was grundsätzlich an Maklerprovisionen falsch ist

  • der die Provision zahlt, zahlt nicht für einen Dienst in seinem Interesse, sondern dem Interesse des Vermieters oder Verkäufers. Wäre es so wie bei bestimmten Fernsehsendungen, und der Makler führt einen in mehrere Wohnungen und man kann in Ruhe auswählen, könnte man es ja ansatzweise noch verstehen - nicht aber in Städten wie München, in denen der Makler nichts machen muss - und nur einen der Interessenten auswählt, die vor der Türe warten.
  • das Hauptinteresse des Maklers ist es, möglichst schnell, möglichst viel Geld zu verdienen. Er wird für den Verkäufer nicht monatelang den maximalen Preis versuchen herauszuholen, sondern nur das was in kürzester Zeit möglich ist, damit er möglichst viel Provisionen im Monat einstecken kann
  • der Makler wird vom Käufer (oder Mieter) bezahlt, wird aber gerade in München niemals für den Käufer den Preis herunterhandeln - eher für den Verkäufer (Vermieter) den Preis hochhandeln
  • Makler brauchen keine Ausbildung oder Qualifikation 
  • der Arbeitsaufwand steigt nicht proportional zum Verkaufspreis . d.h. der Stundenlohn erreicht schnell unmoralische Höhen
  • sie führen dazu, dass Makler Privat-Inserenten bei Immobilienportalen belästigen -sie heften sich wie Zecken an jedes freie Angebot - bis der Verkäufer nachgibt - und haben schnell nach ein paar Besichtigungen eine Unmenge an Geld verdient 


Montag, 22. Oktober 2012

Allianz warnt vor einer Immobilienblase in deutschen Großstädten durch billiges Geld

Aktuell warnt die Allianz vor einer Immobilienblase in Deutschland:



http://www.welt.de/finanzen/article110091584/Allianz-warnt-vor-Immobilienblase-in-Deutschland.html

Lustig ist die Überschrift:

Geldpolitik führt zur Fehlsteuerung der Investments

Aus meiner Sicht sind Zertifikate und Derivate eine Fehlsteuerung von Investments - oder Aktien, die nur kurz gehalten werden - oder auch die Kapitalanlage in Edelmetalle, die dann in irgendeinem Schließfach herumliegen, aber zuvor tausende Liter Grundwasser mit Quecksilber beim Abbau verseucht haben.
Normalerweise ist die Investition in eine selbst genutzte Immobilie das beste und "natürlichste" Investment - vorausgesetzt der Preis stimmt. Was definitiv eine Fehlsteuerung ist: in Görlitz stehen Wohnungen leer, und in München gibt es zu wenige - dies ist aber ein Problem der regionalen Wirtschaftsstrukturen und nicht ein Problem der Immobilien.

Auch die SZ widmet sich diesem Thema an prominenter Stelle:

http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/euro-krise-allianz-finanzchef-fuerchtet-immobilienblase-1.1502354

Aber auch das Handelsblatt hat inzwischen erkannt, dass Stadtwohnungen zu teuer geworden sind:

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/immobilienpreise-stadtwohnungen-sind-viel-zu-teuer-/7172364.html

Weitere aktuelle Artikel hierzu:

http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/allianz-warnt-vor-immobilienblase-a-862599.html

http://www.welt.de/debatte/kommentare/article108664540/Die-Panik-vor-der-Panik-auf-dem-Immobilienmarkt.html

http://www.ftd.de/unternehmen/handel-dienstleister/:immobilienblase-oder-nicht-stresssignale-vom-deutschen-haeusermarkt/70080178.html



Bereits vor 12 Jahren hatte ich in einem englischen Internetforum davor gewarnt, dass in Grossbritannien die Immobilienpreise total überteuert sind und gut 50% fallen könnten. Auf dieses Posting kam durch die Reihe nur negative Kritik - und alle waren der Meinung, dass es in Grossbritannien immer weniger Wohnungen und Häuser gibt, aber immer mehr Einwohner, und daher Immobilienpreise nur nach oben gehen könnten.

Inzwischen kann man schon gut sagen: in Euro (oder Gold) ausgedrückt, sind außerhalb Londons die Immobilienpreise definitiv um 50% gefallen und werden in absehbarer Zeit eher fallen als steigen.

Auch in diesem Blog habe ich schon des öfteren vor der Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland und insbesondere München, Hamburg und Berlin gewarnt - vor dem Hintergrund, das Deutschland ausstirbt und vor allem in Großstädten die Gebäudepreise um ein vielfaches höher sind als die Herstellungskosten - und ein Grundstück mit 99% vom Gesamtwert zu bewerten wäre seltsam - auch wenn es demFinanzamt wegen der Grunderwerbsteuer freuen würde.

Meine bisherigen Blog Beiträge zum Thema Immobilienblase waren folgende:

http://www.immobilienblogger.de/2012/02/immobilienblasen-alarm-am-deutschen.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/10/der-positive-aspekt-einer.html
http://www.immobilienblogger.de/2012/02/die-turkische-immobilienblase.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/08/indikatoren-einer-immobilienblase-in.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/07/die-immobilienblase-in-deutschland.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/10/china-machts-vor-die-immobilienblase.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/10/schweizer-furchten-sich-vor.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/07/wertsteigerung-vs-immobilienblase.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/06/eine-immobilienblase-im-munchner.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/09/ein-fruhwarnsystem-gegen.html
http://www.immobilienblogger.de/2012/03/boom-oder-blase-kritische-worte-zum.html
http://www.immobilienblogger.de/2012/01/der-imx-bubble-indikator-zeigt.html
http://www.immobilienblogger.de/2012/03/furcht-vor-inflation-befeuert-die-asset.html
http://www.immobilienblogger.de/2012/03/weltweite-rezession-am-immobilienmarkt.html

Samstag, 20. Oktober 2012

Und schon wieder eine einmalige Gelegenheit: die Glockenbachsuiten

Es vor kurzem wurde der "Rodenstock Garten" als einmalige und letzte Gelegenheit bezeichnet, einen Neubau zu erwerben, der sich in zentrale Lage Münchens befindet und in direkter Isarnähe (die direkt Bahngleisnähe wurde dabei natürlich nicht hervorgehoben).

Jetzt, wo die Baywobau das letzte "Filetstück" München in allerbester Lage mit Luxuswohnungen in einem entstehenden monolithischen KfW-70 Betonbunkers "veredelt" - die ja strenggenommen in Abstimmung mit der Stadt München keine Luxusaustattung haben dürfen, sondern maximal zu Luxuspreisen verkauft werden dürfen - gibt es nie wieder eine Gelegenheit auf einen Neubau in zentraler Lage Münchens?

Abgesehen von der Hadynstrasse (hm...die letzten Wohnungen will irgendwie keiner haben, zu teuer?)  und anderen aktuellen Baustellen (dort wo die gelben Kräne stehen)- gibt es nun - oh Wunder - mal wieder ein Neubauprojekt in noch ein bisschen zentralerer Lage - und sogar mit noch näherem U-Bahn Anschluss und ebenfalls direkt an der Isar. Statt den nahegelegenen Zuggleisen gibt es diesmal statt einer gleich zwei stark befahrene Strassen mit Lärm und krebserregenden Abgasen - aber dafür befindet sich alles in einer kleineren Wohnanlage (also nichts mit "Massentierhaltung").

 Das ganze nennt sich "Glockenbachsuiten". Den Glockenbach gibt es zwar schon lange nicht mehr oberirdisch und der oft mit dem Glockenbach verwechselte Westermühlbach ist ein Stücken weiter weg - aber es ist ja schliesslich im "Glockenbachviertel" (eine einstige Wortschöpfung der Immobilienverwerter und Makler vor 20-30 Jahren kreiert).

Wie steht es mit den Preisen?

Preisbeispiele gibt es bereits - aber alle Kaufpreise im Detail erfährt man erst Anfang November (ja nach Nachfrage, passt sich der Preis sicherlich an):

Grob kann man sagen: in etwa 10,000 Euro pro Quadratmeter - im oberesten Geschoss sicherlich mehr - näher an der Strasse relativ sicher weniger.

2-Zimmer-Wohnung 

Größe: ca. 53 m² Wfl.
Lage: 4. Obergeschoss
Kaufpreis: € 525.000,–


3-Zimmer-Wohnung

Größe: ca. 78 m² Wfl.
Lage: 4. Obergeschoss
Kaufpreis: € 735.000,–

(In diesem Preissegment hat selbst die Baywobau beim Rodenstock Garten schon seit Monaten was im Angebot - die letzten Filtestücke - oder auch Ladenhüter...ist auch ein anspruchsvolle Zielgruppe, die immer kleiner wird - die meisten sind schon seit 3 Jahren mit Betongold versorgt und sind eingenstiegen als Beton noch günstiger war als Gold- und würden im Zweifel lieber ein freistehendes EFH mit Garten ein paar Minuten außerhalb kaufen als eine sterile Neubauwohnung mit niedrigen Decken, vielen Mitbewohnern in der gleichen WEG, dem Ärger mit den Miteigentümern, der Hausverwaltung und u.U. auch dem Hausmeister - und den hohen Nebenkosten trotz (altem) KfW Standard. Auch in der Haydnstrasse sind die Wohnungen in diesem Preissegment noch lange nicht alle verkauft).

Im ehemaligen Gebäude der Heilsarmee in der Pestalozzistrasse wird schon seit 1 Jahr versucht Mieter im renovierten Altbau (super Gebäude - wesentlich mehr Charakter als so ein Neubau) zu finden - für 19 Euro Kaltmiete im Monat. Leider nicht so einfach.

Nehmen wir also einmal 17 Euro Kaltmiete / Quadratmeter bei Vermietung  an - dann wären die 17*12/10,000 Euro bzw. mit Rücklagen und nicht-.umlegbaren Nebenkosten wären das in etwa 16,50*12/10,000 Mietrendite also 1,98% "Rendite" - ups - und die Kaufnebenkosten nicht vergessen. Selbst ohne Makler wären das 1,89%. D.h. trotz niedriger Zinsen, schafft es die Mietrendite trotzdem kleiner zu sein, als die Zinsen. Und: das Investitionsrisiko einer Entspannung des Münchner Immobilienmarkts wächst jedes Jahr. Wer gedanklich zu sehr im Münchner Immobilienmarkt gefangen ist, sollte sich mal eine Auszeit gönnen und sich die Immobilienpreise in anderen Städten Deutschlands anschauen. In vielen Gegenden gibt es Grundstücke quasi um sonst und die Herstellungskosten betragen in etwa 1,500 Euro / Quadratmeter - d.h. es ist ziemlich viel "Luft" zwischen 10,000 Euro / Quadratmeter und 1,500 Euro / Quadratmeter an Herstellungskosten..

Und, ob man es will oder nicht: in 30 Jahren hat Deutschland viel weniger Einwohner, und auch München. Eine langfristige Kapitalanlage, die einem aber jedes Jahr Verluste bringt, und auch sehr langfristig keine Wertsteigerung zu erwarten hat (sonst könnte man den Gebäudewert nicht steuerlich abschreiben), ist also eine Wertvernichtung.

Den Kauf einer solchen Wohnung kann man mit dem Kauf eines Autos vergleichen: Geld ausgeben um Spaß zu haben, aber das Geld wird damit nicht angelegt, es wird "ausgegeben" - auch wenn die Immobilie nie 0 Euro wert sein wird, da man noch einen Grundstücksanteil hat (ausser die doofen Investoren bei dem Erbpachtprojekt in der Jahnstrasse).

Also wenn schon ein Auto zur Kapitalanlage, wenigstens ein Oldtimer und keinen Neuwagen.

Aber nicht desto trotz: dieses Projekt wird diesmal auch wieder Käufer finden und bald ist alles verkauft. Es gibt einfach noch zuviel Geld im Umlauf und einige Menschen haben nun mal mehr Geld als Verstand.

Und zu diesen "einmaligen Gelegenheiten" - laufen Sie einmal durch das Glockenbachviertel - alleine in unmittelbarer Nähe zum Gärtnerplatz stehen zahlreiche abrißwürdige Top-Hits der 60er, 70er und 80er Jahre - und früher oder später geht es denen an den Kragen. Dann aber hat man wirklich eine A-Lage und keine B-Lage an verkehrsreichen Straßen oder Zuggleisen.

Warum auch Neubau statt Altbau? Wenn der Neubau 2,000 Euro / Quadratmeter mehr kostet als ein Altbau - oder lassen wir es nur 1,000 Euro sein, kann man auch einiges in so einen Altbau investieren und muss nicht bis Mitte 2015 warten, bis man einziehen kann. Bei 100 Quadratmeter Wohnfläche, sind das immerhin 100,000-200,000 Euro an Preisunterschied: damit kann man locker alle Wände rausreißen, den Grundriss ändern, neue Fenster und Türen schreinern lassen, die Böden und Wände isolieren und eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung einbauen...und hätte noch was für eine Weltreise übrig.

Montag, 15. Oktober 2012

Auf was sollte man beim Hauskauf achten? Tipps von Harald Schmidt

Wer sich schon immer einmal gefragt hat, auf was man beim Hauskauf achten muss, sollte sich einmal folgendes Video von Harald Schmidt anschauen - auch wenn die DM Zeiten vorbei sind:


Nebenbei gibt Harald Schmidt auch wertvolle Tipps zur Gartengestaltung und zur Finanzierung.

Donnerstag, 11. Oktober 2012

Goldgrund und der Bolzplatz an der Glockenbachwerkstatt

Als ich das erste mal die Anzeige gesehen habe, hatte ich mich leicht gewundert:




... und mal eine Anfrage gestartet, um mehr über dieses Hirngespinst zu erfahren.

Bei dem nachträglich hochgeladenen Foto, musste ich dann aber schmunzeln:


Und auf folgende Spam-Mail herzlich lachen:


----- Bitte weitersagen und teilen --------

Wichtig --- Wichtig --- Wichtig --- Wichtig 


>Für Freispielflächen in der Innenstadt<

>Wir brauchen eure Hilfe<

> Unser Bolzplatz ist in Gefahr<

>DEMO am Montag, 15.10.12 um 15.30 Uhr<

>Start Glockenbachwerkstatt, Blumenstr. 7<

>Wir ziehen von der Glocke zum Rindermarkt und machen Lärm<

>Vorbeikommen und Mitmachen<




Das ist das Problem:

Durch die geplante Bebauung der Müllerstraße 2-6 würde unser Bolzplatz, eine der letzten Flächen für freies Spiel für Kinder und Jugendliche in der Innenstadt, verschwinden. Wir fordern den Erhalt des auf diesem Areal befindlichen Bolzplatzes der seit über 30 Jahren vom Bürgerhaus Glockenbachwerkstatt genutzt wird.
Es gibt Alternativvorschläge, die bis jetzt nicht genügen Beachtung bei den Verantwortlichen gefunden haben. 


----- Bitte weitersagen und teilen --------


Die Frage ist: Sind tatsächlich ein paar Idioten darauf reingefallen oder ist auch selbst diese Mail Teil der Spaßaktion?

Auch interessant hierzu ein Beitrag bei Quer - das letzte mal hat es Schwabing getroffen.

http://www.br.de/fernsehen/bayerisches-fernsehen/sendungen/quer/120524-quer-muenchen100.html

Das einzig traurige bei dieser lustigen Aktion ist, dass es tatsächlich jedesmal zahlreiche Käufer gegeben hätte. Wer weiß - vielleicht wird aus dem Spaß bald doch noch ernst?

Dienstag, 9. Oktober 2012

Jan-Marco Luczak ist schuld, dass Sie Maklerprovision (weiter) zahlen müssen


Im Ersten Deutschen Fernsehenn, kam kürzlich die Sendung Panorama mit einem Beitrag "Dreiste Makler: Profiteure der Wohnungsnot" (am Donnerstag, 20.09.2012 umd 21:45 Uhr).

http://mediathek.daserste.de/suche/11816658_dreiste-makler-profiteure-der-wohnungsnot?clipSearchFilter=allClips&s=Makler&datumBis=&sendung=&datumVon=

[Viel Geld für wenig Leistung: Makler verdienen, sobald sie die Tür aufschließen und am Ende den Vertrag überreichen. Panorama über das absurde System der Makler in Deutschland.
Quelle: NDR ]

Dieser Beitrag zeigt vor allem gut: Bereits vor 50 Jahren waren Makler verhasste Mitmenschen, die keiner leiden konnte. D.h. "Makler" sind keine Krankheit unserer Zeit, auch unsere Eltern, Großeltern und Urgroßeltern wurden von Maklern gegängelt.

79% der Wohnungsangebote sind laut des Berichts in München in Maklerhand...ich persönlich würde sagen, gefühlte 99.9%

Prof. Udo Reifner fasst das ganze gut zusammen: Makler braucht heute keiner mehr. Eine Maklergebühr ist eine Art Zwangsgebühr oder "Wegezoll" - und keine Gebühr für eine Dienstleistung. Er geht sogar noch weiter und bezeichnet es als ein "bösartiges Kartell" - womit er nicht so ganz unrecht hat.
.
Sun Jensch vom Immobilienverband beschreibt die Rolle eines Maklers als "Türaufschließer": "Immonet schliesst ihnen nicht die Türe zur Wohnung auf".

Super genial in diesem Bericht: Der Telefonanruf bei Maklern - eine Dame möchte eine Wohnung über einen Makler suchen - die Makler winken alle ab. Auf den Hinweis "ich würde ja auch die Provision zahen" - antworteten die Makler "das müssen Sie sowieso" :-)

Nur 1 Makler von 50 Maklern hat sich dazu bereit erklärt (wahrscheinlich single?)

Hoffnung wird gemacht, dass die Politik durch Einführung eines Bestellerprinzips, auch in Deutschland das Makler Kartell brechen könnte....

Im Februar 2011 wurde dies sogar als Gesetzentwurf  nach dem Bestellerprinzip von den Grünen in den Bundestag eingebracht - leider ist dieser Gesetzesentwurf nicht durchgekommen.

Leider war die CDU dagegen :-(/

Grund war die Rede des CU Abgeordnetens Jan-Marco Luczak (im Nebenberuf Hausverwalter), der behauptet hätte, es gibt gar kein Problem mit Maklern (Aaaargh! Bitte durchknüppeln!). Weiter hatte er es auch so begründet: Wenn die Vermieter die Provision zahlen müssen, würden Sie diese auf die Mieter umlegen. Absoluter Quatsch:

1. Es würden dann weniger Vermieter Makler engagieren

2. Wenn doch, hätten die Makler mit den geringsten Gebühren die besten Chancen und es wird günstiger

3. Ob es umgelegt wird (in manchen Fällen) oder direkt von Mieter bezahlt wird (in 100% der Fällen) - wäre offen, in jedem Fall wäre es nicht zum Nachteil der Mieter.


Also bitte:  Jan-Marco Luczak nie wieder wählen und den Gesetzesentwurf erneut einbringen!

Am besten direkt hier beschweren:

http://www.bundestag.de/bundestag/abgeordnete17/biografien/L/luczak_jan_marco.html

Das ganze erinnert mich an das Gesetz zur Vorratsdatenspeicherung - keiner war anwesend - oder die Abgeordneten haben geschlafen - und die wenigen aktiven Abgeordneten haben ihre eigenen Interessen verfolgt, den Termin zur Abstimmung an einen geeigneten Zeitpunkt gelegt - und am Ende will es wieder keiner gewesen sein.



Samstag, 6. Oktober 2012

Preis Leistungs/Verhältnis von Häusern vs. Wohnungen in München

Die Immobilienpreise von größeren Wohnungen in München sind in letzter Zeit massiv gestiegen.
Nur selten findet man z.B. noch eine schöne 5-Zimmer Wohnung mit guter Anbindung an die Münchner Innenstadt. Einer der Gründe ist, dass alle Bauprojekte auf Singles ausgerichtet sind und am aller häufigsten werden 2-Zimmer Wohnungen vorgesehen sowie (aber auch schon seltener) 3-Zimmer Wohnung - ganz selten sind auch 4-Zimmer Wohnungen dabei und 5-Zimmer Wohnungen meist nur als Penthäuser im Bereich von 1 Mio Euro.

Schaut man sich hingegen die Preise von Häusern an, sieht das Preis/Leistungsverhältnis schon besser aus: zumal man bei einem Haus oft noch einfach die Möglichkeit hat noch weitere Quadratmeter Wohnfläche zu schaffen (Aufstockung, Anbau, etc...) und auch einen eigenen Garten hat - der schwer mit Geld aufzuwiegen ist.

D.h. Häuser mit mindestens der gleichen Wohnfläche wie eine durchschnittliche 5-Zimmer Wohnung kosten weniger - liegen aber meist etwas weiter außerhalb. Sobald eine Haus weiter als 30-45 Minuten von München entfernt ist, fallen die Preise sehr schnell - denn auch Bauland in diesen Gegenden ist leicht zu bekommen und nicht besonders teuer.

Am allerbesten ist zur Zeit das Preis/Leistungsverhältnis von Villen - vor allem wenn man die großen Grundstücke berücksichtigt. Eine Villa mit sehr großem Grundstück in Grünwald gibt es hin- und wieder für 1,2 Mio Euro - wohingegen die Baywobau auch in diesem Preissegment einfache 4-5 Zimmer Wohnungen verkauft (z.B. Rodenstock Garten)

Freitag, 21. September 2012

Durchschnittliche Quadratmeterpreise in Isar/Ludwigvorstadt in QI/2012 bei 5,9000 Euro/Quadratmeter

In den Münchner Stadtteilen Isarvorstadt und Ludwigvorstadt sind laut Immobilienscout die durchschnittlichen Quadratmeterpreise im 1. Quartal 2012 bereits auf 5,900 Euro / Quadratmeter geklettert.


Äussert interessant ist dabei, dass hier alleine die Preise von Bestandsimmobilien von 2009 oder älter herangezogen werden.

Quelle: ImmobilienScout24, angebotene
Bestandsimmobilien der letzten 3 Jahre 
Bestandsimmobilie = Baujahr 2009 oder älter



Obwohl hier bereits in den letzten Jahren ein massiver Anstieg der Immobilienpreise stattgefunden hat, ist mit einem weiteren Anstieg in solchen Grafiken in den nächsten Jahren zu rechnen.

Der Grund: Auf dem ehemaligen Rodenstock Gelände baut die Baywobau zur Zeit "Luxus"wohnungen (der Preis ist dabei Luxus, nicht unbedingt die Austattung, die Deckenhöhe, Baumaterialien, Lage etc..), mit extrem hohen Quadratmeterpreisen.

Die ersten Wohnungen wurden bereits 2011 vor Baubeginn verkauft und die letzten Wohnungen werden wohl bis Ende 2012 verkauft werden. D.h. in den Immobilienscout Grafiken werden dann ab 2015 (falls das System so beibehalten wird) einen heftigen Ausschlag nach oben erfahren - und weiterhin ab 2018,  da einige Investoren 2015 nach Fertigstellung bereits wieder zu einem höheren Preis verkaufen werden.

Außer: die Wirtschafts/Euro/Schuldenkrise erreicht doch noch Deutschland und führt zu hoher Arbeitslosigkeit und Firmenpleiten - in diesem Fall werden dann auch die Mieten und Immobilienpreise fallen und einige Leute werden dann erste einmal verdutzt schauen - und mit Verlusten ihre "super Kapitalanlage" wieder veräußern (müssen).

Interessant ist jedenfalls, dass oft teureren Neubauimmobilien in der Isarvorstadt/Ludwigvorstadt bei diesen Quadratmeterpreis Grafiken nicht berücksichtigt werden. Wären allen Wohnungsverkäufe berücksichtigt, läge der Quadratmeterpreis sicherlich bei 7,000-8,000 Euro / Quadratmeter - und lässt man alle Immobilien im schlechten Zustand, schlechten Lagen oder mit einem Haken weg - wäre man sicherlich hier auch im Bereich von 10,000 Euro / Quadratmeter (im Schnitt!)

Samstag, 11. August 2012

1 Euro pro Quadratmeter Miete zahlen - oder lieber 0 Euro ?

Die Welt hat in einem Artikel sehr schön die Kontraste zwischen dem Immobilienmarkt in Westen (z.B. München) und dem Osten (z.B: Görlitz) hervorgehoben:

http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article108576321/Wohnungsnot-im-Westen-und-Oststaedte-sterben-langsam.html

Diesen Artikel sollte sich einmal alle Politiker einmal zu Gemüte führen - und all vor allem alle Münchner, die sinnlos und teilweise auch hirnlos ihre Zeit mit dem Kampf gegen steigende Mieten verplempern.

Man sieht auch wieder mal: München hat kein Wohnungsproblem - Deutschland hat ein grundlegendes Problem auf regionaler und bundespolitischer Ebene.

Es gibt bei dem Kampf um Studenten, gut-ausgebildete junge Leute, Arbeitnehmer und Investoren wenige Gewinner wie z.B. München - und viele Verlierer, wie beispielsweise Görlitz oder andere Städte in Ostdeutschland.. Durch den demographischen Wandel verstärkt sich die Konkurrenzsituation zwischen einzelnen Städten in Zukunft noch weiter.

Den Stern Journalisten Gerd Blank und Martin Motzkau, die folgenden Artikel fabriziert haben:

http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/protest-gegen-steigende-mieten-deutschland-gehen-die-wohnungen-aus-1617972.html

kann man nur entgegnen: Deutschland gehen nicht die Wohnungen aus - Deutschland gehen die Menschen aus. Dass übergangsweise  zuviele Lemminge auf einmal in München, Hamburg oder Berlin eine Unterkunft suchen sollte dabei eigentlich nur eine Begleiterscheinung einer sehr viel dramatischeren Entwicklung sein.

Wer am lautesten schreit, dass er sich keine Wohnung in München leisten kann - sollte doch bitte schön mit guten Beispiel vorangehen und in eine kostenlose, sanierte Wohnung in der schönen Altstadt von Görlitz ziehen.

Immobilienpreise und damit auch die Mietpreise sind nichts anderes als ein Spiegel der Arbeitslosigkeit. Wenig Arbeitslosigkeit führt immer zu steigenden Preise - und hohe Arbeitslosigkeit zu fallenden Preisen.

Kläglich Versuche die Folgen falscher Politik durch Mietspiegel und Einschränkungen der maximalen Mieterhöhungen (z.B. 10% statt 30% in 3 Jahren) - sind bekanntlich kontraproduktiv. Zuviele Probleme mit normaler Vermietung führen zu noch mehr Gewerbeimmobilien und bevorzugter möblierter Vermietung, Vermietung an WGs und Einzelmietverträgen, die dann nicht diesen Restriktionen unterliegen. Wird es ganz extrem, werden Wohnungen von den Investoren lieber als Zweitwohnung oder Abstellkammer verwendet - und damit stehen die Wohnungen dann keinem zu Verfügung. Auch Gesetzte gegen "Luxussanierungen" sind Rohrkrepierer: Das Problem ist nicht die "Luxussanierung" einer Bestandsimmobilie, das Problem sind die bereits hohen Preise der unsanierten Bestandsimmobilien. Wird eine unrenovierte Wohnung für 5,000 Euro / Quadratmeter verkauft - und müssen 1,000 Euro / Quadratmeter in eine Entkernung und grundlegende Sanierung gesteckt werden (z.B. Elektrospeicheröfen austauschen, Bad sanieren, Fenster/Türen/Böden tauschen, Wände verputzen, Fassade erneuern etc...) ist es eigentlich total irrelevant ob am Ende eine Standardbadewanne für 100 Euro verbaut wird oder eine Luxusbadewanne für 500 Euro - das macht am Endpreis wirklich nicht viel aus. Viele Mieter würden auch lieber einen Cent mehr pro Jahr bezahlen, und dafür eine schönere Badewanne vorfinden - aber so ist nun mal die Erhaltungssatzung in München gestrickt
Wird hingegen eine Wohnung für 2 Millionen mit einem Wellnessbereich ausgestattet, zahlen die Bauunternehmer zur Not auch gerne mal 25,000 Euro Strafe für einen Verstoß - wenn es überhaupt zu einer Strafzahlung kommen sollte.

Ich bin kein Politiker oder Verfassungsrechtler - aber helfen würde ein Gesetz oder ein Paket aus Maßnahmen, um Studenten & Arbeitsplätze in Deutschland "gerechter" auf alle Städte zu verteilen.

Bis dahin liegt es an den Städten und Gemeinden selbst, etwas gegen den Abzug der Bevölkerung zu tun:
Firmen & Studenten von Städten wie München abwerben und mit attraktiven Vergünstigungen locken (z.B. reduzierte Gewerbesteuer, günstiges oder kostenloses Bauland bzw. Gewerbeflächen, kostenlose Studentenappartments, gute Lehrpläne und gut-ausgestattete Universitäten mit einem effizienten Verhältnis zwischen der Anzahl der Studenten zu den Professoren, sehr günstige Baugrundstücke oder kostenlose Bestandsimmobilien der Gemeinden zum selbst sanieren, kostenlose Kindergarten und Kita Plätze etc...). Aber oft sind auch die Gemeiden, die unter einem Bevölkerungsschwund leiden selbst schuld - zu träge und unfähige Gemeinderäte und Bürgermeister - keine Ideen, kein Mut für Veränderungen und damit wird sich auch nichts zum besseren verändern.

Freitag, 3. August 2012

Münchner Immobilienpreise haben langsam die Sättigung erreicht...

Laut den aktuellsten Statikstiken von Juli 2012, zeichnet sich langsam eine Sättigung bei den Immobilienpreisen ab. Dies ist daran zu erkennen, dass bereits Wohnungen ab 120 Quadratmeter Wohnfläche im Schnitt zum ersten mal seit langer Zeit rückläufig sind.

Insgesamt, über alle Wohnungen hinweg. sind die Immobilienpreise in München zwar gestiegen - aber alleine die Tatsache, dass vor allem bei großen Wohnungen die Preise bereits jetzt rückläufig sind, deutet auf eine Entspannung bzw. Saturierung hin.

Tendenziell steigt der Bedarf an 1-2 Zimmer Wohnungen, die Nachfrage von 3-Zimmer Wohnungen bleibt fast unverändert - und bei größeren Wohnungen sinkt der Bedarf - vermutlich, da es sich immer weniger Menschen leisten können und im Zweifelsfall ein Haus im Umland gekauft wird, anstatt größere Wohnungen in der Münchner Innenstadt.


Man muss sich stets bewusst sein, dass Quadratmeterpreise und Trends in München mit Vorsicht zu genießen sind: es handelt sich nicht nur um einen Schnitt über alle Stadtteile hinweg - sondern auch über alle Wohnungsgrößen hinweg. D.h. auf bestimmte Wohnungsgrößen oder auch Stadtteile - oder gar beides zusammen - kann sich der invidivuelle Preis oder der Trend komplett unterscheiden.

Wer also liest, dass die Quadratmeterpreise bei 6,000 Euro liegen, und sich freut, dass er für eine für eine Wohnung nur knapp unter 6,000 Euro pro Quadratmeter zahlt, kann durchaus zuviel zahlen - es kommt ganz auf die Wohnungsgröße an und natürlich den genauen Stadtteil.

Wichtig ist auch immer: die höchsten Preise und Mieten werden nur dort gezahlt, wo die Nachfrage am grössten ist. D.h. eine Wohnung in einer Villa in Pullach mag vielleicht ganz nett sein - aber einen Mieter zu einem bestimmten Mietpreis zu finden, dauert hier wesentlich länger als in München - oder auch ein Wiederverkauf. Auch wird langfristig die Wertsteigerung in sehr guter Zentrumslage grösser sein als in den Randgebieten - auch wenn man wie meist, sich im Einzelfall den jeweiligen Stadtteil anschauen muss.



Mittwoch, 25. Juli 2012

Mietrenditen in München: bald bei 0% - na und?

Vor einigen Jahren spielte beim Immobilienkauf in München die Mietrendite eine entscheidende Rolle - und ob sie unter Denkmalschutz steht.

"Damals" waren Immobilien für viele eine reine Kapitalanlage und ein "Steuersparmodell". Wenn eine Immobilie nicht mindestens 5% Gewinn gemacht hatte (und Eigenkapitalrenditen > 15%) - wurde die Immobilie auch nicht gekauft.

Heute sind die Tagesgeldzinsen unter der realen Inflation, der Aktienmarkt ist unsicher und der Goldpreis extrem überbewertet - so dass für viele Immobilien der sichere Hafen sind.

In München kommen noch weitere Faktoren hinzu: mit einer Immobilie erkauft man sich das lebenslange Wohnrecht in München - ohne Angst irgendwann durch zu hohe Mieten verdrängt zu werden - oder bei einer Wohnungsbesichtigung mit 100 anderen Leuten und enem Stapel Einkommensnachweisen immer den kürzeren zu ziehem.

D.h. für das lebenslange "Wohnrecht" in seinem Lieblingsviertel bleiben zu können, ist vielen die Rendite total egal. Man muss nicht Geld damit verdienen, hier zu wohnen - einigen reicht es bereits - nicht mehr zu zahlen als ein Mieter. Berücksichtigt man die Mieterhöhungen in der Zukunft und die Umzugs- und Renovierungskosten bei Eigenbedardskündigungen, kann das Eigenheim auch etwas teurer sein als die Miete: Auch ist es so, dass die Mietersparnis langfristig größer wird, wenn die Miete steigt und die Kaufkraft des Euro schwindet. Der Zinseszins wird mit der Zeit kleiner - die Mietpreise hingegen werden (erstmal) steigen. Sieht man all die unrenovierten Wohnungen in teuren Lagen von München, sieht man auch das Potential des Mietspiegels, der im Endeffekt nur Durchschnittspreise anzeigt, die durch extrem günstige Mieten in heruntergekommenen Wohnungen verwässert wird.

Leicht wird die Überlegung für diejenigen, die einen größeren Geldbetrag auf dem Tagesgeldkonto liegen haben - denn ohne Finanzierung wird bei einer selbstgenutzen Immobilie die Rechnung relativ einfach - und viele kommen zu dem Schluss: das ist es mir wert.

Andere hingegen, kommen allerdings zu dem Schluss: wenn ich wegziehe und wo anders die Hälfte verdiene - oder nur halbtags arbeite - habe ich am Ende genau soviel übrig, da nicht die Hälfte des Gehalts für das Wohnen draufgeht und auch die anderen Kosten (Essen gehen, Kino, Autowerkstatt) außerhalb von München / Bayern, wesentlich niedriger sind.

Für manche ist es in München inzwischen auch keine entweder-oder Entscheidung - ob sie wegziehen sollen oder nicht - es ist eine wirtschaftliche Notwendigkeit, sobald die monatlichen Ausgaben höher sind als die moantlichen Einnahmen. Aber wohin führt das ganze? Gibt es in München bald keine Kassier, Müllmänner, Bäcker und Busfahrer mehr? Leben am Ende nur noch reiche Erben, Manager und Politiker in München und müssen selbst den Gehweg kehren?

Bis es soweit kommt, wirkt sich allerdings der Bevölkerungschwund positiv auf den Münchner Mietmarkt aus - denn bereits 2030 sind die ersten Auswirkungen auch in München spürbar.

Mittelfristig wird das noch-teuer-werdende München aber dazu führen, dass auch gut verdienende Ärzte und Rechtsanwälte ihre Ansprüche an den Wohnraum senken und auch an das Stadtviertel., d.h. ess muss nicht der Altbau in Isarnähe sein, sondern es geht auch der Plattenbau in Hasenbergel. Allerdings steigt dann auch irgendwie die Gefahr der Personalfluktuation. Bekommt ein Mitarbeiter ein Angebot in Berlin oder Dresden - wo er sich auf einmal eine große schöne Wohnung leisten kann - steigt auch die Motivation München zu verlassen. Steigen die Mieten in Berlin und Dresden dann auch - wird es wieder ein Trend in ein verlassenses Dorf auf dem Land zu ziehen und sich für ein Appel und ein Ei ein großes Haus auf einem 10 ha Grundstück zu bauen - zum Preis einer Kfz Stellplatzes in der Münchner Innenstadt.

Montag, 23. Juli 2012

Steigende Immobilienpreise und Mieten in München: was kann man tun?

Die Immobilienpreise und Mieten steigen in München weiter an - auch wenn München bereits die teuerste Großstadt Münchens ist.

Was kann / könnte man (theoretisch) dagegen unternehmen?

Der Hauptgrund für die hohen Immobilienpreise (und damit auch hohen Mieten) in München ist das Angebot und die Nachfrage.

Das Angebot ist knapp - und wird künstlich und bewusst knapp gehalten. Die meisten politisch einflußreichen  Menschen in München sind selbst Immobilienbesitzer und haben kein Interesse an fallenden Immobilienpreisen. Das Angebot wird durch die Stadt München teilweise "künstlich verknappt" - teilweise durch einen Mangel an aktiver und aufrichtiger Anstrengung gegen die Verknappung, weiter knapp gehalten.

Dies passiert z.B. durch:

- strikte Bauvorschriften
- Beschränkung der Bauhöhe
- Verschwendung von kostenbarem Bauland in der Innenstadt (z.B. Großmarkt und Schlachthof)
- Wirtschaftsförderung um jeden Preis: lieber leerstehende Büroräume als zusätzliche Wohnungen. Die Münchner Firmen hingegen florieren und ziehen immer mehr Arbeitskräfte und Personal aus anderen Regionen Deutschlands ab. In diesem Städten hingehen fehlen dadurch Steuereinnahmen und Arbeitskräfte - und vor allem junge Leute, die nach München abgeworben werden. Am Ende muss Bayern das ganze wieder durch einen Länderfinanzausgleich ausgleichen. Durch den Zuwachs an neuen Bürgern aus anderen Städten, wird der Wohnraum gleich doppelt so schnell knapp: es wird nicht nur Wohnraum benötigt sondern auch zusätzliche Bürofläche.

D.h. also die Achillesverse von München ist die Wirtschaft und die Zuwanderung.

Folgendes könnte sich also "positiv" (je nach Situation) auf den Münchner Immobilienmarkt auswirken:

1) es kommen weniger Studenten nach München - da sie keine Lust auf überfüllte Lehrsäle und überteuerte Mieten haben

2) Arbeitnehmer wandern in andere Städte ab - da nach der Miete und den hohen Ausgaben weniger übrigbleibt, als bei einem schlechter bezahlten Job in einer günstigeren Gegend - auch ist hier das Kinderbetreuungsangebot besser und günstiger (manchmal sogar kostenlos!)

3) Firmen wandern aus Kostengründen und aufgrund von Förderungen in andere Städte ab.

Bei folgenden Firmen, hätte dies massive Auswirkungen auf München - auch wenn der Umzug nur teilweise erfolgen würde (z.B. ein paar größere Abteilungen)

- Allianz
- Siemens
- BMW
- Munich Re
- Linde
- MAN
- O2
- Wacker Chemie
- BayWa
- ProsiebenSat1

Das einzige was wirklich hilft - und jeder selbst beeinflussen kann: wegziehen!

Mittwoch, 4. Juli 2012

Der Münchner Immobilien Markt: unspektakulär im Vergleich zu London

Hin- und wieder Sorgen Immobilienpreise in München, wie z.B. das teuerste Appartment im 7th Tower im Glockenbachviertel für 20,000 Euro / Quadratmeter für Aufruhr in den Medien  - oder auch die teuerste Miete in der Pestalozzi Strasse für 19 Euro Kaltmiete / Quadratmeter.

Im Vergleich zu London ist das allerdings nichts.

In London gehen die Quadratmeterpreise auch gerne mal an die Marke von 100,000 Euro / Quadratmeter und die Mieten erreichen auch hin- und wieder ca. 10,000 Pfund / Woche (~ 12,500 Euro / Woche) - da es dort keinen Mietspiegel gibt.

In Chelsea, Kensington, Knightsbridge und Belgravia zahlt man meist 3,500 Pfund - pro Quadratfuß - also etwa 50,000 Euro / Quadratmeter. Ein Schnäppchen  im Vergleich zu den teuersten Objekten in den Premium Lagen Londons.


London ist dabei komplett losgelöst vom fallenden Immobilien Markt auf dem Rest der Insel. Grund dafür sind die vielen ausländischen Investoren - Russen, Griechen, Chinesen etc...


Falls sich aber die ausländischen Investoren und Fondgesellschaften einmal zurückziehen, könnten das in London böse enden...


Donnerstag, 28. Juni 2012

Mietpreise in München vorerst rückläufig...

Laut der Stadt München sind die Mietpreise erstmalig seit langer Zeit gefallen - zwar nur um 11 Cent pro Quadratmeter im Schnitt - aber der Trend ist sehr interessant.

Alle Makler, denen ich bisher bei Besichtigungen begegnet bin, schworen fast immer, dass Mieten in München steigen werden und niemals zurückgehen werden. Wenn sich Makler also hierbei irren, eventuell auch bei der Aussage, Immobilienpreise werden in München immer weiter steigen und niemals fallen?

Als Gründe für zukünftig steigende Mietpreise, gibt die Stadt München folgende Gründe an:

- bis 2020 wird mit mindestens 6% Bevölkerungswachstum gerechnet
- München ist eine Single Hochburg - vor allem Mieten bei kleine Wohnungen bis 50 Quadratmeter werden zukünftig steigen
- Altbauwohnungen sind nach wie vor sehr gefragt, und hier steigen Mieten ebenfalls vermutlich auch weiter. Der Anteil an Altbauwohnungen nimmt allerdings ab - relativ gesehen, da immer mehr neue Wohnungen gebaut werden, und prozentual gesehen, Altbauwohnungen immer seltener werden. Auch werden leider hin und wieder Altbauten abgerissen und Platz für größer Neubauten zu machen.

Aber wie zuverlässig sind denn solche Prognosen bis 2020 ?

Bei einer Wettervorhersage sagt man immer: nur die nächsten 2-3 Tage könnten in etwa vorhergesagt werden - alles andere ist unmöglich und Unsinn.

Wie sieht es also mit Prognosen für den Immobilienmarkt in München aus?

Wissen kann man sicherlich nicht, was noch alles passiert...es muss ja nicht gleich ein unwahrscheinlicher Fall eines Meteoritenabsturzes über München sein oder dem Explodieren eines Atomkraftwerks, damit Immobilien in München weniger Nachfrage erfahren - auch relativ viele wahrscheinliche andere Fälle könnten eintreten und dann wäre die Prognose hinfällig.

- weniger Zuwanderung nach München (z.B. Studenten können sich München nicht mehr leisten und haben keine Lust mehr auf überfüllte Hörsäle)
- Abwanderung aus München (z.B. wenn andere Städte attraktiver werden, in etwa Berlin, Hamburgm Dresden etc...)
- Abwanderung von Firmen aus München (z.B. weil die Löhne zu teuer werden und Mitarbeiter keine geeigneten Wohnungen zu angemessenen Preisen finden)

Kürzlich gab es in München einen Bürgerentscheid gegen die dritte Start- und Landebahn.
Daraufhin drohte Lufthansa mit einer Verlagerung zu anderen Flughäfen - und damit direkt und indirekt eine Gefährdung von 20-30,000 Arbeitsplätzen. Dies könnte sich sicherlich auch dann in fallenden Mieten und Kaufpreisen wiederspiegeln.

München lebt auch stark von Biotec Unternehmen. Gehen Biotec Unternehme pleite oder werden von ausländischen Firmen aufgekauft - würde dies noch wesentlich grössere Auswirkungen auf den Münchner Immobilienmarkt haben.

Was also tun?

Wer sich sicher ist, in München für immer wohnen zu bleiben, zufällig an eine gute Wohnung zu einem angemessenen Preis kommen sollte (z.B. Angebot durch Freunde oder Verwandte), sollte zuschlagen wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist und die Zinsen wesentlich niedriger sind als die Miete (als Eigentümer trägt man höhere Nebenkosten und muss auch Rücklagen bilden).

Für Spekulanten wird es in München langsam etwas dünn und das Risiko eines Verlusts steigt.

Man darf nicht vergessen: Bei 20% Eigenkapital und 8,5% Kaufnebenkosten hat man nach Unterzeichnung des Kaufvertrags bereits 42,5% des eingesetzten Gelds/Eigenkapitals verloren, müsste man die Wohnung sofort wieder verkaufen.

Dienstag, 29. Mai 2012

Und ewig grüßt ein Immobilienscout Betrüger...

Da dachte man, Immobilienscout24 hätte seine Scam Probleme im Griff, bekommt man mal wieder eine entsprechende Email:

Xenia Vetter <xenia.vetter3@hotmail.com> 



Hello,

I bought the apartment for my daughter, during his studies in Germany. Then she returned to Grecee permanently, so I rent my house for an indefinite period. We rented our house with the Escrow Agency (well known and trusted) for the last two years. Until today, we had two tenants, easily and without any problems.

Since my daughter left Germany, nobody is there to take care about renting it so I will just send you the keys and contract using Escrow Agency . They will act as a third party in our transaction.

I hope it's OK with you, since this is the only reliable option.


Sincerely,
Xenia


Und weil es so lustig ist, schreibe wir doch mal zurück...mit

"This is very, very good my friend."


Mal schauen was zurückkommt....

Donnerstag, 17. Mai 2012

Immobilien als Kapitalanlage & der demographische Wandel

Fast überall in Deutschland steigen zur Zeit die Immobilienpreise - aufgrund der Instabilität des Euro, der schleichenden Geldentwertung und der immer weiter fallenden Zinsen:

Da Immobilien allerdings eine langfristige Kapitalanlage sein sollte - wäre es besonders wichtig einen Blick in die Zukunft zu werfen und sich vor allem mit der demographischen Entwicklung in einzelnen Städten (oder Ländern) zu beschäftigen.

Denn was bringt eine günstige Immobilie, wenn in 15, 20 oder 30 Jahren der Leerstand zu groß ist, daß man keine Mieteinnahmen mehr erzielen kann und auch beim Verkauf keinen Abnehmer findet?

Demographische Entwickung in München (Prognose für 2030)


Demographische Entwickung in Würzburg (Prognose für 2030)


Demographische Entwickung in Berlin (Prognose für 2030)

 

Demographische Entwickung in Hamburg (Prognose für 2030)



Demographische Entwickung in Frankfurt/Main (Prognose für 2030)



Demographische Entwickung in Dresden (Prognose für 2030)





Montag, 14. Mai 2012

Rodenstock Garten: Die erstem Käufer bereuen den Kauf bereits

Auf dem Rodenstock Gelände sollen bis 2015 ca. 284 Wohnungen entstehen die bereits seit Ende 2011 im Vorverkauf sind.

Ende 20111 wurde vielen Interessenten erzählt, dass fast alle Wohnungen schon verkauft sind und man schnell noch vor Ende 2011 noch zum Notar gehen muss, um noch eine Wohnung zu bekommen.

Viele argumentierten auch damit, dass man sich jetzt schon die niedrigen Zinsen sichern müsse.

Und was passiert fast ein halbes Jahr später, im Mai 2012? Die Zinsen fallen nochmal drastisch:



Hat man sich also schon vor einem halben Jahr eine (noch-nicht vorhandene) Wohnung im Rodenstock Garten von der Baywobao gekauft, musste man bereits 15% des Kaufpreises bezahlen und schon eine Finanzierung mit hohen Bereitstellungszinsen bis Mitte 2015 unterschreiben.

Beispiel: 

Eine Wohnung im Rodenstock Garten für 850,000 Euro musste bereits zu 15% angezahlt werden - d.h. sind also schon mal 127,500 Euro - und in 6 Monaten ein Zinsausfall (bei 2,7% Tagesgeld) von 1721 Euro -  und man hat mindestens 0,5% "zuviel" bei der Finanzierung hingeblättert. Bei 20% Eigenkapital sind das in etwa 680,000 Euro die zu finanzieren wären - und damit ein Unterschied bei der Zinslast von 3,400 Euro pro Jahr oder auch in etwa 34,000 Euro in 10 Jahren (bei minimaler Tilgung, wie es steuerlich am sinnvollsten ist).

Einige sind auch davon ausgegangen, dass man aus einer Finanzierung relativ einfach vorzeitig wieder rauskommt, wenn die Zinzen wieder steigen und damit die Vorfälligkeitsentschädigung sehr gering ausfällt.

Da die Zinsen aber erneut gesunken sind, wird einen die Bank nicht mehr so einfach aus dem Hypothekenvertrag lassen (z.B. wenn man doch schon früher die Wohnung wieder loswerden möchte, da der Münchner Immobilienmarkt eine Korrektur erfährt).

Samstag, 12. Mai 2012

Steigendes Risiko bei der Kapitalanlage in Immobilien

Die meisten Immobilienexperten gehen im Moment davon aus, dass in Deutschland die Preise für Wohnimmobilien in den nächsten drei bis vier Jahren stabil bleiben werden. Je weiter über diesen Zeitraum hinaus Immobilienpreise prognostiziert werden, desto insicherer die Prognose. Das Risiko einer Immobilienanlage auf zehn Jahre gesehen nur sehr schwer einzuschätzen. 


Die Gefahr bei der Investition in Immobilien



Im Moment steigen die Preise nicht nur in wachsenden Metropolen wie München, Frankfurt, Hamburg und Berlin, sondern auch in Regionen, die keinen großen Zuzug haben. Hier ist Vorsicht geboten und Kapitalanleger sollen besonders gut überlegen. Der demografische Wandel trägt in nicht all zu ferner Zukunft sicherlich zu einem Einbruch der Immobilienpreise bei. Ältere Menschen ziehen lieber in zentrumsnahe Wohnungen und die Kinder wollen die Häuser oft nicht mehr haben. Das bedeutet, dass in einigen Regionen immer mehr Immobilien auf den Markt kommen. In ländlichen Gebieten sind die Preise jahrelang gefallen. Insgesamt lag die Preisentwicklung deutscher Wohnimmobilien in den letzten zehn Jahren unter der Inflationsrate. Dies wird auch auf lange Sicht in Zukunft so bleiben und kleinere Ausrutscher nach oben werden danach durch jahrelange Seitwärts- oder sogar Abwärtsbewegungen, wieder ausgeglichen.


Die Entwicklung der Demographie ist bereits in Stein gemeißelt


Vorsicht ist auch wegen der demografischen Entwicklung in Großstädten geboten: Je kleiner der Markt ist, desto geringer der maximal erzielbare Kaufpreis. Manche Immobilie in München wartet schon Monate oder Jahre auf einen "dummen" Käufer, der 7 bis 10,000 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung zahlt (z.B. Rodenstock Garten, Adelzreiter Strasse etc..) - bis dann eines Tages einer tatsächlich kauft. Ist machen dumme oder extrem reiche Käufer aber nur 1 Promille aller Kaufinteressenten, und sinkt die Anzahl der Kaufinteressenten einer Immobilie von 500 auf 5, dauert es statistische auch 100x so lange einen Kaufpreis durchzusetzen - und daher ist es immer notwendig den Kaufpreis deutlich zu senken. Nur in einer angepannten Situation wie zur Zeit in München sind solche Preise überhaupt erzielbar - so lange dies nicht mehr gegeben ist, werden Immobilien in dieser Preisregion es extrem schwerer haben überhaupt einen möglichen Kaufinteressenten zu finden, der nicht gleich abwinkt.  


Grund für die Preissteigerungen


Grund für den Preisboom ist die Angst vieler Menschen vor einer Geldentwertung oder sogar vor dem Ende des Euro und gleichzeitige Skepsis und negative Assoziationen mit dem Aktienmarkt (Stichwort: Telekom Aktie oder der letzte (kleinere) DAX Einbruch). Verfliegt diese Angst, wird sich dies 100% auch wieder auf die Märkte und Immobilienpreise auswirken - insbesondere wenn große Fondsgesellschaften dann gleich im Milliardenbereich Immobilien mehr oder weniger zeitgleich umschichten werden.

Wenn es für andere Anlagen bessere Renditen gibt, müssen entweder die Mieten stark steigen – was eher unwahrscheinlich ist – oder die Preise sinken, damit die Rendite einer vermieteten Immobilie wieder stimmt.


Mittwoch, 9. Mai 2012

Maklerverband kämpft gegen sinkendes Kaufinteresse an....

Da die Immobilienpreise in deutschen Großstädten (Berlin, Hamburg, München...) in den letzten Monaten (Jahren) relativ stark zugelegt haben - und inzwischen die Mietrenditen teilweise schon in den Verlustzonen liegen - machen sich die meisten potentiellen Immobilienkäufer in Deutschland langsam Gedanken.

Auch Hypothekenzinsen haben das Limit erreicht und werden langfristig eher steigen (können/müssen) als fallen - auch hier ist nicht zu erwarten, dass sich die Menschen in absehbarer Zeit leisten können, noch mehr Geld für eine Immobilie auszugeben als jetzt: zumal die Löhne nicht mit der Inflation steigen und Konsumgüter und Nahrungsmittel  weiterhin steigen - d.h.potentielle Käufer haben in Zukunft immer weniger Geld in der Tasche.

Zudem kommt hinzu: die Geburten liegen weit hinten den Erwartungen zurück: Geburten + Einwanderung - Todesfälle - Ausanderung ist leider im negativen Bereich und Deutschland hat Jahr für Jahr immer weniger Einwohner, was zusätzlich auf die Angebot / Nachfrage Situation entspannt.

Was also tun, wenn man ein Makler ist und trotz der schlechten Basis und Argumente trotzdem Immobilien verkaufen möchte?

Ganz einfach: Blödsinn erzählen und als Pressemitteilung rausgeben:

http://www.immobilien-zeitung.de/1000008731/bevoelkerungsrueckgang-tangiert-immobilienpreise-kaum

Der Anteil der Senioren steigt immer weiter - und die Mehrheit der Senioren wird auch "mietfrei" im Altersheim wohnen und deren Immobilien sicherlich durch die Verwandschaft versilbert werden, um die hohen Pflegekosten zahlen zu können. Bei diesem "Verkäuferkreis" wird auch gerne mal unter Wert verkauft, da es schnell gehen muss.

Ein weiterer Trend: Alten-WGs - insbesondere in Großstädten wie München in denen die Mieten unerschwinglich werden und selbst gutverdienende Berufstätige wie Herzchirurgen und Piloten teilweise WG Zimmer suchen anstatt einer Wohnung.

Was der Artikel ebenfalls verschönt: 5% Preisrückgang klingt war wenig - aber auf 20 oder 30 Jahre gesehen, läppern sich selbst 2,7% auf einem Tagsgeldkonto zusammen: bei 30 Jahren und 2,7% Zinsen sowie 0,25% Quellensteuer wären das ca. 80% Rendite.

D.h. bei 5% Preisrückgang hat man z.B. bei 100,000 Euro statt 185,000 Euro nur 95,000 Euro und damit einen Verlust von 90,000 Euro - also 90% Verlust in 30 Jahren !!!!

Und das ganze natürlich ohne Berücksichtigung der Hypothekenzinsen.

Bei 3,5% auf 30 Jahre wären das zusätzlich nochmal ca. 100,000 Euro Zinsen und hat quasi einen Verlust > 100%, d.h. Totalverlust bzw. Schulden, da die Zinsen nicht wieder reingeholt werden können - selbst bei Vermietung. Auch nicht berücksichtigt: Instandhaltungsrücklagen und Renovierungen + Sonderumlagen bei der Sanierung von Gemeinschaftseigentum oder der Wohnung selbst.

Immobilien auf 30 Jahre zu kaufen lohnt sich also erst, wenn man mindestens eine Verdreifachung des Kaufpreises in 30 Jahren erwarten kann - und auch einen realen Verkauf und nicht nur in der Theorie die Immobilie den Marktwert hat, sondern auch einen Käufer findet.

Montag, 7. Mai 2012

Eine Immobilie im Rodenstock Garten als Inflationsschutz?

Einige Kapitalanleger spielen zur Zeit mit dem Gedanken, sich eine (überteuerte) Wohnung im Rodenstock Garten als "Inflationsschutz" zuzulegen.

Die große Frage ist: geht die Rechnung auf?

Gerade eben hat in der Talkshow HatAberFair im Ersten Hans-Olaf Henkel beispielsweise relativ überzeugend erzählt, dass er keinen Ausweg aus der Eurokrise sieht als auf kurz oder lang über eine größere Inflation.

Was passiert aber bei einer Inflation? Und was bedeutet das auf Neubau Projekte wie den Rodenstock Garten  im Münchner Dreimühlenviertel bezogen?

Die letztere Frage lässt sich leichter beantworten: Kommt es zu einer grösseren Inflation während der langen Bauzeit bei dem Bau der Wohnungen auf dem Rodenstock Gelände, steigen auch die Preise der Dienstleister, Subunternehmer und der Baumaterialien - d.h. die ursprüngliche Rechnung geht dann nicht mehr auf.

Im besten Fall, würde die Gewinnmarge der Baywobau geringer werden - im schlechtesten Fall gehen Subunternehmer pleite, steigen aus oder die Baywobau selbst macht die Kretsche - oder: die Bayerische Landesbank zieht den Stecker und beendet das Projekt nach dem Motto "lieber ein Ende mit Schrecken als ein  Ende ohne Schrecken".

In welchen Fällen, da ein eifriger Käufer keine Verluste macht, ist nicht immer ganz leicht zu definieren...denn nicht alle Absicherungen sind berücksichtigt - ähnlich wie bei der Titanic, die auch niemals sinken sollte.

Steigt die Inflation doch erst nach Fertigstellung an, stellt sich die Frage: was passiert mit den Immobilienpreisen?

Auf den ersten Blick denken viele: "wenn der Euro weniger wert wird, steigt der Immobilienpreis".

Hierzu muss man allerdings bedenken: Grundlegender Faktor bei Immobilien ist die Mietrendite, d.h. Miete im Vergleich zum Kaufpreis - und die Mieten in München (oder allgemein in Deutschland) sind durch diverse Gesetze stark ausgebremst und steigen niemals mit der Inflation , d.h. eine Inflationsbereinigung durch eine Immobilie kann man vergessen. Schlimmer noch: Steigen die Hypothekenzinsen, schrumpft der Käufermarkt - und die Mietrendite bei Finanzierung und Vermietung schmilzt dahin, sobald die Zinsen wieder alte Level erreichen... d.h. Inflation sorgt bei Immobilienpreise mit einiger Verzögerung zu einem Rückgang - keinem Wertzuwachs.

Auch sollte bedacht werden: Was passiert wenn die Zinsen massiv steigen (z.B. Eurobonds etc...), und nach Ende der Zinsbindungsfrist plötzlich 8% oder gar 10% Zinsen pro Jahr fällig werden? Das Kaufinteresse schwindet, und dies wirkt sich auf die Verkaufspreise aus, d.h. Immobilienpreise fallen. Auch eine Wirtschaftskrise und eine damit verbundene erhöhte Arbeitslosigkeit würde zu Immobilienverkäufen führen, die dann den Wind aus der Makro-Immobilienblase in München nehmen - und dann kosten Wohnungen wieder 15 Jahresmieteinnahmen wie noch vor wenigen Jahren. D.h. bei 800 Euro Netto-Mietertrag im Monat wäre das dann ein Kaufpreis von 144,000 Euro - statt wie heute teilweise 500,000 Euro.

Das alte Argument "auf lange Sicht rentiert es sich" - geht leider auch nicht mehr auf: denn in 15 Jahren werden auch in München langsam die Auswirkungen des demographischen Wandels sichtbar: immer mehr Senionren, weniger junge Leute - und weniger Kinder. Weniger Kinder bedeutet auch noch weniger Frauen, die wiederum Kinder auf die Welt bringen könnten, und damit beschleunigt sich gegen Ende des Jahrhunderts die rückläufige Bevölkerungsentwicklung - und Deutschland dünnt aus: früher oder später auch in den Großstädten.

Wer also maximal als Käufer für solche Immobilien in Frage kommt, sind Menschen, die eine Wohnung zur  Selbstnutzung suchen und keine Finanzierung benötigen - und bereits jetzt mehrere tausend Euro Miete zahlen  - oder Multimillionäre die das Problem haben, dass pro Kunde und Bank nur 100,000 Euro "abgesichert "sind. Aber das dürfte nur einen sehr geringer Anteil  der Bevölkerung betreffen: den Teil der Leute, die nicht wissen, was Sie mit all ihrem Geld anfangen sollen. Zumindest führt dies zu einer "Verteilung" des Reichtums und am Ende fließt ein Teil des Geldes an Handwerker und Möbelhäuser. Besser als wenn das Geld auf dem Konto gehortet wird.

Das Handelsblatt bemerkt bereits, dass viele Deutsche inzwischen Angst für einer Immobilienblase haben:
http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/umfrage-deutsche-fuerchten-die-immobilienblase/6546882.html - vermutlich aber nur Kapitalanleger, die erst kürzlich eingestiegen sind oder sich einfach nur etwas übernommen haben...


Donnerstag, 3. Mai 2012

München: Profile der Immobilienkäufer

In dem Beitrag "Münchner Monopoly" hat die Süddeutsche analysiert, wer in München eigentlich Immobilien kauft und verschiedene Käuferprofile erstellt:

(a) Normalverdiener: Käufer der Kategorie Normalverdiener (wohl eher gut-verdiener?) geben maximal 400,000 Euro aus, werden meist von den Eltern gesponsored und stottern bis ans Ende ihres Lebens statt Miete die Zinsen und etwas Tilgung ab.

(b) Erben: Bis zu 2 Mio geben oft Käufer aus, bei denen die Eltern bereits im Vorfeld (aus Steuergründen?) einen Teil des Erbes an die Kinder übertragen, die dann mit gefülltem Geldbeutel Immobilien kaufen können. Ab 1 Mio Kaufpreis, steigt der Anteil der Erben unter den Käufern bzw. der Anteil unter den Käufern die mit einem Erbe unterstützt werden.

(c) "Family Office". bis zu 10 Mio. Hierzu zählen Unternehmer aus der Region, die ihre Firma verkauft haben, wohlhabende Familien, die zusammen ihr Geld in Immobilien anlegen und meistens ca. 40-50 Mio Euro verwalten, von denen 1/4-1/5 in Immobilien investiert wird.

(d) Versicherungen: 10-20 Mio. In diesem Preissegment investieren konservative Versicherungen und Pensionsfonds, die primär Wert auf Sicherheit legen anstatt auf hohe Renditen.

(e) Spezialfonds: 20-30 Mio Euro (pro Objekt), 200-300 Mio Euro insgesamt. Fonds wie Union Investment betätigen sich hier in diesem Umfeld. D.h. Kleinanleger finanzieren diese Immobilieninvestments.

(f) offene Immobilienfonds aus dem Ausland 30-70 Mio Euro.  Die Karlshöfe für 50 Mio sind so ein Beispiel - ein Bürokomplex an der Karlstraße, die über Credit Suisse gekauft wurden.

(g) Großinvestoren: 70-100 Mio Euro. Amerikanische Pensionsfonds (Altstadt-Palais) für  oder die Schweizer UBS (Rieger Palais) sind Beispiele für solche Käufergruppen.

(h) Seltene Fälle: Über 100 Mio Euro. Hierzu zählen wenige Beispiele wie z.B. die Kardinal Faulhaber Straße(!), die von der Hypovereinsbank an die Bayerische Hausbau verkauft wurde oder das Pep für 400 Mio Euro. Solche Käufer orientieren sich weltweit und suchen nicht nur in München, Deutschland oder Europa nach geeigneten Investments.

(i) Schörghuber Gruppe: Die Schörghuber Gruppe besitzt sehr viele Immobilien in München - und stockt an und wann ihr milliardenschweres Portfolio mit Immobilien auf, egal ob das Rondell am Stachus, Hugendubel am Marienplatz oder die HVB Zentrale. Interessant hierzu auch die Wikipedia Seite zu http://de.wikipedia.org/wiki/Josef_Sch%C3%B6rghuber

Der ganze Artikel ist hier zu finden:

http://www.sueddeutsche.de/muenchen/studie-ueber-neu-muenchner-single-bis-jahre-sucht-stadt-1.1184486

Besonders Immobilienkäufer der Kategorie (a) und (b) sollten es sich gründlich überlegen, ob es sich lohnt ab 2012 überhaupt noch in Immobilien in München zu investieren. Allgemein kann man schon fast sagen, dass Käufer aus Kategorie (a) am wenigsten Ahnung haben, und (g)-(i) - meistens  - ganz genau wissen, was sie machen.

Wenn also Immobilien von Verkäufern (g)-(i) verkauft werden, wäre es ein Anzeichen dafür, dass man als kleiner Kapitalanlager in Kategorie (a) oder auch (b) möglichst schnell verkaufen sollte, bevor es zu spät ist.
Insgesamt haben die Kleinanleger am wenigsten Einfluss auf die Immobilienpreise.

Zum Thema Immobilienpreise und zum Thema "Immobilienblase" gibt es seit heute einen interessanten Artikel bei der FAZ  - der zugleich die Risiken beim Kauf von Immobilien verdeutlicht:

http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/immobilienmaerkte-weltweit-die-mutter-aller-krisen-11737693.html

Mittwoch, 25. April 2012

Bundesbank und Bundesregierung wollen steigenden Immobilienpreisen den Kampf ansagen

Ein Ausschuss für Finanzstabilität aus je drei Vertretern von Finanzministerium, Bundesbank und Bundesamt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), sowie einem Vertreter der Bundesanstalt für Finanzmarktstabilisierung, sollen 4 Mal im Jahr tagen und an den Bundestag berichten. Ziel ist es dabei, die Immobilienblasen Entwicklung in Deutschland zu beobachten und geeignete Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Konkret soll die Kreditvergabe für Hypotheken strenger reguliert werden - zusätzlich soll es ermöglichst werden, den realen Wert einer Immobilie besser und schneller feststellen zu können: denn eine Immobilienblase war bisher immer erst dann erkennbar, wenn die Blase platzte und es damit dann schon zu spät war.
Ob ein Preis angemessen oder ob er überhöht ist, soll in "Echtzeit" feststellbar werden.


Am 2. Mai wird das Kabinett ein Gesetz zur Stärkung der deutschen Finanzaufsicht beraten, das ab 2014 Maßnahmen gegen einen zu starken Anstieg der Hypothekenkreditvergabe und damit auch der Immobilienpreise ermöglichen würde. Eine zu lockere Geldpolitik führt zu einem Anstieg der Inflation, weil sie die Preise von Öl und anderen Rohstoffen, Konsumgütern und auch von Vermögenswerten wie Immobilien steigen lässt.

Bundesbankpräsident Jens Weidmann hatte am Montag bei einer Rede in New York erneut vor den Gefahren einer für Deutschland zu lockeren EZB-Geldpolitik gewarnt und angekündigt: "Wir werden andere Instrumente einsetzen müssen, um mit diesem Phänomen fertig zu werden. Diese Instrumente beinhalten makroprudenzielle Werkzeuge, die wir gegenwärtig mit unserem Gesetzgeber diskutieren." Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) sagte, es gebe Anzeichen dafür, dass eine neue Blasenbildung auftreten könnte. 

Warum die ganze Panik?

Wohnimmobilienpreise sind im vergangenen Jahr um 5,5 Prozent gestiegen, nachdem sie bereits im Vorjahr um 2,5 Prozent angestiegen sind. Dieser erste nennenswerte Anstieg der deutschen Immobilienpreise seit Anfang der 90er Jahre fällt mit einer für Deutschland zu expansiven EZB-Geldpolitik zusammen, d.h. zu niedrigen Zinsen. Das nährt Befürchtungen, Deutschland könnte vor einer Immobilienpreisblase stehen. Und die würde nicht nur die Preisstabilität, sondern auch die Finanzstabilität gefährden. 

Sonntag, 22. April 2012

Rodenstock Garten: Wohnungen oft noch teurer als gedacht

Die Preise der Wohnungen im zukünftigen "Rodenstock Garten " schwanken - je nach Stockwerk und Ausrichtungen zwischen ca. 5,000 Euro (EG zur Straßenseite) und ca. 10,000 Euro (Dachterrassen Wohnungen).

Allerdings, müssen folgende Faktoren bei der tatsächlichen Kaufpreisberechnungen berücksichtigt werden:

- es muss ein Tiefgaragenstellplatz (Mehrfachparker) dazu erworben werden (ca. 24,000 Euro)

- die Wohnungen sind frühestens Mitte 2015 fertig - d.h. man hat 3 Jahre lang einen Ertragsausfall für das eingesetzte Eigenkapital - und im Fall einer Finanzierung - sehr viele Zinsen bis Mitte 2015 zu zahlen (ca. 50,000 Euro an Zinslast in 3 Jahren, je nach Kaufpreis und eingesetztem Eigenkapital)

-  bei der Sanitäraustattung kommt es zu zusätzlichen Kosten - will man sich bei dem hohen Kaufpreis nicht mit mittelmässiger Badaustattung und Bodenbelägen zufrieden geben, kommt auch hier nochmal ein Aufpreis hinzu

- eine Küche ist ebenfalls kein Bestandteil des Kaufpreises - hier kommen gut und gerne - je nach Geschmack nochmal 10-25,000 Euro dazu.

- im Vergleich zu Bestandswohnungen kauft man keine Rücklagen mit - die Rücklagen werden im Gemeinschaftskonto 0 Euro betragen - d.h. aus der ersten Eigentümerversammlung geht man sicherlich mit einer Sonderumlage über mehrere tausend Euro raus....um dann "unvollendete" Grünanlagen abzuschliessen oder möglicherweise sogar für juristische Probleme mit dem Bauträger Baywobau.

So werden im günstigsten Fall, schnell mal aus 5,000 Euro pro Quadratmeter (bei einer Wohnung mit Einschränkung) schnell 6,000 Euro pro Quadratmetern und aus 6,5000 Euro pro Quadratmetern (eine durchschnittlichen Wohnung), schnell mal 7,5000 Euro pro Quadratmeter.

Auch ist nicht jeder Quadratmeter tatsächlich ein "vollwertiger" Quadratmeter Wohnfläche - da die teilweise großen Terrassen und  Balkonflächen anteilig zur gesamten Wohnfläche dazugerechnet sind.

Aus Kapitalanlegersicht müsste man also gut und gerne bei einer "5,000 Euro/Quadratmeter Wohnung" mit einer Rendite von mindestens 3,5% Rendite bei den tatsächlichen Kosten von 6,000 Euro/Quadratmeter rechnen - also ein Mietpreis von ca. 19 Euro / Quadratmeter (mit Rücklagen etc.)

Mittwoch, 18. April 2012

Fallende Immobilienpreise führen zu Wirtschaftsabschwung

Laut eine Artikel in der Welt, haben Wirtschaftswissenschaftler aus Köln herausgefunden, dass fallende Immobilienpreise insgesamt der Wirtschaft schaden und zu einer Beeinträchtigung der Konjunktur führen.

Fallen Immobilienpreise um 1%, führt dies zu einem Rückgang des Bruttoinlandprodukts in Höhe von etwa 0,5%

Dies liegt daran, dass die Menschen weniger Geld ausgeben, wenn Sie sich "ärmer" fühlen. Fallen die Immobilienpreise, wird also weniger Geld ausgegeben und damit sinkt das Bruttoinlandsprodukt.

Der ganze Artikel ist hier zu finden:

http://www.welt.de/welt_print/article2420925/Fallende-Immobilienpreise-bremsen-die-Konjunktur.html

Ein interessanter (Blog) Artikel bei heise geht in Deutschland von einem Rückgang der Immobilienpreise aus - da es in Zukunft zu einem gravierendem Bevölkerungsrückgang kommen wird.

Für die kommenden 40 Jahre erwarten die BIZ-Ökonomen (Bank für Internationalen Zahlungsausgleich) einen Rückgang der Immobilienpreise von insgesamt 75 Prozent (im Schnitt).

http://www.heise.de/tp/blogs/8/148149

Insgesamt kann man also sagen: die Zukunft von Deutschland in 40 Jahren sieht nicht gerade rosig aus.

Auch wenn just in diesem Moment in der Tagesschau das Wirtschaftswachstum in Deutschland gelobt wird...

Sonntag, 15. April 2012

Immoscout wird mit Rodenstock Garten Wohnungen überflutet...

Wer bei Immoscout derzeit eine Suche nach Eigentumswohnungen im PLZ Bereich 80469 durchführt, wird bemerken, dass man zum Großteil Wohnungen des zukünftigen Rodenstock Gartens vorfindet. Böse Menschen würden sagen "Immoscout wird mit Rodenstock Immobilien zugespammt".

Scheinbar gibt die Baywobau inzwischen etwas mehr Gas in der Vermarktung von...nun ja - *nichts*.

Oder konkreter: mit der Vermarktung von (noch) nicht existierenden Wohnungen, die angeblich Mitte 2015 mal stehen werden und die - mit Glück - auch den rechtlich unverbindlichen Visualisierungen entsprechen werden.

Wohnfläche: 136,6 m²
Zimmer: 5
Kaufpreis: 899.900 EUR

Im Juni soll das Areal platt gemacht werden - noch wird aber dort gearbeitet und das Gebäude sieht noch nicht besonders verlassen aus. Wird der Abriss denn erst durchgeführt, wenn eine gewissen Anzahl von (virtuellen) Immobilien durch den Vorverkauf veräußert wurden? Und wo sollen die ganzen Millionäre herkommen, die eine solche Immobilie einem schönen Altbau vorziehen?

Der Kaufpreis kann einem schon Kopfschmerzen verursachen - und Bauchschmerzen der Gedanke daran, dass im Grundbuch die Bayrische Landesbank steht - Fingers-crossed, dass man am Ende nicht mit einer Erbpacht Immobilie aus dem Deal herausgeht, die per Definition weniger als die Hälfte wert ist.

Aber auch so, ist der Kaufpreis ein stolzes Sümmchen. Bei so einer Wohnungen kommen dann noch 2 Tiefgaragenstellplätze hinzu und schon ist man bei 950,000 Euro. Auch sind es keine Einzelstellplätze, sondern reparaturanfällige Quadro-Parker - und morgens steht man nach verlassen der Tiefgarage erstmal im morgentlichen Megastau in der Auenstrasse, der dadurch sicherlich noch wesentlich länger und zäher wird, wenn sich alle paar Minuten ein Porsche Cayenne oder übergroßer anderer SUV in den Stau hineindrängt.

In 3 Jahres wäre rein rechnerisch der Zinsausfall ca. 80,000 Euro. Natürlich ist der Kaufpreis gestaffelt zu zahlen. Steuerlich gesehen kommt noch die Grunderwerbssteuer von 35% des Kaufpreises hinzu, also ca. 50,000 Euro. Im Endeffekt wird aus dem Kaufpreis bis Bezug (oder bis zum Eingang der ersten Miete), schnell eine Millionen - für verhältnismässig wenig Wonfläche von 136,6 Quadratmetern - mit Wänden und Putz eventuell sogar nur noch 135 Quadratmeter ;-)

Nimmt man mal 35% Grundstücksanteil an, wäre der Herstellungspreis der Wohnung 584,935 Euro.
Baut man ein Einfamilienhaus, liegt man bei etwa der Hälfte, um die gleiche Wohnfläche zu erbauen - und als einzelner Häuslebauer zahlt man wesentlich mehr für Handwerksleistungen und Baustoffe als die Baywobau.

Was ich auch nicht verstehe ist der Punkt: 35% des Kaufpreises = Grundstücksanteil.

Eine Wohnung im EG kostet ca. 215,000 Euro weniger - d.h. der Anteil am Grundstücksanteil wäre 140,000 Euro weniger. Allerdings: nach der Teilungserklärung haben alle gleichgroßen Wohnungen im gleichen Gebäudeteil den gleichen Grundstücksanteil.

Eigentlich wäre das mal eine Nachfrage beim Finanzamt bzw. der Landesjustizkasse in Bamberg wert...ich hätte das gerne mal erklärt bekommen.