Mittwoch, 28. Dezember 2011

IVD-Vorstand Günter Gültling warnt vor sinkenden Immobilienpreisen in München

In der TZ wird in einem Artikel über die Wohnungspreise in Mücnehn der IVD Vostand zitiert, der davor warnt, sich zu sehr von günstigen Hypothekenzinsen blenden zu lassen:


Manche Verkäufer haben Preisvorstellungen jenseits von Gut und Böse. Die wollten für die Wohnung vor einem Jahr 2000 
Euro pro Quadratmeter und jetzt 3000 Euro.“ Die Preise seien auch so hoch, weil viele Geldige nach der Krise nicht in Aktien, sondern in sichere Immobilien investierten. Sollte am Finanzmarkt wieder mehr Rendite zu holen sein, könnten in zwei, drei Jahren die Immobilienpreise in München wieder sinken


Der Artikel ist allerdings bereits 1 Jahr alt - seitdem haben die Immobilienpreise weiter angezogen und man ist nun über 4000 Euro / Quadratmeter angekommen - bei Neubauten über 5,000 Euro / Quadratmeter.


Unrecht hat der IVD Vorstand natürlich nicht gehabt - die Warnung sollte 2011/2012 natürlich um so ernster genommen werden. Der Grund für die nun steigenden Immobilienpreise in München - die Jahrzente mehr oder weniger stabil geblieben sind - ist primär das Umschichten des Vermögens viele Münchner und ausländischer Investoren von Aktien auf Immobilien. Natürlich ist das Umschichten von Aktien auf Immobilien wesentlich schneller möglich als umgekehrt - vor allem da viele sicherlich - auch mit viel Geld - trotzdem auf Eigenkapitalrendite optimieren und steuerliche Vorteile durch Fremdfinanzierung (d.h. Hypothek) nutzen möchten. 


Sobald einmal ein Hypothekenvertrag über 5 oder gar 10 Jahre unterschrieben ist, wird man etwas "un"mobiler und muss dann im Zweifelsfall aufgrund der Steuernachzahlungen dann so große Abstriche in Kauf nehmen, dass man erstmal nicht verkauft und das Ende der Zinsbindungsfrist abwarten muss. Der Wechsel von Immobilien in Aktien ist also nicht für alle Immobilienbesitzer möglich - entweder ist es vermietet und man hat sinnvollerweise die Immobilie finanziert - so dass man die Zinsen mit den Mieteinnahmen gegenrechnen kann  - oder man nutzt die Immobilie selbst. Bei selbstgenutzten Immobilien ist es ebenfalls unwahrscheinlich, dass man schnell wieder auszieht. Hat man sich an sein Stadtviertel in München gewöhnt und besitzt eine schöne Wohnung, die man vor ein paar Jahren gekauft hat - wird man sicherlich bleiben wollen. Auch wäre es sehr unwahrscheinlich, etwas besseres oder günstigeres zu finden. Dies gilt besonders dann, wenn es sich um ein sehr begehrten Stadtteil handelt, wie z.B. das Dreimühlenviertel, Gärtnerplatzviertel oder Haidhausen. Die schlechten Lagen in München und die Immobilien mit Haken trifft es dann natürlich zuerst - weshalb die Lage immer das entscheidende sein soll. Wie es in der SZ aber auch einmal ausgedrückt wurde "Lage!Lage!Lage - aber nicht um jeden Preis!".


Thomas Aigner von Aigner Immobilien hat in einem Interview folgendes geäussert:


Ich rechne eher damit, dass sich die Preise auf einem hohen Niveau beruhigen werden. Natürlich wachsen die Bäume auch auf dem Immobilienmarkt nicht in den Himmel, ich gehe aber davon aus, dass die Preise in Deutschland solide unterstützt sind. Eine Korrektur kann es dagegen im Luxussegment im Preisbereich über 8.000 Euro je Quadratmeter geben. Hier sehe ich klare Anzeichen für Übertreibungen. 


Bei Immobilienpreisen über 8,000 Euro pro Quadratmeter muss ich spontan an folgende Projekte denken:

  • Rodenstock Garten (mit Bereitstellungszinsen bis zur Fertigstellung Mitte 2015!) 
  • yoo Luxuswohnungen beim alten Südfriedhof
  • Luxuswohnungen am alten Thalkirchner Bahnhof im Naturschutzgebiet ("Isargärten")
  • Hofstatt
  • Max 12

Freitag, 23. Dezember 2011

Immobilienkauf in München - München ist anders

Vergleicht man den Münchner Immobilienmarkt mit Hamburg, Frankfurt oder Berlin - stellt man schnell fest: München ist anders.

München ist nicht nur am teuersten, sondern es gibt auch das geringste Angebot. Auf den üblichen Immobilienportalen (z.B. Immobilienscout) stell man nach einer Weile schnell fest, dass die Angebote von Immobilien in 2 Kategorien eingeteilt werden können: Überteuerte Ladenhüter, die ewig im Angebot sind - und einigermaßen interessante Immobilienangebote, die nur sehr kurz zu sehen sind - und teilweise schon nach weniger als 1 Tag wieder offline genommen werden. Ab und zu findet man auch Angebote von Privatpersonen, die ihre Immobilie zu einem angemessenen Preis verkaufen wollen - aber schon nach kurzer Zeit merken, dass der Ansturm so gewaltig ist, dass sie entweder aufgeben und das Feld dem Heer von Maklern überlassen oder bei dem Spiel mitmachen und den Kaufpreis über Gebotsverfahren in die Höhe steigen lassen.

In München ist es also sehr schwer etwas angemessenes zu finden - und selbst Immobilienportale nutzen meist sehr wenig. Die guten Angebote kommen nur extrem selten ins Internet - und man kann lange warten so ein Angebot bei Immobilienscout zu finden. In München kommt man nur über Kontakte, Freunde, Bekannte oder mit sehr viel Glück an eine gute Immobilie zu einem vernünftigen Preis. Eine andere Möglichkeit ist, selbst ein Verkaufsangebot zu bekommen, wenn man Mieter ist. Verkauft der Vermieter seine Wohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.  Über Immobilienscout zu einem angemessenen Preis an eine sehr gute Wohnung in sehr guter Lage zu kommen ist vergleichbar mit Lotto spielen. Ein anderer Grund warum das Angebot im Internet an Münchner Immobilien zu gering ist, ist der dass viele sich vor einiger Zeit schon mit einem Hypothek die nächsten Jahre gebunden haben und einfach nicht verkaufen könnten, ohne viele Steuerabschreibungen zurück ans Finanzamt zu zahlen oder extrem hohe Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank zu zahlen. Auch sollte man nicht unterschätzen, dass die Mehrheit der Immobilienbesitzer in München, die ihre Wohnung selbst nutzen, sehr zufrieden ist- und nie darüber nachdenken würden, die Wohnung zu verkaufen. Die meisten München bleiben nicht nur München ein Leben lang treu, sondern auch ihrem Stadtviertel.

Die richtig luxuriösen und guten Wohnungen in München wechseln übrigens meist innerhalb eines Netzwerks von Superreichen den Besitzer - die selbst eine Art von "Maklern" angestellt haben und ständig im Austausch sind. Oft werden hier auch keine einzelnen Wohnungen gekauft - sondern ganze Wohngebäude. Noch ist der Großteil der Wohnhäuser in extrem guter Lage (Viktualienmarkt) in Hand weniger alt-eingesessener Familien, die über Erbschaft den Besitzer wechseln. 80% der Immobilien um den Marienplatz und Viktualienmarkt gehören wenigen Familien/Clans die man an einer Hand abzählen kann. Einige Besitzer halten sich auch meist sehr selten in München auf - sie wohnen in LA, Kalifornien oder hoppen von einem Wohnsitz zum anderen (New York, Paris, London).

Im Querblog des Bayerischen Rundfunks ist übrigens derzeit (noch) ein interessanter Beitrag zum Münchner Immobilienmarkt verlinkt:

http://blog.br-online.de/quer/verkaufte-heimat-2-wohnen-in-muenchen-bald-unerschwinglich-27042011.html

Donnerstag, 22. Dezember 2011

Aus Angst vor Inflation flüchten alle in Immobilien - am Ende kommt die Deflation!

Aus Angst vor Inflation und aufgrund historisch-niedriger Zinsen flüchten derzeit alle Leute mit "herumliegendem" Geld in Immobilien. Was aber, wenn es zu einer Deflation kommt?

Worauf gründen denn überhaupt die Inflationsängste?

1. Historisch betrachtet sind die Zinsen auf dem niedrigsten Niveau aller Zeiten.

Man möchte also meinen, die Zinsen müssen alleine deswegen wieder steigen.

Falsch: Historisch betrachtet, hatte Deutschland seit der Währungsreform aber auch noch nie so hohe Schulden wie jetzt und: Die Schulden sind nicht so schnell weg - vor allem werden die Schulden weiter steigen. Selbst dieses Jahr hat es die Bundesregierung nicht geschafft, einen Teil der Schulden abzuzahlen - nicht mal einen kleinen symbolischen Mini-Anteil - stattdessen sind die Schulden weiter gestiegen und die Politiker klopfen sich gegenseitig auf die Schulter, weil Sie weniger Schulden machen, als zuvor geplant. Neue Schulden sind aber nun mal neue Schulden.

2. Die Menschen haben Angst vor einer Wirtschaftskrise in der alles teurer wird

Falsch: Wenn es zu einer Krise kommt, gibt es mehr Arbeitslose, im Zweifelsfall sinkende Löhne und die Menschen können sich immer weniger leisten. D.h. die Nachfrage sinkt und der Preis muss auch sinken, damit überhaupt etwas verkauft werden kann (in allen Bereichen).

Es kann gut sein, dass es daher also eher zu einer Deflation kommt. Denken wir einmal 5-10 Jahren in die Zukunft. Die Mieten in München sinken, Anschlussfinanzierungen werden schwerer zu bekommen, zusätzliche Steuern belasten Immobiliebesitzer und schlagartig möchten sich immer mehr von ihren Zweit- oder Drittwohnungen trennen. Das Angebot an Wohnungen steigt - und gleichzeitig werden Wohnungen nicht mehr als Kapitalanlage betrachtet sondern als "teurer Klotz am Bein ohne Rendite". Die Wohnungspreise fallen. Dann wird sich aber fast keiner darüber freuen, da einfach keiner mehr die Motivation hat, sich eine Wohnung zuzulegen - auch wenn die Lage noch so gut ist und die Wohnung in einem super Zustand ist. Möglich ist das - und früher oder später wird es in irgendeiner Form auch so kommen. Die Frage ist wie extrem es dazu kommt - oder nur ansatzweise - und ob es 5, 10 oder 20 Jahre dauert. Spätestens aber in 30-40 Jahren hat sich die Demographie in Deutschland so grundlegend geändert. dass es auch in München spürbar weniger Einwohner gibt.

Die Stadt München veröffentlicht den 4. Quartalsbericht 2011 zu den Immobilienpreisen

Die Stadt München (Kommunalreferat) fasst in jedem Quartal den aktuellen Stand der Immobilienwirtschaft in einem PDF zusammen.

Das wichtigste aus dem 4. Quartalsbericht 2011 hier in der zZsammenfassung:


Bestandswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen,
ohne Denkmalschutz, im Mittel rd. 3.050 €/m² Wohnfläche
mit Denkmalschutz, im Mittel rd. 4.500 €/m² Wohnfläche

Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen im Mittel rd. 625.000 €
d.s. rd. 4.500 €/m² WF (ca. 140 m² WF, Grundstücksfläche ca. 285 m²)

Preise für Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen im Mittel rd. 565.000 €
d.s. rd. 4.350 €/m² WF (ca. 130 m² WF, Grundstücksfläche ca. 380 m², Bj. 1950-2007)

Preisniveau von Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen im Mittel rd. 555.000 €
d.s. rd. 4.300 €/m² WF (ca. 130 m² WF, Grundstücksfläche ca. 200 m²)

Preise für Reiheneckhäuser im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen im Mittel rd. 460.000 €
d.s. rd. 3.850 €/m² WF (ca. 120 m² WF, Grundstücksfläche ca. 300 m², Bj. 1950-2007)

Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen im Mittel rd. 425.000 €
d.s. rd. 3.700 €/m² WF (ca. 120 m² WF, Grundstücksfläche ca. 150 m²)

Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und
guten Wohnlagen im Mittel rd. 385.000 €
d.s. rd. 3.700 €/m² WF (ca. 105 m² WF, Grundstücksfläche ca. 195 m², Bj. 1950-2007)

Wie gesagt: Durchschnittspreise. Konzentriert man sich bei der Immobiliensuche auf die guten Stadtteile München (Glockenbachviertel. Dreimühlenviertel, Haidhausen, Lehel, Altstadt...) wäre der Bericht sicherlich anders ausgefallen. Aber dennoch ist der bisherige Trend eindeutig abzulesen - ist aber keine Neuigkeit:



Der ganze Bericht ist hier zu finden:

http://www.muenchen.de/rathaus/dms/Home/Stadtverwaltung/Kommunalreferat/pdf_publikationen/newsletter4_11.pdf

Nach Erstellung dieses Berichts wurde allerdings auch bekannt: Die Mietpreise in München sind zum ersten Mal seit langem rückläufig (!):

http://www.immobilienblogger.de/2011/12/jetzt-ist-es-amtlich-mit-dem-munchener.html

Dienstag, 20. Dezember 2011

Jetzt ist es amtlich: Mit dem Münchener Immobilienmarkt geht es abwärts!

Vielen haben schon darauf gewartet - und es eigentlich auch schon immer gedacht: Irgendwann muss es auch in München im Immobilienmarkt mal wieder eine Korrektur nach unten geben - aber keiner hat es tatsächlich geglaubt.

Nun ist es amtlich - wie die Süddeutsche Zeitung berichtet ist der Mietspiegel in München gesunken! Zwar erstmal nur um 10 Cent / Quadratmeter aber alleine die Tendenz ist interessant. Wie gesagt: Wir stehen auch erst am Anfang der Krise und nicht in der Mitte oder gar am Ende. So lange die EU Länder ihre Schulden nicht im Griff haben und selbst Deutschland trotz Steuermehreinnahmen nicht daran denkt, Schulden zu tilgen und statt dessen neue Schulden macht, wird es auch mit der Wirtschaft und dem Wohlstand bergab gehen.

Der Trend nach unten ist also beim Münchner Immobilienmarkt gesetzt - und damit kommt bald eine Kugel ins rollen. Fehlt nur noch, dass Arbeitsplätze im Biotec Markt o.ä. verloren gehen und schon hat München ein noch grösseres Problem und die Immobilienpreise erfahren eine heftige Korrektur nach unten - in den nächsten Jahren.

http://www.sueddeutsche.de/muenchen/preisentwicklung-in-muenchen-mietspiegel-sinkt-erstmals-leicht-1.1029306

Kurz vor der Krise noch Schulden in Form von Hypotheken & Immobilien machen?

Viele denken sich gerade: Kurz vor der Krise kaufe ich mir noch schnell ein paar Immobilien - am besten auf Pump über eine Hypothek und mit minimalem Eigenkapital: die Inflation zahlt mir die Schulden schon ab.

Peter Sloterdijk hat in einem Interview mit dem Handelsblatt kürzlich folgendes geäussert:



"... In schwerem Fahrwasser sollte der Anleger dreierlei beachten. Erstens sollte er nicht versuchen, klüger zu sein als alle anderen und zum Beispiel leichtsinnig Immobilien mit hoher Fremdfinanzierung erwerben. Bei den absehbaren Enteignungen und ähnlich drastischen Maßnahmen kann das ganz böse ins Auge gehen. Man denke nur an die oben erwähnten Hypothekengewinn- und Vermögensabgaben; wer nach dem Zweiten Weltkrieg Immobilien besaß, hatte im Handumdrehen eine Zwangshypothek im Grundbuch stehen. Amerikaner, die 1933 Gold besaßen, hatten ihr Gold bei Androhung drakonischer Strafen zum Freundschaftspreis an den Staat abzuliefern, deshalb ist auch Goldbesitz keine risikofreie Strategie ... "

Also doch keine so gute Idee?

Wikipedia sagt zum Thema Zwangshypothek übrigens folgendes:



Währungsreform in Deutschland 1948


Zur Finanzierung des Staatswesens im Zuge der Währungsreform 1948 wurden die Immobilien im Geltungsbereich mit einer Zwangshypothek zu Gunsten der drei Besatzungszonen (bzw. der zu gründenden Bundesrepublik Deutschland) belastet, welche in den kommenden Jahren durch die Besitzer abbezahlt werden musste. In der Praxis wirkten sich die Zwangshypotheken wie eine Zusatzsteuer für Immobilieneigentümer aus. Da Immobilien bei Währungsreformen wertstabil sind, wurde durch diese Maßnahme versucht, die somit bevorteilten Immobilieneigentümer stärker in die Pflicht zu nehmen.


Etwas genauer fasst es die Bundeszentrale für Politische Bildung zusammen:

" Die Überlegungen der Westmächte basierten auf dem Cohn-Goldsmith-Dodge-Plan, den drei amerikanische Experten bereits 1946 ausgearbeitet hatten. Die Quintessenz dieses Plans bestand im Abwertungsverhältnis zehn zu eins und in der Koppelung des Geldschnitts mit einem Lastenausgleich, der Gerechtigkeitzwischen Sachwertbesitzern und den durch Krieg, Flucht und Vertreibung Verarmten schaffen sollte. Der Lastenausgleich sollte durch Zwangshypotheken und Kapitalabgaben derjenigen in Gang gesetzt und finanziert werden, die heil, das heißt ohne Verlust von Haus, Hof und anderem Sachbesitz, davongekommen waren"

Montag, 19. Dezember 2011

In der Münchner Jahnstrasse 34 wartet ein Erbpacht Objekt auf dumme Käufer

Erbpacht an sich ist ja schon eine "Unsitte". Erbpacht bedeutet, dass einem das Grundstück nicht gehört, man aber auf dem Grundstück etwas errichten darf. Der Erbpachtgeber kann nach Ablauf der Erbpacht das Gebäude auf dessen Grundstück zu 70% des Marktwerts erwerben. Viele Gebäude werden sicherlich bis Ende der Erbpacht "wertlos" sein und der Grundstückseigentümer kriegt eine Immobilie umsonst - bzw. dessen Erben, weil er sicherlich bis dahin nicht mehr lebt.

Angenommen, der Münchner Immobilienmarkt wäre derzeit nicht total überhitzt und Immobilien mit einer Mietrendite deutlich unter 5% extrem überbewertet, könnte man sagen: Eine Immobilie in der Innenstadt lohnt sich in den nächsten 15 Jahren, da voraussichtlich bis dahin der Wohnraum noch weiter knapp wird und es aufgrund von Angebot und Nachfrage zu höheren Immobilienpreisen kommt (danach sinkt die Bevölkerung drastisch und Angebot/Nachfrage entspannt sich wieder).

Der Grund dafür ist: In München darf nicht (mehr) höher als die Frauenkirche gebaut werden und Grundstücke sind rar. Je mehr Leute in München wohnen, desto teurer werden die Grundstückspreise und damit auch die Immobilien.

Was passiert also bei einer Erbpacht Immobilie? Man sicher sein Kapital nicht durch einen Grundstücksanteil - im Gegenteil: man muss sogar jeden Monat "Miete" für das Grundstück zahlen.

Welcher Depp kaufst sich also in der Jahnstraße 34 in München für 416.000,00 EUR eine 2 Zimmer Wohnung, die erst in 1 Jahr fertig ist und auf einem Erbpacht Grundstück errichtet wird?

Mit Kauferwerbsnebenkosten und Zinsen/Zinsausfall bis die Wohnung fertig ist, kann man ca. mit 450,000 Euro rechnen. Angenommen die Erbpacht beträgt 100 Euro / Monat, ist das bei 2,5% Zinsen ein Unterschied von ca. 50,000 Euro. Im Endeffekt zahlt man also 500,000 Euro.

Die Wohnung ist in 30 Jahren sozusagen "wertlos" - ist sie es nicht, liegt es daran, dass man in den 30 Jahren Geld in die Instandhaltung gesteckt hat. Die Rechnung wird dadurch allerdings nicht einfacher, also nehmen wir einmal die gesetzliche Abschreibung von 30 Jahren: die monatliche "Miete" beträgt also 1,400 Euro + Nebenkosten, die man als Immobilienbesitzer hat, die ein Mieter nicht hat ("nicht-umlegbare Nebenkosten") - also rechnen wir nochmal 80 Euro / Monat drauf -> 1480 Euro an "Miete" für eine 2 Zimmer Wohnung.
Aber halt: die Rechnung endet hier noch nicht....

Wie gesagt: da einem das Grundstück nicht gehört hat man auch langfristig keinen Vorteil - eher einen Nachteil. Die Erbpacht kann sogar noch zusätzlich ansteigen und auch die Zinsen für die Finanzierung bzw. dem Zinsausfall. Angenommen man legt die 441,000 Euro (420,000 Euro + 5%) alternativ zu 4% über 30 Jahre an, hätte man normalerweise ca. 1,4 Millonen(!!!) Euro  angespart. Finanziert man die Immobilie über 30 Jahren zahlt man im Endeffekt das gleiche in Form von Hypothekenzinsen.

Es wird also noch heftiger: Man zahlt am Ende sogar 2 Millionen Euro um 30 Jahre lang in einer 2 Zimmer Wohnung zu wohnen;  5,555 Euro / Monat! Für 5,555 Euro / Monat gibt es so einige grössere und bessere Wohnung am Viktualienmarkt oder am Gärtnerplatz - oder man geht gleich in ein gutes Hotel und mietet sich dort 30 Jahre lang ein (gibt sicherlich nen guten Rabatt!)

Im Vergleich zu so einer (fast schon kriminellen) Abzocke ist selbst der überteuerte Rodenstock Garten - bei dem man die Katze im Sack kauft und erst 2015 öffnen darf - ein Schnäppchen. Eigentlich wäre auch die Miete einer überteuerten Wohnung im Vergleich dazu ein Schnäppchen.

Angenommen man mietet 30 Jahre lang eine Wohnung in München hat man noch einen weiteren Vorteil: Statistisch gesehen stirbt der Vermieter und es kommt zu einem Wohnungsverkauf, bei dem man selbst als Mieter ein Vorkaufsrecht hat.Auf lange Sicht lohnt es sich in München also auf lange Sicht die best-mögliche Immobilie in allerbeste Lage zu mieten und sein Geld alternativ anzulegen.Im Vergleich zu den Kaufpreisen von Immobilien in allerbeste Lage sind die Mietpreise in der Münchner Innenstadt relativ gesehen wahre Schnäppchen.

Nicht zu vergessen: je besser eine Wohnung und je besser die Lage - desto schlechter die Mietrendite. Nur Wohnungen in schlechter Lage oder hässliche Wohnungen, die man trotzdem vermietet bekommt, haben eine hohe Mietrendite.

Sonntag, 18. Dezember 2011

Altbau Wohnungen mit Fischgrät Parkett

Was gibt es besseres als eine schöne Altbauwohnung mit hohen Decken und klassischen (französischem) Fischgrätparkett?

Leider haben nicht alle Altbauwohnungen die letzten 100 Jahre unbeschadet überstanden - vor allem in den 60er und 70er Jahren wurde viele Wohnungen verhunzt: die Decken wurden abgehängt und alte  Böden wurden entfernt und mit Laminat oder Fließen ersetzt. Mancher kann sich freuen, da unter den neuern Böden teilweise Originalböden vorhanden sind und restauriert werden können - andere sind enttäuscht wenn sich darunter nur Estrich oder Lehm/Holzboden befindet.

Klassiches Fischgrät Parkett neu "nachbauen" ist schwer. Das Stabparkett in dieser grösser (z.B. 40 cm x 8 cm) wird heute nicht mehr hergestellt und der "goldbraune" Farbton von 100 Jahre altem Eichenparkett hat nichts mit dem Farbton von neuem Eichenholz zu tun. Auch wachsen/ölen oder beizen bringt da nicht viel.

Es gäbe also 2 Möglichkeiten:

(a) künstlich ge-altertes Parkett kaufen. Ist aber ein teurer Spass ab 100 Euro / Quadratmeter
(b) altes Parkett bei Ebay oder bei einem Spezialhändler kaufen. Letzteres ist ebenso teuer und ersteres führt ein gesundheitliches Problem mit sich: http://de.wikipedia.org/wiki/Polycyclische_aromatische_Kohlenwasserstoffe

Sowohl Abschleifen ist extrem gefährlich als auch das direkte verbauen. Aber auch Holz von Anbietern historischer Baustoffe ist nicht frei von Giftstoffen.

Freitag, 16. Dezember 2011

Keine Geschäftszahlen bei JK Wohnbau

Hoher Verlust im Jahr 2010 

Nach dem Rechnungslegungsstandard IFRS ermittelte Konzernjahresergebnis wird von JK Wohnbau voraussichtlich einen hohen Verlust von 75,4 Millionen Euro aufweisen.


Es kommt sicher nicht alle Tage vor, dass ein börsengelistetes Unternehmen seine Aktionäre so im Regen stehen lässt. Denn auch ein Jahr nach dem Börsengang gibt es immer noch keine Geschäfts- und Quartalsberichte.

Mit einer Meldung zu den Geschäftsjahren 2010 und 2011 ist das Münchener Immobilienunternehmen JK Wohnbau in dieser Woche an den Markt gegangen. Immerhin etwas, denn einen offiziellen Jahresabschluss für 2010 oder Quartalsberichte für das laufende Jahr gibt es immer noch nicht.

Der Grund für diese äußerst ungewöhnliche Tatsache: Es gibt Streit mit den Wirtschaftsprüfern. Denen will JK Wohnbau jetzt überhaupt keine Informationen mehr zur Verfügung stellen. Daraufhin verweigerten die Bilanzprüfer dem Unternehmen das Testat für 2010.

So geht der Rosenkrieg weiter und die Aktionäre stehen daneben. JK Wohnbau hat jetzt einer unabhängigen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft den Auftrag erteilt, im Rahmen einer freiwilligen Prüfung zumindest einen Quartalsabschluss zum 30. September 2011 zu erstellen. Dieser Zwischenabschluss soll dann Ende Januar 2012 vorlegen.

Genauere Angaben werden noch nicht gemacht, aber am Ende steht der hohe Verlust von über 75 Millionen Euro im Raum - quasi dem Buchwert zum Zeitpunkt des Börsenganges. Die Entwicklung der JK Wohnbau in den vergangenen zwölf Monaten sie eine "herbe Enttäuschung".

Die bisher letzte Facette um JK Wohnbau: Namensgeber Josef Kastenberger wird das von ihm gegründete und aufgebaute Unternehmen zum Jahresende verlassen. Einen konkreten Nachfolger gibt es noch nicht.

Die Aktie fiel heute unter Ausgabepreis und notiertee mit 6,09 Euro deutlich unter ihrem Ausgabepreis auf dem tiefsten Stand seit Börseneinführung. Erst im Juli war das Papier allerdings nachhaltig unter die Acht-Euro-Emissionsmarke gerutscht und ist seitdem im Abwärtstrend. Zuvor lag der Titel meist leicht darüber, Höchstkurs war im März bei 8,92 Euro.

Welche Auswirkungen dies auf das Immobilienprojekt Hirschpark Terassen in München hat, ist ungewiss.


Donnerstag, 15. Dezember 2011

München: Gewerbemarkt entspannter als der Wohnungsmarkt

In München ist es extrem zeitraubend und stressig, eine günstige Immobilie zu einem vernünftigen Preis zu finden. Man braucht Geduld, muss spontan alles stehen und liegen lassen können um eine Wohnung anzuschauen - und man muss auch schnell genug zusagen können. Da die eigene Zeit im Endeffekt auch "Geld" wert ist - zahlen viele sehr gut verdienende oder wohlhabende Münchner lieber einen überhöhten Immobilienpreis anstatt sich in Geduld zu üben oder viele weitere Immobilien anzuschauen.

Betrachtet man Immobilien als Kapitalanlage, könnte es sich aber auch lohnen, die Augen nach Gewerbeimmobilien offen zu halten. Hier ist die Konkurrenz nicht so groß - man hat mehr Zeit zum überlegen und: die Mietrendite ist normalerweise ebenfalls höher - da auch das Risiko eines Leerstands höher ist.

In guter Lage und zu einem guter Preis, ist es durchaus eine Überlegung wert. Am interessanteste sind in München auch Gewerbeimmobilien, die sich in Wohnungen umwandeln lassen. Die Stadt München ist immer froh, wenn Wohnungen entstehend und die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien wird gerne gesehen - falls es zulässig ist.

Möglicherweise liegt es an einer befürchteten Wirtschaftskrise, dass momentan wieder mehr Gewerbeimmobilien in München zu verkaufen sind: in Krisenzeiten haben es auch Gewerbetreibende schwer.
Bürogebäude wurden in den letzten Jahren sehr viele errichtet (z.B. Arnulfpark). Einige Firmen sind in neuere Büros umgezogen, und dadurch wurde ältere Büroräume frei. So lange es noch so viele leerstehende Bürohochhäuser in München gibt, würde ich allerdings eher auf den Einzelhandel oder Gastronomie setzen.

Einige schichten nun um in Aktien oder Wandelanleihen und verkaufen Teile ihres Gewerbeimmobilien-Portfolios.

Allerdings müssen auch in Zeiten von Krisen die Menschen zum Friseur oder etwas essen. Wichtig ist es, sich vorher anzuschauen, ob der Mieter die Miete auch zukünftig zahlen kann und wie gut die Geschäfte in einem Laden laufen.

Dienstag, 13. Dezember 2011

Das Märchen vom Steuern sparen

Gerne hört man von Maklern die Mär vom Steuernsparen. Wer hat denn nicht schon einmal gehört "Kaufen Sie einen Altbau - dann können Sie Steuern sparen" oder "Ein Wohnungskauf lohnt sich nur, wenn Sie vermietet ist - dann kann man die Zinsen abschreiben und ausserdem Steuern sparen".

Das ist natürlich alles Quatsch: Man bekommt von Vater Staat nicht geschenkt. Wird eine Wohnung (oder Immobilie im Allgemeinen) wieder verkauft, muss man natürlich schön brav die Abschreibungen wieder zurückzahlen.

Beispiel:


Anschaffungskosten 250.000 Euro
Verkaufspreis: 220,000 Euro (!)

= Veräußerungsverlust 30.000 Euro

+ Abschreibungen 135.000 Euro (Sonder-AfA plus lineare AfA)

= Spekulationsgewinn: 105.000 Euro

Ergebnis:

Vermieter Hans Mustermann muss bei 100.000 Euro Jahresgehalt etwa 53.000 Euro Einkommensteuer auf den Verkaufserlös zahlen.

Wenn man X Euro im Jahr abschreiben kann (z.B. 1/30), wird auch davon ausgegangen, dass man innerhalb von 30 Jahren den gesamten Wohnungspreis auch wieder in die Instandhaltung investiert - ansonsten wäre die Wohnung nach 30 Jahren nicht abgeschrieben. Verkauft man also vorher und hatte gar keine Instandhaltungskoste, da man es auf den Vorbesitzer und Nachbesitzer abwälzt, muss man das ganze wieder zurückzahlen.

Man möchte meinen: Wieso versteuern? Man hat ja keinen Gewinn gemacht, sondern einen Verlust?!

Falsch:  Man hat die Wohnung in diesem Fall vermietet und 9,5 Jahre schön die Wohnung steuerlich abgeschrieben. Der Buchwert der Wohnung (!) ist also nicht der Kaufpreis sondern der Kaufpreis - Abschreibungen! Es gibt also tatsächlich eine dicke Nachzahlung ans Finanzamt!

Merke:

Der Verkauf einer Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist bleibt nur steuerfrei, wenn der Eigentümer das Objekt ausschliesslich(d.h. kein Büroraum oder sonstiges) selbst genutzt hat. Dazu muss eine der beiden folgenden Bedingungen erfüllt sein. Der BFH hat diese Bedingungen mit seinem aktuellen Urteil bestätigt:
Das Gebäude muss entweder
  • während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbst genutzt worden sein oder
  • zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren
    ausschließlich selbst genutzt worden sein.
"Ausschließlich selbst genutzt" heißt: Es darf keine Wohnung oder Einliegerwohnung vermietet werden. Kein Problem ist es dagegen, wenn der unverheiratete Eigentümer mit Freund oder Freundin in dem Haus oder der Wohnung lebt. Auch das wäre Eigennutzung.

Abschreibungen sind nichts anderes als Rückstellungen für spätere Ausgaben (z.B. Sanierungen, Instandhaltung). Werden diese Ausgaben nicht getätigt und hat diese Rückstellungen nicht in Anspruch genommen, müssen sie natürlich wieder zurückgezahlt werden. 

Auch sollte man sich nicht auf die Regel "steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren" verlassen. In 10 Jahren kann politisch in Deutschland viel passieren - und es wäre nicht das erste Gesetz, dass wieder gekippt wird. Sicher ist, dass Deutschland Geld braucht und irgendwann und irgendwie die immer weiter steigenden Schulden (trotz sogenannter "Schuldenbremse") zurückzahlen muss.

Selbst wenn man Immobilien mit einer Sicht auf 10 Jahre zur Vermietung kauft, sollte man die demographische Entwicklung nicht vergessen: 2021 wird es weniger Nachfrage nach Immobilien geben und damit werden unabhängig von den steigenden Zinsen auch zusätzlich die Immobilienpreise fallen.

Warum Immobilienpreise bei Immobilienscout nicht repräsentativ sind

Viele nutzen das Internet Portal Immobilienscout, um sich über Immobilienpreise zu informieren.
Einerseits könnte man nach vergleichbaren Immobilien suchen, um sich nach den Preisen informieren, die andere Anbieter verlangen - zum anderen gibt es z.B Grafiken mit den durchschnittlichen Kaufpreisen und deren Entwicklung in den letzten 12 Monaten.

Obwohl die Entwicklung der Kaufpreise tendenziell stimmt (d.h. die relative Veränderung, nicht die absoluten Werte), stimmen die Durchschnittspreise meistens nicht und auch die Preise der meisten Angebote sind überhöht.

Dies hat mehrere Gründe:


  • der tatsächliche Kaufpreis ist häufig niedriger (z.B. durch Verhandeln nach Besichtigung)
  • bei manchen Angeboten stehen im Beschreibungstext Dinge wie: Erbpacht, Renovierungsbedürftig oder es kommen "XYZ Euro zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums" oder der Wohnung dazu. Dies verändert natürlich den Durchschnittlichen Kaufpreis laut Immobiliescout, da hier nur die Felder Kaufpreis und Quadratmeter ausgewertet werden, die im Formular eingetragen wurden
  • gute Immobilien zu einem guten Preis sind meistens nur wenige Stunden oder maximal wenige Tage online. Sobald ein Verkäufer oder Makler 20-30 Anfragen hat, wird meist das Angebot deaktiviert. Dies führt dazu, dass bei einer beliebigen Suche >98% aller Suchergebnisse "Ladenhüter" sind, die einen Haken haben (z.B. Erbpacht, schlechte Lage, unkündbarer Mieter mit niedriger Miete) oder viel zu teuer reingesetzt werden. Machen Sie einmal einen Test: machen Sie eine Suche in ihrer Gegend und merken Sie sich alle Angebote die Sie für schlecht/und/oder überteuert empfinden und Angebote die Sie für günstig erachten. Kommen Sie nach 2-4 Wochen wieder und schauen Sie welche Angebote noch online sind! Sie werden es sehen...Dies ist übrigens auch eine gute Übung um ein Gefühl für gute Kaufpreise zu entwicklen - beobachten Sie über einen längeren Zeitraum Immobilien und achten Sie drauf welche schnell wieder de-aktiviert werden. Je kürzer eine Immobilie online gestellt wird, desto besser der Kaufpreis (in der Regel).

Montag, 12. Dezember 2011

Der Münchner Immobilienmarkt - Ende der Fahnenstange erreicht

Den Münchner Immobilienmarkt kann man in etwa mit dem Spiel "die Reise nach Jerusalem" vergleichen - wenn jeder Platz besetzt ist, viele Leute noch herumstehen und die Musik trotzdem weiterläuft.

Wer jetzt keine Immobilie in München besitzt, kann es auf absehbare Zeit vergessen. Mit sehr viele Glück, könnte man zwar nach Monate langem warten etwas finden - aber dann muss man sehr schnell sein und zuschnappen. Besichtigungen sind meistens während der Arbeitszeit und wenn man nicht sofort zusagt, ist die Immobilie weg - und immer beim ersten Besichtigungstermin. Manchmal kommt es auch zu einem Gebotsverfahren und schon wird es überteuert - und man sollte lieber die Finger davon lassen.

Wenn man es recht betrachtet, wäre jetzt der ideale Zeitpunkt zu verkaufen - soviel Geld wird man nie wieder bekommen, denn der Markt ist leergefegt und die Zinsen haben den Tiefpunkt erreicht und nehmen wieder Anlauf nach oben. Je teuerer das Geld wird, desto unrentabler wird die Immobilienfinanzierung - und desto attraktiver das Tagesgeld. Bereites jetzt schlägt Tagesgeld die Mietrendite vieler Münchner Immobilien in guter Lage.

Auch gilt: Je schlechter eine Immobilie, desto höher die Mietrendite (Kellerwohnungen, Wohnungen an stark befahrenen Strassen, DG Wohnungen und Wohnungen ohne Aufzug). Denn ob sich 100 bei einer Wohnung als Mieter melden oder 5 ist egal - so lange der Mieter am Ende die gleiche Miete zahlt. Und schöne Wohnungen haben meist die gleiche Miete pro Quadratmeter wie hässliche Wohnungen - und wenn sind die Unterschiede minimal, der Kaufpreis hingegen ein Unterschied wie Tag und Nacht. Um sich jetzt noch eine schöne Altbau Wohnung in guter Lage kaufen zu können, muss man Millionär sein. Aber wenn man Millionär ist, kann man meistens auch mit Geld umgehen und investiert sinnvoller. D.h. der idealer Käufer ist einer, der soviel Geld hat, dass er überhaupt nicht mehr über Rendite nachdenkt und den Immobilienkauf wie den Kauf einer Luxuskarosse betrachtet: Geld ausgeben - nicht investieren.

Freitag, 9. Dezember 2011

Keine Kompromisse beim Immobilienkauf eingehen

Gerade jetzt - in einer Zeit mit sehr geringen Zinsen, sehr hohen Immobilienpreisen und einem sehr knappen Angebot, ist es wichtig weiterhin auf Qualität und gute Lage zu achten.

Wenn der Markt leergefegt ist - wie derzeit in München oder Hamburg - steigen Immobilienpreise für gute Immobilien extrem - und selbst zuvor unverkäufliche Immobilien finden Abnehmer. Mancher Käufer ist vielleicht froh, überhaupt etwas gefunden zu haben - aber langfristig gesehen, z.B in 5 oder 10 Jahren, wenn sich der Immobilienmarkt entspannt hat - kann es sein, dass man für solche Immobilien dann keinen Abnehmer mehr findet - oder nur mit sehr hohen Abschlägen, so dass das ganze zu eine Verlustgschäft wird.

Die niedrigen Zinsen und hohe Unsicherheit wegen dem Euro, haben viele Kapitalanlegern zu Immobilien getrieben - jedoch nicht ohne Folgen: Die Kaufpreise sind immens gestiegen - so dass selbst durch die niedrigeren Zinsen das ganze nicht mehr ausgeglichen werden kann. Schlimmer noch: fallen die Immobilienpreise wieder auf das Niveau von 2007, zahlt man nicht nur durch die zuvor bezahlten Kauferwerbsnebenkosten und möglichen Maklergebühren drauf - sondern auch durch den gesunkenen Wiederverkaufswert.

Da "Lage, Lage, Lage" nach wie vor noch gilt - führte dies dazu, dass in den sehr guten und bekannten Lagen inzwischen Quadratmeterpreise erreicht haben, so dass selbst die Vermietung langfristig nur zu Verlusten führt.

D.h. stimmt der Kaufpreis trotz guter Lage nicht, sollte man lieber nichts kaufen und sein Geld anders investieren. Eine gute Formel zur Beurteilung eines Kaufpreises ist in München beispielsweise die Kaltmiete x  28. Wesentlich darüber, macht es nicht viel Sinn - besonders wenn Maklergebühren noch zum Kaufpreis dazukommen.

Mittwoch, 7. Dezember 2011

Finanzierungsangebote von Banken immer schwieriger zu bekommen

Vor wenigen Monaten noch, erhielt man auf Finanzierungsanfragen von Hypothekenvermittlern oder Banken sehr schnell und zügig konkrete Angebote, die man sofort unterschreiben konnte.

Inzwischen, dauert es immer länger Rückmeldung zu bekommen - oder ein konkretes Angebot das unterschriftsreif ist. Teilweise bekommt man nicht mal eine Antwort.

Das ganze ist auch total Unabhängig von der Lage der Immobilie, dem Kaufpreis, der Finanzierungsdauer, der Bonität des Käufers oder dem Eigenkapital.

Gründe hierfür sind:


  • Endjahres Ralley - viele möchten noch 2011 Steuern sparen oder Geld anlegen und es ist auch ein personelles Problem
  • unsichere politische Situation: viele Banken warten noch die nächsten Tage (insbesondere morgen) ab
  • kein Geld: viele Banken sitzen auf dem Trockenen und bekommen von anderen Banken kein Geld mehr geliehen.

Montag, 5. Dezember 2011

Kreditvermittler Enderlein warnt vor überteuerten Immobilien

Manfred Hölscher, Leiter des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein,  warnt in der aktuellen Ausgabe des Handelsblatts vor überteuerten Immobilien, die den Kaufpreis der 18-20-fachen Kaltmiete übersteigen:


"Aktuell werden durch die hohe Nachfrage selbst außerhalb der Metropolen Preise aufgerufen und bezahlt, die mittelfristig möglicherweise nicht gehalten werden können"


Dieser Wert lag vor 2 Jahren zwischen dem 14- und 16-fachen. Bei dem Faktor 20 rechnet man in etwa von einer Mietrendite um die fünf Prozent, allerdings vor Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.


Die niedrigen Bauzinsen sind nutzlos, wenn dies durch überteuerte Immobilienpreise beim Kauf wieder ausgeglichen wird - oder sogar in ein zu großes Risiko mit Verschuldungsgefahr mündet.


Der Artikel zu diesem Thema ist hier zu finden:


http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/euro-angst-treibt-die-immobilienpreise/5907446.html

In Spanien, den USA, Großbritannien, China oder Russland hingegen, sind Immobilienpreise derzeit immer noch im Fall. Auch ein Grund, warum in Deutschland die Immobilienpreise steigen: viele ausländische Investoren nutzten die einst stabilen Verhältnisse im deutschen Immobilienmarkt. Deutschland war bisher fast das einzige Land weltweit, dass eine gesunde und sehr moderate Immobilienpreissteigerung hatte. 


Einen Teil der Schuld tragen in Deutschland natürlich auch alle Immobilienmakler, die derzeite Lage ausnutzen - und verunsicherten Menschen vermeintlich sicheres "Betongold" andrehen. Mit jedem Weiterverkauf schaukeln sich die Preise hoch - denn niemand möchte auf den 5%  Kauferwerbsnebenkosten und 3,57% Maklerprovision sitzenbleiben. Aber auch Makler haben natürlich eine große Motivation das maximale herauszuholen um den eigenen Profit zu maximieren.


Russland ist aktuell übrigens auf Platz 2 in der Hitliste der Länder mit dem grössten Immobilienpreisverfall, laut Knightfrank.Ein ebenfalls interessanter Artikel zur Abwanderung Russlands Milliardäre ist hier zu finden:


http://www.faz.net/aktuell/feuilleton/moskaus-nobelmeile-verlassene-palaeste-11548866.html


All das ist ein Indikator für eine nächste Finanz- und Wirtschaftskrise. In dem Buch "Dieses Mal wir alles anders, acht Jahrhunderte Finanzkrisen" von Carmen Reinhart und Kenneth, werden übrigens die letzten 800 Jahre und die Entwicklung der Wirtschaftskrisen sehr gut  beschrieben - angefangen im England des 14. Jahrhundert bis zu den Bankpleiten 2008. In umfangreichen Statistiken erfährt der Leser, wie oft Staaten ihre Schulden nicht bedienten oder wie häufig Länder von Bankenkrisen heimgesucht wurden: Die USA 18-mal, Russland zweimal, Deutschland achtmal. Also wen würde - historisch betrachtet - ein neuntes mal wundern?



Sonntag, 4. Dezember 2011

15% Mietrendite in den gebeutelten USA

In der Welt hat Andreas Wagner einen interessanten Artikel zum Thema Immobilien in den USA verfasst - "Kaufen im Krisenland".

Im Bundesstaat Atlanta beispielsweise bietet eine Immobilienfirma für ca. 45 000 bis 50 000 Euro Häuser  inklusive Renovierung sowie Versicherung für das erste Jahr an. Etwa 11 000 bis 13 000 Dollar brutto (8000 bis 9500 Euro) bringen solche Mietshäuser pro Jahr an Miete ein, wobei davon noch sieben Prozent für die Makleragentur und über 1000 Euro an Steuern und Versicherungen anfallen. Dennoch blieben laut den Rechnungen von Belgrave über zwölf Prozent Rendite übrig.

Häuser, die einst 200,000 USD gekostet haben gibt es nun zwischen 50-70,000 USD.

Der ganze Artikel ist hier zu finden:

http://www.welt.de/print/wams/wirtschaft/article13749797/Kaufen-im-Krisenland.html

Auch die Dailymail hatte kürzlich über dieses Thema geschrieben - für die Engländer klingt das noch erstaunlicher da dort der grösste Schrott immer noch (trotz fallenden Immobilienpreisen in den letzten Jahren) sehr teuer gehandelt wird. Im Vergleich zu englischen Schrottimmobilien sind amerikanische Bretterbuden immer noch Luxus -wesentlich geräumiger und grösser. Auch herrscht in den USA eine Kultur des Nachbarn-Übertrumpfens -wodurch sich das Niveau der Immmobilien hochgeschaukelt hat (auch wenn die Substanz schlecht ist und bei einem kleinen Orkan die Bretter quer verstreut in der Landschaft liegen).

http://www.dailymail.co.uk/property/article-1300796/Brave-buyers-invest-bargain-bedroom-house-Detroit-30-000.html

Der frühe Anfang einer zukünftigen, neuen Immmobilienblase ;-)

Prinzipiell gilt natürlich: je höher die Rendite, desto grösser das Risiko. Wenn es auch manchmal in der Übergangszeit hohe Renditen mit geringem Risiko oder auch geringe Renditen bei hohem Risiko gibt. Ein Fall für letzteres wären z.B. aktuell deutsche Staatsanleihen!

Das Problem bei der Investition in Neubauprojekte (Update!)

In den wenigen deutschen Städten mit einem (aktuellen) Bevölkerungswachstum und Mangel am Immobilienmarkt - wie z.B. München - überlegen sich viele die Investition in eine Neubauwohnung, da es fast keine Alternativen gibt und es so gut wie keine vernünftigen Bestandsimmobilien gibt.

Auf den ersten Blick, könnte man meinen:

Gute Idee - eine neue Wohnung auf dem neuesten Stand: niedrige Energiewerte, neue Leitungen - man kann alles individuell auf Kundenwunsch zusammengestellt werden - das Bad, die Küche, die Böden - etc. Man hat dann 10-20 Jahre lang keine Sanierungskosten und lebt auf dem Niveau von 2011,12,13,14,15.... und nicht wie vor 30, 50 oder 100 Jahren. Der Quadratmeterpreis bei den günstigsten Wohnungen ist zwar immer noch hoch aber langfristig mit steigenden Immobilienpreisen und Hilfe der Inflation einigermassen veträglich - und man spart andererseits auch wieder Energie und Sanierungskosten. Und: man zahlt keine Provision.


Aber was wird bei dieser Denkweise vergessen? Was ist dabei der Haken?

Für viele ist selbst der Einstiegspreis bei den günstigsten Wohnungen im Erdgeschoss, erstem Stock oder mit anderen Einschränkungen bei vielen Neubauprojekten aufgrund des mangelnden Eigenkapitals unerschwinglich. Aber nehmen wir mal an, Eigenkapital etc. ist alles nicht das Problem - welche Gedanken fehlen bei obiger Betrachtungsweise?


Das Hauptproblem der meisten Neubauprojekte


Lange Vorfinanzierung ohne Mieteinnahmen oder Nutzungsmöglichkeit


Das Hauptproblem ist bei allen attraktiven Neubauprojekten und guter Lage (gute Lage ist aufgrund der demographischen Entwicklung immer eine Grundvoraussetzung), dass die Wohnungen verkauft werden, obwohl diese noch nicht einmal fertiggestellt sind. Manchmal (siehe Rodenstock Garten), seht noch eine gewerbliche Imnobilie auf dem Grundstück und selbst der Abriss des Bestands wird erst 2012 im Sommer (voraussichtlich) erfolgen. In diesem konkreten Beispiel (das aber auch auf andere Neubauprojekte angwendet werden kann) - dauert es ca. bis 2015 (3,5-4 Jahre), bis die Wohnung bezogen oder vermietet werden kann. Wenn auch die Kaufpreiskosten gestafelt gezahlt werden, sind bereits die ersten 30% in relativ kurzer Zeit fällig. Der Rest in kleinen Staffelungen nach Baufortschritt. Aufgrund der Staffelung ist das ganze etwas schwer zu berechnen und viele lassen es gleich sein. Nimmt man sich aber einmal die Zeit, und berechnet die gesamten Lasten bis Fertigstellung - kommt man zu einem erschreckenden Ergebnis: Der Kaufpreis ist in Wirklichkeit wesentlich höher! Je länger es dauert, bis die Immobilie bezugsfertig ist, desto teurer wird es. Normalerweise ist gegen Zinsen bei einer Immobilie nichts einzuwenden - denn entweder spart man sich die eigene Miete oder man bekommt Mieteinnahmen von seinem Mieter - und mit Glück zahlt es sich "von alleine".

Nehmen wird mal an, eine Neubauimmobilie kostet 500,000 Euro, man zahlt 20% Eigenkapital an und es dauert ca. 3,5 Jahre bis die Wohnung bezugsfertig ist. Wieviel zahlt man im Endeffekt für die Wohnung?

525,000 Euro zusammen mit den Grunderwerbskosten. Zu finanzieren wären also 425,000 Euro. Bei Finanzierung mit 3% Zinsen, wäre das in etwa aufgrund der Staffelung bis zur Fertigstellung mindestens 50,000 Euro zusätzlich an Zinsen. Auch entgehen einen in etwa 2,5%-3% da das Eigenkapital nicht anlegt werden kann (oder 8% bei einer sehr guten Anlage) - also in etwa 10,000 Euro mit Zinseszins.

Aus den 500,000 Euro werden also 585,000 Euro. D.h. aus 5,000 Euro Quadratmeterpreis sind z.B. mal schnell knapp 6,000 Euro geworden. Wird die Immobilie danach wieder für 585,000 Euro verkauft - hat man keinen Gewinn gemacht. Muss man sie nach Fertigstellung aus irgendwelchen Gründen wieder verkaufen, könnte man auch Verluste machen - insbesondere wenn man keine flexible Finanzierung hat und unter Umständen noch eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss. Lohnenswert also nur dann, wenn man von einer massiven Preisentwicklung und extremen Inflation ausgeht, gleichzeitig aber nicht auf eine Fremdfinanzierug angewiesen ist und alles direkt bezahlen kann - denn so entfällt zumindest die hohe Zinslast ohne Gegenrechnungsmöglichkeit wie z.B. den Mieteinnahmen.

Die Katze im Sack kaufen


Man kauft mehr oder weniger die Katze im Sack. Illustrationen in Verkaufsprospekte sind nicht rechtskräftig oder einklagbar. Was man bekommt, sind Stapel mit Papier, mit vielen - teilweise komplizierten - Formulierungen und Aufstellungen. Eine Prüfung durch einen Gutachter oder Anwalt kostet da schon mal locker mindestens 1,5000 Euro und dauert eine gewisse Zeit. Diese Unterlagen enthalten keine Illustrationen, auf die man sich verlassen kann. Man muss dem Bauträger und allen unzähligen Dienstleistern vertrauen können.

Am Ende sieht es anders aus

Wer Zeit und Interesse hat, sollte einmal im Internet nach alten Verkaufsprospekten von bereits abgeschlossenen "Neubau" Projekten gehen - und dann einmal mit einer kleinen vor Ort Besichtigung die Illustration mit der Realität vergleichen. Ich würde z.B. einmal die Maistrasse in München empfehlen: den blauen Betonklotz der JK Wohnbau. Für mich persönlich sieht es aus wie Sozialwohnungen - nicht wie Luxuswohnungen. Im ursprünglichen Verkaufsprospekt sah alles etwas gehobener und luxuriöser aus. Ich denke fast keiner(?) hätte nach Fertigstellung den gleichen Kaufpreis (+ Zinsen die bis zur Fertigstellung gezahlt wurden) bezahlt. Deswegen, werden Neubauten möglichst schnell im Vorfeld verkauft - wenn man nur eine grüne Wiese oder einen Altbestand sieht. Ein anderer Grund ist natürlich auch, dass viele Baufirmen selber kein Geld haben, und daher vor Baubeginn erstmal mit dem Hut herumgehen und Geld einsammeln.


Das Thema Grundbuch


Oft sind Banken oder andere Gläubiger im Grundbuch bereits eingetragen, dann kommt die neue Eigentümergemeinschaft. Gerät der Bauträger in eine finanzielle Schieflage, geht das Grundstück an die Bank im Grundbuch oder anderen Gläubiger mit höhere Prio - und die Wohnungseigentümer gehen leer aus - und haben am Ende möglicherweise eine unfertige Erbpacht Wohnung.

Keine 100% Absicherung


Man bekommt beim Neubau keine Absicherung der 100% Kaufsumme - meist nur ca. 70%
Auch könnte z.B. die MWSt steigen - dann steigt auch nach Kaufpreisunterzeichnung der Preis - da in Raten bezahlt wird, die dann entsprechend höher sind.

Mehrwersteuer (MWSt) nicht vergessen!

Beim Kauf von Bestandsimmobilien von einer Privatperson fällt keine Mehrwersteuer an - bei einem Neubau vom Bauträger schon: das sind immerhin 19% (!) D.h. der finale Kaufpreis muss in jedemfall die MWSt enthalten - und man sollte die Zinsen bis zur Fertigstellung auch dazuaddieren, damit man weiss, wieviel man eigentlich am Ende bezahlt.

Dienstag, 29. November 2011

Luxuswohnungen überschwemmen den Münchner Immobilienmarkt

Derzeit buhlen zahlreiche Bauunternehmen um zahlungskräftige Kundschaft für Luxuswohnungen im Bereich von 1 Mio Euro. Nachdem die Baywobau ihre Restbestände im Rodenstock Garten im Dreimühlenviertel auf den Markt geworfen hat, scheint es so, als ob die Konkurrenz nun auch nochmal Gas gibt die Luxus Ladenhüter noch schnell zu verkaufen, bevor der Markt gesättigt ist - teilweise auch mit Preisabschlägen.

Neben dem Rodenstock Garten ohne U-Bahn Anbindung, aber relativ zentral am Rande der Altstadt, werden derzeit u.a. noch folgende Projekte stark beworben:

  • NY Living in der Maxvorstadt (Terrafinanz)
  • Nymphenburger Höfe
  • Hoftstatt (zentralste aber eines der teuersten Luxusprojekte)
  • Yoo Haus
  • Isar Stadt Palais
Gibt es wirklich soviele Multimillionäre in München? Oder kommen wirklich die ganzen ausländischen Investoren nach München, da sie erkannt haben, dass Berlin nicht das London von Deutschland ist?

Laut einem Artikel in der Süddeutschen:

http://www.sueddeutsche.de/bayern/reiche-in-starnberg-seid-umschlungen-millionen-1.1114112

Gibt es in Bayern ca. 3,500 Menschen mit mehr als 1 Mio Euro Einkommen im Jahr! Über 1,000 davon alleine in München, viele der restlichen Einkommensmillionäre besitzt sicherlich mindestens eine Stadtwohnung in München. Für einen Einkommensmillionär ist so eine Wohnung vermutlich ein Schnäppchen - im Vergleich zu einer kleinen 20 Mio Wohnung in London, Paris oder New York. 

Die restlichen Rodenstock Garten Wohnungen sind seit heute bei Immobilienscout

Seit heute sind die restlichen Wohnungen im Rodenstock Garten der Baywobau nun bei Immobilienscout drin.

Hauptsächlich 4-5 Zimmer Wohnungen zwischen 750,000 Euro und 1 Millionen Euro. Wer also seine Villa mit Garten für eine Stadt Wohnung verkaufen möchte, kann dies nun tun....zumindest wenn er bis 2015 eine andere Bleibe findet - denn erst dann sind diese Wohnung voraussichtlich fertig. Noch steht an der Stelle das Rodenstock Gelände und es wird drin noch fleissig gearbeitet - auch wenn teilweise schon in die Hansastrasse gezogen wird.

Im Juni 2012 soll das Rodenstock Gelände abgerissen werden, dann geht es mit dem Bau los. Schätzungsweise 3 Jahre lang wird es dann dauern, bis die 200 (bereits vor Baubeginn zum Großteil verkauften) Wohnungen bezugsfertig sind (wenn nichts dazwischen kommt, wie z.B. eine Wirtschaftskrise und der Insolvenz von Banken, Baufirmen, unerwartete Ereignisse wie Grundwasserprobleme wegen der nahegelegenen Isar, Beschädigung der denkmalgeschützten Gebäude in der Isartalstrasse während dem Abriß etc...).

Dennoch ist es möglich, jetzt schon einen Kaufvertrag zu unterschreiben und Geld zu zahlen. Der Kaufpreis muss allerdings nicht sofort auf einmal bezahlt werden (wäre illegal), sondern in Raten: 15% Anzahlung Ende des Jahres, dann nochmal 15% nächstes Jahr und dann häppchenweise parallel zum Baufortschritt. Rein rechtlich darf nur Geld für den Grundstücksanteil verlangt werden. Dieser dürfte mit 30% Anteil dann bei etwa 6,000 Euro (!) pro Quadratmeter am Grundstück liegen...also in etwa der Preis der für den Quadratmeter der Wohnung bezahlt wird  - auch wenn sich dann der Quadratmeter von 6 Stockwerken geteilt wird. Komisch, ist aber so.

Für Renditerechner wird es etwas kompliziert zu berechnen, da das Geld verstreut über mehrere Jahre ausgegeben wird - und man kann es wahrscheinlich nicht so leicht steuerlich absetzen, da man etwas das nicht exsistiert auch nicht vermieten kann. Sicher ist: Mieteinnahmen gibt es frühestens 2015. Mit welchen Mieteinnahmen man 2015 rechnen kann, ist ungewiss. Kommt es zu einer Wirtschaftskrise und höherer Arbeitslosigkeit in München, werden die Mieten auch wieder fallen. Brummt die Wirtschafts ohne Unterbrechnung weiter, könnte das Niveau gehalten werden.

Was aber auch sicher ist: Die Zinsen werden steigen - insbesondere sehr dramatisch falls die Eurobonds noch kommen sollte - Deutschland wird das niedrige Zinsniveau nicht halten können, wenn für den gesamten Euroraum die Schulden mitfinanziert werden und dadurch auch im zweiten Schritt Deutschlands eigene Schulden immens steigen werden. Je höher die Zinsen, desto geringer der Anreiz am Immobilienkauf und desto attraktiver Tagesgeld oder das Sparkonto bzw. alternative Kapitalanlagen.

Was könnte man sonst so in München  für 750,000 Euro - 1 Millionen kaufen?
10 Studentenappartments, eine Altbau Wohnung in einer kleinen Wohneinheit mit mehr Privatsphäre, ein Haus in Laim oder Pasing, eine Villa in Gräfelfing oder Lochhausen, Obermenzing, Dachau, Fürstenfeldbruck, Unterschleissheim, 50-100 Tiefgaragenstellplätze, mehrere Hektar Ackerland, einen Wald etc...

Also wer ein paar Millionen auf dem Tagesgeldkonto herumliegen hat und sowieso keinen Zinsen bekommt, könnte das machen. Wer bei einer solchen Wohnung einen Großteil finanzieren will/muss geht ein großes finanzielles Risiko ein - egal was einem die Bänker und Makler erzählen.

Wieviele Rodenstock Garten Kunden sind eigentlich selbst Makler? Ich schätze mal 0%...

750,000 - 1 Mio Euro bedeutet eine "Miete" von 4000-5,000 Euro die man alternativ mit diesen Geldbeträgen erzielen könnte, wäre das Geld nicht in Betongold "gefangen". Zahlt man bisher nur bis zu 2,500 Euro Miete, sollte man es sich nochmal in Ruhe überlegen. Man könnte natürlich auch wesentlich günstiger was nettes am Viktualienmarkt anmieten möchte und mit dem gesparten Geld regelmässig beim Dallmayr oder Schubeck essen gehen oder sich ein zweimotoriges Flugzeug anschaffen.

Weitere Artikel zum Thema Rodenstock Garten:

http://www.immobilienblogger.de/2011/10/baywobau-bessert-beim-rodenstock-garten.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/11/neues-zum-munchner-rodenstock-garten.html
http://www.immobilienblogger.de/2011/10/der-vorverkauf-der-wohnungen-im.html

Montag, 28. November 2011

Die Hypothekenzinsen ziehen wieder an....

Letzte Woche konnte man noch eine Finanzierung auf 5 Jahre zu 2,5% bekommen - heute sind es schon knapp 3%. Der Grund ist vermutlich die Unsicherheit bezüglich Eurobonds und der Gesellschaft mit unbegrenzter Haftung mit dem Namen Europa. Kommen die Eurobonds doch, haftet Deutschland für alle mit - und die Zinsen werden dann sicherlich wieder Richtung 8% klettern. Schlecht für die Staatsverschuldung was wiederum die Zinsen dann erhöht da selbst Deutschland dadurch mittelfristig zum Problemkind wird. Die Zinsen schlagen sich dann natürlich auch auf die Hypotheken und damit langfristig auch auf die Immobilienpreise aus - höhere Zinsen, niedrigere Immobilienpreise (d.h. die Immobilienblase in München, Hamburg und Berlin könnte bald platzen)

Geahnt habe ich es ja schon immer. Die EU gleicht an - nicht nur die Größe der Bananen und das Tempolimit auf Autobahnen - bald wird auch der Lebensstandard angepasst: in den ganz armen Ländern geht es den Leuten in Zukunft etwas besser und den Leuten in Deutschland, den es bisher ganz gut ging, wird es schlechter gehen. Höhere Preise, niedrigere Nettolöhne, mehr Schulden und mehr Strafzettel ;-)

Dienstag, 22. November 2011

Tipp der Woche: Immobilien in Dänemark

Dänemark ist relativ interessant zur Kapitalanlage in Immobilien, da dort die Immobilienpreise in den letzten Jahren gefallen sind und sich langsam wieder stabilisieren. In Kopenhagen bekommt man noch schöne große Altbau Wohnungen zu einem vernünftigen Preis, von dem man in München nur träumen kann.

Vergleicht man Kopenhagen mit München, ist auch ein weiterer Unterschied, das es hier ein Käufermarkt ist und man sich noch in Ruhe mehrere Immobilien anschauen kann - und es gibt vor allem interessante Objekte. In München ist derzeit nicht nur alles überteuert - sondern es gibt auch nichts vernünftiges.

Eine gute Immobilienseite für Dänemark, ist z.B: http://home.dk/ .

Weitere Vorteile von Dänemark: In Dänemark gibt es in den nächsten Jahren keine demographischen Probleme mit einer schwindender Bevölkerung oder Überalterung.

Dänemark  hat im Gegensatz zu Deutschland eine vorbildliche Familienpolitik und ist daher für die Zukunft gut gerüstet.

Aufgrund der hohen Einkommenssteuer, kommt es daher auch nicht zu einer auseinanderklaffenden Schere zwischen arm und reich, wie in anderen Ländern. Dies führt langfristig auch zu einem Risiko bei der Kapitalanlage in Immobilien (z.B. Bürgerkrieg, Ausschreitungen).

Steuerlich vorteilhaft, ist der steuerfreie Wiederverkauf von Immobilien in Dänemark, der leichter möglich ist als in Deutschland.

Leider sind die Dänischen Kronen an den Euro gekoppelt - aber im Notfall könnte Dänemark die Krone wieder entkoppeln.

Freitag, 18. November 2011

Zieht die Großmarkthalle bald aus München weg?

Die Rot-Grüne Mehrheit im Münchner Stadtrat, war zwar bisher dagegen - aber möglicherweise könnte die Großmarkthalle bald schon in die Außenbezirke Münchens verlagert werden. Dies würde schlagartig ein sehr großes Areal freigeben, um dringend benötigte Wohnungen zu bauen. Komisch nur, dass Rot-Grün sich einerseits über hohe Mieten und Wohnungsnot beschwert - paradoxerweise sich aber bisher für das Bleiben der Großmarkthalle stark gemacht hat.

Großmarkthalle und Schlachthof haben zusammen eine Fläche von 430.000 Quadratmetern bzw. 43 Hektar. Eine große Platzverschwendung in zentrale Lage in München. Nimmt man einen Quadratmeterpreis von 3,000 Euro an, wären das 1,2 Milliarden(!), die der Stadt München damit zufliessen kann. Wir dies nicht gemacht, könnte man den Schlachthof auch "Steuerverschwendung" und Subventionsprojekt betrachten, bei dem die Stadt am Ende draufzahlt.

Die gelb-markierten Gebäude stehen unter Denkmalschutz -der Rest könnte abgerissen werden.



Ändern könnte sich die Situation nun dadurch, dass viele Stahlträger in der Großmarkthalle verrostet sind und es teilweise akute Einsturzgefahr besteht. Die Sanierung wäre zu teuer und der Betreiber ist sowieso schon finanziell angeschlagen.

Theoretisch wäre dieses Area groß genug um ein komplett-neues Stadtviertel von Anfang an zu planen - mit neuen Strassen, Plätzen, Wohnungen und Läden. Allerdings wird ein neu gebautes Stadtviertel nie an den Charakter eines gewachsenen, alten Stadtviertels herankommen. Dazu gibt es zuviele Brandschutzauflagen und fehlende Kreativität bei den Architekten und/oder Investoren. Mit Pech würde dann dort ein zweites Arnulfpark Beton-Ghetto enstehen.

Aber warten wir mal ab, was noch alles passiert. Sicher ist auch, dass die Stadt München ungerne auf die Gewerbeinnahmen der Großmarkthalle verzichten will. Aber so richtig durchgerechnet hat es noch keiner in der Stadt - denn Einwohner zahlen auch Steuern - und mehr Einwohner würden auch die leerstehenden Bürogebäude München füllen. Auch ist das Grundstück nun mal sehr viel Geld wert.

Alleine die ausfallenden Zinsen, die der Stadt München durch Nicht-Verkauf entstehen, sind höher als das "bisschen" Gewerbe-Einnahmen - vor allem wenn sich jeder vor dem Fiskus arm rechnet.

Was feststeht ist auch, dass der Schlachthof einen Schutz der Stadt München bis 2040(!) zugesprochen bekommen hatte, D.h. hier hat sich die Stadt München mal wieder stark gemacht, für eine künstliche Wohnraumverknappung - und am Ende heisst es wieder der Stadt München sind die "Hände gebunden" - sie hat keinen Einfluss auf die Miet- und Immobilienpreise.

Montag, 14. November 2011

Was passiert wenn die Kreditwürdigkeit Deutschlands sinkt?

Die Bundesregierung hat trotz der Einführung einer "Schuldenbremse", 2011 alleine 40 Milliarden neue Schulden aufgenommen, die abbezahlt werden müssen - inklusive Zinsen und Zinseszinsen.

Was passiert also, wenn die Krediwürdigkeit deswegen (demnächst?) abgestuft wird und die Zinsen steigen?

Abgesehen davon, dass dann die Schulden noch schneller steigen, und sich Deutschland noch schneller der Situation Griechenlands annähert, was passiert z.B. mit den Immobilienpreisen?

Da die meisten Immobilien über Hypotheken finanziert werden, sinkt dann der Wert ("Kaufpreis") der Immobilien. Einerseits steigt die Rendite von alternativen Anlageformen (z.B. Tagesgeldkonto), andererseits sinkt die Mietrendite der Immobilien noch weiter. Bei einer wirtschaftlichen Wertermittlung einer Immobilie kommt dann bei höheren Hypothekenzinsen ein niedriger Wert heraus.

Auf bestehende Immobilien mit laufender Finanzierung hat das zunächst eine Auswirkung, so lange man nicht verkaufen muss, und am Ende der Zinsbindungsfrist alles abbezahlt hat. Auch wenn bei einem Wiederverkauf sich dann der Immobilienerwerb möglicherweise aufgrund des niedrigeren Kaufpreises nicht mehr gelohnt hat.

In solchen Situationen wäre es also gut zu verkaufen - wenn die Zinsen am Tiefpunkt angelangt sind, sind die Immobilienpreise am höchsten.

Samstag, 12. November 2011

Der Münchner Mieterbeirat und Sozialausschuss treiben die Mietpreise nach oben

Der Mieterbeirat hat konkrete Vorstellungen, wie Wohnungsnot und Mietexplosion in München eingedämmt werden könnten, und treiben mit den vorgeschlagenen Maßnahmen die Mietpreise nach oben.

Auch die Stadt München, der die "Hände gebunden" sind, macht aktiv mit bei der Erhöhung der Mietpreise.

Der Denkfehler des Mieterbeirats und Sozialausschusses

Der Mieterbeirat und Sozialausschuss möchten, die maximale Mietsteigerung von 20% in 3 Jahren auf 10% reduzieren. Dies führt aber dazu, dass viele Vermieter dann ihre Wohnung eher verkaufen - denn bereits jetzt ist die Mietrendite in München zu niedrig und teilweise unterhalb der Inflationsrate. Wenn Wohnungen verkauft werden, führt dies oft zu Kündigungen aus Eigenbedarf, der neuen Eigentümer. Kommt es dann irgendwann wieder zu einer Neuvermietung gilt der Mietspiegel nicht mehr, und jede Miete, die bezahlt wird, kann verlangt werden.

Der Denkfehler von Herrn Ude und der Stadt München

Das einzige was Herrn Udo einfällt, ist der Bau neuer Wohnungen. Aber was werden denn für Wohnungen gebaut? Zwischen 5,000 und 8,000 Euro pro Quadratmeter im Schnitt (manchmal auch > 10,000 Euro).
D.h. möchte man eine Mietrendite von 5% (ohne Rücklagen, Nebenkosten etc...), wären das im günstigsten Fall 20 Euro / Quadratmeter und bei Luxuswohnungen bereits 33 Euro pro Quadratmeter. In anderen Städten beträgt die Mietrendite auch 6,5% oder mehr.

Dies zieht dann auch die Mietpreise der Bestandswohnungen (teilweise unter 10 Euro / Quadratmeter) nach oben.

Der einzige Weg, gegen die steigenden Mieten in München etwas zu machen, wäre es nicht auf Kosten anderer Städte zu leben. München zieht gut ausgebildete Leute aus ganz Deutschland an und schafft die Infrastruktur von Arbeitsplätzen in München, die an anderer Stelle in Deutschland fehlen. Anderer Städte sterben und München ist am platzen. Selbst für den Nachwuchs trägt München seinen Teil nicht bei. Es wird nicht in Krippen und Kindergartenplätze oder die Ausbildung/bessere Bezahlung von Erziehern investiert. Warum auch? So lange genug fertig studierte/ausgebildete junge Menschen nach München kommen, geht die Rechnung auf.

Wenn der Sozialbeirat und Mieterbund aktiv gegen hohe Mietpreise vorgehen will, hilft nur eins: aus München wegziehen und mit gutem Beispiel voran gehen.

Oder: Münchner Firmen andere Standorte schmackhaft machen. Aber das wird schwer - bei den vielen leerstehenden Bürogebäuden sind die Quadratmeterpreise für Gewerbeimmobilien zu attraktiv.

Preisnachlässe von bis zu 50 Prozent auf Immobilien in China

China's Immobilienmarkt ist - wie es vorherzusehen war - am Ende.

Als vor einem Jahr in der südchinesischen Stadt Sanya Eigentumswohnungen zum Verkauf standen, campten zahlreiche interessierte Käufer auf dem Gehweg, um rechtzeitig zur Stelle sein, wenn der Verkauf begann – so stark überhitzt war der Markt noch 2010.

Heute versucht jeder seine Immobilien loszuwerden - lieber jetzt mit Verlust verkaufen als bald gar nicht mehr.

Eine der letzten Immobilienblasen der Welt sei nun geplatzt, schreibt die New York Times - während in Deutschland, vor allem in Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Berlin eine neue Immobilienblase entsteht - und zwar die erste in der Geschichte Deutschlands.

Auch wenn das Rheinisch-Westfälische Instituts für Wirtschaftsforschung resümiert, dass die die Zeit der großer Preissteigerungen für Wohnimmobilien erst einmal vorbei sei.

In ländlichen, wirtschaftlich schwachen Regione, fallen die Immobilienpreise in Deutschland - während in Großtstädten mit guter wirtschaftlicher Lage, die Immobilienpreise noch stabil sind und teilweise steigen.

Neues zum Münchner Rodenstock Garten / Dreimühlenviertel

Die Wohnungen im Münchner Rodenstock Garten sind inzwischen fast verkauft. Wenn auch viele kurz vor dem Notartermin einen Rückzieher machen, wenn Sie merken, dass die Wohnungen erst 2015 fertig sind und man bis dahin schon mal Geld (erst 30% dann häppchenweise) bezahlen muss, D.h. bis 2015 muss man jeden Monat schon mal Hypothekzinsen zahlen, hat aber keine Mieteinnahmen und man kann es selbst nicht nutzen Selbst ohne Finanzierung entgeht einem in der Zeit ein ordentlicher Zinsausfall - was den ohnehin heftigen Kaufpreis zusätzlich erhöht. Ob dieser Hypothekenzinsvorsprung/Zinsausfall der Jahre bis 2015 durch die vermeintliche Wertsteigerung ausgeglichen wird, darf bezweifelt werden.

Einige Gebäude wurden übrigens direkt komplett verkauft, was den Verkauf beschleunigt hat. Welche Kaufpreis bei diesem Direktverkauf erzielt wurde ist unbekannt  - auch zu welchen Konditionen.

Was ist noch übrig?

Im interessantesten und ruhigen Bereich Richtung Isartalstrasse, gibt es leider  nichts mehr - ausser oberhalb der Tiefgarage und dem Eckgebäude. Generell spricht man bei den übrigen Wohnungen um Summen deutlich  über 700,000 Euro + Garagenplätze + Kaufnebenkosten +  Zinsausfall + Hypothekzinsen bis bezugsfertig + Restrisiko. Selbst Steuertricks sind problematisch. Bei direkter Vermietung 2015 könnte es Probleme mit der Gewährleistung geben, wenn die Mieter Probleme nicht melden oder bemerken. Alleine wegen de Gewährleistung würde es sich aber lohnen erstmal selbst einzuziehen.

Wie zu erwarten war, gibt es noch in Isar-Richtung einige Wohnungen im Angebot der Baywobau - an der verkehrsreichen Straße möchte nicht jeder wohnen - vor allem nicht im Erdgeschoss oder den unteren Stockwerken.

Interessant sind die Quadratmeterpreise. Im Erdgeschoss der verkehrsreichen Auen Strasse (wer will da wohnen?) kostet der Quadratmeter ab ca. 5,000 Euro, im 3. Stock bereits 6,000 Euro und klettert dann weiter oberhalb der 8,000 Euro. D.h. die 5 Zimmer Wohnung im Dachgeschoss konkurriert dann im Bereich von 1 Mio mit der ein oder anderen Villa in Grünwald oder einem gehobenen Einfamilienhaus.

Möchte man also eine Mietrendite von 5% (vor wenigen Jahren waren es noch 6,5%), müsste man 22-35 Euro pro Quadratmeter an Miete verlangen. Dies wäre sozusagen 200% der maximalen Miete laut Mietspiegel. Auch wird in München spekuliert, die maximale Mietsteigerung von 20% in 3 Jahren auf 10% abzusenken.

Problematisch ist auch die Finanzierungsphase bis 2015: denn es müssen Zinsen bezahlt werden, auch wenn man die Immobilie 3,5-4 Jahre nicht vermieten oder nutzen kann. Selbst bei ausreichend Eigenkapital und ohne die Notwendigkeit einer Finanzierung über einen Hypothek, hat man in dieser Zeit einen Zinsausfall, da das eigene Kapital mehrere Jahre lang eingefroren ist und keine Rendite abwirft. D.h. der tatsächliche Kaufpreis der Immobilie ist wesentlich höher, wenn dies alles berücksichtigt wird. Der (hohe) Quadratmeterpreis ist dann ebenfalls wesentlich höher - und damit ist auch eine mögliche Wertsteigerung nicht mehr mit Sicherheit gegeben: der Zinsausfall zwischen 2011 und 2015 frisst quasi die zukünftige (mögliche) Wertsteigerung bereits wieder auf.

Zur Altersvorsorge auf 35 Jahre finanziert lohnt es sich sicherlich nicht - denn bis dahin wird sich der Immobilienmarkt wieder drastisch entspannt haben. Kandidaten für solche Immobilien wären sicherlich Investoren, die eine Alternative zu Gold suchen. Wie auch Gold, kann sich der Marktpreis der Immobilien aber auch in Zukunft wieder nach unten korrigieren.

Es reicht bereits, wenn die Kreditwürdigkeit von Deutschland herabgestuft wird (z.B. aufgrund der erneuten Neuverschuldung über 40 Milliarden in diesem Jahr), und schon fallen die Immobilienpreise wieder,

Das historische Zinstief in Deutschland hat auch zu einem historischen Höchststand bei den Immobilienpreisen in Deutschland geführt. Steigen also die Zinsen, fallen auch die Immobilienpreise. Immobilien können als sogenannten "Bonds" betrachtet werden.

Für Immobilienkäufer besteht auch das Risiko von zukünftig höherer Besteuerung, da die Bundesregierung früher oder später neue Einnahmequellen erschaffen muss, um die steigenden Schulden bewältigen zu können.

Im Gegensatz zu Ländern wie Großbritannien, hat Deutschland einen Bevölkerungsrückgang - insbesondere wenn die geburtenstarken Jahrgänge (die heute 40-45 jährigen) einmal nicht mehr leben, verliert Deutschland 50% der Einwohner - selbst wenn sich heute ein Babyboom ergeben würde (was definitiv nicht der Fall ist).


Dies ist natürlich auch für die Wirtschaft und wiederum für die Staatsschulden schlecht: denn ohne Menschen kein Wirtschaftswachstum und ohne Wirtschaftswachstum dreht sich die Schuldenspirale noch schneller in Richtung Totalreset.

München lebt derzeit (noch) von der guten wirtschaftlichen Ausgangslage und den vielen Arbeitsplätzen, die für Einwohner Nachschub in Form von gut ausgebildeten Hochschulabsolventen und Young-Professionals, sorgt. Normalerweise wäre die Bevölkerung in München ebenfalls rückläufig, da hier nicht ausreichend für Nachwuchs gesorgt wird. Allerdings ist dadurch auch ein großer Teil der Bevölkerung nur leicht in München verwurzelt und wäre im Zweifelsfall wieder schnell weggezogen, wenn es mit den Jobs nicht mehr so rosig aussieht.

Montag, 31. Oktober 2011

Sind Immobilien eine sichere Kapitalanlage?

Nirgends gehen die Meinungen derzeit so weit auseinander wie bei der Frage, nach der besten und sichersten Kapitalanlage. Einige sind der Überzeugung, Immobilien - das sogenannte "Betongold" - läuft allen Kapitalanlageformen den Rang ab und wäre de sicherste und beste Anlageform.

Schauen wir uns noch einmal kurz die einzelnen Anlageformen an:

Termin- und Festgeld


Geld auf ein oder mehrere Jahre anzulegen, bringt minimal mehr Zinsen - teilweise aber kaum zu unterscheiden von aktuellen Tagesgeld Zinsen.

Nachteil: Wer weiss, was in 6 oder 12 Monaten ist. Im schlimmsten Fall steigen die Zinsen wesentlich bzw. die Inflation steigt immens und man hat keinen Zugriff auf das Geld. Je länger der Anlagehorizont, desto unsicherer.

Tagesgeld


Tagesgeld Zinsen sind niedrig. Man kann zwar unproblematisch auf das Geld zugreifen, allerdings liegen die Zinsen meist unter der realen Inflation - d.h. man verliert langfristig Geld.

Aktien


Oft hörte man "Langfristig ist der DAX die sicherste und beste Kapitalanlage". D.h. wenn man nicht kurzfristig spekuliert, kann man nicht viel falsch machen. Allerdings: auch auf 15 oder 20 Jahre gesehen - erwischt man den falschen Einstiegspunkt -  trifft das nicht immer zu. Wird man von einer Wirtschaftskrise erwischt, z.B. pünktlich zur Rente, hat man Pech gehabt - und  der nächste Höchststand des DAX könnte sich wieder viele lange Jahre hinziehen. Also wenn schon Aktien, sollte man sich eher an Aktien mit ordentlichen Dividenden orientieren - so dass einem der Kurs der Aktie egal sein kann.

Gold

Die Goldmenge ist begrenzt, und es kann kein Gold von Alchimisten künstlich erschaffen werden. Gold kann auch nicht zerstört werden. Gold ist daher - an sich - stabiler als Geld, da ein realer Wert dahintersteht. Seitdem der US Dollar nicht mehr durch Gold gedeckt ist, hat er kontinuierlich an Wert verloren. Jedoch gibt es bei Gold - vor allem auch durch ETFs - einen sehr großen Anteil an Spekulation. D.h. wenn der Goldpreis um 50% einsackt, hat man auch 50% seines Vermögens verloren.

Auch hat der Staat die Möglichkeit, die Attraktivität von Gold zu schmälern. Der Goldverkauf und Goldhandel kann z.B. verboten werden (wie bereits in den USA in der Vergangenheit) - oder es könnte eine Goldsteuer eingeführt werden.

Grundstücke, Acker und Wald


Gold oder Geld kann man nicht essen - wie es so schön heisst. Kommt es also zum Worst-Case Szenario, könnte sich der Fokus auf Naturalien lohnen. Im zweiten Weltkrieg ging es z.B. Bauern am besten - die einzigen die ausreichend zu essen hatten. Aber auch wenn man berücksichtigt, dass immer mehr Ackerflächen verschwinden, gleichzeitig aber der Bedarf an Nahrungsmitteln steigt, ist es aus "Sicherheitsapsekten" nicht die dümmste Kapitalanlage z.B. einen Acker oder Wald zu kaufen. Wie aber auch in allen Bereichen, sollte man sich auskennen und genau wissen, was man macht. Ein Acker der mit Schwermetallen belastet ist oder auf dem nichts wächst - ist natürlich auch keine sinnvolle Investition.

Immobilien

Ist eine Immobilie gut versichert, kann eigentlich nicht viel passieren. Manche Immobilien werden zwar durch neu gebaute Autobahnen, Zuggleise, Flughafen Erweiterungen, Atomkraftwerke oder hässlichen Neubauprojekte oder Industriegebiete stark beeinträchtigt, der Totalverlust ist aber selten.

Das A und O bei einer Immobilie ist die Mietrendite - selbst bei Eigennutzung. Denn im Worst-Case sollte man die Immobilie immer zu einem guten Preis vermieten können, so dass man selbst nicht jeden Monat drauf zahlt. Eine gute Regel ist: Maximaler Kaufpreis = die 20-fachen Jahresmieteinnahmen.

Natürlich spielt die Lage eine Rollle. Eine Immobilie in einer Altstadt wird nicht plötzlich zugebaut - bei einem Neubaugebiet - umringt von Feldern - kann theoretisch alles kommen. Jedoch sind gerade die sehr guten Lagen, die Lagen, bei denen die Mietrendite extrem schlecht ist - da hier der "Haben-wollen" Aspekt das wirtschaftliche Denken teilweise aushebelt.

Was man hat, das hat man

Natürlich ist eine Immobilie erstmal "Eigentum", und kann nicht plözlich verschwinden - wie eine Währung der keiner mehr traut oder einer Aktie einer Firme die pleite gegangen ist.

Allerdings gibt es noch einen Aspekt, den viele langfristigen Immobilienkäufer ausblenden: die Enteignung durch den Staat. Eine "schleichende Enteignung" durch den Staat ist das grösste Risiko. Wenn ein Staat Geld braucht, holt er sich das Geld. Immobilien machen einen sehr großen "Batzen" des Vermögens der Deutschen aus - und Vater Staat möchte da sicherlich früher oder später ran. Steigende Grunderwerbssteuer oder die (Wieder)Einführung einer neuen (alten) Steuer, kann schlagartig das Interesse am "Immobilienbesitzen" erlöschen.

In der Schweiz, wird beispielsweise vom Finanzamt geschätzt, wie viel Miete man durch Immobilienbesitz spart- und das ganze wird dann auf das zu versteuernde Einkommen draufgerechnet. Etwas ähnliches gab es vor einigen Jahrzehnten auch in Deutschland - und kann jederzeit wieder kommen.








Der positive Aspekt einer Immobilienblase

Um es gleich mal vorweg zu nehmen: Eine Imnmobilienblase an sich braucht eigentlich keiner.

Allerdings: Sobald eine Immobilienblase platzt, hat sie einen positiven Aspekt auf die Wirtschaft und Gesellschaft - denn es wird Geld vernichtet. Geld, dass es eigentlich real nie existiert hat und eigentlich auch nicht geben sollte - damit wird die Wirtschaft in gewisser Weise wieder bereinigt und etwas korrigiert.

Ähnlich wie einen Börsencrash, trifft es bei einem Crash der Immobilienpreise auch (in Deutschland) meist die richtigen  - Menschen mit mehr Geld als Verstand.

Sobald Leute den Bezug zum realen Gegenwert von Geld verlieren, wird es gefährlich.
Denken sich Immobilienkäufer "Ich möchte X Euro für eine Immobilie ausgeben" - vor allem wenn X eine sehr große Zahl darstellt - schaukeln sich Immobilienpreise automatisch hoch. Es wird nicht mehr nach wirtschaftlichen Kriterien entschieden, sondern nur Geld "ausgegeben", ohne über die Sinnhaftigkeit einer solchen Investition nachzudenken. Ähnlich wie bei dem Kauf eines Lamborghini, steht dann der Aspekt "Haben wollen" im Vordergrund und blendet alle anderen Faktoren aus.

Samstag, 29. Oktober 2011

Die Münchener Immobilienpreise - ein Blick in die Zukunft

Jeder, der Immobilien als langfristige Kapitalanlage betrachtet (z.B. zur Existenzsicherung im Alter und/oder als Alternative zur gesetzlichen oder privaten Rente), sollte nicht nur auf die historische Entwicklung der Immobilienpreise achten, sondern auch mal einen Blick auf die demographische Struktur der Bevölkerung in München werfen.

Derzeit bestimmten 2 Faktoren wesentlich die extrem hohen Immobilienpreise (selbst im Verhältnis zur Miete = Rendite teilweise naher oder unterhalb der Inflation):

  1. die niedrigen Zinsen
  2. das Verhältnis von Angebot/Nachfrage



Nehmen wir mal an, dass in 20-30 Jahren die Eurostaaten ihre Schulden im Griff haben und dann auch die Zinsen wieder wesentlich steigen: 2% Zinsen würde rein wirtschaftlich betrachtet zu einem "Einbruch" der Immobilienpreise um 4% bedeuten (Annahme: Kaufpreis entspricht den 20-fache Jahresmieteinnahmen).

Peanuts.

Schauen wir uns mal den Punkt 2 - Angebot & Nachfrage an: Warum gibt es Menschen, die eine Wohnung mit 1.5% Rendite kaufen? Richtig: Es gibt Leute mit sehr viel Geld, den Wunsch eine bestimmte Immobilie besitzen zu wollen und einer extrem ungünstigen Konstellation von Angebot/Nachfrage für einen Käufer.

Niemand würde eine eine Immobilie mit 10% Mietrendite verkaufen - allerdings würde auch niemand eine Immobilie mit 1,5% Mietrendite behalten, wenn sie nicht selten und rar wäre

 D.h. sobald das Angebot in München wieder grösser wird, es eine grössere Auswahl an Immobilien am Markt gibt und Käufer wieder länger Zeit zum Nachdenken haben als aktuell - dann wird auch wieder auf die Mietrendite geschaut und es werden dann nicht nur schöne Immobilien bevorzugt, sondern auch Immobilien bei denen die Mieteinahmen bei möglicher Vermietung im Verhältnis zum Kaufpreis stimmen.

Aber zurück zum Thema: Was erwartet uns in Zukunft am Münchner Immobilienmarkt, wenn wir uns die demographischen Charts anschauen?

Sehr dramatisch ist die Situation der 40-jährigen Männer in ca. 25 Jahren. 40-jähriger Männer in München sind meist mitten im (stressigen) Berufsalltag und verdienen sehr gut. Spätestens in 25 Jahren werden viel davon in Rente gehen - einige erfolgreiche möglicherweise schon früher. Ein Großteil dieser Menschen sind keine Münchner sondern wegen dem Job ursprünglich nach München gezogen und teilweise nur wegen dem guten Job hier. Wenn also das süße Leben im Ruhestand beginnt, ist man flexibel und kann sich zwischen einer 3-Zimmer Wohnung in der Innenstadt, einer Villa auf dem Land oder einem Ferienhaus in Italien, Frankreich, Spanien, Griechenland etc... entscheiden. Es ist also damit zu rechnen, dass sehr viele wohlhabende Ruheständler München verlassen werden.

Für die jetzt 15-20 jährigen ist in 25 Jahren die Lage äusserst entspannt. Leerstehende Wohnungen und niedrige Immobilienpreise werden wieder vorherrschen. Allerdings sinkt damit auch für Investoren die Attraktivität der Stadt München und es könnte im Worst-Case zu einer Abwärtsspirale führen.

25 Jahr ist noch lange hin - sollte man aber berücksichtigen wenn man mit Immobilien als sichere, langfristige Kapitalanlage "spekuliert".

Bereits in 10 Jahren könnte es schon mit der Entspannung am Immobilienmarkt anfangen. Denn 50 jährige, die ihren Job verlieren, finden häufig nicht mehr so leicht den Einstieg ins Berufsleben - und kann man sich München nicht mehr leisten, zieht man ebenfalls schnell weg um seinen Lebensstandard halten zu können.

Wer also in 35 Jahren vorhat in Rente zu gehen, sollte nur einen kleinen Teil seines Vermögensaufbaus in Immobilien investieren - am besten nur in eine zur Selbstnutzung.

Hat man sich zu lange mit den Immobilienpreise einer bestimmten Stadt beschäftig, lohnt es sich auch, einmal wieder zu "erden", in dem man sich mit den Immobilienpreisen in anderen Städten oder auch anderen Ländern beschäftigt. So kann man am besten beurteilen, ob es lokal/regional zu einer Ausartung bei den Immobilienpreisen gekommen ist, oder nicht.

Donnerstag, 27. Oktober 2011

Statt 175,000 Euro nun 330,000 Euro

Vor 6 Wochen hatte ich bei Immobilienscout eine 3 Zimmer Wohnung in der Arndtstrasse im Münchner Glockenbachviertel für 165,000 Euro gesehen. Diese wurde dann innerhalb eines Tages reserviert und für 175,000 Euro verkauft.

Inzwischen ist die gleiche Wohnung erneut bei Immobilienscout gelistet: Diesmal zu 330,000 Euro.

So kann es gehen...kein Wunder das die Immobilienpreise weiter steigen und sich Immobilien in München immer weniger lohnen.

Aber diesmal dauert es wohl wesentlich länger: denn knapp 6,000 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung bei der man erstmal das Bad erneuern muss, ist schon sehr grenzwertig.

Donnerstag, 20. Oktober 2011

Baywobau bessert beim Rodenstock Garten nach

Baywobau bzw. Ortner & Ortner Baukunst hatte bei den Plänen zum sogenannten "Rodenstock Garten" noch einmal Hand angelegt und die Wünsche der Bewohner des Dreimühlenviertels teilweise eingearbeitet.

Auf dem nachfolgenden Foto erkennt man noch grob die ursprüngliche Fassadengestaltung zur Isartalstrasse (linke Seite):


Viele Kritiker empfanden dieses Konzept als zu banal, steril und "Arnulfpark"-mäßig. 
Daher wurde nun die Fassade visuell in mehrere kleinere Wohngebäude segmentiert und farblich wurde der bestehende Charakter des Dreimühlenviertels aufgegriffen.


Damit ist der "platte Betonbunker" etwas entschärft und abgemildert worden.

Was mich persönlich noch etwas an diesen Plänen stört: Die Erdgeschosswohnungen.

Ich bin keine Fan von Erdgeschosswohnungen in Sichthöhe zu den Passanten: Hochparterre wäre sinnvoller gewesen.

Wie sich gezeigt hat, gibt es allerdings zu wenig Tiefgaragenstellplätze. Ein weiteres Stockwerk für Parkplätze wäre aufgrund der Grundwasserströmung zu teuer: dann würden sich die Kosten eines Stellplatzes auf ca 50,000 Euro belaufen. D.h. die Parkplatz Situation wird für die Bewohner des Dreimühlenviertels verschärft, sobald der Rodenstock Garten fertiggestellt ist. Auch ziehen natürlich die 300 neuen Wohnungen Besuch an, der auch irgendwo parken will.

Wow!!!! 14,000 Euro pro Quadratmeter für ein 1-Zimmer Appartment ???

Gerade ist ein neues Immobilienscout Benachrichtigung eingetrudelt - und ich kann es immer noch nicht glauben. Casa Immobilien hat doch tatsächlich ein 25 Quadratmeter Appartment in einem 70er Jahrebau im Glockenbachviertel in München für 350,000 Euro reingestellt.


Glockenbach, hochwertig möbl. - Innenhoflage - Kapitalanlage! 2 x 1 Zi. App. 1 x mit Garage im Paket   EBK Balkon

Kaufpreis: 349.999,00 EUR
Wohnfläche: 25,00 m²
Zimmer: 1,00
Scout-ID: 62387991  Details
80469 München, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt



Wahnsinn. Mir fehlen die Worte...

Sonntag, 16. Oktober 2011

Warum sich Immobilien in unserer EU Hauptstadt Brüssel nicht lohnen

Brüssel, nur anderthalb Stunden von Paris und zwei Stunden von London entfernt, müsste - theoretisch - eine gute Stadt zur Kapitalanlage sein.

Aber das haben sich wohl schon einige davor gedacht. Denn: In den vergangenen 15 Jahren die Immobilienpreise um das Viereinhalbfache gestiegen - die Mietpreise jedoch nur um das Zweieinhalbfache.

Die Immobilienblase nimmt auch hier Form an. 3800 Familien stehen in Brüssel auf der Warteliste für eine Sozialwohnung, da sich immer weniger die dennoch hohen Mietpreise leisten können.

Damit ist die Mietrendite auch langfristig relativ bescheiden - mit steigenden Mietpreise kann und sollte hier nicht gerechnet werden.

Montag, 10. Oktober 2011

Schweizer fürchten sich vor Immobilienblase

Um unglaubliche 70% sind im Durchschnitt (!) die Immobilienpreise in Zurüch in den letzten 6 Jahren gestiegen. Um ca. 40% im Schweizer Durchschnitt. Das erinnert so ziemlich an die Immobilienblase in den USA; Großbritannien, Spanien, Irland usw.......

Hat denn niemand eine Lektion daraus gelernt? Warum stürzen sich alle ins Verderben? Oder ist sich jeder sicher, rechtzeitig auszuzsteigen?

Die Geschichte ist immer die gleich: Niedrige Zinsen, man bekommt leicht eine Hypothek - und die Menschen werden blind vor lauter Dollarzeichen in den Augen.....

Ein interessanter Artikel hierzu ist unter:


zu lesen.