Mittwoch, 25. Juli 2012

Mietrenditen in München: bald bei 0% - na und?

Vor einigen Jahren spielte beim Immobilienkauf in München die Mietrendite eine entscheidende Rolle - und ob sie unter Denkmalschutz steht.

"Damals" waren Immobilien für viele eine reine Kapitalanlage und ein "Steuersparmodell". Wenn eine Immobilie nicht mindestens 5% Gewinn gemacht hatte (und Eigenkapitalrenditen > 15%) - wurde die Immobilie auch nicht gekauft.

Heute sind die Tagesgeldzinsen unter der realen Inflation, der Aktienmarkt ist unsicher und der Goldpreis extrem überbewertet - so dass für viele Immobilien der sichere Hafen sind.

In München kommen noch weitere Faktoren hinzu: mit einer Immobilie erkauft man sich das lebenslange Wohnrecht in München - ohne Angst irgendwann durch zu hohe Mieten verdrängt zu werden - oder bei einer Wohnungsbesichtigung mit 100 anderen Leuten und enem Stapel Einkommensnachweisen immer den kürzeren zu ziehem.

D.h. für das lebenslange "Wohnrecht" in seinem Lieblingsviertel bleiben zu können, ist vielen die Rendite total egal. Man muss nicht Geld damit verdienen, hier zu wohnen - einigen reicht es bereits - nicht mehr zu zahlen als ein Mieter. Berücksichtigt man die Mieterhöhungen in der Zukunft und die Umzugs- und Renovierungskosten bei Eigenbedardskündigungen, kann das Eigenheim auch etwas teurer sein als die Miete: Auch ist es so, dass die Mietersparnis langfristig größer wird, wenn die Miete steigt und die Kaufkraft des Euro schwindet. Der Zinseszins wird mit der Zeit kleiner - die Mietpreise hingegen werden (erstmal) steigen. Sieht man all die unrenovierten Wohnungen in teuren Lagen von München, sieht man auch das Potential des Mietspiegels, der im Endeffekt nur Durchschnittspreise anzeigt, die durch extrem günstige Mieten in heruntergekommenen Wohnungen verwässert wird.

Leicht wird die Überlegung für diejenigen, die einen größeren Geldbetrag auf dem Tagesgeldkonto liegen haben - denn ohne Finanzierung wird bei einer selbstgenutzen Immobilie die Rechnung relativ einfach - und viele kommen zu dem Schluss: das ist es mir wert.

Andere hingegen, kommen allerdings zu dem Schluss: wenn ich wegziehe und wo anders die Hälfte verdiene - oder nur halbtags arbeite - habe ich am Ende genau soviel übrig, da nicht die Hälfte des Gehalts für das Wohnen draufgeht und auch die anderen Kosten (Essen gehen, Kino, Autowerkstatt) außerhalb von München / Bayern, wesentlich niedriger sind.

Für manche ist es in München inzwischen auch keine entweder-oder Entscheidung - ob sie wegziehen sollen oder nicht - es ist eine wirtschaftliche Notwendigkeit, sobald die monatlichen Ausgaben höher sind als die moantlichen Einnahmen. Aber wohin führt das ganze? Gibt es in München bald keine Kassier, Müllmänner, Bäcker und Busfahrer mehr? Leben am Ende nur noch reiche Erben, Manager und Politiker in München und müssen selbst den Gehweg kehren?

Bis es soweit kommt, wirkt sich allerdings der Bevölkerungschwund positiv auf den Münchner Mietmarkt aus - denn bereits 2030 sind die ersten Auswirkungen auch in München spürbar.

Mittelfristig wird das noch-teuer-werdende München aber dazu führen, dass auch gut verdienende Ärzte und Rechtsanwälte ihre Ansprüche an den Wohnraum senken und auch an das Stadtviertel., d.h. ess muss nicht der Altbau in Isarnähe sein, sondern es geht auch der Plattenbau in Hasenbergel. Allerdings steigt dann auch irgendwie die Gefahr der Personalfluktuation. Bekommt ein Mitarbeiter ein Angebot in Berlin oder Dresden - wo er sich auf einmal eine große schöne Wohnung leisten kann - steigt auch die Motivation München zu verlassen. Steigen die Mieten in Berlin und Dresden dann auch - wird es wieder ein Trend in ein verlassenses Dorf auf dem Land zu ziehen und sich für ein Appel und ein Ei ein großes Haus auf einem 10 ha Grundstück zu bauen - zum Preis einer Kfz Stellplatzes in der Münchner Innenstadt.

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