Fallstricke beim Immobilienverkauf: Wann ist der Gewinn steuerfrei?

In zahlreichen Internetseiten und Ratgebern zum Immobiienverkauf werden meist die einfaches Standardfälle behandelt:

• der Gewinn ist steuerfrei, wenn die Immobilie immer selbstgenutzt war
• oder: zumindest im aktuellen Kalenderjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt war
• oder: mindestens 10 Jahre im Besitz war

Diese Fälle sind meistr relativ einfach und eindeutig - es kann allerdings im Einzelfall etwas kompliziert werden.

selbst genutzt = ausschliesslich selbst genutzt

Dies bedeutet natürlich, eine Vermietung dazwischen, eine Untervermietung eines Zimmers oder auch die kostenfreie Beherbergung von Verwandten, Bekannten oder Freunden wäre über einen längeren Zeitraum schädlich - es sei denn es handelt sich um die eigenen Kinder oder Eltern, falls diese pflegebedürftig sind.
Auch das zusammenleben mit einer Freundin kann schädlich sein, so dass der Gewinn beim Immobilienverkauf versteuert werden muss.

selbst genutzt = unterbrechungsfrei selbst genutzt

Selbst genutzt bedeutet auch, es muss an einem Stück ohne Unterbrechung selbst genutzt sein. Ein halbes  Jahr oder Jahr im Ausland könnte hier beispielsweise bereits schädlich sein

selbst genutzt =als Hauptwohnsitz

Hat man mehrere Immobilien, muss nachgewiesen werden können, dass dieses Objekt die ganze Zeit genutzt wurde und es nicht ein Zweitwohnsitz war.

 

selbst genutzt = kein Leerstand vor dem Verkauf

 Ein Leerstand nach Selbstnutzung und Verkauf ist nicht pauschal schädlich. Hat man allerdings die Immobilie längere Zeit leerstehen lassen oder renoviert - und ist die reine Verkaufsabsicht nicht nachweisbar oder kann eine eventuelle Vermietungsabsicht nachgewiesen werden, ist der anschliessende Leerstand schädlich und der Gewinn muss versteuert werden

Wirtschaftliche identisches Objekt

Der oft unterschätzte - oder nicht bekannte Risiko Faktor - ist das "wirtschaftlich identische Objekt".

Das Objekt muss wirtschaftlich identisch bleiben.

 

Ein Anbau - und sei es nur eine größere Dachgaube, ein Balkonanbau oder ein Wintergarten - sind schädlich, da sich die Wohnfläche vergrössert und das Objekt nicht mehr identisch ist.

 

Aber auch eine übermässige, grundlegende Luxussanierung mit Entkernung kann schädlich sein, wenn sich das Objekt danach wirtschaftlich wesentlich von dem gekauften Objekt unterscheidet.