Donnerstag, 28. Juni 2012

Mietpreise in München vorerst rückläufig...

Laut der Stadt München sind die Mietpreise erstmalig seit langer Zeit gefallen - zwar nur um 11 Cent pro Quadratmeter im Schnitt - aber der Trend ist sehr interessant.

Alle Makler, denen ich bisher bei Besichtigungen begegnet bin, schworen fast immer, dass Mieten in München steigen werden und niemals zurückgehen werden. Wenn sich Makler also hierbei irren, eventuell auch bei der Aussage, Immobilienpreise werden in München immer weiter steigen und niemals fallen?

Als Gründe für zukünftig steigende Mietpreise, gibt die Stadt München folgende Gründe an:

- bis 2020 wird mit mindestens 6% Bevölkerungswachstum gerechnet
- München ist eine Single Hochburg - vor allem Mieten bei kleine Wohnungen bis 50 Quadratmeter werden zukünftig steigen
- Altbauwohnungen sind nach wie vor sehr gefragt, und hier steigen Mieten ebenfalls vermutlich auch weiter. Der Anteil an Altbauwohnungen nimmt allerdings ab - relativ gesehen, da immer mehr neue Wohnungen gebaut werden, und prozentual gesehen, Altbauwohnungen immer seltener werden. Auch werden leider hin und wieder Altbauten abgerissen und Platz für größer Neubauten zu machen.

Aber wie zuverlässig sind denn solche Prognosen bis 2020 ?

Bei einer Wettervorhersage sagt man immer: nur die nächsten 2-3 Tage könnten in etwa vorhergesagt werden - alles andere ist unmöglich und Unsinn.

Wie sieht es also mit Prognosen für den Immobilienmarkt in München aus?

Wissen kann man sicherlich nicht, was noch alles passiert...es muss ja nicht gleich ein unwahrscheinlicher Fall eines Meteoritenabsturzes über München sein oder dem Explodieren eines Atomkraftwerks, damit Immobilien in München weniger Nachfrage erfahren - auch relativ viele wahrscheinliche andere Fälle könnten eintreten und dann wäre die Prognose hinfällig.

- weniger Zuwanderung nach München (z.B. Studenten können sich München nicht mehr leisten und haben keine Lust mehr auf überfüllte Hörsäle)
- Abwanderung aus München (z.B. wenn andere Städte attraktiver werden, in etwa Berlin, Hamburgm Dresden etc...)
- Abwanderung von Firmen aus München (z.B. weil die Löhne zu teuer werden und Mitarbeiter keine geeigneten Wohnungen zu angemessenen Preisen finden)

Kürzlich gab es in München einen Bürgerentscheid gegen die dritte Start- und Landebahn.
Daraufhin drohte Lufthansa mit einer Verlagerung zu anderen Flughäfen - und damit direkt und indirekt eine Gefährdung von 20-30,000 Arbeitsplätzen. Dies könnte sich sicherlich auch dann in fallenden Mieten und Kaufpreisen wiederspiegeln.

München lebt auch stark von Biotec Unternehmen. Gehen Biotec Unternehme pleite oder werden von ausländischen Firmen aufgekauft - würde dies noch wesentlich grössere Auswirkungen auf den Münchner Immobilienmarkt haben.

Was also tun?

Wer sich sicher ist, in München für immer wohnen zu bleiben, zufällig an eine gute Wohnung zu einem angemessenen Preis kommen sollte (z.B. Angebot durch Freunde oder Verwandte), sollte zuschlagen wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist und die Zinsen wesentlich niedriger sind als die Miete (als Eigentümer trägt man höhere Nebenkosten und muss auch Rücklagen bilden).

Für Spekulanten wird es in München langsam etwas dünn und das Risiko eines Verlusts steigt.

Man darf nicht vergessen: Bei 20% Eigenkapital und 8,5% Kaufnebenkosten hat man nach Unterzeichnung des Kaufvertrags bereits 42,5% des eingesetzten Gelds/Eigenkapitals verloren, müsste man die Wohnung sofort wieder verkaufen.

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