Donnerstag, 16. Februar 2012

Immobilien kaufen oder lieber verkaufen? Sind wir am Anfang oder am Ende einer Immobilienblase?

Immer mehr Zeitungen und Online Portale beschäftigen sich zur Zeit mit dem Thema der gestiegenen Immobilienpreise und der Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland. Dies zeigt, dass sich auch immer mehr Leser mit diesem Thema beschäftigen und nach Antworten suchen...soll ich eine Immobilie kaufen, bevor Sie noch teurer werden oder ist jetzt der beste Zeitpunkt zu verkaufen?

Es ist nicht leicht Antworten zu finden. Wenn sollte man auch fragen?

Einen Immobilienmakler? Er wird sicherlich den teuersten Quadratmeterpreis noch als Schnäppchen verkaufen.

Eine Bank? Eine Bank wird auch eine überteuerte Immobilien finanzieren und freut sich über jede Hypothek, die abgeschlossen wird - am liebsten gleich auf 10 Jahren und mit einem Bausparvertrag gekoppelt und irgendwelchen Versicherungen

Die Stadt? Eine Stadt (z.B. die Stadt München), wird wahrscheinlich mit dem Zuwachs und der Attraktivität der Stadt angeben wollen, und versucht auch zu erzählen, dass Wohnraum immer knapper und teurer wird und der Standort eine rosige Zukunft hat.

Bei Immobilienscout die Trends nachschauen? Immobilienscout hat auch ein Interesse daran, dass viel verkauft und gekauft wird - und ist nicht gerade unabhängig. Die Preise bei Immoscout sind meistens auch keine realen Kaufpreise, sondern Wunschpreise der Verkäufer. Zur Zeit sind realitische Kaufpreise nicht lange zu sehen - und schon sind sie weggeschnappt und die Anzeige wird offline genommen.

Im Zweifelsfall bleiben einem noch Zeitungen mit Artikeln von "Experten" - auch wenn Zeitungen auch an Anzeigen von Maklern und Immobilienfirmen interessiert sind, und eventuell nicht immer so neutral berichten können.

Einen interessanter Artikel zu dem Thema habe ich hier gefunden:

http://www.cash-online.de/immobilien/2012/immobilienblase/72371

Ein Zitat zu München:

"[...]Anders sieht es laut Kiefer in München aus: „Dort sind die Kaufpreise zuletzt überdurchschnittlich stark gestiegen, sodass die Mieten im selben Zeitraum nicht vollständig folgten konnten.“ Dadurch sei die Rendite am Münchener Wohnimmobilienmarkt abermals gesunken und steuere auf ein alarmierend niedriges Niveau zu.[...]"

Dies erweckt fast den Eindruck, München hat bei den Mietpreisen nachholbedarf? Deutschlandweit ist München führend? Ich würde eher sagen, hier ist nach oben hin nicht mehr viel Luft, ausser die Gehälter verdoppelt sich!


[...]Gute Wachstumsperspektiven haben dagegen nicht nur die wirtschaftlich prosperierenden Metropolen, sondern auch deren unmittelbares Umfeld. [...]


Und woher sollen die ganzen Leute kommen? Deutschland hat immer weniger Geburten - und es fehlt seit Jahrzehnten an Nachwuchs. Einwanderung alleine kann dies auch nicht auffangen.

Es bringt nichts Deutschland im EU Vergleich zu sehen. Großbritannien z.B. steht derzeit zwar schlecht da - hat aber langfristig die besten Chance, da hier mehr Leute geboren werden als sterben. D.h. mit einer wachsenden Bevölkerung ist ein geplantes Wirtschaftswachstum auch irgendwie plausibel - nicht aber wenn die Bevölkerung in Deutschland quasi ausstirbt.

Bei folgendem Zitat musste ich unweigerlich an den Rodenstock Garten denken:


[...]Nach Ansicht von Kiefer ist jedoch in manchen Vierteln der Metropolen der Zenit vorerst erreicht. „Wir beobachten aktuell, dass in vielen Top-Städten die teilweise massiven Preissteigerungen der letzten Monate vorbei sind. Die Preisobergrenzen scheinen dort erreicht zu sein. Es ist in einigen Teilmärkten, wie zum Beispiel in München oder Hamburg, sicherlich zu Übertreibungen gekommen. Vor allem im hochpreisigen Neubaubereich wurden und werden teilweise Quadratmeterpreise aufgerufen, die völlig abgekoppelt von der Entwicklung des regionalen Mietniveaus sind“, gibt er zu bedenken.
Daher gilt: Investoren sollten nicht ausschließen, dass es in diesen Bereichen auch wieder zu Preiskorrekturen kommen kann. Ohnehin sind Neubau- Eigentumswohnungen des hochpreisigen Segments aufgrund der in der Regel niedrigen Mietrendite meist nicht erste Wahl für eine Kapitalanlage. „Möglicherweise gibt es in einzelnen Trendvierteln der Metropolen kleine ‚Preisbläschen‘, aber ein genereller Preiseinbruch am Wohnimmobilienmarkt ist keinesfalls in Sicht“- [...]

750,000 Euro für eine 4-Zimmer Wohnung mit maximal 1,400 Euro Kaltmiete ist schon so ein kleines (oder großes) Immobilienbläschen.

Laut der Financial Times Deutschland ist das Ende der Fahnenstange schon erreicht:

http://www.ftd.de/finanzen/maerkte/:portfolio-immobilienpreise-stossen-an-die-obergrenze/60136672.html

In München stehen beispielsweise schon seit sehr langer Zeit bei Immoscout Wohnungen zum Verkauf, die eindeutig überteuert sind:



 
Kaufpreis: 630.000,00 EUR
Zimmer: 3,00
Wohnfläche ca.: 85,00 m²
Hausgeld: 369,00 EUR
Vermietet:
Mieteinnahmen pro Monat: 1.500,00 EUR


7.411,76 EUR/m² !!!

nur ca. 2,3% Rendite


Kaufpreis: 615.000,00 EUR
Zimmer: 3,00
Wohnfläche ca.: 92,00 m²
Hausgeld: 260,00 EUR
Mieteinnahmen pro Monat: 1.267,00 EUR

6.684,78 EUR/m² !!!

nur ca. 2,0% Rendite



Neubau in Schlachthof Nähea

Kaufpreis: 549.000,00 EUR
Zimmer: 3,00
Wohnfläche ca.: 76,08 m²

Nur ca. 1,9% Rendite



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