Niemals den Preisen bei Immobilienscout trauen...

All zu oft verwechseln die Leute die Preise bei Immobilienportalen wie immobilienscout24 oder immowelt mit der Realität und einer sehr guten Orientierung, was derzeit eine bestimmte Immobilie oder ein Grundstück wert ist.

Dabei gibt bei Immobilienscout z.B. meistens nur 2 Arten von Angeboten: Angebote mit überzogenen Preisvorstellungen - und Angebote mit realen Preisvorstellungen.

Letztere sind allerdings selten zu finden, da Sie schnell offline genommen werden. Die anderen Angebote scheinen "ewig" bei Immoscout zu hängen, da keiner zugreifen möchte, und sind daher statistisch über-repräsentiert. Da eine überteuerte Immobile monatelang bei Immoscout "herumhängt" - und gute (=realistische) Angebote teilweise nur wenige Stunden online sind und maximal wenige Tage, ist der Durchschnittswert aller Immobilien bei Immobilienscout tendenziell ein Durchschnittswert aller übeteuerten Immobilien (insbesondere in Ballungsräumen wie München).

Früher oder später kommt dann ein Käufer mit genug Geld und sehr wenig Zeit, der etwas kaufen "muss" - und dann nach kurzem "Vergleich" der (überteuerten) Karteileichen bei Immobilienscout, meint er wüsste den Marktwert - daraufhin etwas nachverhandelt und meint, er hätte ein Schnäppchen gemacht. Meist hilft natürlich auch der Makler etwas mit, und macht Druck nach dem Motto "es gibt noch X andere Interessenten, aber weil ich Sie mag, bevorzuge ich Sie, wenn Sie sich morgen entscheiden".

Zumindest läuft das ganze so in München - Deutschlands teuerster Stadt. Der Stadt in der zuviele Leute mit zuviel Geld leben - und zuviele Menschen, die nicht rechnen können/wollen/müssen.

Die "unmoralischen" Angebote bei Immobilienscout24 sind z.B. in München zur Zeit:

1.  Cityfeeling°°Wohnen in der ALTSTADT°°

   

   Kaufpreis:

   349.000 EUR

   Wohnfläche:

   36 m²

   Zimmer:

   1,5

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   • Einbauküche

   Kreuzstraße, Altstadt, München (1,05 km)

3. Dachterrassen Galeriewohnung + Design by Starck + Concierge und Spa

   

   Kaufpreis:

   2.035.000 EUR

   Wohnfläche:

   190 m²

   Zimmer:

   3

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   • Balkon
    
   • Einbauküche

   Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,39 km)

1.  AIGNER - Glockenbachviertel: Ruhige Maisonette-Wohnung im Rückgebäude

   

   Kaufpreis:

   310.000 EUR

   Wohnfläche:

   30,4 m²

   Zimmer:

   2

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   • Einbauküche

   Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,28 km)

2.  Luxus 4 Zimmer Wohnung in München

   

   Kaufpreis:

   1.975.000 EUR

   Wohnfläche:

   170 m²

   Zimmer:

   4

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   Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,39 km)

1. Wohntraum im Glockenbach

   

   Kaufpreis:

   865.000 EUR

   Wohnfläche:

   95,5 m²

   Zimmer:

   3

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   • Balkon

   Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,26 km)

1.  Wohntraum im Glockenbach - Sanierte Dachgeschosswohnung mit Dachterrasse

   

   Kaufpreis:

   2.230.000 EUR

   Wohnfläche:

   250,4 m²

   Zimmer:

   6

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   • Balkon

   Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,26 km)
 

 

An Immobilienscout führt allerdings meistens kein Weg vorbei - es ist nunmal in Deutschland die meist besuchte Immobilienseite mit dem grössten Angebot.

Was sollte man also machen?

- ziemlich genau überlegen, was man genau sucht
- genaue Suchkriterien festlegen, damit man (fast) keine Suchergebnisse bekommt (sonst wird man nur noch mit Angeboten zugemüllt)
- sich von der Immobilienseite Benachrichtigen lassen, wenn es einen neuen Eintrag gibt
bzw. eine entsprechende App installieren, die einem immer die aktuellsten Anzeigen zu den eigenen Suchkriterien anzeigt.
- sobald etwas interessantes reinkommt, sofort reagieren (in München am besten alles stehen und liegen lassen und auf den ersten Besichtigungstermin gehen)

Sonstiges:

- bei jeder Immobilie genau alle Kosten überdenken, die auf einen wegen Renovierungen zukommen könnten - und dann nochmal 50% zur Sicherheit draufschlagen

- Mieten vs. kaufen immer gründlich und unabhängig durchrechnen (ohne Wertsteigerung!

- Makler meiden, wenn es geht. Als Verkäufer hat man nie die Gewissheit, den maximalen Preis zu bekommen - denn ein Makler will möglichst viele Objekte, möglichst schnell verkaufen - um seinen eigenen Gewinn zu optimieren. Ob eine Wohnung für 10,000 oder 20,000 mehr weg geht, ist ihm/ihr, im Zweifelsfall egal. Als Käufer hingegen zahlt man garantiert mit Makler fast immer zuviel.

Der Erschwingleichkeits Index

Der "Erschwinglichkeitsindex" bei Immobilien ist vom englischen "Affordability Index" abgekupfert und soll in Deutschland ein Bild von den Immobilienpreisen, bezogen auf die Einkommen der Menschen in einer bestimmten Stadt oder Region, geben.

Mehr dazu ist hier zu finden:

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/immobilienpreise-ivd-studie-zur-erschwinglichkeit-13406092.html

Mietpreis - Bremse oder Mietpreis - Gaspedal?

Mietpreisbremse - was bedeutet das konkret?

Der Bundestag hat mit den Stimmen der Union und der SPD die Mietpreisbremse am 5. März 2015 verabschiedet. Das Gesetz soll Mieter in Ballungsräumen vor großen Preissprüngen beim Wohnungswechsel schützen. Der Bundesrat muss allerdings noch zustimmen.

Bisher darf die Miete beliebig hoch sein, wenn ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Mit der Mietpreisbremse soll bei Neuvermietungen der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Bei einem Mieterwechsel darf die Wohnungsmiete ab 2015 nur noch soviel steigen, dass sie höchstens zehn Prozent teurer ist als eine vergleichbare Wohnung derselben Größe und Lage.

Warum eine Mietpreisbremse?

Der Grund für die Mietpreisbremse war die naive Vorstellung einiger Politiker, man könnte durch eine künstliche Begenzung der Mieten, die Mieten senken, um es damit zu erleichtern an günstigen Wohnraum zu kommen.

Steigt bei günstigeren Mieten nicht die Anzahl der Bewerber um eine Wohnung? Ja, richtig. Also noch mehr Konkurrenz, wenn dadurch einzelne Mieten sinken sollten.

Bekommt man als Familie dadurch leichter eine Wohnung? Natürlich noch schwerer - vorzugsweise wird dann an WGs vermietet - am besten noch mit billiger Austattung möbliert, dann gilt der Mietspiegel gleich 2x nicht und der Vermieter kann mehr verlangen.

Wie kann ein Vermieter den Mietspiegel ausnutzen? Ein Vermieter kann alle "Zuschläge" soweit wie möglich ausnutzen und die Wohnung entsprechend austatten (Kaminofen, Parkett, Bad renovieren, Balkon anbauen, Elektroleitungen neu verlegen, eine Küche mitvermieten usw...)

Sind die Mieten nun günstiger?

Nein. In erster Linie hatten bereits nach Ankündigungs des Gesetzesvorschlags eine große Anzahl der Vermieter und Immobiliengesellschaften bereits die Gelegenheit genutzt und die Mieten noch einmal angepasst. Zudem gerät der Mietspiegel in den Fokus und die Art wie die Daten zustandekommen. In Wirklichkeit sind die Mietpreise natürlich wesentlich höher als beispielsweise im offiziellen Mietspiegel der Stadt München. Die dort gelisteten Mietpreise sind in der Realität kaum zu finden. Eine Abweichung um 1,50 Euro pro Quadratmeter zwischen der schlechtesten und besten Lage ist ebenfalls sehr realitätsfern - die Schwankung liegt eher zwischen 8 und 30 Euro pro Quadratmeter als zwischen 10 Euro und 11,50 Euro. Dies liegt vor allem an der Art der Erhebung. Die Erhebung basiert auf zufälligen Festnetz Anrufen - d.h. es trifft meist nur ältere die überhaupt noch ein Festnetz haben. Diese Personengruppe hat meist nicht nur altmodische Telefone sondern auch alte Mietverträge und zahlt entsprechend wenig Miete.

Sind gierige Vermieter schuld an hohen Mieten?

Vermietern die Schuld an hohen Mieten zu geben, wäre zu einfach: meist haben Vermieter eine Wohnung ebenfalls sehr teuer gekauft und bereits hohe Kaufnebenkosten und Grunderwerbssteuer etc. an den Staat bezahlt und meist auch hohe Maklerprovisionen. Finanziell gesehen lohnt es sich nicht eine Wohnung zur Vermietung in Städten wie München zu kaufen und zu vermieten. Würde ein Vermieter in Aktien investieren, hätte er meist mehr davon und weniger Aufwand - und der Mieter müsste einen anderen "Dummen" suchen, der für ihn die Wohnung kauft, damit er dort günstig (im Vergleich zum Kauf) wohnen kann. Auch hat ein Vermieter einen hohen Zeitaufwand (WEG Versammlungen, Mieter suchen, Probleme klären...) , nicht-umlegbare Nebenkosten sowie ständige Instandhaltungs und Reparaturkosten und Konfliktpotential mit Mietern, Hausverwaltung oder der WEG.

Wer ist schuld an hohen Mieten?

Schuld an hohen Mieten ist die Bundes- und Kommunalpolitik. Es gibt immer weniger Einwohner in Deutschland, daher müssten die Mieten fallen. Sie fallen nur deshalb nicht überall, da viele Jobsuchende aus kleineren Städten abwandern und nach München, Hamburg und Berlin ziehen....dort gibt es dann eine Wohnungsverknappung und die Mietpreise steigen. D.h. wären andere Städte attraktiver und würde es schaffen dort Arbeitsplätze zu erhalten oder zu schaffen, würden Städte mit Wohnungsraumknappheit auch nicht mehr wachsen und damit würden die Immobilienpreise und Mieten wieder fallen. Die Ungleichverteilung der Arbeitsplätze in Deutschland ist sozusagen "The root of all evil." Aber das will die Politik dann doch nicht so genau wissen. Ein Rückgang der Bevölkerung in der Bundeshauptstadt, Hamburg oder München kommt nicht in Frage - das möchte kein Politiker.

Neues vom Münchner Immobilenmarkt!

Heute ist der Immobilienmarktbericht der Stadt München (III/2014) veröffentlicht worden.

Für eilige Leser, die hie wichtigsten Erkenntnisse

Durchschnittliche und gute Wohnlagen nähern sich an

Während der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Neubauwohnungen in guten Wohnlagen fast unverändert geblieben ist, sind die Neubaupreise in mittleren Wohnlagen (=schlechte Wohnlage) von ca. 5,000 Euro / Quardatmeter auf 5,500 Euro / Quadratmeter angestiegen.

Warum ist das so?

In guten Wohnlagen ist der Markt schon länger ausverkauft. In schlechten Wohnlagen wollte bisher keiner hin - aber wenn es nichts anderes gibt, müssen hier die Leute ausweichen.

Die Schmerzgrenze wurde in guten Wohnlagen schon lange erreicht - daher nähern sich jetzt die schlechtesten Lagen Münchens (="mittlere Wohnlage") nun den halbwegs normalen Wohnlagen (=gute Wohnlage) an.

Gebrauchte Immobilien ("Wiederverkauf")

Alle gebrauchten Immobilien sind im Wiederverkauf gestiegen:

60er &70er Jahreschrott: seit 2013 von 3,500 Euro auf 3,750 Euro

80er Jahreschrott: seit 2013 von 4,000 Euro auf 4,350 Euro

90er Jahre Wohnungen (meistens auch nix besonderes): seit 2013 von 4,100 Euro auf 4,600 Euro

alles ab 2000: von 4,750 Euro auf 5,200 Euro

und Altbau Immobilen?

"Aus Mangel an Daten" (da fast keine Verkäufe) , leider keine Grafik über Altbau Immobilien zu finden.

Aus Erfahrung liegen die Preise hier zwischen ca. 6,500 Euro (Bruchbude mit Kernsanierungsbedarf)

und 8,500 Euro. "Luxus" (=guter Zustand und saniert) Altbauwohnungen können aber in guter/sehr guter Lage auch deutlich über 10,000 Euro / Quadratmeter liegen. Meistens sind nur die größeren Wohnungen ab 5 Zimmer in diesem Preissegment (dort spielt das Geld dann nicht mehr so eine große Rolle) - oder 3 Zimmer Wohnungen die zuvor mal 5 Zimmer hatten und für den anspruchsvollen Single umgebaut wurden.

Im Bericht steht hierzu nur:

Bestandswohnungen mit Denkmalschutz
- in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 5.600 €/m² Wohnfläche
- in guten Wohnlagen im Mittel rund 7.000 €/m² Wohnfläche

 

Warum sind Altbau Immobilien teuerer?

- höhere Decken

- weniger Wohnungen / kleinere Eigentümergemeinschaften / mehr Privatsphäre
- bei Denkmalschutz: die meisten Häsuer werden auch in 100 Jahren noch stehen - 60er-70er Jahre bauten nicht.

Was ist mit Häusern?

Preise von Einfamilienhäusern 

Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 900.000 €
- rund 6.700 €/m² WF (ca. 135 m² WF, Grundstücksfläche ca. 300 m²)
• Preise für Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 700.000 €
- rund 5.600 €/m² WF (ca. 125 m² WF, Grundstücksfläche ca. 375 m², Bj. 1926-2009)

Preisniveau von Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 715.000 €
- rund 5.950 €/m² WF (ca. 120 m² WF, Grundstücksfläche ca. 275 m²)
• Preise für Reiheneckhäuser im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 580.000 €
- rund 5.500 €/m² WF (ca. 105 m² WF, Grundstücksfläche ca. 355 m², Bj. 1958-2004)
• Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 675.000 €
- rund 5.400 €/m² WF (ca. 125 m² WF, Grundstücksfläche ca. 160 m²)
• Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen
- im Mittel rund 565.000 €
- rund 5.150 €/m² WF (ca. 110 m² WF, Grundstücksfläche ca. 225 m², Bj. 1961-2005)

Mietrendite von Wohnhäusern

Der durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz rund 2,5 % - die Spanne beträgt 1,5(!!!) - 3,4 %.

Grundstücke

Preise für Einfamilienhausgrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
ca. 35 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum 31.12.2012

Preise für Mehrfamilienhausgrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
ca. 20 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum 31.12.2012

Fazit:

Die Sättigung / Schmerzgrenze ist erreicht - jetzt findet eine Anpassung der schlechten Immobilien preislich statt. Vermutlich werden die guten Immobilienpreise in teuren Lagen zeitversetzt nochmal leicht anheben - und dann passiert erstmal 10-20 Jahre nichts mehr bis schliesslich die Immobilienpreise aufgrund der Alterspyramide wieder fallen.

 

"München in schwindelerregenden Höhen"

"München in schwindelerregenden Höhen“ – schreibt das Marktforschungsinstitut BulwienGesa in seinem aktuellem Bericht über die Immobilienpreise in München.

Nach Erkenntnissen der Expoerten stiegen die Preise für neue Eigentumswohnungen in München um bis zu 25%.


Wenn auch die Bundesbank angeblich noch keine Blase am deutschen Immobilienmarkt erkennen kann,  wird der grüne Finanzpolitiker Gerhard Schick dieser eine Verharmlosung vor. Er sieht definitiv bereits den Anfang einer Blasenbildunng in Ballungszentren.. Es bestehe dringender Handlungsbedarf, da die Blase noch sehr jung sei und gebremst werden könnte (auch wenn Beispiele in anderen Ländern zeigen, dass versuche der Einmischung oft das Gegenteil bewirkt haben!)



Hauptgrund für die Immobilienblase sei die europäische Finanzkrise und Niedrigzinspolitik:



"Wenn ein Kreditnehmer seine Hypothek in 30 Jahren abbezahlen will, er 1 000 Euro monatliche Belastung tragen kann und die Zinsen fünf Prozent betragen, kann er einen Kredit von 185 000 Euro bedienen. Wenn die Zinsen auf 2,5 Prozent sinken, kann er bei gleicher monatlicher Belastung einen Kredit von 250 000 Euro aufnehmen."

Was interessiert allerdings ganz Europa der Deutsche Immobilienmarkt? Und vor allem warum sollte Europa wegen 2 oder 3 Makro-Problemen in einzelnen Städten in Deutschland so etwas gravierendes wie Zinsen ändern  - und damit direkt einen Einfluß auf Millionen anderer Menschen nehmen?

Zitat des Grünen Politikers:

„Vor einigen Jahren hätte man nie Immobilien erworben, wenn diese nicht wenigstens acht Prozent Rendite abgeworfen hätten“, sagt der Grünen-Finanzpolitiker. „Heute akzeptieren viele eine Rendite um die null Prozent, weil sie meinen, andere Alternativen seien noch schlechter.“


Wen wundert es? Damals gab es auch noch 8% auf dem Sparkonto.

Immobilien sind nicht eine schlechter Anlageform geworden, sondern das Geld verliert nicht mehr so schnell an Wert.

Mir persönlich sind niedrige Zinsen lieber...dann steht man nicht unter Druck, das Geld zu hohen Zinsen anlegen zu müssen, um die Verluste zu begrenzen. Hohe Zinsen bedeutet auch immer eine hohe Inflation. Auch sind mir niedrige Hypothekenzinsen lieber als Hypothekenzinsen im zweistelligen Bereich wie vor 20 oder 30 Jahren.

Die naiven Vorschläge des Grünen Politikers im Kampf gegen die hohen Immobilienpreise in München (Berlin, Hamburg...) sind:

- Kapitalflucht aus den Krisenländern zu stoppen (die sind doch schon alle geflüchtet!!!)

- eine Bankenunion und Schuldentilgungspaket (konkreter geht es offenbar nicht)

- die gute alte Vermögensabgabe

- Regulierung von Immobilienkrediten (aber was ist mit München? Hier finanzieren die wenigsten - die haben das Geld so herumliegen)

Eigentlich ist doch alles total einfach:

Der Grund für die steigenden Immobilien/Mietpreise in Ballungsräumen sind die fallenden Immobilien/Mietpreise in der Pampa bzw. die Verlagerung und Konzentration der Einwohner....und das Angebot wird bekanntlich mit steigender Nachfrage kleiner und die Prese steigen.

Wichtiger wäre es Arbeisplätze aus den Ballungsräumen zurückzuverlagern...dann entspannt sich auch sehr schnell der Immobilienmarkt in den Ballungsräumen.

Der Münchner Immobilienmarkt verliert an Dynamik

Wenn man sich in den gängigen Immobilienportalen umschaut - und die Entwicklung verfolgt, ist folgendes feststellbar:

• Immobilien brauchen in München nun länger, bis Sie verkauft sind
• Immobilien mit zu hohen Kaufpreisen sind - sofern der Verkäufer nicht nachgibt - zu Ladenhütern geworden - und der Verkäufer braucht viel Geduld und Glück, bis er die Immobilien zu dem gewünschten Preis verkaufen kann
• das Angebot ist dennoch nicht größer geworden: wer eine Immobilie hat - verkauft normalerweise auch nicht mehr
• das Angebot von guten Immobilien in guten Lagen geht gegen Null
• die Immobilienpreise sind bereits leicht gefallen
• die Nachfrage nach Immobilien sinkt (z.B. Traffic von Immobilienscout auf alexa.com)
• fast alle suchen eine Altbau Wohnung
• keine möchte einen 70er/80er Jahre Bau
• Neubauten sind den meisten zu teuer - sie werden immer schwerer verkäuflich
• zahlreiche Neubauten werden trotz des Preisabschlags nicht gekauft, da die Lage/Umgebung nicht passt (sterile Betonbunker Viertel)

Immobilienpreise steigen nur noch bis 2013....in der Schweiz

Immobilienpreise in der Schweiz steigen angeblich nur noch bis 2013 - laut bazonline.de:

http://bazonline.ch/wirtschaft/konjunktur/Immobilienpreise-steigen-nur-noch-bis-2013/story/14746215

Gründe seien demnach:

- strengere Regulierung bei der Hypothekenvergabe
- Abschwung der Wirtschaft
- Abschwächung des Bevölkerungswachstums

Dies könnte eventuell auch bald in Deutschland passieren - insbesondere in Großstädten wie München.

Vergleich man z.B. Zürich mit München sieht man allerdings eindeutig noch die Preisunterschiede:

Weite Gasse 6 
8001 Zürich 
zentral

Wohnung
Anzahl Zimmer: 1.5
Etage: 3. Etage
Wohnfläche: 34 m2
Baujahr: 1970
Verfügbar: nach Vereinbarung

Verkaufspreis: CHF 500'000.--

Das teuerste was ich in München bisher gesehen hatte - war in dieser Kategorie ein 35 Quadratmeter Appartment für 350,000 Euro - allerdings am Viktualienmarkt, und kein 70er Jahre Bau sondern ein schöner Altbau. Aber auch für München war dies eindeutig überteuert.

Sicher wird es zumindest in München zu einer Stagnation der Immobilienpreise kommen - und zwar bereits jetzt - nicht erst 2013.

Durchschnittliche Quadratmeterpreise in Isar/Ludwigvorstadt in QI/2012 bei 5,9000 Euro/Quadratmeter

In den Münchner Stadtteilen Isarvorstadt und Ludwigvorstadt sind laut Immobilienscout die durchschnittlichen Quadratmeterpreise im 1. Quartal 2012 bereits auf 5,900 Euro / Quadratmeter geklettert.

Äussert interessant ist dabei, dass hier alleine die Preise von Bestandsimmobilien von 2009 oder älter herangezogen werden.

Quelle: ImmobilienScout24, angebotene
Bestandsimmobilien der letzten 3 Jahre 
Bestandsimmobilie = Baujahr 2009 oder älter



Obwohl hier bereits in den letzten Jahren ein massiver Anstieg der Immobilienpreise stattgefunden hat, ist mit einem weiteren Anstieg in solchen Grafiken in den nächsten Jahren zu rechnen.

Der Grund: Auf dem ehemaligen Rodenstock Gelände baut die Baywobau zur Zeit "Luxus"wohnungen (der Preis ist dabei Luxus, nicht unbedingt die Austattung, die Deckenhöhe, Baumaterialien, Lage etc..), mit extrem hohen Quadratmeterpreisen.

Die ersten Wohnungen wurden bereits 2011 vor Baubeginn verkauft und die letzten Wohnungen werden wohl bis Ende 2012 verkauft werden. D.h. in den Immobilienscout Grafiken werden dann ab 2015 (falls das System so beibehalten wird) einen heftigen Ausschlag nach oben erfahren - und weiterhin ab 2018,  da einige Investoren 2015 nach Fertigstellung bereits wieder zu einem höheren Preis verkaufen werden.

Außer: die Wirtschafts/Euro/Schuldenkrise erreicht doch noch Deutschland und führt zu hoher Arbeitslosigkeit und Firmenpleiten - in diesem Fall werden dann auch die Mieten und Immobilienpreise fallen und einige Leute werden dann erste einmal verdutzt schauen - und mit Verlusten ihre "super Kapitalanlage" wieder veräußern (müssen).

Interessant ist jedenfalls, dass oft teureren Neubauimmobilien in der Isarvorstadt/Ludwigvorstadt bei diesen Quadratmeterpreis Grafiken nicht berücksichtigt werden. Wären allen Wohnungsverkäufe berücksichtigt, läge der Quadratmeterpreis sicherlich bei 7,000-8,000 Euro / Quadratmeter - und lässt man alle Immobilien im schlechten Zustand, schlechten Lagen oder mit einem Haken weg - wäre man sicherlich hier auch im Bereich von 10,000 Euro / Quadratmeter (im Schnitt!)

Münchner Immobilienpreise haben langsam die Sättigung erreicht...

Laut den aktuellsten Statikstiken von Juli 2012, zeichnet sich langsam eine Sättigung bei den Immobilienpreisen ab. Dies ist daran zu erkennen, dass bereits Wohnungen ab 120 Quadratmeter Wohnfläche im Schnitt zum ersten mal seit langer Zeit rückläufig sind.

Insgesamt, über alle Wohnungen hinweg. sind die Immobilienpreise in München zwar gestiegen - aber alleine die Tatsache, dass vor allem bei großen Wohnungen die Preise bereits jetzt rückläufig sind, deutet auf eine Entspannung bzw. Saturierung hin.

Tendenziell steigt der Bedarf an 1-2 Zimmer Wohnungen, die Nachfrage von 3-Zimmer Wohnungen bleibt fast unverändert - und bei größeren Wohnungen sinkt der Bedarf - vermutlich, da es sich immer weniger Menschen leisten können und im Zweifelsfall ein Haus im Umland gekauft wird, anstatt größere Wohnungen in der Münchner Innenstadt.

Man muss sich stets bewusst sein, dass Quadratmeterpreise und Trends in München mit Vorsicht zu genießen sind: es handelt sich nicht nur um einen Schnitt über alle Stadtteile hinweg - sondern auch über alle Wohnungsgrößen hinweg. D.h. auf bestimmte Wohnungsgrößen oder auch Stadtteile - oder gar beides zusammen - kann sich der invidivuelle Preis oder der Trend komplett unterscheiden.

Wer also liest, dass die Quadratmeterpreise bei 6,000 Euro liegen, und sich freut, dass er für eine für eine Wohnung nur knapp unter 6,000 Euro pro Quadratmeter zahlt, kann durchaus zuviel zahlen - es kommt ganz auf die Wohnungsgröße an und natürlich den genauen Stadtteil.

Wichtig ist auch immer: die höchsten Preise und Mieten werden nur dort gezahlt, wo die Nachfrage am grössten ist. D.h. eine Wohnung in einer Villa in Pullach mag vielleicht ganz nett sein - aber einen Mieter zu einem bestimmten Mietpreis zu finden, dauert hier wesentlich länger als in München - oder auch ein Wiederverkauf. Auch wird langfristig die Wertsteigerung in sehr guter Zentrumslage grösser sein als in den Randgebieten - auch wenn man wie meist, sich im Einzelfall den jeweiligen Stadtteil anschauen muss.

Steigende Immobilienpreise und Mieten in München: was kann man tun?

Die Immobilienpreise und Mieten steigen in München weiter an - auch wenn München bereits die teuerste Großstadt Münchens ist.

Was kann / könnte man (theoretisch) dagegen unternehmen?

Der Hauptgrund für die hohen Immobilienpreise (und damit auch hohen Mieten) in München ist das Angebot und die Nachfrage.

Das Angebot ist knapp - und wird künstlich und bewusst knapp gehalten. Die meisten politisch einflußreichen  Menschen in München sind selbst Immobilienbesitzer und haben kein Interesse an fallenden Immobilienpreisen. Das Angebot wird durch die Stadt München teilweise "künstlich verknappt" - teilweise durch einen Mangel an aktiver und aufrichtiger Anstrengung gegen die Verknappung, weiter knapp gehalten.

Dies passiert z.B. durch:

- strikte Bauvorschriften
- Beschränkung der Bauhöhe
- Verschwendung von kostenbarem Bauland in der Innenstadt (z.B. Großmarkt und Schlachthof)
- Wirtschaftsförderung um jeden Preis: lieber leerstehende Büroräume als zusätzliche Wohnungen. Die Münchner Firmen hingegen florieren und ziehen immer mehr Arbeitskräfte und Personal aus anderen Regionen Deutschlands ab. In diesem Städten hingehen fehlen dadurch Steuereinnahmen und Arbeitskräfte - und vor allem junge Leute, die nach München abgeworben werden. Am Ende muss Bayern das ganze wieder durch einen Länderfinanzausgleich ausgleichen. Durch den Zuwachs an neuen Bürgern aus anderen Städten, wird der Wohnraum gleich doppelt so schnell knapp: es wird nicht nur Wohnraum benötigt sondern auch zusätzliche Bürofläche.

D.h. also die Achillesverse von München ist die Wirtschaft und die Zuwanderung.

Folgendes könnte sich also "positiv" (je nach Situation) auf den Münchner Immobilienmarkt auswirken:

1) es kommen weniger Studenten nach München - da sie keine Lust auf überfüllte Lehrsäle und überteuerte Mieten haben

2) Arbeitnehmer wandern in andere Städte ab - da nach der Miete und den hohen Ausgaben weniger übrigbleibt, als bei einem schlechter bezahlten Job in einer günstigeren Gegend - auch ist hier das Kinderbetreuungsangebot besser und günstiger (manchmal sogar kostenlos!)

3) Firmen wandern aus Kostengründen und aufgrund von Förderungen in andere Städte ab.

Bei folgenden Firmen, hätte dies massive Auswirkungen auf München - auch wenn der Umzug nur teilweise erfolgen würde (z.B. ein paar größere Abteilungen)

- Allianz
- Siemens
- BMW
- Munich Re
- Linde
- MAN
- O2
- Wacker Chemie
- BayWa
- ProsiebenSat1

Das einzige was wirklich hilft - und jeder selbst beeinflussen kann: wegziehen!

Der Münchner Immobilien Markt: unspektakulär im Vergleich zu London

Hin- und wieder Sorgen Immobilienpreise in München, wie z.B. das teuerste Appartment im 7th Tower im Glockenbachviertel für 20,000 Euro / Quadratmeter für Aufruhr in den Medien  - oder auch die teuerste Miete in der Pestalozzi Strasse für 19 Euro Kaltmiete / Quadratmeter.

Im Vergleich zu London ist das allerdings nichts.

In London gehen die Quadratmeterpreise auch gerne mal an die Marke von 100,000 Euro / Quadratmeter und die Mieten erreichen auch hin- und wieder ca. 10,000 Pfund / Woche (~ 12,500 Euro / Woche) - da es dort keinen Mietspiegel gibt.

In Chelsea, Kensington, Knightsbridge und Belgravia zahlt man meist 3,500 Pfund - pro Quadratfuß - also etwa 50,000 Euro / Quadratmeter. Ein Schnäppchen  im Vergleich zu den teuersten Objekten in den Premium Lagen Londons.


London ist dabei komplett losgelöst vom fallenden Immobilien Markt auf dem Rest der Insel. Grund dafür sind die vielen ausländischen Investoren - Russen, Griechen, Chinesen etc...


Falls sich aber die ausländischen Investoren und Fondgesellschaften einmal zurückziehen, könnten das in London böse enden...

Mietpreise in München vorerst rückläufig...

Laut der Stadt München sind die Mietpreise erstmalig seit langer Zeit gefallen - zwar nur um 11 Cent pro Quadratmeter im Schnitt - aber der Trend ist sehr interessant.

Alle Makler, denen ich bisher bei Besichtigungen begegnet bin, schworen fast immer, dass Mieten in München steigen werden und niemals zurückgehen werden. Wenn sich Makler also hierbei irren, eventuell auch bei der Aussage, Immobilienpreise werden in München immer weiter steigen und niemals fallen?

Als Gründe für zukünftig steigende Mietpreise, gibt die Stadt München folgende Gründe an:

- bis 2020 wird mit mindestens 6% Bevölkerungswachstum gerechnet
- München ist eine Single Hochburg - vor allem Mieten bei kleine Wohnungen bis 50 Quadratmeter werden zukünftig steigen
- Altbauwohnungen sind nach wie vor sehr gefragt, und hier steigen Mieten ebenfalls vermutlich auch weiter. Der Anteil an Altbauwohnungen nimmt allerdings ab - relativ gesehen, da immer mehr neue Wohnungen gebaut werden, und prozentual gesehen, Altbauwohnungen immer seltener werden. Auch werden leider hin und wieder Altbauten abgerissen und Platz für größer Neubauten zu machen.

Aber wie zuverlässig sind denn solche Prognosen bis 2020 ?

Bei einer Wettervorhersage sagt man immer: nur die nächsten 2-3 Tage könnten in etwa vorhergesagt werden - alles andere ist unmöglich und Unsinn.

Wie sieht es also mit Prognosen für den Immobilienmarkt in München aus?

Wissen kann man sicherlich nicht, was noch alles passiert...es muss ja nicht gleich ein unwahrscheinlicher Fall eines Meteoritenabsturzes über München sein oder dem Explodieren eines Atomkraftwerks, damit Immobilien in München weniger Nachfrage erfahren - auch relativ viele wahrscheinliche andere Fälle könnten eintreten und dann wäre die Prognose hinfällig.

- weniger Zuwanderung nach München (z.B. Studenten können sich München nicht mehr leisten und haben keine Lust mehr auf überfüllte Hörsäle)
- Abwanderung aus München (z.B. wenn andere Städte attraktiver werden, in etwa Berlin, Hamburgm Dresden etc...)
- Abwanderung von Firmen aus München (z.B. weil die Löhne zu teuer werden und Mitarbeiter keine geeigneten Wohnungen zu angemessenen Preisen finden)

Kürzlich gab es in München einen Bürgerentscheid gegen die dritte Start- und Landebahn.
Daraufhin drohte Lufthansa mit einer Verlagerung zu anderen Flughäfen - und damit direkt und indirekt eine Gefährdung von 20-30,000 Arbeitsplätzen. Dies könnte sich sicherlich auch dann in fallenden Mieten und Kaufpreisen wiederspiegeln.

München lebt auch stark von Biotec Unternehmen. Gehen Biotec Unternehme pleite oder werden von ausländischen Firmen aufgekauft - würde dies noch wesentlich grössere Auswirkungen auf den Münchner Immobilienmarkt haben.

Was also tun?

Wer sich sicher ist, in München für immer wohnen zu bleiben, zufällig an eine gute Wohnung zu einem angemessenen Preis kommen sollte (z.B. Angebot durch Freunde oder Verwandte), sollte zuschlagen wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist und die Zinsen wesentlich niedriger sind als die Miete (als Eigentümer trägt man höhere Nebenkosten und muss auch Rücklagen bilden).

Für Spekulanten wird es in München langsam etwas dünn und das Risiko eines Verlusts steigt.

Man darf nicht vergessen: Bei 20% Eigenkapital und 8,5% Kaufnebenkosten hat man nach Unterzeichnung des Kaufvertrags bereits 42,5% des eingesetzten Gelds/Eigenkapitals verloren, müsste man die Wohnung sofort wieder verkaufen.

Furcht vor Inflation befeuert die Asset Inflation

Die Angst viele Deutscher vor der Inflation - die immer noch aufgrund der jüngsten Geschichte tief sitzt - führt hauptsächlich in die Investition von Sachwerten und Immobilien.

Der Run auf Immobilien befeuert allerdings direkt die Immobilienpreise - was auch gerne als "Asset Inflation" bezeichnet wird.

Was im Moment mit den Immobilienpreisen in Deutschland passiert, erinnert an die Immobilienblase und die Folgen der Preistreiberei im amerikanischen, spanischen und britischen Immobilienmarkt.

Dabei, tragen Immobilien nicht nur das oben erwähnte Risiko der "Asset Inflation" und der meist darauf folgenden "Asset Deflation" - sondern lauern zahlreiche politische und steuerpolitische Risiken, ist man Besitzer einer Immobilie. 1924 wurde beispielseise die sogenannte Hauszinssteuer, um Vermögensgewinne von Immobilienbesitz abzuschöpfen, eingeführt. Bei der Währungsreform 1948 wurden Reichsmark-Vermögen zwar im Verhältnis 10:1 in D-Mark umgetauscht, Hypotheken allerdings wurden 1:1 umgestellt - wobei davon 10% an den Gläubiger zu zahlen waren, und 90% ans Finanzamt: De facto eine 90% Enteignung.

Selbst wenn man als Selbstnutzer eines Hauses oder einer Wohnung kann einem der Preis nicht egal sein. Denn entweder läuft die Hypothek eines Tages aus und man muss zu wesentlich höheren Zinsen re-finanzieren, oder man muss/will die Immobilie eines Tages wieder verkaufen und man bekommt den ursprünglichen Kaufpreis + Kaufnebenkosten nicht wieder rein.

Eigentlich wäre jetzt ein guter Zeitpunkt, seine Immobilie zu verkaufen. Laut Planethome, würden aktuell aber nur 15% ihre Immobilie verkaufen, 49% erst zu einem späteren Zeitpunkt und 33% überhaupt nicht / prinzipiell nicht.

Liest man bei den Immobilienscout News Sätze wie z.B. "[...]Seit Jahren wächst die bayerische Landeshauptstadt konstant und belegt damit in Deutschland den Spitzenplatz. Auch für die Zukunft sieht es rosig für die Metropole aus, denn es immer mehr Menschen entdecken München als lebenswerte Stadt mit hohen Löhnen und Gehältern. Der Immobilienmarkt spiegelt das wider, denn auch er wächst kontinuierlich. Vor allem das obere Preissegment ist begehrt und auf Wachstumskurs.[...]" kommt einem das schon fast naiv oder wie Propaganda von Immobilienmaklern vor.
Auch wenn inflationsbereinigt die Mieten in München relativ zu anderen Ausgaben gefallen sind, ist es dennoch so, dass das Segment der Spitzenverdiener klein ist - und bei den meisten Münchner nicht unendlich viel Miete bezahlt werden kann. D.h. obwohl die Immobilienpreise massiv gestiegen sind, können die Mieten nicht in dem Maße und in dieser Geschwindigkeit mitsteigen.

Tatsächlich rütteln die hohen Mieten in München auch schon am Standort München - es kommt recht häufig vor dass Arbeitnehmer in München in andere Städte auswandern, in denen auch mit geringerem Einkommen große und schöne Wohnungen in guter Lage greifbar sind.

Es kann auch gut sein, dass sich viele Immobilienentwickler und Makler aufgrund des eigenen "Reichtums", bereits von der breiten Masse der potentiellen Käufer abgekapselt haben und nur noch im "Luxussegment" denken - und auf kurz oder lang am tatsächlichen Bedarf "vorbeientwicklen".

Immobilienpreise in München: Kaufen oder lieber verkaufen (wg. Immobilienblase)?

2012 sind Eigentumswohnungen z.B. in der Isar/Ludwigvorstadt in München teilweise um 60% teurer als noch 2007. Auch das Angebot ist geringer geworden - der Markt ist quasi leergekauft und es ist selten etwas ohne grösseren Haken zu finden. Falls es doch mal etwas im Angebot gibt, ist es schnell verschwunden oder die Makler fangen an Auktionär zu spielen.

Die Eurokrise ist noch nicht ausgestanden und die Wirtschaftskrise hat Deutschland noch nicht so richtig erreicht. Wenn es schlimmer wird, die Zukunft des Euros noch unsicherer wird, kann es gut sein, dass sich dies auch in den Immobilienpreisen widerspiegelt.

Sollte man also jetzt noch sein Geld "sichern" und in München in Immobilien investieren?

Warum sind die Immobilienpreise überhaupt so schnell gestiegen - vor allem in München?

Die Antwort ist einfach - fallende Zinsen - mehr Geld für alle

Für 1,000 Euro im Monat konnte man sich 2007 in etwa 240,000 Euro "leisten" (d.h. bei 5% Zins und 10 Jahre Zinsbindung). 2012 kann man sich für 1,000 Euro im Monat bereits 400,000 Euro leisten. Und schon haben wir eine entsprechende Steigerung erreiecht. Die Leute können sich 60% mehr leisten, können also auch 60% mehr bieten und am Ende ist der Preis bei geringem Angebot und großer Nachfrage auch 60% höher.

Und wenn die Zinsen wieder steigen?

Wenn die Zinsen wieder steigen, passiert das gleiche in umgekehrter Richtung - nur etwas zeitversetzer, da der Immobilienmarkt träge ist. Sowas nennt man dann eine Immobilienblase, Alle, die sich ihre Finanzierung z.B. für 10 Jahre gesichert haben, werden meistens auch nicht vor Ende der Frist verkaufen - insbesondere steuerlich ist diese 10 Jahresfrist entscheidend - daher wird dies also in jedem Fall mit einer Verzögerung eintreten. Möglicherweise ist die Immobilienblase in München schon angekommen - nur es hat noch keiner gemerkt, da man erst wieder 2020 darüber nachdenkt, wenn die super-günstge Hypothek ausläuft.

Aber die Makler sagen - die Münchner Immobilienpreise kannten und kennen nur eine Richtung: nach oben


Kannten! Die Zinsen kannten auch bisher nur eine Richtung: nach unten. Die Zinsen sind bisher immer nur gefallen und nur kurzzeitig mal kurz gestiegen. Auch Immobilienpreise in München sind mal kurzzeitig gefallen und danach wieder gestiegen. D.h. in der Geschichte von München gibt es auch keine vergleichbare Situation. Die Eurokrise ist einmalig in der Geschichte Deutschlands - auch die Staatsverschuldung im Zusammenhang mit dem Euro. Es gibt also keine Beispiele aus der Geschichte, an denen wir uns orientieren können.

Was wenn die Zinsen weiter fallen?

Nach unten ist nicht mehr viel Luft - maximal noch 0,5% - dies würde also dann also bei 1,000 Euro im Monat eine Finanzierung von 480,000 Euro ermöglichen. Wahrscheinlicher ist aber eher auf lange Sicht, dass die Zinsen irgendwann(!) wieder steigen und sich bis dahin eher seitlich bewegen.

Was beeinflusst sonst noch die Immobilienpreise?

Wirtschaftskrise & Arbeitslosigkeit

In guten München hauptsächlich die Nachfrage. Kommt es also zu einer Krise in Deutschland und mehr Arbeitslose, sinkt auch die Nachfrage und die Kaufpreise werden ebenfalls fallen. In diesem Fall, werden zunächst die Immobilienpreise von "Immobilien mit Haken" fallen - sobald man wieder in Ruhe zwischen mehreren Immobilien wählen kann, steigen auch die Ansprüche wieder.

Mehr Einwohner- höhere Preise

Ziehen allerdings noch wesentlich mehr gut-verdienende Leute nach München, könnten die Immobilienpreise auch weiter steigen - aber auch nur in einem gewissen Rahmen: Grundlage ist trotzdem immer die Renditeberechnung im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen.

Grösseres Angebot - fallende Preise

Ein steigendes Angebot, z.B. durch Neubauprojekte (Pasing, Obersendling, Giesing etc...), sorgt ebenfalls für eine Entspannung im Angebot/Nachfrage Verhältnis. Vor allem haben Neubauten einen Vorteil: die Nebenkosten sind aufgrund der Energieeffizienz niedriger (in der Theorie!)

Fazit: 


Entscheidet sich man zum Kauf einer Immobilien, sollte man sich darüber bewusst sein, dass Immobilienpreise um bis zu 60% fallen könnten - auch in München!

Das hängt ab von:

- dem Kaufpreis, den man selbst bezahlt hat und wann man gekauft hat (je früher desto besser - bei einem Einstieg 2011/12 könnte es kritisch werden)

- der wirtschaflichen Entwicklung in München (kommt die Wirtschaftskrise noch?)

- den Einwohnerzahlen und der Entwicklung (steigen wirklich die Einwohnerzahlen immer weiter und weiter?)

- des Zinsniveaus (bleibt es gleich oder steigt es wieder in Richtung 5% oder gar höher?)

- der Neubau Aktivität (finden alle Münchner Neubauprojekte auch Abnehmer? Bis wann sind alle Wohnungen im Isartower, Rodenstock Garten - und wie sie sich alle nennen, verkauft? Was wird noch alles gebaut? Kommt ein neues Stadtviertel im Schlachthof und der Großmarkthalle?)

Die Entscheidung muss jeder für sich treffen. Sicher ist aber auch: Aktien, Gold und Tagesgeld (Vertrauen in den Euro) - sind auch alle risikobehaftet.

Aber: Hat man Geld und weiß nicht wie man es investieren soll, steht man besser da als jemand ohne Geld! Ein Luxusproblem also! ;-)

Die Münchener Immobilienpreise - ein Blick in die Zukunft

Jeder, der Immobilien als langfristige Kapitalanlage betrachtet (z.B. zur Existenzsicherung im Alter und/oder als Alternative zur gesetzlichen oder privaten Rente), sollte nicht nur auf die historische Entwicklung der Immobilienpreise achten, sondern auch mal einen Blick auf die demographische Struktur der Bevölkerung in München werfen.

Derzeit bestimmten 2 Faktoren wesentlich die extrem hohen Immobilienpreise (selbst im Verhältnis zur Miete = Rendite teilweise naher oder unterhalb der Inflation):

1. die niedrigen Zinsen
2. das Verhältnis von Angebot/Nachfrage

Nehmen wir mal an, dass in 20-30 Jahren die Eurostaaten ihre Schulden im Griff haben und dann auch die Zinsen wieder wesentlich steigen: 2% Zinsen würde rein wirtschaftlich betrachtet zu einem "Einbruch" der Immobilienpreise um 4% bedeuten (Annahme: Kaufpreis entspricht den 20-fache Jahresmieteinnahmen).

Peanuts.

Schauen wir uns mal den Punkt 2 - Angebot & Nachfrage an: Warum gibt es Menschen, die eine Wohnung mit 1.5% Rendite kaufen? Richtig: Es gibt Leute mit sehr viel Geld, den Wunsch eine bestimmte Immobilie besitzen zu wollen und einer extrem ungünstigen Konstellation von Angebot/Nachfrage für einen Käufer.

Niemand würde eine eine Immobilie mit 10% Mietrendite verkaufen - allerdings würde auch niemand eine Immobilie mit 1,5% Mietrendite behalten, wenn sie nicht selten und rar wäre

 D.h. sobald das Angebot in München wieder grösser wird, es eine grössere Auswahl an Immobilien am Markt gibt und Käufer wieder länger Zeit zum Nachdenken haben als aktuell - dann wird auch wieder auf die Mietrendite geschaut und es werden dann nicht nur schöne Immobilien bevorzugt, sondern auch Immobilien bei denen die Mieteinahmen bei möglicher Vermietung im Verhältnis zum Kaufpreis stimmen.

Aber zurück zum Thema: Was erwartet uns in Zukunft am Münchner Immobilienmarkt, wenn wir uns die demographischen Charts anschauen?

Sehr dramatisch ist die Situation der 40-jährigen Männer in ca. 25 Jahren. 40-jähriger Männer in München sind meist mitten im (stressigen) Berufsalltag und verdienen sehr gut. Spätestens in 25 Jahren werden viel davon in Rente gehen - einige erfolgreiche möglicherweise schon früher. Ein Großteil dieser Menschen sind keine Münchner sondern wegen dem Job ursprünglich nach München gezogen und teilweise nur wegen dem guten Job hier. Wenn also das süße Leben im Ruhestand beginnt, ist man flexibel und kann sich zwischen einer 3-Zimmer Wohnung in der Innenstadt, einer Villa auf dem Land oder einem Ferienhaus in Italien, Frankreich, Spanien, Griechenland etc... entscheiden. Es ist also damit zu rechnen, dass sehr viele wohlhabende Ruheständler München verlassen werden.

Für die jetzt 15-20 jährigen ist in 25 Jahren die Lage äusserst entspannt. Leerstehende Wohnungen und niedrige Immobilienpreise werden wieder vorherrschen. Allerdings sinkt damit auch für Investoren die Attraktivität der Stadt München und es könnte im Worst-Case zu einer Abwärtsspirale führen.

25 Jahr ist noch lange hin - sollte man aber berücksichtigen wenn man mit Immobilien als sichere, langfristige Kapitalanlage "spekuliert".

Bereits in 10 Jahren könnte es schon mit der Entspannung am Immobilienmarkt anfangen. Denn 50 jährige, die ihren Job verlieren, finden häufig nicht mehr so leicht den Einstieg ins Berufsleben - und kann man sich München nicht mehr leisten, zieht man ebenfalls schnell weg um seinen Lebensstandard halten zu können.

Wer also in 35 Jahren vorhat in Rente zu gehen, sollte nur einen kleinen Teil seines Vermögensaufbaus in Immobilien investieren - am besten nur in eine zur Selbstnutzung.

Hat man sich zu lange mit den Immobilienpreise einer bestimmten Stadt beschäftig, lohnt es sich auch, einmal wieder zu "erden", in dem man sich mit den Immobilienpreisen in anderen Städten oder auch anderen Ländern beschäftigt. So kann man am besten beurteilen, ob es lokal/regional zu einer Ausartung bei den Immobilienpreisen gekommen ist, oder nicht.