Sonntag, 13. September 2015

Die ersten Rodenstock Garten Wohnungen werden wieder verkauft

Jetzt, wo die Dauerbaustelle des sogenannten "Rodenstock Gartens" sich dem zähen Ende nähert, sind bereits die ersten Wohnungen wieder zu verkaufen.

Die meisten Wohnungen wurden bereits kurz nach genehmigten Bauantrag verkauft worden - und selbst die letzten,  extrem überteuerten Wohnungen, haben sich dann wesentlich später aber immer noch vor Beginn der Bauarbeiten verkauft.

Inzwischen scheinen die ersten die Lust an ihrer Wohnung verloren zu haben - oder hatten von vorne herein bereits darauf spekuliert, kurz nach Fertigstellung wieder mit Gewinn zu verkaufen...oder sich kurzfristig nach dem Anblick nach der Übergabe der Wohnungen, dazu entschieden.

Interessant sind jedenfalls immer die Fotos und Bilder der Wohnungen.

Da findet sich beispielsweise zur Zeit eine ca. 200 Quadratmeter DG Wohnung für sportliche 2,3 Mio Euro zum Verkauf. Ws gibt es zu dem Objekt zu sagen?

  • ein sehr trostloser Blick in den Innenhof des Rodenstock Gartens
  • anhand der Fotos erkennt man, dass die Deckenhöhe alles andere als Luxus ist  - und erinnert eher an den sozialen Wohnungsbau
  • die Dachterasse ist sehr steril und langweilig gestaltet - und wirkt wie eine lieblose Raucherterasse eines Bürogebäudes
  • zählt man die Anzahl der Zimmer im Grundriss nach, kommt man leider nicht auf die Anzahl der im Exposée angegebenen Zimmer
  • nichts in der Wohnung wirk in irgendeinerweise luxuriös, was man bei diesem Preis erwarten würden - weder die Bodenbelege, noch die Fenster oder auch die Aussttattung im Badezimmer
  • am Badezimmer erkennt man, dass auch hier nicht auf hohem Niveau gearbeitet wurde:
  • das Waschbecken oder der Wasserhahn ist in keinster Weise symetrisch zu den Fliesen oder Fugen - entweder bündig oder mittig. Zufällig abgeschnitten zeugt nur davon, dass es entweder keinen Fliesenlegungsplan gabe, dieser Mist war oder dass sich die ausführende Firma nicht darum gekümmert hatte
  • Steckdosen sind nicht symetrisch zu den Fliesen eingesetzt
  • es wurde offensichtlich Standard Equipment verbaut, dass sofort lieferbar ist und nicht das best-mögliche - ein klassisches Beispiel ist der Duravit WC Sitz, der zum gleichen Preis auf Bestellung auch mit unsichtbarer Aufhengung lieferbar ist (dauert eben 1-2 Wochen - aber hier wurde wohl möglichst schnell etwas zusammengeschusterst)
  • unnötige Vorsprünge - vermutlich um Rohrleitungen abzudecken
  • dort, wo Vorsprünge sinnvoll wären (z.B. Badewanne), wurde der einfache Weg gewählt
  • anstatt Fliesen auf Gehrung zu schneiden, wurden Schlüterschienen verwendet - liegt meist an der mangelnden Fähigkeit der auszuführenden Firma oder einfach an der falschen Beauftragung oder fehlender Plannung
  • im Bad wurde weiße, offene Steckdosen verbaut, anstatt beispielsweise etwas geschmackvolleres und passenderes wie z.B. der Firma Busch Jäger "Pur Edelstahl" mit Abdeckung (die man im Baumarkt nicht mal schnell kaufen kann)
  • farblich und von den Fliesen her ist das Bad nicht zeitgemäß - und ein paar Jahre dem Trend hinterher
  • Bei einer Wohnung für 2,3 Mio hätte ich im Bad wesentlich mehr erwartet (z.B. fliesenlos beschichtet, bessere Aufteilung, größere Fenster / mehr Licht, vespielte elektronische Steuerung und Schnickschnack, intelligentere Beleuchtung, bessere Materialauswahl, ein individuelles Waschbecken, z.B. aus einem Stück Stein gemeißelt, ein breiter Schwallauslauf bei der Badewanne und ein großer Rainshower Duschkopf, bündig an der Zimmerdecke etc..)
  • Jemand der 2,3 Mio + Maklerprovision + Kaufnebenkosten für eine solche Immobilie ausgibt, hat sicherlich noch 25,000 Euro übrig um das Bad nochmal komplett zu überarbeiten. Aber ab diesem Zeitpunkt ist jede weitere Investition aus finanzielle Sicht eine schlechte Kapitalanlage. Mit Vermietung wird man diese Kosten wohl kaum jemals wieder reinholen.
Zusätzlich halst man sich mit einer Wohnung bei einer großen WEG mit vielen Nacbharn immer  auch Ärger auf.

In diese Preisregion ist alternativ auch schon die ein oder andere freistehende Villa in guter Anbindung an die Münchner Innenstadt zu haben.

Kommentare:

  1. Hahaha...keine Ahnung von der Bewertungssituation in Muc. Alle Wohnungen in der Anlage sind bereits um 15-30% im Wert gesteigen seit Vermarktung. Und eine Villa in Muc mit guter Anbindung für 2.3m...auch nen lustiger Gag.

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  2. ...wenn man die 3-4 Jahre ohne Mieteinnahmen aber Vorfinanzierung bzw. Kapitalausfall komplett ausblendet, eventuell. Aber selbst dann begeht man immer noch einen Denkfehler: es handelt sich um keinen Wertanstieg, sondern um eine Wertverlust des Euros. Gute Anbindung ist relativ. Tutzing/Starnberg ca. 30 Minuten. Ammersee Region ca. 45-50 Minuten.

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