Jetzt ist es offiziell: der Mietspiegel kann ignoriert werden

Silke Kullmann, Richterin am Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, hat am  11. Mai 2015 den Berliner Mietspiegel 2013 gekippt. Sie gab einem Vermieter Recht, der eine Mieterhöhung verlangt hatte, die aufgrund der Mietspiegels unzulässig gewesen wäre.  Der Mieter hatte sich geweigert, die Mieterhöhung hinzunehmen – und verwies auf den gültigen qualifizierten Mietspiegel, der für seinen Berliner Stadtteil wesentlich niedrigere Mieten auswies - und war damit recht erfolglos und muss jetzt die Gerichts- und Anwaltskosten zahlen.

Warum wurde der Mietspiegel für ungültig erklärt?

Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, da dieser nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt worden ist.

D.h. Berlin hat pro Jahr 250,000 Euro umsonst für den Mietspiegel ausgegeben.

Und was ist mit der Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse,  die ohnehin keine ist, und auf dem Mietspiegel basuert,ist dann damit dann auch komplett wertlos.

Gilt das nur in Berlin?

Der Berliner Mietspiegel ist Vorbild für viele andere Städte - und wurde zum Teil vom Verfahren und der Erhebung her kopiert. D.h. es könnte somit generell alle Mietspiegel betreffen.

Was ist mit dem Münchner Mietspiegel?

Laut dem Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, Abteilung Wohnraumerhalt wird der Mietspiegel aus meiner Sicht sehr bedenklich erhoben:

- es finden zufällige Anrufe von Festnetznummern in München statt (erster Fehler: die meisten Leute haben kein Festnetz mehr - nur ältere mit alten Mietverträgen)

- es wird nach der Miete gefragt (zweiter Fehler: es kann nicht validiert werden  - und nicht alle antworten. Mieter mit sehr niedrigen Mieten machen eventuell lieber nicht mit aus Angst, ihre Miete wird erhöht)

D.h. der Mitspiegel ist sozusagen an den Haaren herbeigezogen und auf die zweite  Nachkommestelle gerundet.

Kann ein Mietspiegel nicht einfacher erhoben werden?

Natürlich:

Möglichkeit 1:

- beim Einwohnermeldeamt muss ein Mietertrag immer vorgelegt werden - hier könnte man die Daten bei allen eintragen

Möglichkeit 2:

- alle Vermieter müssen die Miete versteuern und bei der Steuererklärung angeben. Die Kaufverträge sind wegen der Abschreibung ebenfalls beim Finanzamt hinterlegt bzw. spätestens über die Grundsteuer könnte man die Wohnfläche ableiten. D.h. das Finanzamt hätte alle Daten und man könnte hier einen fast 100% validen Mietspiegel - zumindest anhand des Viertels und der Größe und des Baujahrs einer Wohnung erfassen. Auch könnte der Quadratmeter-Kaufpreises der Wohnung als Qualitätsfaktor hinzugezogen werden. Die einzigen, die nicht erfasst werden, wären die Steuerhinterzieher (hoffentlich zu vernachlässigen).

Möglichkeit 3:

Das Bewertungsamt hat alle Quadratmeterpreise der Immobilien in den einzelnen Stadtteilen. Man könnte festlegen, die Miete darf maximal 2-3% des Kaufpreises betragen.

5,000 Euro pro Quadratmeter ist die magische Grenze in München

Wie wirkt sich eigentlich der Quadratmeterpreis einer Immobilie auf die Anzahl der Anfragen bei Immoscout aus? Und vor allem: Wieviel möchten Kaufinteressenten in München ausgeben?

Eine Auswertung von mehreren Angeboten und einem Test haben erstaunliche Ergebnisse ergeben.
Es handelt sich um verschiedene, aber ähnliche Anzeigen, und die Zählung bezieht sich immer auf die Anzahl der Kontaktanfragen am ersten Tag. Aufgrund der Benachrichtigungen, ist die Anfrage kurz nach der Erstveröffentlichung immer am grössten und nimmt dann rapide an. Auch liegt das daran, dass viele nicht zu weit bei den Anzeigen zurückblättern und nicht davon ausgehen, dass sich ältere Anzeigen wesentlich ändern. Änderungen bei alten Anzeigen bekommen somit sehr wenige Interessenten mit.

Bei einem Quadratmeterpreis von 4,250 Euro / Quadratmeter im Glockenbachviertel, kamen bereits am ersten Tag ca. 500 Anfragen von Kaufinteressenten herein.

Bei einem Kaufpreis von 4,500 Euro / Quadratmeter bereits nur noch ca. 50 Anfragen.

Bei einem  Kaufpreis  von 4,750 Euro / Quadratmeter bereits nur noch 30 Anfragen.

Bei einem Kaufpreis von 5,000 Euro/Quadratmeter reduzierte sich die Anzahl der Interessenten auf knapp 10 Anfragen.

Ab 5,500 Euro schwindet das Interesse schnell auf 2-3, die sich pauschal für viele Angebote interessieren - und wahrscheinlich nicht die Kandidaten sind, die auch sofort zuschlagen würden.

Ab 6,000 Euro pro Quadratmeter muss man sich schon mehrere Tage gedulden, bis eine Antwort eintrudelt - ausser natürlich die nervigen Makler.

Fazit:

Es gibt immer noch eine sehr große Anzahl an interessierten und suchenden Käufern in München - allerdings scheint die große Masse auf die Mietrendite zu achten bzw. führen eine Wirtschaftlichkeitsanalyse durch.

Nur noch 10% der Käufer ist bereit 5,000 Euro/Quadratmeter auszugeben und bei 6,000 Euro pro Quadratmeter ist man schon im Bereich von 1% - wahrscheinlich die Zielgruppe der schmerzfreien "Reichen".
Bei diesem 1% hat man es allerdings mit Käufern zu tun, die sehr wählerisch sind und keine Einschränkungen in kauf nehmen wollen. D.h. z.B.

- nicht vermietet
- keine Wohnung ohne Aufzug
- top-saniert und nicht-renovierungsbedürftig
- sehr gute Lage (Verkehrsanbindung, Isar-Nähe oder sonstige Grünflächen, Klientel, Bevölkerungsstruktur, Umfeld, Schulen/Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Verkehrsdichte)

- meistens nur ein sehr moderner Neubau oder ein schöner Altbau mit alten Fenstern, Türen und Böden, Türzargen
- keine Dachgeschoss Wohnung oder EG Wohnung

Alleine der vermietete Zustand einer Immobilie ist führ viele ein Ausschluss, da Sie eine Eigenbedarfskündigung aus Gewissensgründen oft meiden oder möglichen Ärger aus dem Weg gehen


Wer viel Zeit, kann theoretisch einen für den Käufer unrentablen Wert aushandeln - allerdings bedeutet dies auch ein Mietausfall, da die Wohnung während den Besichtigungen idealerweise leer sein sollte. Auch tut man sich langfristig keinen gefallen damit, aktiv die Immobilienpreise durch überhöhte Vorstellungen in die Höhe zu treiben - denn früher oder später möchte man sicherlich selbst auch wieder eine Immobile kaufen und ist man selbst in der Käufersituation.