Dienstag, 28. Februar 2012

5,000 Euro pro Quadratmeter ist die magische Grenze in München

Wie wirkt sich eigentlich der Quadratmeterpreis einer Immobilie auf die Anzahl der Anfragen bei Immoscout aus? Und vor allem: Wieviel möchten Kaufinteressenten in München ausgeben?

Eine Auswertung von mehreren Angeboten und einem Test haben erstaunliche Ergebnisse ergeben.
Es handelt sich um verschiedene, aber ähnliche Anzeigen, und die Zählung bezieht sich immer auf die Anzahl der Kontaktanfragen am ersten Tag. Aufgrund der Benachrichtigungen, ist die Anfrage kurz nach der Erstveröffentlichung immer am grössten und nimmt dann rapide an. Auch liegt das daran, dass viele nicht zu weit bei den Anzeigen zurückblättern und nicht davon ausgehen, dass sich ältere Anzeigen wesentlich ändern. Änderungen bei alten Anzeigen bekommen somit sehr wenige Interessenten mit.

Bei einem Quadratmeterpreis von 4,250 Euro / Quadratmeter im Glockenbachviertel, kamen bereits am ersten Tag ca. 500 Anfragen von Kaufinteressenten herein.

Bei einem Kaufpreis von 4,500 Euro / Quadratmeter bereits nur noch ca. 50 Anfragen.

Bei einem  Kaufpreis  von 4,750 Euro / Quadratmeter bereits nur noch 30 Anfragen.

Bei einem Kaufpreis von 5,000 Euro/Quadratmeter reduzierte sich die Anzahl der Interessenten auf knapp 10 Anfragen.

Ab 5,500 Euro schwindet das Interesse schnell auf 2-3, die sich pauschal für viele Angebote interessieren - und wahrscheinlich nicht die Kandidaten sind, die auch sofort zuschlagen würden.

Ab 6,000 Euro pro Quadratmeter muss man sich schon mehrere Tage gedulden, bis eine Antwort eintrudelt - ausser natürlich die nervigen Makler.


Fazit:

Es gibt immer noch eine sehr große Anzahl an interessierten und suchenden Käufern in München - allerdings scheint die große Masse auf die Mietrendite zu achten bzw. führen eine Wirtschaftlichkeitsanalyse durch.

Nur noch 10% der Käufer ist bereit 5,000 Euro/Quadratmeter auszugeben und bei 6,000 Euro pro Quadratmeter ist man schon im Bereich von 1% - wahrscheinlich die Zielgruppe der schmerzfreien "Reichen".
Bei diesem 1% hat man es allerdings mit Käufern zu tun, die sehr wählerisch sind und keine Einschränkungen in kauf nehmen wollen. D.h. z.B.

- nicht vermietet
- keine Wohnung ohne Aufzug
- top-saniert und nicht-renovierungsbedürftig
- sehr gute Lage (Verkehrsanbindung, Isar-Nähe oder sonstige Grünflächen, Klientel, Bevölkerungsstruktur, Umfeld, Schulen/Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Verkehrsdichte)

- meistens nur ein sehr moderner Neubau oder ein schöner Altbau mit alten Fenstern, Türen und Böden, Türzargen
- keine Dachgeschoss Wohnung oder EG Wohnung

Alleine der vermietete Zustand einer Immobilie ist führ viele ein Ausschluss, da Sie eine Eigenbedarfskündigung aus Gewissensgründen oft meiden oder möglichen Ärger aus dem Weg gehen


Wer viel Zeit, kann theoretisch einen für den Käufer unrentablen Wert aushandeln - allerdings bedeutet dies auch ein Mietausfall, da die Wohnung während den Besichtigungen idealerweise leer sein sollte. Auch tut man sich langfristig keinen gefallen damit, aktiv die Immobilienpreise durch überhöhte Vorstellungen in die Höhe zu treiben - denn früher oder später möchte man sicherlich selbst auch wieder eine Immobile kaufen und ist man selbst in der Käufersituation.

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