Samstag, 25. Februar 2012

Wie berechnet man den Wert einer Immobilie?

Wie berechnet man den Wert einer Immobilie?

Sie möchten eine Immobilie erwerben - oder spielen zumindest mit dem Gedanken - und möchte gerne einmal ganz neutral und unabhängig, für sich selbst, den Wert der Immobilie ermitteln?

Zur Ermittlung des Immobilienwerts gibt es mehrere Möglichkeiten - idealerweise sollte man den Wert der Immobilie über alle Methoden bestimmten und sich dann am Ende einen Wert in der Mitte aussuchen.

Aber zunächst einmal....

So sollten Sie NICHT den Immobilienwert ermitteln:
  1. einen Makler fragen 
  2. eine Bank fragen
  3. den Verkäufer fragen
  4. die Nachbarn fragen 
Methoden zur Wertermittlung von Immobilien

Vergleichsimmobilien im Internet suchen

Daran denken sicherlich die meisten: nach vergleichbaren Immobilien im Internet suchen. Das ist keine Neuigkeit und keine große Kunst. Der Clou kommt aber noch: Die Angebote und Preise notieren und dann die gleiche Suche nach einer Woche, nach 2 Wochen, nach 4 Wochen und nach 3 Monaten (je nach dem, wieviel Zeit man hat) durchführen.

Alles, was nach 4 Wochen - 3 Monaten immer noch online ist, ist tendenziell überteuert. Alles was nach kurzer Zeit, spätestens aber 1-2 Wochen wieder offline genommen wurde ist prinzipiell in einem angemessenen Preissegment. Außer: Die Anzeige ist abgelaufen und wurde nicht verlängert oder: die Anzeige war bereits vorher schon länger online. Daher funktioniert das am besten wenn man sich Angebote merkt, die neu hereinkommen (z.B. über Benachrichtigungsfunktion bei neuen Immobilien)

Selbst eine Anzeige aufgeben

Gibt man selbst eine Anzeige für ein Vergleichsobjekt auf (z.B. für einen Freud oder Bekannten), sieht man die Resonanz und weiß, wie beliebt eine Immobilie zu einem Preis ist. Läuft es gut, könnte man z.B. bei Immobilenscout bei einer Wohnung in München locker am Tag 500 Anfragen bekommen. Läuft es es schlecht, bekommt man fast keine Anfrage, sondern nur Nachfragen von lästigen Maklern.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

Wie hoch ist die Mietrendite? D.h. man berechnet die Netto Mieteinnahmen nach Abzug der Nebenkosten und Instandhaltungsrücklagen und teilt dies durch den Kaufpreis + Kaufnebenkosten.  Dieser Wert sollte deutlich höher liegen als z.B. bei alternatives Anlage z.B. Tagesgeld.

Voraussetzung dabei ist: Sehr gute Vermietbarkeit ohne grössere Mietausfälle (d.h. man muss zur Not schnelle Nachmieter finden, ohne bei der Miete runtergehen zu müssen) - und: positive Entwicklung der Region (Einwohnerzahlen, Jobs, demographische Entwicklung).

Achtung: Da Immobilien langfristige Kapitalanlage sind, und man in den ersten Jahren zunächst die Verluste der Kaufnebenkosten wieder reinholen muss, bevor man Geld verdienen kann, ist es wichtig zum Vergleich nicht die aktuellen Tageszinsen zu nehmen, sondern einen Mittelwert über den Investitionszeitraum. z.B. die letzten 10 oder 20 Jahre. Denn es bringt auf Sicht von 10 oder 20 Jahre nichts, mit dem Zinsniveau des Kaufzeitpunktes als Vergleichswert zu arbeiten. Der Vergleichszins dient zu Überlegung, wieviel Geld man alternativ mit dem eingesetzten Eigenkapital am Kapitalmarkt erwirtschaften würde.

Ein entscheidender Punkt ist: Wieviel ist die Immobilien in 10 Jahren wert? Dies kann nur grob über die demographischen Prognosen der Region herausgefunden werden (z.B: Bertelsmann Stiftung oder Prognosen der Gemeiden, die allerdings nicht unabhängig sind) 

Schneller Wiederverkauf nur mit Verlusten

Hat man nicht gerade ein Schnäppchen gemacht, ist der Wiederverkauf immer mir großen Verlusten verbunden, die sich nur nach vielen Jahren wieder ausgleichen:

  1. 5% Kauferwerbsnebenkosten + 3,57% Maklerprovision (in manchen Gegenden auch höher). Dies bezieht sich auf den Kaufpreis: Auf das eingesetzte Eigenkapital wären das auch schnell mal 50% Verlust.
  2. Straftzinsen an die Bank: Tilgt man die Zinsen vorzeitig an die Bank, werden Strafzinsen an die Bank fällig
  3. Abschreibungen ans Finanzamt zurückzahlen: Hat man jedes Jahr 2,5% steuerlich abgesetzt, möchte das Finanzamt die Abschreibungen natürlich auch gerne wieder zurück haben.
  4. Gewinn versteuert: Wird mit Gewinn wieder verkauft, hält das Finanzamt die Hand auf. Es gibt keine entrinnen - selbst wenn man die 10 Jahresfrist oder 3 Jahresfrist bei ausschließlicher(!) Selbstnutzung eingehalten wurde, muss man dies nachweisen. Angeschrieben wird jeder, und jeder Notar muss inzwischen die Steuernummer wissen und das ganze an das Finanzamt weiterleiten





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