3 Gründe warum man von Erbpacht Immobilien die Finger lassen sollte

Hin-  und wieder sieht man in den bekannten Immobilienportalen wie Immobilienscout oder Immowelt Immobilienanzeigen, bei denen man zunächst denkt: "Endlich mal eine Immobilie zu einem vernünftigen Preis!" - leider wird man dann sehr schnell ernüchtert wenn man weiterliest und plötzlich über das Wort "Erbpacht" stößt.

Kürzlich ist mir selbst eine solche Erbpacht Immobilie eines Maklers einer lokalen Bank aufgefallen - ich dachte mir nur: "diese Leute sollten es doch besser wissen !?"

Erbpacht stinkt?

 

Hier sind 3 die wichtigsten 3 Gründe und Nachteile, warum Sie ihre Finger von Erbpacht Immobilien lassen sollten:

1. Sicherheit: der einzige Grund, warum eine Immobilie einigermaßen sicher ist, ist das Grundstück - selbst wenn das Haus abbrennt besitzt man noch das Grundstück - das je nach Immobilie nach einem Brand möglicherweise sogar als Grundstück attraktiver und den gleichen Preis erzielt.
2. Wertverlust: Eine Immobilie ist nach 35 Jahren nicht ohne Grund steuerlich abgeschrieben - jedes Jahr muss man im Mittel 1/35 des Immobilienwerts in Instandhaltung investieren, damit die Immobilie langfristig nicht wertlos(er) wird. Eine Investition in eine Erbpacht Immobilie ist damit vergleichbar mit einer Investition in einen Neuwagen - danach verliert die Erbpacht Immobilie nur noch an wert.
3. Ende der Erbpacht: Läuft die Erbpacht aus, steht man meist mit leeren Händen da. Man bekommt nur den Gegenwert der Immobilie erstattet - und je nach Gutachter wird dann ein sehr niedriger Betrag oder "0 Euro" genannt - damit lohnt es sich auch nicht im Vorfeld überhaupt in die Werterhaltung zu investieren

Wie berechnet den Wert einer Erbpacht Immobilie?

Ich habe bereits einmal einen Artikel bezüglich der extrem überteuerten Erbpacht Wohnungen in der Jahnstrasse in München berichtet. Heute habe ich ein Angebot bei Immobilienscout weitergeleitet bekommen, mit der Bitte um eine Evaluierung.

Die Kerndaten der Wohnung lauten:


Kaufpreis: 365.000,00 EUR
Zimmer: 5,00
Wohnfläche ca.: 87,00 m²
Lage: Gute Lage in Thalkirchen

Haken: Erbpacht auf 150 Jahre + Nebenkosten 500 Euro

Auf den ersten Blick wäre die Wohnung ein super Angebot - wäre da nicht der Haken mit der Erbpacht.

Schätzungsweise 50% des Wohnungswerts bei Immobilien in München mindestens der Grundstückspreis. Am Marienplatz oder Viktualienmarkt würde ich teilweise sogar 80% ansetzen, da dort der Quadratmeter 50,000 Euro kostet und meist nicht viel Platz für Grünflächen verwendet wird - auch gibt es oft nicht viele Stockwerke und teilweise haben Mehrfamilienhäuser auch nur 4 oder 5 Stockwerke. Aber auch im Rodenstockgarten - wo man fast eine Millionen für 150 Quadratmeter zahlt, ist der Grundstücksanteil relativ gering, und da die Herstellungskosten bei maximal 2,000 Euro / Quadratmeter liegen, ist hier wirklich fast nur das Grundstück etwas wert. Steuerlich gesehen ist auf lange Sicht die Immobilie ohne Grundstücks nichts wert, da sie irgendwann den Buchwert von 0 Euro hat und abgeschrieben ist.

Wichtig bei der Betrachtung ist der Zeitraum: Auf 150 Jahre betrachtet verliert eine Erbpacht Immobilie natürlich definitiv in Vergleich zu einer richtigen Immobilie - denn nach Ablauf der Erbpacht kann der Grundstücksbesitzer die Immobilie zu 50% vom Marktpreis erwerben - und damit verliert die Erbpacht Immobilie in 150 Jahren 50% des Werts (zu diesem Zeitpunkt). Wie hoch der Wert ist hängt vom dem Zustand der Immobile in 150 Jahren ab - im Worst Case garnichts da die Immobilie wohlwissend. dass die Erbpacht ausläuft, in den letzten 50 Jahren heruntergewirtschaftt wird und es danach zum Abriß kommt. Bei dieser speziellen Immobilie in Thalkirchen aus dem Jahre 2001 ist es ziemlich sicher, dass es niemals unter Denkmalschutz stehen wird und möglichweise sogar schon in 50 Jahren wieder abgerissen wird, da das Grundstück dann zu teuer / zu schade für so ein (bis dahin) hässliches Gebäude sein wird.

Eine solche Erbpacht Immobilie lohnt sich eigentlich nur zum Vermieten, wenn man noch weit vor Ende der Erbpacht die Wohnung wieder verkauft. Aber selbst dann gilt: Erbpacht Immobilien wird man nur sehr schwer los - auch wenn dies in London oder anderen Städten üblich ist (Leasehold property), winken Deutsche zu recht bei Erbpacht Immobilien meist ab. Wenn man ehrlich ist, braucht Erbpacht in dieser Form keiner. Erbpacht wurde ursprünglich eingeführt, damit sich Familien günstige Grundstücke für ein Haus leisten konnten, die oft z.B. von der Kirche zu einem günstigen monatlichen Erbpachtzins an die Eigenheimbauer überlassen wurde - ohne die Grundstückskosten ist ein Haus natürlich wesentlich günstiger und Kirchen, die in sehr langen Zeiträumen denken, verlieren ihre Grundstücke nicht. Sobald aber Erbpacht Immobilien fast so teuer sind wie normale Immobilien, macht Erbpacht überhaupt keinen Sinn mehr.

Gerade bei Immobilien in München basieren die Wertsteigerungen fast ausschliesslich auf den steigenden Preisen von knappem Bauland und mangelnden Grundstücken - besonders in Innenstadtlage - das Gebäude interessiert dabei nicht, außer es handelt sich um ein besonderes historisches Gebäude mit "Sammlerwert" und möglichen steuerlichen Vorzügen bei der Instandhaltung.

Ein weiterer Hacken ist: die monatlichen Erbpachtzinsen sind fehlende Liquidität. 150 Euro Erbpacht im Monat sind mindestens 270,000 Euro in 150 Jahren - falls der Erbpachtzins nicht angehoben wird. Die genaue Rechnung ist schwer, aber sicherlich wird die Erbpacht in 50 Jahren locker 500 Euro im Monat betragen und in 100 Jahren eventuell sogar 1000 Euro - denn man darf die Inflation nicht unterschätzen.

D.h. bei dieser Immobilie hat man auf 150 Jahre gerechnet einen "Verlust" von 270,000 Euro + 50% vom Kaufpreis (ohne Inflation). Also ein Nachteil von 182,500 Euro + 270,000 Euro auf 2-3 Generationen verteilt. Der Gesamtverlust ist höher als der Kaufpreis der Immobilie - während eine normale Immobilie in 150 Jahren sicherlich das 10-fache Wert ist - oder mehr.

Meine Meinung dazu: Entweder eine Wohnung mieten oder eine richtige Wohnung kaufen. Das Grundstück mieten und das Gebäude darauf kaufen ist keine(!) Kapitalanlage.

Das Vererben über mehrere Generationen lohnt sich eine solche Immobilie nicht, da sich die Immobilie  früher oder später mit einer minimalen (oder keinen) Entschädigung in Luft auflöst.

Bei einer Restlaufzeit von 10 Jahren würde ich meistens als Kaufpreis nur noch die Vergleichsmiete der 10 Jahre annehmen - abzüglich der Erbpachtzinsen und der nicht-umlegbaren Nebenkosten.

Auch wenn der Kaufpreis verlockend klingt, würde ich bei der obigen Immobilie die Finger davon lassen - selbst bei 200,000 Euro Kaufpreis. Lieber das Geld auf ein Tagesgeldkonto legen und eine Wohnung mieten - dann zahlt man zumindest ca. 300 Euro weniger Nebenkosten in Monat.

Ich kann nur davon abraten -und hoffe auf die Vernunft potentieller Käufer, dass die Unsitte der Erbpacht Immobilien in Deutschland auch nicht weiter Einzug erhält.

Gute Links zum Thema Erbpacht:

• http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/tid-9640/immobilien-erbpacht-versus-grundstueckskauf_aid_295552.html
• http://wirtschaft.t-online.de/erbpacht-nachteile-und-risiken-bei-erbpacht-grundstuecken/id_42547742/index

In der Münchner Jahnstrasse 34 wartet ein Erbpacht Objekt auf dumme Käufer

Erbpacht an sich ist ja schon eine "Unsitte". Erbpacht bedeutet, dass einem das Grundstück nicht gehört, man aber auf dem Grundstück etwas errichten darf. Der Erbpachtgeber kann nach Ablauf der Erbpacht das Gebäude auf dessen Grundstück zu 70% des Marktwerts erwerben. Viele Gebäude werden sicherlich bis Ende der Erbpacht "wertlos" sein und der Grundstückseigentümer kriegt eine Immobilie umsonst - bzw. dessen Erben, weil er sicherlich bis dahin nicht mehr lebt.

Angenommen, der Münchner Immobilienmarkt wäre derzeit nicht total überhitzt und Immobilien mit einer Mietrendite deutlich unter 5% extrem überbewertet, könnte man sagen: Eine Immobilie in der Innenstadt lohnt sich in den nächsten 15 Jahren, da voraussichtlich bis dahin der Wohnraum noch weiter knapp wird und es aufgrund von Angebot und Nachfrage zu höheren Immobilienpreisen kommt (danach sinkt die Bevölkerung drastisch und Angebot/Nachfrage entspannt sich wieder).

Der Grund dafür ist: In München darf nicht (mehr) höher als die Frauenkirche gebaut werden und Grundstücke sind rar. Je mehr Leute in München wohnen, desto teurer werden die Grundstückspreise und damit auch die Immobilien.

Was passiert also bei einer Erbpacht Immobilie? Man sicher sein Kapital nicht durch einen Grundstücksanteil - im Gegenteil: man muss sogar jeden Monat "Miete" für das Grundstück zahlen.

Welcher Depp kaufst sich also in der Jahnstraße 34 in München für 416.000,00 EUR eine 2 Zimmer Wohnung, die erst in 1 Jahr fertig ist und auf einem Erbpacht Grundstück errichtet wird?

Mit Kauferwerbsnebenkosten und Zinsen/Zinsausfall bis die Wohnung fertig ist, kann man ca. mit 450,000 Euro rechnen. Angenommen die Erbpacht beträgt 100 Euro / Monat, ist das bei 2,5% Zinsen ein Unterschied von ca. 50,000 Euro. Im Endeffekt zahlt man also 500,000 Euro.

Die Wohnung ist in 30 Jahren sozusagen "wertlos" - ist sie es nicht, liegt es daran, dass man in den 30 Jahren Geld in die Instandhaltung gesteckt hat. Die Rechnung wird dadurch allerdings nicht einfacher, also nehmen wir einmal die gesetzliche Abschreibung von 30 Jahren: die monatliche "Miete" beträgt also 1,400 Euro + Nebenkosten, die man als Immobilienbesitzer hat, die ein Mieter nicht hat ("nicht-umlegbare Nebenkosten") - also rechnen wir nochmal 80 Euro / Monat drauf -> 1480 Euro an "Miete" für eine 2 Zimmer Wohnung.
Aber halt: die Rechnung endet hier noch nicht....

Wie gesagt: da einem das Grundstück nicht gehört hat man auch langfristig keinen Vorteil - eher einen Nachteil. Die Erbpacht kann sogar noch zusätzlich ansteigen und auch die Zinsen für die Finanzierung bzw. dem Zinsausfall. Angenommen man legt die 441,000 Euro (420,000 Euro + 5%) alternativ zu 4% über 30 Jahre an, hätte man normalerweise ca. 1,4 Millonen(!!!) Euro  angespart. Finanziert man die Immobilie über 30 Jahren zahlt man im Endeffekt das gleiche in Form von Hypothekenzinsen.

Es wird also noch heftiger: Man zahlt am Ende sogar 2 Millionen Euro um 30 Jahre lang in einer 2 Zimmer Wohnung zu wohnen;  5,555 Euro / Monat! Für 5,555 Euro / Monat gibt es so einige grössere und bessere Wohnung am Viktualienmarkt oder am Gärtnerplatz - oder man geht gleich in ein gutes Hotel und mietet sich dort 30 Jahre lang ein (gibt sicherlich nen guten Rabatt!)

Im Vergleich zu so einer (fast schon kriminellen) Abzocke ist selbst der überteuerte Rodenstock Garten - bei dem man die Katze im Sack kauft und erst 2015 öffnen darf - ein Schnäppchen. Eigentlich wäre auch die Miete einer überteuerten Wohnung im Vergleich dazu ein Schnäppchen.

Angenommen man mietet 30 Jahre lang eine Wohnung in München hat man noch einen weiteren Vorteil: Statistisch gesehen stirbt der Vermieter und es kommt zu einem Wohnungsverkauf, bei dem man selbst als Mieter ein Vorkaufsrecht hat.Auf lange Sicht lohnt es sich in München also auf lange Sicht die best-mögliche Immobilie in allerbeste Lage zu mieten und sein Geld alternativ anzulegen.Im Vergleich zu den Kaufpreisen von Immobilien in allerbeste Lage sind die Mietpreise in der Münchner Innenstadt relativ gesehen wahre Schnäppchen.

Nicht zu vergessen: je besser eine Wohnung und je besser die Lage - desto schlechter die Mietrendite. Nur Wohnungen in schlechter Lage oder hässliche Wohnungen, die man trotzdem vermietet bekommt, haben eine hohe Mietrendite.