Montag, 19. Dezember 2011

In der Münchner Jahnstrasse 34 wartet ein Erbpacht Objekt auf dumme Käufer

Erbpacht an sich ist ja schon eine "Unsitte". Erbpacht bedeutet, dass einem das Grundstück nicht gehört, man aber auf dem Grundstück etwas errichten darf. Der Erbpachtgeber kann nach Ablauf der Erbpacht das Gebäude auf dessen Grundstück zu 70% des Marktwerts erwerben. Viele Gebäude werden sicherlich bis Ende der Erbpacht "wertlos" sein und der Grundstückseigentümer kriegt eine Immobilie umsonst - bzw. dessen Erben, weil er sicherlich bis dahin nicht mehr lebt.

Angenommen, der Münchner Immobilienmarkt wäre derzeit nicht total überhitzt und Immobilien mit einer Mietrendite deutlich unter 5% extrem überbewertet, könnte man sagen: Eine Immobilie in der Innenstadt lohnt sich in den nächsten 15 Jahren, da voraussichtlich bis dahin der Wohnraum noch weiter knapp wird und es aufgrund von Angebot und Nachfrage zu höheren Immobilienpreisen kommt (danach sinkt die Bevölkerung drastisch und Angebot/Nachfrage entspannt sich wieder).

Der Grund dafür ist: In München darf nicht (mehr) höher als die Frauenkirche gebaut werden und Grundstücke sind rar. Je mehr Leute in München wohnen, desto teurer werden die Grundstückspreise und damit auch die Immobilien.

Was passiert also bei einer Erbpacht Immobilie? Man sicher sein Kapital nicht durch einen Grundstücksanteil - im Gegenteil: man muss sogar jeden Monat "Miete" für das Grundstück zahlen.

Welcher Depp kaufst sich also in der Jahnstraße 34 in München für 416.000,00 EUR eine 2 Zimmer Wohnung, die erst in 1 Jahr fertig ist und auf einem Erbpacht Grundstück errichtet wird?

Mit Kauferwerbsnebenkosten und Zinsen/Zinsausfall bis die Wohnung fertig ist, kann man ca. mit 450,000 Euro rechnen. Angenommen die Erbpacht beträgt 100 Euro / Monat, ist das bei 2,5% Zinsen ein Unterschied von ca. 50,000 Euro. Im Endeffekt zahlt man also 500,000 Euro.

Die Wohnung ist in 30 Jahren sozusagen "wertlos" - ist sie es nicht, liegt es daran, dass man in den 30 Jahren Geld in die Instandhaltung gesteckt hat. Die Rechnung wird dadurch allerdings nicht einfacher, also nehmen wir einmal die gesetzliche Abschreibung von 30 Jahren: die monatliche "Miete" beträgt also 1,400 Euro + Nebenkosten, die man als Immobilienbesitzer hat, die ein Mieter nicht hat ("nicht-umlegbare Nebenkosten") - also rechnen wir nochmal 80 Euro / Monat drauf -> 1480 Euro an "Miete" für eine 2 Zimmer Wohnung.
Aber halt: die Rechnung endet hier noch nicht....

Wie gesagt: da einem das Grundstück nicht gehört hat man auch langfristig keinen Vorteil - eher einen Nachteil. Die Erbpacht kann sogar noch zusätzlich ansteigen und auch die Zinsen für die Finanzierung bzw. dem Zinsausfall. Angenommen man legt die 441,000 Euro (420,000 Euro + 5%) alternativ zu 4% über 30 Jahre an, hätte man normalerweise ca. 1,4 Millonen(!!!) Euro  angespart. Finanziert man die Immobilie über 30 Jahren zahlt man im Endeffekt das gleiche in Form von Hypothekenzinsen.

Es wird also noch heftiger: Man zahlt am Ende sogar 2 Millionen Euro um 30 Jahre lang in einer 2 Zimmer Wohnung zu wohnen;  5,555 Euro / Monat! Für 5,555 Euro / Monat gibt es so einige grössere und bessere Wohnung am Viktualienmarkt oder am Gärtnerplatz - oder man geht gleich in ein gutes Hotel und mietet sich dort 30 Jahre lang ein (gibt sicherlich nen guten Rabatt!)

Im Vergleich zu so einer (fast schon kriminellen) Abzocke ist selbst der überteuerte Rodenstock Garten - bei dem man die Katze im Sack kauft und erst 2015 öffnen darf - ein Schnäppchen. Eigentlich wäre auch die Miete einer überteuerten Wohnung im Vergleich dazu ein Schnäppchen.

Angenommen man mietet 30 Jahre lang eine Wohnung in München hat man noch einen weiteren Vorteil: Statistisch gesehen stirbt der Vermieter und es kommt zu einem Wohnungsverkauf, bei dem man selbst als Mieter ein Vorkaufsrecht hat.Auf lange Sicht lohnt es sich in München also auf lange Sicht die best-mögliche Immobilie in allerbeste Lage zu mieten und sein Geld alternativ anzulegen.Im Vergleich zu den Kaufpreisen von Immobilien in allerbeste Lage sind die Mietpreise in der Münchner Innenstadt relativ gesehen wahre Schnäppchen.

Nicht zu vergessen: je besser eine Wohnung und je besser die Lage - desto schlechter die Mietrendite. Nur Wohnungen in schlechter Lage oder hässliche Wohnungen, die man trotzdem vermietet bekommt, haben eine hohe Mietrendite.

Kommentare:

  1. Danke für die Information! In Spanien wir haben jetzt -50% und sogar -70% in Immobilien. Und nicht nur weit von StÄdte, in überall! Madrid, Barcelona, Málaga,...
    Vor 4 Jahre, nur wenige Leute deutlich informieren wie Sie tun.
    Wenn Sie wertvoll information über Spanien wollen, kann ich viele Beispiele erzählen (enriqueggg@hotmail.com)

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  2. Der Kommentar wurde von einem Blog-Administrator entfernt.

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