Dienstag, 3. Januar 2012

1,8% Mietrendite am Gärtnerplatz - und trotzdem scheint es Käufer zu geben! Eine Makro-Immobilienblase?

Manchmal kommt man aus dem Staunen nicht mehr heraus, wenn man sich die Angebote der Immobilienmakler in München anschaut - und noch mehr wundert es einen, wenn dann nach ein paar Wochen sogar ein Käufer zugeschnappt hat!

 Beispiel:

Eine 4-Zimmer Altbau Wohnung in der Nähe vom (nicht am!) Gärtnerplatz mit 108 Quadratmeter Wohnfläche wird für 730,000 Euro angeboten - zuzüglich 3,57% Maklerprovision + 5% Kauferwerbsnebenkosten, macht also insgesamt 792,561 Euro.

Die Wohnung ist an eine  Familie zu 1,400 Euro Kaltmiete vermietet. 200 Euro müssten aber mindestens(!) im Monat zurückgelegt werden - auf lange Sicht werden aber früher oder später auch mal grössere Kosten in Form von Sonderumlagen dazukommen. Aber lassen wir diese mal weg, dann sind es noch 1200 Euro an Einnahmen. Also 14,400 Euro im Jahr - also eine Miet"rendite" von 1,8% - selbst beim Tagesgeld (z.B. Bank of Scotland) gibt es zur Zeit 2,7% Zinsen (Tendenz steigend). Auch die Hypothekenzinsen liegen höher - und bei 5 Jahren mindestens 2,6% (wenn man nicht zufällig Bundespräsident ist) - bei 10 Jahren schon deutlich über 3%. D.h. bei einer Finanzierung legt man jeden Monat drauf.Wir betrachten hier also in diesem Fall noch den bestmöglichen Fall der Barzahlung ohne Hypothek - denn mit einer Hypothek wird es zum definitiv zum Verlustgeschäft.

Schönrechnen und die Hypothekenzinsen steuerlich abschreiben - macht keinen Sinn

Normalerweise kann man das ganze noch etwas schönrechnen, wenn man das ganze über eine Hypothek finanziert und die Zinsen mit den Mieteinnahmen verrechnen kann - denn die 1200 Euro Mieteinnahmen müssen sonst auch versteuert werden - und man hat im Endeffekt nur etwa 700 Euro netto übrig.

Mit der Preissteigerung lohnt es sich...auch nicht


Die Immobilienpreise sind aufgrund der niedrigen Zinsen und der Europanik dermaßen gestiegen, dass nach oben nicht mehr viel Luft ist - im Hochpreissegment ist eher mit einem leichten Rückgang der Immobilienpreise zu rechnen. Vor 5 Jahren wäre selbst eine leerstehende Wohnung mit 100% Finanzierung zu 5% lohnenswert gewesen - 2012 würde das sicherlich nach hinten losgehen.


Vaterstaat soll mir die überteuerte Wohnung abzahlen - spekulativ!


Angenommen man spekuliert darauf, dass es keine Steuergesetzänderungen bis 2022 gibt, könnte man natürlich die Wohnung 10 Jahre vermietet lassen, jedes Jahr 1/40 des Wohnungswerts ohne Grundstücksanteil steuerlich abschreiben. Verkauf man dann vor 2022 allerdings müsste man alle Steuern natürlich wieder zurückzahlen. In dieser Gegend kostet der Quadratmeter sehr viel - wenige Meter weiter am Marienplatz 50,000. Zum Glück nimmt das Finanzamt derzeit nur 50% an, also wäre der Wert der Immobilie ohne Grundstück in etwa 360,000 Euro. Damit könnte man 9,000 Euro im Jahr abschreiben also 90,000 Euro in 10 Jahren - Peanuts.So hat man gerade mal die Kauferwerbsnebenkosten nach 10 Jahren wieder drin + eine in 10 Jahren anstehende Sonderumlage am Gemeinschaftseigentum.

Weitere Fallstricke

Selbst wenn sich die ungerechten Steuergesetze nicht bis 2022 ändern gibt es andere Dinge, die man beachten sollte.

  • verkauft man in wenigen Jahren mehrere Immobilien wird vom Finanzamt oft ein gewerbliche Aktivität unterstellt.
  • die maximale Mietrendite von 20% in 3 Jahren könnte in München bald auf 10% reduziert werden
  • die Grundsteuer wird in den nächsten 10 Jahren noch mindestens einmal wesentlich angepasst - da die Grundstückspreise in den letzten Dekaden massiv(!) gestiegen sind
  • Der Mietspiegel in München war in Quartal IV/2011 zum ersten mal wieder rückläufig(!)
Aber, wenn trotzdem jemand kauft...

So lange die Wohnung dann beim neuen Besitzer bleibt und die Mieter drin bleiben dürfen, wäre der Kauf zumindest noch ein "gutes Werk" - kann aber nicht als Spendengeld abgesetzt werden.

Auch trägt der Kauf dazu bei, dass die Schere zwischen arm und reich durch solche Immobilien verkleinert wird, falls ein Käufer mit zuviel Geld mit einer solchen Immobilie auf die Nase fällt und bei einem späteren Wiederverkauf deutliche Verluste einfährt. Würde jemand diese knapp 800,000 Euro an der Börse vervierfachen wäre der Gesellschaft auch nicht geholfen! Man kann sich also freuen, wenn so eine Wohnung einen vermeintlichen Kapitalanlager findet.

Immobilienblasen kennt man normalerweise nur auf nationaler Ebene, z.B. in den USA, Spanien, Großbritannien. Ich denke in Deutschland gibt es auch Makro-Immobilienblasen - insbesondere in den Premiumlagen Münchens oder bestimmten Stadtteilen Hamburgs oder von Berlin. Daher ist die Diskussion derzeit noch nicht in den Medien zu finden - denn im Deutschlandweiten Schnitt - mit Häusern in Ostdeutschland für 5,000 Euro - fällt das nicht mehr auf. Selbst im Münchner Durchschnitt der Immobilienpreise - sogar auf Stadtteilebene - tauchen diese Fehlentwicklungen nur in abgemildeter / gemittelter Form auf.

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