Wohnungen in München sind teuer. Das ist den meisten bereits bekannt. Mieten in München sind ebenfalls teuer - was dazu führt, dass bei einer wirtschaftlichen Bewertung des Kaufpreises einer Immobilie in München wieder einen gewissen Ausgleich schafft.
D.h. wirtschaftlich betrachtet ist eine "teuere Immobilie" nicht teuer, wenn die Mieten ebenfalls teuer sind - sondern nur dann wenn die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis zu niedrig ist. Hingehen kann natürlich eine "günstige" Immobilie bei Vermietung trotzdem teuer sein, wenn man keine oder nur eine sehr niedrige Miete erzielt.
Streng genommen sind in München inzwischen bei einer wirtschaftlichen Betrachtung Immobilienpreise nicht mehr so gut wie in er Vergangenheit, da die Mieten nicht so schnell steigen wie die Kaufpreise der Immobilie - und auch die Gehälter nicht entsprechend steigen, so dass sich ab einem bestimmten Preis Immobilien in München nur schwer vermieten lassen und es bei einem Mieterwechsel zu einem längeren Mietausfall kommt. Aber dies ist eine andere Geschichte.
Die eigentliche Frage ist: wieviel ist eine Wohnung in München wert, wenn man einmal kurz die Wohnungsnot in München ausblendet, und die dadurch ausgelösten hohen Mieten und Kaufpreise.
Ein neuer Ansatz zur Immobilienbewertung wäre die tatsächlichen Kosten der Herstellung zu betrachten.
Baut man beispielsweise ein Haus, bekommt man für 2,000 Euro/Quadratmeter etwas ziemlich gutes, wenn man es richtig anstellt. Baut man ein Mehrfamilienhaus, sogar noch günstiger, da die Handwerker noch effizienter arbeiten können, und nicht bei 10 Wohnungen 10x häufiger zur Baustelle fahren müssen oder 10x mehr Maschinen oder Werkzeug benötigen - auch auch nicht 10x so lange brauchen.
Warum sollte man also beispielsweise 10,000 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung in der Hofstatt oder im Rodenstock Garten ausgeben, und bei 100 Quadratmetern damit 1 Millionen Euro?
Natürlich ist das Grundstück dort teuer. Aber betrachtet man einmal den Grundstücksanteil einer Wohnung mit ca. 20 Quadratmeer, ergibt sich ja dass 920,000 Euro auf 20 Quadratmeter Grundstück entfallen.
Dies wäre also ein Quadratmeterpreis am Grundstück von 46,000 Euro. Zu teuer für ein Dixie Klo.
Der Grundstücksanteil wäre also 92% des Kaufpreises. Das Finanzamt nimmt derzeit in München aber nur 35% als Grundstücksanteil an.
Irgendwas stimmt hier jedenfalls grundsätzlich nicht.
Im Falle des Rodenstock Geländes gehe ich nicht davon aus, dass mehr als 10,000 Euro pro Quadratmeter am Grundstück bezahlt wurden.
Vor allem: eine Wohnung im EG kostet 5,500 Euro pro Quadratmeter und eine im 1- Stock 6,000 Euro pro Quadratmeter eine im 3. Stock schon 7,000 Euro und im 4. über 8,000 Euro pro Quadratmeter...aber jede Wohnung hat den gleichen Grundstücksanteil. Die Herstellungskosten sind aber identisch - egal welcher Stock. Werde die Leute für dumm verkauft oder ist das nur ganz normaler Wahnsinn? Oder gar "Betrug" bzw. eine Gesetzeslücke?
Für mich ist die ganze Geschichte eine reine Abzocke. Und das findet man leider überall. Ich habe mir gerade eine Immobilie auf demos.de/portal/web/demos/home.aspx angeschaut und bin überrascht, dass die Preise mit jedem weiteren Stockwerk wirklich höher werden. Ich verstehe den Sinn einfach nicht..
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