Mittwoch, 21. März 2012

Steigende Mieten in München? Fehlanzeige...

Viele kenne sicherlich die Schlagzeilen der örtlichen Münchner Propaganda Blätter:


München wird immer teurer


Wer kann sich die Mieten bald noch leisten?


Münchener Mieten steigen und steigen

Aber ist das wirklich so?

Zitat aus einer Analyse der Volksbanken:



[...]
Bei längerfristiger Betrachtung zeigt sich jedoch, dass die Mieten heute nur marginal 
über dem Niveau von vor zwanzig Jahren liegen. Der durchschnittliche Anstieg liegt 
bei weniger als einem halben Prozent pro Jahr. Somit ist das Mietniveau bei realer 
Betrachtung seit Anfang der 1990er Jahre um über zwanzig Prozent zurückgegangen – auch in München. Die Ursache ist ein starker Mietrückgang Mitte der 1990er 
Jahre. Wenn das Mietniveau heute dennoch oft als hoch empfunden wird, dürfte das 
neben der Wahrnehmung der aktuell kräftig steigenden Mieten zu weiten Teilen 
auch auf höhere Wohnnebenkosten, aber insbesondere auch auf den deutlich gestiegenen Wohnflächenverbrauch pro Kopf, der in den letzten zwanzig Jahren um 
rund zwanzig Prozent gestiegen ist, zurückzuführen sein. 

[...]

http://www.dghyp.de/fileadmin/media/dg_hyp_deutsch/downloads/broschueren_marktberichte/marktberichte/Immomarkt_Bayern_2011_Druck.pdf

Die Nebenkosten steigen also und die Wohnfläche pro Person. Damit steigt also für Mieter die gefühlte Miete - auch wenn faktisch die Mieten in München selten erhöht werden - meist nur bei einem Mieterwechsel. Die steigenden Nebenkosten betreffen natürlich auch Eigentümer (Selbstnutzer) und Vermieter.

Langfristig ist also bei einem Neubau auf  die Energieeffizienz zu achten. Aber selbst bei einem neuen Wohnbauprojekt, wie z.B. dem Rodenstockgarten handelt es sich um keine Passivhäuser - es wird nur minimal mehr getan als aufgrund älterer Gesetze notwendig ist.

Der Mietspiegel sollte nicht absolut gesehen werden, sondern relativ zur Inflation und Lohnsteigerungen.
Aber auch der Münchner Mietspiegel war laut der Stadt München in Q4/2011 rückläufig - zum ersten Mal seit Jahrzehnten.

Für Kapitalanlager gibt es jedoch noch ein Trostpflaster: Kauft man sich eine Altbau Wohnung in einem Denkmalschutzobjekt - ist es noch möglich den Kaufpreis (ohne Grundstückskosten) steuerlich abzuschreiben - auch wenn in Wirklichkeit der Buchwert der Immobilie eher steigt als fällt. Da spielt dann die Mietrendite eine untergeordnete Rolle.

Bei Neubaupojekten liegen die Kaufpreise meist so hoch, dass man mehrere Jahre warten muss, bis man die Kaufnebenkosten wieder reingeholt hat. Die "Verzinsung" bei Neubauimmobilien in München ist meist schlechter als ein Tagesgeldkonto und man hat ein paar Jahre Mietausfall, bis es endlich zu einer Vermietung kommen kann. Auch ist das angezahlte Eigenkapital brachliegend und wirft überhaupt keine Rendite ab.

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