Mietpreisbremse in München für unrechtmäßig erklärt

Am 21.06.2017 hat das Amtsgericht München die Münchner Mietpreisbremse in einem noch nicht rechtskräftigem Urteil für ungütig erklärt (Aktenzeichen 414 C 26570/16)

Die Klage eines Mieters wurde abgewiesen, der für seine Wohnung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete bezahlen sollte.

Die Kläger hatten in der Maxvorstadt eine luxuriöse 100qm-Wohnung gemietet und dafür 2.000 Euro Nettokaltmiete bezahlt (also 20 Euro pro Quadratmeter). Die Mieter verlangten von der Vermieterin Auskunft über die vorige Miete. Da keine Antwort erfolgte, erhoben die Mieter Klage am Amtsgericht München.  Wenn die Mietpreisbremse angewendet würde, bräuchten die Mieter in dem Fall eigentlich nur rund 15 Euro pro Quadratmeter (15,16 Euro) zu bezahlen. Der Mietspiegel weist für eine Wohnung in der genannten Lage allerdings eine Miete von knapp 14 Euro (13,78 Euro) aus.

Die Richter hielten die bayerische Verordnung der Mietpreisbremse für fehlerhaft ("Die Mieterschutzverordnung des Freistaats Bayern ist für München nicht anwendbar."). Der Münchner Mieterverein möchte nun zur nächsten Instanz gehen, um Rechtssicherheit zu erlangen.

D.h. die Münchner Mietpreisbremse war wie bisher bekannt nicht nur sinnlos und kontraproduktiv - sie ist nach dem aktuellen Stand also nicht einmal rechts konform.

Mietpreis - Bremse oder Mietpreis - Gaspedal?

Mietpreisbremse - was bedeutet das konkret?

Der Bundestag hat mit den Stimmen der Union und der SPD die Mietpreisbremse am 5. März 2015 verabschiedet. Das Gesetz soll Mieter in Ballungsräumen vor großen Preissprüngen beim Wohnungswechsel schützen. Der Bundesrat muss allerdings noch zustimmen.

Bisher darf die Miete beliebig hoch sein, wenn ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Mit der Mietpreisbremse soll bei Neuvermietungen der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Bei einem Mieterwechsel darf die Wohnungsmiete ab 2015 nur noch soviel steigen, dass sie höchstens zehn Prozent teurer ist als eine vergleichbare Wohnung derselben Größe und Lage.

Warum eine Mietpreisbremse?

Der Grund für die Mietpreisbremse war die naive Vorstellung einiger Politiker, man könnte durch eine künstliche Begenzung der Mieten, die Mieten senken, um es damit zu erleichtern an günstigen Wohnraum zu kommen.

Steigt bei günstigeren Mieten nicht die Anzahl der Bewerber um eine Wohnung? Ja, richtig. Also noch mehr Konkurrenz, wenn dadurch einzelne Mieten sinken sollten.

Bekommt man als Familie dadurch leichter eine Wohnung? Natürlich noch schwerer - vorzugsweise wird dann an WGs vermietet - am besten noch mit billiger Austattung möbliert, dann gilt der Mietspiegel gleich 2x nicht und der Vermieter kann mehr verlangen.

Wie kann ein Vermieter den Mietspiegel ausnutzen? Ein Vermieter kann alle "Zuschläge" soweit wie möglich ausnutzen und die Wohnung entsprechend austatten (Kaminofen, Parkett, Bad renovieren, Balkon anbauen, Elektroleitungen neu verlegen, eine Küche mitvermieten usw...)

Sind die Mieten nun günstiger?

Nein. In erster Linie hatten bereits nach Ankündigungs des Gesetzesvorschlags eine große Anzahl der Vermieter und Immobiliengesellschaften bereits die Gelegenheit genutzt und die Mieten noch einmal angepasst. Zudem gerät der Mietspiegel in den Fokus und die Art wie die Daten zustandekommen. In Wirklichkeit sind die Mietpreise natürlich wesentlich höher als beispielsweise im offiziellen Mietspiegel der Stadt München. Die dort gelisteten Mietpreise sind in der Realität kaum zu finden. Eine Abweichung um 1,50 Euro pro Quadratmeter zwischen der schlechtesten und besten Lage ist ebenfalls sehr realitätsfern - die Schwankung liegt eher zwischen 8 und 30 Euro pro Quadratmeter als zwischen 10 Euro und 11,50 Euro. Dies liegt vor allem an der Art der Erhebung. Die Erhebung basiert auf zufälligen Festnetz Anrufen - d.h. es trifft meist nur ältere die überhaupt noch ein Festnetz haben. Diese Personengruppe hat meist nicht nur altmodische Telefone sondern auch alte Mietverträge und zahlt entsprechend wenig Miete.

Sind gierige Vermieter schuld an hohen Mieten?

Vermietern die Schuld an hohen Mieten zu geben, wäre zu einfach: meist haben Vermieter eine Wohnung ebenfalls sehr teuer gekauft und bereits hohe Kaufnebenkosten und Grunderwerbssteuer etc. an den Staat bezahlt und meist auch hohe Maklerprovisionen. Finanziell gesehen lohnt es sich nicht eine Wohnung zur Vermietung in Städten wie München zu kaufen und zu vermieten. Würde ein Vermieter in Aktien investieren, hätte er meist mehr davon und weniger Aufwand - und der Mieter müsste einen anderen "Dummen" suchen, der für ihn die Wohnung kauft, damit er dort günstig (im Vergleich zum Kauf) wohnen kann. Auch hat ein Vermieter einen hohen Zeitaufwand (WEG Versammlungen, Mieter suchen, Probleme klären...) , nicht-umlegbare Nebenkosten sowie ständige Instandhaltungs und Reparaturkosten und Konfliktpotential mit Mietern, Hausverwaltung oder der WEG.

Wer ist schuld an hohen Mieten?

Schuld an hohen Mieten ist die Bundes- und Kommunalpolitik. Es gibt immer weniger Einwohner in Deutschland, daher müssten die Mieten fallen. Sie fallen nur deshalb nicht überall, da viele Jobsuchende aus kleineren Städten abwandern und nach München, Hamburg und Berlin ziehen....dort gibt es dann eine Wohnungsverknappung und die Mietpreise steigen. D.h. wären andere Städte attraktiver und würde es schaffen dort Arbeitsplätze zu erhalten oder zu schaffen, würden Städte mit Wohnungsraumknappheit auch nicht mehr wachsen und damit würden die Immobilienpreise und Mieten wieder fallen. Die Ungleichverteilung der Arbeitsplätze in Deutschland ist sozusagen "The root of all evil." Aber das will die Politik dann doch nicht so genau wissen. Ein Rückgang der Bevölkerung in der Bundeshauptstadt, Hamburg oder München kommt nicht in Frage - das möchte kein Politiker.

Abschaffung der Maklerprovision und Mietpreisbremse ab 2015

Die schon längeren kursierenden Gesetzesentwürfe zur Abschaffung der Maklerprovision und zur Mietpreisbremse wurden nun definitiv beschlossen und treten 2015 in Kraft.

Mietpreisbremse

• bei Neuvermietungen darf der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, um bisherige Sprünge von 20%, 30% oder 40% wie bisher zu vermeiden. Was passiert aber wenn ein bestehender Mietvertrag, der bereits jetzt aus diversen Gründen über dem Durchschnittsniveau liegt, ausläuft, und ein neuer Mieter kommt? Dazu gibt es keine verlässlichen Aussagen. D.h ist es nur eine Mietpreisbremse oder fallen jetzt die Mieten von Wohnungen die bereits aktuell über dem Mietspiegel liegen und früher oder später wegen Mieterwechsel auslaufen?
• Ausnahme: Neubauten - hier gilt der Mietspiegel nicht! D.h spätestens ein paar Jahre nach Erstvermietung eines Neubaus würde sich dadurch der Mietspiegel ohnehin wieder anpassen.
• Modernisierungskosten dürfen künftig nur noch bis zu zehn Prozent und längstens, bis der Vermieter seine Aufwendungen gedeckt hat, auf die Miete umgelegt werden (statt bisher 11% - was für ein Unterschied!!!)

Was können Vermieter dagegen tun?

•  die Mieten jetzt nochmal schnell erhöhen - und das machen viele. D.h. bevor die Bremse greift wird nochmal aufs Gas getreten!
• Wohnungen nicht mehr an Familien vermieten - nur noch mit Einzelmietverträgen ro Zimmer an WGs vermieten - aber das kann wohl nicht ernsthaft das Ziel der Bundesregierung sein?
• Wohnungen zu Gewerberäuen umwandeln

Maklerprovision

Der Vermieter soll die Vermittlungskosten nicht mehr auf den Mieter abwälzen können. Nur dann, wenn der Mieter den Makler mit einem schriftlichen Maklervertrag selbst beauftragt hat, muss er bei erfolgreicher Vermittlung die Kosten tragen - das entspricht dem so genannten Bestellerprinzip im Bürgerlichen Recht.

Laut einem aktuellen Artikel der Zeit, will der IVD nun gegen das neue Gesetz klagen:

http://www.zeit.de/wirtschaft/2014-09/makler-mietrecht-gesetzesentwurf-klage-heiko-maas

Hier wird diese Gesetzesänderung als "schwerwiegender Eingriff in die Berufsfreiheit" bezeichnet.

Viel Spaß beim Klagen - das Vorhaben hat kein Chance - aber die Anwälte freuen sich über ihre "Provisionen" ;-)

Gilt das Bestellerprinzip auch für den Immobilienkauf?

Das ist mal wieder ein Thema über das NICHT nachgedacht wurde- Es geht nicht klar aus dem Gesetz hervor und wird sicherlich früher oder später vor dem BGH klargestellt werde müssen.

 

 

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Abschaffung der Maklerprovision - Stand der Dinge

Die Makler hat es bisher gefreut - Millionen von Leute in den letzten Dekaden mussten allerdings darunter leiden und insgesamt nutzlose Milliarden bezahlen: die Maklerprovision.

Die Maklerprovision war schon immer Mietern und Käufern ein Dorn im Auge - insbesondere in Deutschland wo praktisch jeder ohne Qualifizierung, Schulabschluss / Ausbildung oder auch nur einem Hauch von Ahnung von Irgendwas als Immobilienmakler arbeiten darf. In der Praxis haftet ein Makler auch meist für nichts - und kann sich immer aus der Affaire schleichen ("Die Angaben habe ich so vom Verkäufer / Vermieter bekommen", "Das wusste ich nicht"...). Selbst Besichtigungen führen manche Makler nicht mal durch - und wollen dennoch allein durch das Zusenden von unangeforderten Exposées per Email eine "Nachweisprovision" sichen - und ziehen zur Not auch mal vor Gericht und lassen nichts unversucht....

Aber, ist es denn sicher, dass die Maklerprovision abgeschafft wird? Wenn ja, ab wann tritt das neue Gesetz in Kraft?

Aktuell (Stand 25.11.2013) ist dies Teil des "Pakets für bezahlbares Wohnen" das als Bestandteil des  Koalitionsvertrags zwischen CDU/CSU und der SPD - und damit bereits in trockenen Tüchern. Künftig soll die Maklerprovision bei Mietern und Käufern nur noch nach dem sogenannten "Bestellerprinzp" bezahlt werden.


Natürlich gefällt dies der Makler/Immobilien Lobby überhaupt nicht - weshalb hier noch fleissig Propaganda gemacht wird - und mit viel Energie und Spenden versucht wird, das ganz noch zu Fall zu bekommen.

Der IVD "Verein" schreibt in eine Stellungnahme beispielsweis, der neue Gesetzesvorschlag würde in die Vertragsfreiheit eingreifen. Eine Vertragsfreiheit wäre es dann, wenn man als Käufer ohne lange Gerichtsprozesse selbst entscheiden kann, ob man einen Makler zum Kauf einer Immobilie wünscht oder nicht - und nicht beispielsweise ein Exposée per Email unaufgefordert zugesandt bekommt - und sich Makler vor Gericht versuchen, eine Nachweisprovision durchzusetzen.

Soll die Gesetzesänderung nur für Mieter gelten oder auch für Vermieter?

Leider ist die öffentlich-rechtliche Berichterstattung auch nicht immer so, wie man es sich wünscht - und es wird nur weitergereicht, was andere bereits geschrieben haben. Die Tagesschau hat beispielsweise nur die Provision für Mieter erwähnt:

http://www.tagesschau.de/inland/mietpreisbremse100.html

und sich nicht die Mühe gemacht, hier etwas genauer nachforschen.

Fakt ist: bis heute ist noch kein Gesetz verabschiedet - die Wahrscheinlichkeit ist allerdings hoch, dass es eine entsprechende Gesetzesänderung geben wird - wenn auch möglicherweise in abgemildeter Form.

Ein weiterer Teil des Pakets ist die "Mietpreisbremse" - die allerdings nicht zu Ende gedacht wurde - nicht mal vom Rat der Weisen (Rat der Doofen?). Hier soll durch eine Beschränkung der Mietpreise bei Neuvermietung, ein direkter politischer Einfluss auf die Mieten genommen werden. Abgesehen davon, dass das Verfassungsgericht hier auch noch etwas mitreden muss, hier kurz die Punkte an die offenbar niemand gedacht hat:

- bei Vermietung an WGs oder möblierter Vermietung einzelner Zimmer, gilt die Beschränkung nicht - dies würde nur dazu führen, dass beliebte Wohnungen in Innenstädten nur noch an WGs vergeben werden, nicht mehr an Familien

- die Nebenkosten sind bereits in vielen Städten mit keinen extremen Mieten wie in München genau so hoch wie die Miete selbst. Die Nebenkosten werden direkt von der Politik beeinflusst: durch die Kopplung von Öl und Gaspreisen. Ohne diese Kopplung wären schlagartig die Nebenkosten für alle geringer - hier wäre jedem direkt und schneller geholfen

- hohe Mieten sind keine lokalen Probleme in München, Hamburg, Frankfurt oder Berlin - sondern ein bundesweiter Effekt falscher Politik. Arbeitsplätze fehlen an vielen Orten - nur dadurch gibt es ein Wirtschaftswachstum in Städten wie München - da die Menschen wegen dem Job umziehene und in ihrer Gegend keinen Job finden. Würde sich die Wirtschafts gleichmässiger im Land verteilen, gäbe es absolut kein Problem mehr mit zu hohen Mieten. Auch würde das Zubauen von wertvollem Ackerland und Gründflächen endlich ein Ende haben. Es kann nicht sein, dass trotz Bevölkerungsschwund jeden Tag mehrere Fussballfelder-große Ackerflächen für den Bau von Immobilien geopfert werden. Neubau sollte sinnvollerweise nur noch durch Abriß von Bestandsimmobilien erfolgen - nicht mehr in der grünen Wiese, wenn gleichzeitig an anderer Stelle leerstehende Gebäude verroten.

Im Hamburger Abendblatt war heute ein interessanter Artikel zum Thema Maklerprovision: Über 2 Maklerinnen die bereits heute auf die unmoralische Provision von Käufern verzichten - und dies als eine Dienstleistung nach Aufwand dem Verkäufer in Rechnung stellen:

http://www.abendblatt.de/region/stormarn/article121783871/Beim-Hauskauf-faellt-die-Maklerprovision-weg.html

So eine Vorgehen kann nur begrüsst werden.