Abschaffung der Maklerprovision und Mietpreisbremse ab 2015

Die schon längeren kursierenden Gesetzesentwürfe zur Abschaffung der Maklerprovision und zur Mietpreisbremse wurden nun definitiv beschlossen und treten 2015 in Kraft.

Mietpreisbremse

• bei Neuvermietungen darf der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, um bisherige Sprünge von 20%, 30% oder 40% wie bisher zu vermeiden. Was passiert aber wenn ein bestehender Mietvertrag, der bereits jetzt aus diversen Gründen über dem Durchschnittsniveau liegt, ausläuft, und ein neuer Mieter kommt? Dazu gibt es keine verlässlichen Aussagen. D.h ist es nur eine Mietpreisbremse oder fallen jetzt die Mieten von Wohnungen die bereits aktuell über dem Mietspiegel liegen und früher oder später wegen Mieterwechsel auslaufen?
• Ausnahme: Neubauten - hier gilt der Mietspiegel nicht! D.h spätestens ein paar Jahre nach Erstvermietung eines Neubaus würde sich dadurch der Mietspiegel ohnehin wieder anpassen.
• Modernisierungskosten dürfen künftig nur noch bis zu zehn Prozent und längstens, bis der Vermieter seine Aufwendungen gedeckt hat, auf die Miete umgelegt werden (statt bisher 11% - was für ein Unterschied!!!)

Was können Vermieter dagegen tun?

•  die Mieten jetzt nochmal schnell erhöhen - und das machen viele. D.h. bevor die Bremse greift wird nochmal aufs Gas getreten!
• Wohnungen nicht mehr an Familien vermieten - nur noch mit Einzelmietverträgen ro Zimmer an WGs vermieten - aber das kann wohl nicht ernsthaft das Ziel der Bundesregierung sein?
• Wohnungen zu Gewerberäuen umwandeln

Maklerprovision

Der Vermieter soll die Vermittlungskosten nicht mehr auf den Mieter abwälzen können. Nur dann, wenn der Mieter den Makler mit einem schriftlichen Maklervertrag selbst beauftragt hat, muss er bei erfolgreicher Vermittlung die Kosten tragen - das entspricht dem so genannten Bestellerprinzip im Bürgerlichen Recht.

Laut einem aktuellen Artikel der Zeit, will der IVD nun gegen das neue Gesetz klagen:

http://www.zeit.de/wirtschaft/2014-09/makler-mietrecht-gesetzesentwurf-klage-heiko-maas

Hier wird diese Gesetzesänderung als "schwerwiegender Eingriff in die Berufsfreiheit" bezeichnet.

Viel Spaß beim Klagen - das Vorhaben hat kein Chance - aber die Anwälte freuen sich über ihre "Provisionen" ;-)

Gilt das Bestellerprinzip auch für den Immobilienkauf?

Das ist mal wieder ein Thema über das NICHT nachgedacht wurde- Es geht nicht klar aus dem Gesetz hervor und wird sicherlich früher oder später vor dem BGH klargestellt werde müssen.

 

 

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1 Euro pro Quadratmeter Miete zahlen - oder lieber 0 Euro ?

Die Welt hat in einem Artikel sehr schön die Kontraste zwischen dem Immobilienmarkt in Westen (z.B. München) und dem Osten (z.B: Görlitz) hervorgehoben:

http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article108576321/Wohnungsnot-im-Westen-und-Oststaedte-sterben-langsam.html

Diesen Artikel sollte sich einmal alle Politiker einmal zu Gemüte führen - und all vor allem alle Münchner, die sinnlos und teilweise auch hirnlos ihre Zeit mit dem Kampf gegen steigende Mieten verplempern.

Man sieht auch wieder mal: München hat kein Wohnungsproblem - Deutschland hat ein grundlegendes Problem auf regionaler und bundespolitischer Ebene.

Es gibt bei dem Kampf um Studenten, gut-ausgebildete junge Leute, Arbeitnehmer und Investoren wenige Gewinner wie z.B. München - und viele Verlierer, wie beispielsweise Görlitz oder andere Städte in Ostdeutschland.. Durch den demographischen Wandel verstärkt sich die Konkurrenzsituation zwischen einzelnen Städten in Zukunft noch weiter.

Den Stern Journalisten Gerd Blank und Martin Motzkau, die folgenden Artikel fabriziert haben:

http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/protest-gegen-steigende-mieten-deutschland-gehen-die-wohnungen-aus-1617972.html

kann man nur entgegnen: Deutschland gehen nicht die Wohnungen aus - Deutschland gehen die Menschen aus. Dass übergangsweise  zuviele Lemminge auf einmal in München, Hamburg oder Berlin eine Unterkunft suchen sollte dabei eigentlich nur eine Begleiterscheinung einer sehr viel dramatischeren Entwicklung sein.

Wer am lautesten schreit, dass er sich keine Wohnung in München leisten kann - sollte doch bitte schön mit guten Beispiel vorangehen und in eine kostenlose, sanierte Wohnung in der schönen Altstadt von Görlitz ziehen.

Immobilienpreise und damit auch die Mietpreise sind nichts anderes als ein Spiegel der Arbeitslosigkeit. Wenig Arbeitslosigkeit führt immer zu steigenden Preise - und hohe Arbeitslosigkeit zu fallenden Preisen.

Kläglich Versuche die Folgen falscher Politik durch Mietspiegel und Einschränkungen der maximalen Mieterhöhungen (z.B. 10% statt 30% in 3 Jahren) - sind bekanntlich kontraproduktiv. Zuviele Probleme mit normaler Vermietung führen zu noch mehr Gewerbeimmobilien und bevorzugter möblierter Vermietung, Vermietung an WGs und Einzelmietverträgen, die dann nicht diesen Restriktionen unterliegen. Wird es ganz extrem, werden Wohnungen von den Investoren lieber als Zweitwohnung oder Abstellkammer verwendet - und damit stehen die Wohnungen dann keinem zu Verfügung. Auch Gesetzte gegen "Luxussanierungen" sind Rohrkrepierer: Das Problem ist nicht die "Luxussanierung" einer Bestandsimmobilie, das Problem sind die bereits hohen Preise der unsanierten Bestandsimmobilien. Wird eine unrenovierte Wohnung für 5,000 Euro / Quadratmeter verkauft - und müssen 1,000 Euro / Quadratmeter in eine Entkernung und grundlegende Sanierung gesteckt werden (z.B. Elektrospeicheröfen austauschen, Bad sanieren, Fenster/Türen/Böden tauschen, Wände verputzen, Fassade erneuern etc...) ist es eigentlich total irrelevant ob am Ende eine Standardbadewanne für 100 Euro verbaut wird oder eine Luxusbadewanne für 500 Euro - das macht am Endpreis wirklich nicht viel aus. Viele Mieter würden auch lieber einen Cent mehr pro Jahr bezahlen, und dafür eine schönere Badewanne vorfinden - aber so ist nun mal die Erhaltungssatzung in München gestrickt
Wird hingegen eine Wohnung für 2 Millionen mit einem Wellnessbereich ausgestattet, zahlen die Bauunternehmer zur Not auch gerne mal 25,000 Euro Strafe für einen Verstoß - wenn es überhaupt zu einer Strafzahlung kommen sollte.

Ich bin kein Politiker oder Verfassungsrechtler - aber helfen würde ein Gesetz oder ein Paket aus Maßnahmen, um Studenten & Arbeitsplätze in Deutschland "gerechter" auf alle Städte zu verteilen.

Bis dahin liegt es an den Städten und Gemeinden selbst, etwas gegen den Abzug der Bevölkerung zu tun:
Firmen & Studenten von Städten wie München abwerben und mit attraktiven Vergünstigungen locken (z.B. reduzierte Gewerbesteuer, günstiges oder kostenloses Bauland bzw. Gewerbeflächen, kostenlose Studentenappartments, gute Lehrpläne und gut-ausgestattete Universitäten mit einem effizienten Verhältnis zwischen der Anzahl der Studenten zu den Professoren, sehr günstige Baugrundstücke oder kostenlose Bestandsimmobilien der Gemeinden zum selbst sanieren, kostenlose Kindergarten und Kita Plätze etc...). Aber oft sind auch die Gemeiden, die unter einem Bevölkerungsschwund leiden selbst schuld - zu träge und unfähige Gemeinderäte und Bürgermeister - keine Ideen, kein Mut für Veränderungen und damit wird sich auch nichts zum besseren verändern.

Steigende Mieten in München? Fehlanzeige...

Viele kenne sicherlich die Schlagzeilen der örtlichen Münchner Propaganda Blätter:


München wird immer teurer


Wer kann sich die Mieten bald noch leisten?


Münchener Mieten steigen und steigen

Aber ist das wirklich so?

Zitat aus einer Analyse der Volksbanken:



[...]
Bei längerfristiger Betrachtung zeigt sich jedoch, dass die Mieten heute nur marginal 
über dem Niveau von vor zwanzig Jahren liegen. Der durchschnittliche Anstieg liegt 
bei weniger als einem halben Prozent pro Jahr. Somit ist das Mietniveau bei realer 
Betrachtung seit Anfang der 1990er Jahre um über zwanzig Prozent zurückgegangen – auch in München. Die Ursache ist ein starker Mietrückgang Mitte der 1990er 
Jahre. Wenn das Mietniveau heute dennoch oft als hoch empfunden wird, dürfte das 
neben der Wahrnehmung der aktuell kräftig steigenden Mieten zu weiten Teilen 
auch auf höhere Wohnnebenkosten, aber insbesondere auch auf den deutlich gestiegenen Wohnflächenverbrauch pro Kopf, der in den letzten zwanzig Jahren um 
rund zwanzig Prozent gestiegen ist, zurückzuführen sein. 

[...]

http://www.dghyp.de/fileadmin/media/dg_hyp_deutsch/downloads/broschueren_marktberichte/marktberichte/Immomarkt_Bayern_2011_Druck.pdf

Die Nebenkosten steigen also und die Wohnfläche pro Person. Damit steigt also für Mieter die gefühlte Miete - auch wenn faktisch die Mieten in München selten erhöht werden - meist nur bei einem Mieterwechsel. Die steigenden Nebenkosten betreffen natürlich auch Eigentümer (Selbstnutzer) und Vermieter.

Langfristig ist also bei einem Neubau auf  die Energieeffizienz zu achten. Aber selbst bei einem neuen Wohnbauprojekt, wie z.B. dem Rodenstockgarten handelt es sich um keine Passivhäuser - es wird nur minimal mehr getan als aufgrund älterer Gesetze notwendig ist.

Der Mietspiegel sollte nicht absolut gesehen werden, sondern relativ zur Inflation und Lohnsteigerungen.
Aber auch der Münchner Mietspiegel war laut der Stadt München in Q4/2011 rückläufig - zum ersten Mal seit Jahrzehnten.

Für Kapitalanlager gibt es jedoch noch ein Trostpflaster: Kauft man sich eine Altbau Wohnung in einem Denkmalschutzobjekt - ist es noch möglich den Kaufpreis (ohne Grundstückskosten) steuerlich abzuschreiben - auch wenn in Wirklichkeit der Buchwert der Immobilie eher steigt als fällt. Da spielt dann die Mietrendite eine untergeordnete Rolle.

Bei Neubaupojekten liegen die Kaufpreise meist so hoch, dass man mehrere Jahre warten muss, bis man die Kaufnebenkosten wieder reingeholt hat. Die "Verzinsung" bei Neubauimmobilien in München ist meist schlechter als ein Tagesgeldkonto und man hat ein paar Jahre Mietausfall, bis es endlich zu einer Vermietung kommen kann. Auch ist das angezahlte Eigenkapital brachliegend und wirft überhaupt keine Rendite ab.

Wann ist eine Wohnung eine Luxuswohnung?

In München ist es sehr beliebt alte Wohnhäuser zu kaufen, zu sanieren und dann wieder für ein Schweinegeld an irgendwelche "Dummen" zu verkaufen. Das ist nichts neues.

Interessant ist aber folgende Überlegung:

Viele Wohnhäuser stehen unter Denkmalschutz und werden unter Berücksichtigung der Denkmalschutzauflagen saniert. Eine weitere Bedingung hierbei ist allerdings auch, dass es zu keinen "Luxussanierungen" kommt.

Wohnungen an dem lauten, stark befahrenen Teil der Isartalstrasse, werden aktuell für knapp 6000 Euro/Quadratmeter verkauft. Wenn das kein Luxus ist, was ist es dann?

Die Makler erzählen einen natürlich, wäre eine super Kapitalanlage - und rechnen was vor, das aufgrund des Mietspiegels unzulässig ist - denn die Voraussetzung für die Sanierung war ja, dass es keine Luxussanierung war - also darf auch bei der Vermietung nicht mit "Luxuswohnung" der Mietspiegel 50% überschritten werden.

Darf eine Wohnung in München für 30 Euro / Quadratmeter vermietet werden?

Neulich ist mir bei einer Immobilienseite ein Angebot einer "Luxuswohnung" mit 50 Quadratmetern aufgefallen. Der Preis: 500,000 Euro, also 10,000 Euro pro Quadratmeter - in einem ähnlichen Bereich wie den Neubau Luxuswohnungen in der Innenstadt, die teilweise auch bis 11,000 Euro pro Quadratmeter gehen.

Aber rechnen wir doch mal nach:

Laut dem Münchner Mietspiegel von 2011, wäre in dieser Gegend jedenfalls die Miete maximal 12 Euro pro Quadratmeter. D.h. bei maximaler Überschreitung von 20% wären das 14,40 Euro und bei aller-maximaler Überschreitung von 50% (d.h. bei Fremdfinanzierung) wären dies 18 Euro/ Quadratmeter.

Damit wäre die maximale Miete 900 Euro, also ca. 800 Euro nach den Rücklagen. Die 542,850 Euro (+3,57 Maklerprovision + 5% sonstige Kauferwerbsnebenkosten), wäre es also eine bescheidene "Rendite" von 1,7%. Auch ist erstmal nicht davon auszugehen, dass eine solche Immobilie in absehbarer Zeit eine Wertsteigerung vorweisen kann.

Was lernen wir daraus?

- es gibt einen Mietspiegel und der ist Gesetz - vor allem in München wo Wohnraum Mangelware ist (selbst im Luxussegment)

- wir eine Luxusimmobilie in München legal vermietet, ist es keine Kapitalanlage, sondern Kapital "parken"/einfrieren

- der Mietspiegel kann 50% überschritten werden, wenn eine Fremdfinanzierung vorliegt. Das macht allerdings den Kohl nicht fett - auch mit dem Faktor 1,5 kommt man nicht in Richtung 30 Euro, was einem gerne von Maklern erzählt wird