Bundesbank und Bundesregierung wollen steigenden Immobilienpreisen den Kampf ansagen

Ein Ausschuss für Finanzstabilität aus je drei Vertretern von Finanzministerium, Bundesbank und Bundesamt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), sowie einem Vertreter der Bundesanstalt für Finanzmarktstabilisierung, sollen 4 Mal im Jahr tagen und an den Bundestag berichten. Ziel ist es dabei, die Immobilienblasen Entwicklung in Deutschland zu beobachten und geeignete Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Konkret soll die Kreditvergabe für Hypotheken strenger reguliert werden - zusätzlich soll es ermöglichst werden, den realen Wert einer Immobilie besser und schneller feststellen zu können: denn eine Immobilienblase war bisher immer erst dann erkennbar, wenn die Blase platzte und es damit dann schon zu spät war.
Ob ein Preis angemessen oder ob er überhöht ist, soll in "Echtzeit" feststellbar werden.


Am 2. Mai wird das Kabinett ein Gesetz zur Stärkung der deutschen Finanzaufsicht beraten, das ab 2014 Maßnahmen gegen einen zu starken Anstieg der Hypothekenkreditvergabe und damit auch der Immobilienpreise ermöglichen würde. Eine zu lockere Geldpolitik führt zu einem Anstieg der Inflation, weil sie die Preise von Öl und anderen Rohstoffen, Konsumgütern und auch von Vermögenswerten wie Immobilien steigen lässt.

Bundesbankpräsident Jens Weidmann hatte am Montag bei einer Rede in New York erneut vor den Gefahren einer für Deutschland zu lockeren EZB-Geldpolitik gewarnt und angekündigt: "Wir werden andere Instrumente einsetzen müssen, um mit diesem Phänomen fertig zu werden. Diese Instrumente beinhalten makroprudenzielle Werkzeuge, die wir gegenwärtig mit unserem Gesetzgeber diskutieren." Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) sagte, es gebe Anzeichen dafür, dass eine neue Blasenbildung auftreten könnte. 

Warum die ganze Panik?

Wohnimmobilienpreise sind im vergangenen Jahr um 5,5 Prozent gestiegen, nachdem sie bereits im Vorjahr um 2,5 Prozent angestiegen sind. Dieser erste nennenswerte Anstieg der deutschen Immobilienpreise seit Anfang der 90er Jahre fällt mit einer für Deutschland zu expansiven EZB-Geldpolitik zusammen, d.h. zu niedrigen Zinsen. Das nährt Befürchtungen, Deutschland könnte vor einer Immobilienpreisblase stehen. Und die würde nicht nur die Preisstabilität, sondern auch die Finanzstabilität gefährden. 

Aktuelle Prognose zur Entwicklung der Hypothekenzinsen

Prof. Dr .Klaus Fleischer von der LMU München (Finanz- und Bankwirtschaft) fasst in dem folgenden Youtube Video die aktuelle Zinsentwicklung zusammen und erklärt in welche Richtung sich die Hypothekenzinsen in nächster Zeit entwicklen könnten.

Wie nicht anders zu erwarten, gibt es zwei Möglichkeiten: die Zinsen steigen oder fallen ;-)

Tendenziell rechnet er mit weiter niedrigen Zinsen - rät aber bei einem Finanzierungsbedarf in den nächsten 3 Monaten dazu, jetzt noch zügig eine Finanzierung abzuschliessen.

Meine Meinung dazu:

Wichtig ist die Immobilie und der Preis. Es macht keinen Sinn eine zweite oder dritte-Wahl Immobilie zu kaufen, nur um die Zinsen zu sichern.

Rechnet man damit eine Immobilie in den nächsten 5 Jahren mindestens zu 50% abzuzahlen (z.B. zukünftiger Verkauf einer anderen Immobilie, Erbschaft, sonstige höhere Einnahmen), sollte man trotzdem keine langfristige Finanzierung  eingehen und stattdessen für 5 Jahre niedrige Zinsen sichern .Selbst wenn die Zinsen danach steigen, ist es günstiger dann nochmal eine 5 jährige Anschlussfinanzierung mit einem geringeren Betrag abzuschliessen. So schnell und dramatsich werden die Zinsen in den nächsten Jahren sicherlich nicht steigen - und wenn ist Deutschland sowieso kurz vor dem Bankrott - und dann werden auch Immobilienbesitzer in irgendeiner Form vom Finanzamt kräftig zur Kasse gebeten.

Angestellte mit kleinem bis mittlerem Einkommen, die weder mit einem Umzug noch mit einem Wiederverkauf der Immobilie rechnen und auch finanziell keine grösseren Einnahmen oder Sprünge erwarten, könnten auch ruhig eine Finanzierung über 20 oder 30 Jahre abschliessen - denn nach 10 Jahren hat man sowieso ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, und so kann man beruhigt auf lange Zeit die Immobilie bewohnen, ohne sich Gedanken über Immobilienpreisentwicklung oder Zinsänderungen machen zu müssen.

Man sollte in jedem Fall darauf achten, nicht sein ganzes Eigenkapital einzusetzen - und die Immobilie sollte im Worst-Case bei Vermietung die Zinsen + Tilgung + Rücklagen abdecken können - und auf das eingesetzte Eigenkapital immer noch mindestens 3,5% - 4% Rendite abwerfen. Damit wäre man im schlimmsten Fall auch nicht zu einem Verkauf gezwungen.

Am Ende sind die Zinsen sowieso "fast" egal. Sind die Zinsen niedrig, sind die Immobilienpreise auch entsprechend hoch - sind die Zinsen hoch, fallen die Immobilienpreise oder stagnieren. Ähnlich ist es bei Tagesgeld: niedrige Zinsen klingen zwar schlecht - aber zumindest ist dann auch die Inflation gering. Es klingt zwar gut - wie früher einmal - 8% Zinsen auf ein Sparkonto oder einen Bundesschatzbrief zu bekommen, aber was bringen einem 8% Zinsen, wenn dann die Inflation genau so hoch ist?

Man sollte sich nie von Zinsen blenden lassen - viel wichtiger ist die Gesamtrechung und das Verhältnis von Kaufpreis, möglichen Mieteinnahmen und Eigenkapital in Verbindung mit den Finanzierungszinsen, die einem persönlich von der Bank in der jeweiligen Situation angeboten werden. Auch sollte man die demographische Entwicklung und die Prognosen für den jeweiligen Wohnort oder das jeweilige Viertel studieren.

Die besten Zinsen bekommt man allerdings nur als Bundespräsident ;-)