Rodenstock Garten: Die erstem Käufer bereuen den Kauf bereits

Auf dem Rodenstock Gelände sollen bis 2015 ca. 284 Wohnungen entstehen die bereits seit Ende 2011 im Vorverkauf sind.

Ende 20111 wurde vielen Interessenten erzählt, dass fast alle Wohnungen schon verkauft sind und man schnell noch vor Ende 2011 noch zum Notar gehen muss, um noch eine Wohnung zu bekommen.

Viele argumentierten auch damit, dass man sich jetzt schon die niedrigen Zinsen sichern müsse.

Und was passiert fast ein halbes Jahr später, im Mai 2012? Die Zinsen fallen nochmal drastisch:

Hat man sich also schon vor einem halben Jahr eine (noch-nicht vorhandene) Wohnung im Rodenstock Garten von der Baywobao gekauft, musste man bereits 15% des Kaufpreises bezahlen und schon eine Finanzierung mit hohen Bereitstellungszinsen bis Mitte 2015 unterschreiben.

Beispiel: 

Eine Wohnung im Rodenstock Garten für 850,000 Euro musste bereits zu 15% angezahlt werden - d.h. sind also schon mal 127,500 Euro - und in 6 Monaten ein Zinsausfall (bei 2,7% Tagesgeld) von 1721 Euro -  und man hat mindestens 0,5% "zuviel" bei der Finanzierung hingeblättert. Bei 20% Eigenkapital sind das in etwa 680,000 Euro die zu finanzieren wären - und damit ein Unterschied bei der Zinslast von 3,400 Euro pro Jahr oder auch in etwa 34,000 Euro in 10 Jahren (bei minimaler Tilgung, wie es steuerlich am sinnvollsten ist).

Einige sind auch davon ausgegangen, dass man aus einer Finanzierung relativ einfach vorzeitig wieder rauskommt, wenn die Zinzen wieder steigen und damit die Vorfälligkeitsentschädigung sehr gering ausfällt.

Da die Zinsen aber erneut gesunken sind, wird einen die Bank nicht mehr so einfach aus dem Hypothekenvertrag lassen (z.B. wenn man doch schon früher die Wohnung wieder loswerden möchte, da der Münchner Immobilienmarkt eine Korrektur erfährt).

Eine Immobilie im Rodenstock Garten als Inflationsschutz?

Einige Kapitalanleger spielen zur Zeit mit dem Gedanken, sich eine (überteuerte) Wohnung im Rodenstock Garten als "Inflationsschutz" zuzulegen.

Die große Frage ist: geht die Rechnung auf?

Gerade eben hat in der Talkshow HatAberFair im Ersten Hans-Olaf Henkel beispielsweise relativ überzeugend erzählt, dass er keinen Ausweg aus der Eurokrise sieht als auf kurz oder lang über eine größere Inflation.

Was passiert aber bei einer Inflation? Und was bedeutet das auf Neubau Projekte wie den Rodenstock Garten  im Münchner Dreimühlenviertel bezogen?

Die letztere Frage lässt sich leichter beantworten: Kommt es zu einer grösseren Inflation während der langen Bauzeit bei dem Bau der Wohnungen auf dem Rodenstock Gelände, steigen auch die Preise der Dienstleister, Subunternehmer und der Baumaterialien - d.h. die ursprüngliche Rechnung geht dann nicht mehr auf.

Im besten Fall, würde die Gewinnmarge der Baywobau geringer werden - im schlechtesten Fall gehen Subunternehmer pleite, steigen aus oder die Baywobau selbst macht die Kretsche - oder: die Bayerische Landesbank zieht den Stecker und beendet das Projekt nach dem Motto "lieber ein Ende mit Schrecken als ein  Ende ohne Schrecken".

In welchen Fällen, da ein eifriger Käufer keine Verluste macht, ist nicht immer ganz leicht zu definieren...denn nicht alle Absicherungen sind berücksichtigt - ähnlich wie bei der Titanic, die auch niemals sinken sollte.

Steigt die Inflation doch erst nach Fertigstellung an, stellt sich die Frage: was passiert mit den Immobilienpreisen?

Auf den ersten Blick denken viele: "wenn der Euro weniger wert wird, steigt der Immobilienpreis".

Hierzu muss man allerdings bedenken: Grundlegender Faktor bei Immobilien ist die Mietrendite, d.h. Miete im Vergleich zum Kaufpreis - und die Mieten in München (oder allgemein in Deutschland) sind durch diverse Gesetze stark ausgebremst und steigen niemals mit der Inflation , d.h. eine Inflationsbereinigung durch eine Immobilie kann man vergessen. Schlimmer noch: Steigen die Hypothekenzinsen, schrumpft der Käufermarkt - und die Mietrendite bei Finanzierung und Vermietung schmilzt dahin, sobald die Zinsen wieder alte Level erreichen... d.h. Inflation sorgt bei Immobilienpreise mit einiger Verzögerung zu einem Rückgang - keinem Wertzuwachs.

Auch sollte bedacht werden: Was passiert wenn die Zinsen massiv steigen (z.B. Eurobonds etc...), und nach Ende der Zinsbindungsfrist plötzlich 8% oder gar 10% Zinsen pro Jahr fällig werden? Das Kaufinteresse schwindet, und dies wirkt sich auf die Verkaufspreise aus, d.h. Immobilienpreise fallen. Auch eine Wirtschaftskrise und eine damit verbundene erhöhte Arbeitslosigkeit würde zu Immobilienverkäufen führen, die dann den Wind aus der Makro-Immobilienblase in München nehmen - und dann kosten Wohnungen wieder 15 Jahresmieteinnahmen wie noch vor wenigen Jahren. D.h. bei 800 Euro Netto-Mietertrag im Monat wäre das dann ein Kaufpreis von 144,000 Euro - statt wie heute teilweise 500,000 Euro.

Das alte Argument "auf lange Sicht rentiert es sich" - geht leider auch nicht mehr auf: denn in 15 Jahren werden auch in München langsam die Auswirkungen des demographischen Wandels sichtbar: immer mehr Senionren, weniger junge Leute - und weniger Kinder. Weniger Kinder bedeutet auch noch weniger Frauen, die wiederum Kinder auf die Welt bringen könnten, und damit beschleunigt sich gegen Ende des Jahrhunderts die rückläufige Bevölkerungsentwicklung - und Deutschland dünnt aus: früher oder später auch in den Großstädten.

Wer also maximal als Käufer für solche Immobilien in Frage kommt, sind Menschen, die eine Wohnung zur  Selbstnutzung suchen und keine Finanzierung benötigen - und bereits jetzt mehrere tausend Euro Miete zahlen  - oder Multimillionäre die das Problem haben, dass pro Kunde und Bank nur 100,000 Euro "abgesichert "sind. Aber das dürfte nur einen sehr geringer Anteil  der Bevölkerung betreffen: den Teil der Leute, die nicht wissen, was Sie mit all ihrem Geld anfangen sollen. Zumindest führt dies zu einer "Verteilung" des Reichtums und am Ende fließt ein Teil des Geldes an Handwerker und Möbelhäuser. Besser als wenn das Geld auf dem Konto gehortet wird.

Das Handelsblatt bemerkt bereits, dass viele Deutsche inzwischen Angst für einer Immobilienblase haben:
http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/umfrage-deutsche-fuerchten-die-immobilienblase/6546882.html - vermutlich aber nur Kapitalanleger, die erst kürzlich eingestiegen sind oder sich einfach nur etwas übernommen haben...

Bundesbank und Bundesregierung wollen steigenden Immobilienpreisen den Kampf ansagen

Ein Ausschuss für Finanzstabilität aus je drei Vertretern von Finanzministerium, Bundesbank und Bundesamt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), sowie einem Vertreter der Bundesanstalt für Finanzmarktstabilisierung, sollen 4 Mal im Jahr tagen und an den Bundestag berichten. Ziel ist es dabei, die Immobilienblasen Entwicklung in Deutschland zu beobachten und geeignete Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Konkret soll die Kreditvergabe für Hypotheken strenger reguliert werden - zusätzlich soll es ermöglichst werden, den realen Wert einer Immobilie besser und schneller feststellen zu können: denn eine Immobilienblase war bisher immer erst dann erkennbar, wenn die Blase platzte und es damit dann schon zu spät war.
Ob ein Preis angemessen oder ob er überhöht ist, soll in "Echtzeit" feststellbar werden.


Am 2. Mai wird das Kabinett ein Gesetz zur Stärkung der deutschen Finanzaufsicht beraten, das ab 2014 Maßnahmen gegen einen zu starken Anstieg der Hypothekenkreditvergabe und damit auch der Immobilienpreise ermöglichen würde. Eine zu lockere Geldpolitik führt zu einem Anstieg der Inflation, weil sie die Preise von Öl und anderen Rohstoffen, Konsumgütern und auch von Vermögenswerten wie Immobilien steigen lässt.

Bundesbankpräsident Jens Weidmann hatte am Montag bei einer Rede in New York erneut vor den Gefahren einer für Deutschland zu lockeren EZB-Geldpolitik gewarnt und angekündigt: "Wir werden andere Instrumente einsetzen müssen, um mit diesem Phänomen fertig zu werden. Diese Instrumente beinhalten makroprudenzielle Werkzeuge, die wir gegenwärtig mit unserem Gesetzgeber diskutieren." Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) sagte, es gebe Anzeichen dafür, dass eine neue Blasenbildung auftreten könnte. 

Warum die ganze Panik?

Wohnimmobilienpreise sind im vergangenen Jahr um 5,5 Prozent gestiegen, nachdem sie bereits im Vorjahr um 2,5 Prozent angestiegen sind. Dieser erste nennenswerte Anstieg der deutschen Immobilienpreise seit Anfang der 90er Jahre fällt mit einer für Deutschland zu expansiven EZB-Geldpolitik zusammen, d.h. zu niedrigen Zinsen. Das nährt Befürchtungen, Deutschland könnte vor einer Immobilienpreisblase stehen. Und die würde nicht nur die Preisstabilität, sondern auch die Finanzstabilität gefährden.