Der BREXT und die Immobilienpreise in Großbritannien

Was passiert mit den Immobilienpreisen in Großbritannien nach dem BREXT ?

Nachdem gestern, am 30.03.2017, der BREXIT Antrag eingereicht wurde - fragen sich viele - insbesondere Briten, was passiert nun mit den Immobilienpreisen?

Zunächst einmal muss man - auch ohne BREXIT - prinzipiell in Großbritannien zwischen London und nicht-London unterscheiden.

Warum?

 Ganz einfach: London war bisher von den Immobilienpreisen stabiler als der Rest der Insel - da hier ein relevante Teil der Immobilien auf ausländische Investoren (primär China und Russland) zurückzuführen ist. D.h. auch nach der Finanzkrise sind die Immobilienpreise in London fast unverändert gebleiben, während es im Rest des Landes bergab ging.

Diesmal ist alles anders...

Ausländische Investoren trennen sich vom Tafelblech

Diesmal dürfte es genau anders herum sein: denn Ausländische Investoren mögen keine Unsicherheiten und vor allem keine Isolation und ggbfs. propietäre neue Steuern wenn es Großbritannien bald richtig schlecht geht und der Statt krampfhaft versuchen wird Steuergelder einzutreiben.

D.h. zuerst trennen sich ausländische Investoren von ihren Immobilien - sofern sie es noch nicht gemacht haben - bis zum tatsächlichen BREXIT ist dann schon alles gelaufen. Danach dauert es vermutlich 1-2 Jahre bis die Auswirkungen richtig bemerkbar werden - und dann werden auch die letzten versuchen noch rechtzeitig vom Immobilienzug in Großbritannien abzuspringen.

Banken ziehen ab

Viele Banken haben bereits den BREXIT begonnen und ziehen um, z.B: Brüssel, Frankfurt oder Paris.

Firmen ziehen weg

Einige Firmen müssen oder wollen in der EU bleiben - und ziehen ebenfalls weg.

Insgesamt gibt es also auch eine Rückgang bei Bürogebäuden und Gewerbeimmobilien.

 Was denken die Britischen Medien? 

Britische Medien wollen die Wahrheit noch nicht so ganz einssehen - hier geht man von stagnierenden Immobilienpreisen aus - und findet das bereits sehr schlecht.

Oh Gott - was wir nur wenn die Immobilienpreise einbrechen? Panik?

Panik!

Immobilienpreise im Juni 2014 - ein kurzer Blick in die Welt

Sell in May and go away?

Im Gegensatz zu Aktienspekulanten gilt im Immobilienbereich sicher nicht der Spruch "Sell in May an go away" - dazu sind Immobilien leider / zum Glück zu "immobil."

Dennoch ist der Zeitraum Mai / Juni ein interessanter Monat für den Immobilienhandel:

• Urlaubszeit: viele potentielle (Privat)Käufer haben erst im Urlaub so richtig Zeit um sich umzuschauen und in Ruhe zu überlegen
• viele Verkäufer können ihre Immobilie (z.B. Haus mit Garten oder in grüner Umgebung) erst jetzt am besten präsentieren
• zusätzlich zum inländischen Immobilienmarkt - kommt der ausländische Immobilienmarkt unter den Touristen wieder ins Rollen

Ein kurzer Blick in die Welt - was machen die einzelnen Immobilienmärkte?

 Deutschland

In Deutschland passiert (immer noch) nicht besonders viel: der Immobilienmarkt ist schon seit Wochen auf hohem Niveau stagniert. Vereinzelte kommerzielle Immobilienverwerter nutzen die Gunst der Stunde und veräußern die Flop 10 ihrer Immobilienportfolios - aber auch der eine oder andere private Immobilienbesitzer trennt sich von seiner Immobilie mit Schönheitsfehler oder Haken - wenn nicht jetzt, wann dann?

Während sich zahlreiche unterbezahlte (oft freiberufliche) Journalisten - die sich meist ohnehin keine Immobilie leisten können - schon seit Monaten in den einzelnen Medien über die aufgeheizten Immobilienmärkte in Großstädten wie München (naja es gibt keine Großstadt wie München außer München) aufregen - und auch im Handelsblatt einstimmig im Tenor in das "3% Mietrendite sind zu wenig Horn" blasen - tut sich dennoch recht wenig. Wer eine Immobilie hat, verkauft nicht - und wer keine hat will lieber nicht mehr einsteigen (oder der Computer der Bank sagt ohnehin "no").

Auch die Leitzinssenkung der EZB auf 0,25% interessiert eigentlich keinen mehr...wenn nichts gekauft wird, brauch auch keine eine neue Finanzierung...und die wenigsten Hypotheken laufen im Juni 2014 aus.

Großbritannien

Der Immobilienmarkt in Großbritannien ist gespalten - und vereint zugleich. Gespalten, da die Preise in London fortgaloppieren - während die Immobilienpreise auf der restlichen Insel fallen (denn nur in London kaufen ausländische Investoren!).

Vereint nur deswegen - da egal ob London oder Edinburgh - alle Immobilien in Großbritannien zum Großteil Schrott sind (nach deutschen Maßstäben). Selbst die Immobilien in fallenden Regionen außerhalb von London sind maßlos überteuert und meist abbruchreif.

Die Bank of England macht sich langsam in die Hose - aber heulen bringt nichts. Also nimmt das Disaster weiter seinen Lauf.

Spanien

Der spanische Immobilienmarkt hat die Talsohle erreicht...aber ob das Tal zu den "Great Plains" wurde, ist noch offen. Fakt ist: der Durchschnittsspanier ist arbeitslos - ein Jugendlicher in Spanien, der nicht arbeitslos ist, gehört zu einer aussterbenden Minderheit.

Also leider: Gute Nacht Spanien! Einzig der spanische (deutsche) Imobilienmarkt auf Mallorca ist noch nicht ganz tot - aber auch nicht gerade positiv gestimmt.

USA

Um über den US Immobilienmarkt verlässliche Informationen zu bekommen ist in etwa so schwierig wie bei dem Chinesischen Markt. Welchen Quellen soll man trauen?

Fakt ist: Keine Party Stimmung und Goldgräberstimmung herrscht auch nicht gerade in den USA.

Das Muster ist betäubend: Unter den Häusern, welche an die oberen 1% der Haushalte verkauft wurden, ist das Volumen in den meisten Städten/Regionen um 20-100% gestiegen. Im Gegensatz dazu ist das Transaktionsvolumen in den letzten 4 Monaten für die gesamten verbleibenden 99% der Marktteilnehmer in 26 von 30 Städten gefallen. Und an Orten wie Phoenix, Orange County und Los Vegas gingen die Immobilienkäufe der 99% im zweistelligen Bereich zurück. Das Muster der steigenden Immobilienkäufe unter den oberen 1% ist nicht nur eine regionale Abweichung, welche dem Boom von "social media"- und Technologie-Aktien in der Gegen von San Francisco zu verdanken ist.

Quelle: http://www.investor-verlag.de/finanzkrise-thema/finanzkrise-usa/ueber-die-angebliche-erholung-am-us-immobilienmarkt/107196882/

China

Wer in letzter Zeit in China war, kann sich sicherlich an zahlreiche nicht-fertiggestellte Hochhäuser erinnern...in der Tat gibt es einen Leerstand von ca. 22,4 Prozent der städtischen Wohnungen Chinas.

Trotz wachsender Bedenken an der chinesischen Wirtschaft kaufen internationale Invetorenchinesische Unternehmensschulden, da die hohen Renditen attraktiv sind.
Doch der hohe Preis für die Kapitalaufnahme ist auch ein Warnsignal dafür, dass die Risiken in China zunehmen: Faule Kredite häufen sich, das Wachstum schwächelt, und der einst so heiß laufende Immobilienmarkt kühlt sich ab.

Weitere Infos:

http://boerse.ard.de/anlagestrategie/regionen/wann-platzt-chinas-immobilienblase100.html

In den USA keine neue Hypotheken wegen Budgetkrise

Da die US Steuerbehörde IRS als Folge des Shutdown zum Großteil in den Zwangsurlaub geschickt wurde, werden vorerst keine neuen Hypothekenanträge vorerstbearbeitet. 

Wer jetzt ohne Finanzierung in den USA eine Immobilie erwerben will hat sehr gute Karten - und einen entscheidenen Kaufvorteil gegenüber von anderen Interessenten.

Das ganze ist natürlich eine Bremse für US-Konsum und der wichtige Häusermarkt könnte Opfer einer längeren Blockade der Regierung der USA in Washington werden.

Zuletzte sind dort die Immobilienpreise im letzten Jahr über 12% angesteigen - so rasant wie seit 2006 nicht mehr.

Mal schauen, wie es weitergeht....

Alle Klagen über steigende Mieten und Immobilienpreise in München

Alle klagen in München zur Zeit über steigende Immobilienpreise und Mieten...

Ist das wirklich so?

Gemessen an der realen Inflation, haben sich in den letzten 30 Jahren die Immobilienpreise und Mieten selbst in München nicht über-inflationär verändert - eher noch unterhalb der Inflation.

Obwohl insgesamt das Einkommen schneller als die Mieten gestiegen ist, haben viele dennoch das Problem dass Sie Geldprobleme haben und Mieten nun mal bei den meisten den "größte Batzen" der monatlichen Ausgaben darstellen - wobei viele der Mieter vor 30 Jahren noch keine Miete gezahlt haben und teilweise noch nicht auf der Welt waren um den Vergleich ziehen zu können...

Auch die "Erschwinglichkeit" von Wohneigentum hat sich eigentlich gebessert - bedenkt man, dass die Hypothekenzinsen auch schon mal über 10% waren und heute (z.B. bei 10 jährige Zinsbindung) eher im Bereich von 2,5% liegen.

Wesentlich kritische finde ich persönlich die Preisentwicklung im allgemeinen:

Beispiel Spritpreise:

- 2002 hat 1 Liter Diesel noch weniger als 80 Cent gekostet - heute liegt der oft bei 1,50 Euro
- der Austausch einer Gastherme mit Material, Lieferung & Einbau hat 1996 noch 4,500 DM gekostet, heute sind es 6,500 Euro

etc..

Wer heute einen Kleiderschrank von einem Schreiner braucht, muss ein paar tausend Euro hinlegen - selbst aus dem billigsten Holz.

Wer sein Bad renovieren möchte, ist selbst bei den billigsten Elementen (in München) schnell mit 10,000 Euro dabei - und das ist immer noch nicht mal halbwegs ein Luxusbad

... und wer eine Sicherung vom Elektriker getauscht haben will, ist schnell 120 Euro los.

Das sind alles die Folgen der Zinsen - jeder möchte hohe Zinsen und sein Geld ohne Arbeit vermehren. Was aber die meisten dabei vergessen: mit hohen Zinsen wird auch alles teuerer.

D.h. man hat keinen "Gewinn" wenn man sein Geld "gut verzinst" spart - man hat nur maximal keinen Verlust, da zeitgleich auch alles teurer wird.

Immobilien als Kapitalanlage & der demographische Wandel

Fast überall in Deutschland steigen zur Zeit die Immobilienpreise - aufgrund der Instabilität des Euro, der schleichenden Geldentwertung und der immer weiter fallenden Zinsen:

Da Immobilien allerdings eine langfristige Kapitalanlage sein sollte - wäre es besonders wichtig einen Blick in die Zukunft zu werfen und sich vor allem mit der demographischen Entwicklung in einzelnen Städten (oder Ländern) zu beschäftigen.

Denn was bringt eine günstige Immobilie, wenn in 15, 20 oder 30 Jahren der Leerstand zu groß ist, daß man keine Mieteinnahmen mehr erzielen kann und auch beim Verkauf keinen Abnehmer findet?

Demographische Entwickung in München (Prognose für 2030)

Demographische Entwickung in Würzburg (Prognose für 2030)

Demographische Entwickung in Berlin (Prognose für 2030)

 

Demographische Entwickung in Hamburg (Prognose für 2030)

Demographische Entwickung in Frankfurt/Main (Prognose für 2030)

Demographische Entwickung in Dresden (Prognose für 2030)

Bundesbank und Bundesregierung wollen steigenden Immobilienpreisen den Kampf ansagen

Ein Ausschuss für Finanzstabilität aus je drei Vertretern von Finanzministerium, Bundesbank und Bundesamt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), sowie einem Vertreter der Bundesanstalt für Finanzmarktstabilisierung, sollen 4 Mal im Jahr tagen und an den Bundestag berichten. Ziel ist es dabei, die Immobilienblasen Entwicklung in Deutschland zu beobachten und geeignete Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Konkret soll die Kreditvergabe für Hypotheken strenger reguliert werden - zusätzlich soll es ermöglichst werden, den realen Wert einer Immobilie besser und schneller feststellen zu können: denn eine Immobilienblase war bisher immer erst dann erkennbar, wenn die Blase platzte und es damit dann schon zu spät war.
Ob ein Preis angemessen oder ob er überhöht ist, soll in "Echtzeit" feststellbar werden.


Am 2. Mai wird das Kabinett ein Gesetz zur Stärkung der deutschen Finanzaufsicht beraten, das ab 2014 Maßnahmen gegen einen zu starken Anstieg der Hypothekenkreditvergabe und damit auch der Immobilienpreise ermöglichen würde. Eine zu lockere Geldpolitik führt zu einem Anstieg der Inflation, weil sie die Preise von Öl und anderen Rohstoffen, Konsumgütern und auch von Vermögenswerten wie Immobilien steigen lässt.

Bundesbankpräsident Jens Weidmann hatte am Montag bei einer Rede in New York erneut vor den Gefahren einer für Deutschland zu lockeren EZB-Geldpolitik gewarnt und angekündigt: "Wir werden andere Instrumente einsetzen müssen, um mit diesem Phänomen fertig zu werden. Diese Instrumente beinhalten makroprudenzielle Werkzeuge, die wir gegenwärtig mit unserem Gesetzgeber diskutieren." Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) sagte, es gebe Anzeichen dafür, dass eine neue Blasenbildung auftreten könnte. 

Warum die ganze Panik?

Wohnimmobilienpreise sind im vergangenen Jahr um 5,5 Prozent gestiegen, nachdem sie bereits im Vorjahr um 2,5 Prozent angestiegen sind. Dieser erste nennenswerte Anstieg der deutschen Immobilienpreise seit Anfang der 90er Jahre fällt mit einer für Deutschland zu expansiven EZB-Geldpolitik zusammen, d.h. zu niedrigen Zinsen. Das nährt Befürchtungen, Deutschland könnte vor einer Immobilienpreisblase stehen. Und die würde nicht nur die Preisstabilität, sondern auch die Finanzstabilität gefährden. 

Fallende Immobilienpreise führen zu Wirtschaftsabschwung

Laut eine Artikel in der Welt, haben Wirtschaftswissenschaftler aus Köln herausgefunden, dass fallende Immobilienpreise insgesamt der Wirtschaft schaden und zu einer Beeinträchtigung der Konjunktur führen.

Fallen Immobilienpreise um 1%, führt dies zu einem Rückgang des Bruttoinlandprodukts in Höhe von etwa 0,5%

Dies liegt daran, dass die Menschen weniger Geld ausgeben, wenn Sie sich "ärmer" fühlen. Fallen die Immobilienpreise, wird also weniger Geld ausgegeben und damit sinkt das Bruttoinlandsprodukt.

Der ganze Artikel ist hier zu finden:

http://www.welt.de/welt_print/article2420925/Fallende-Immobilienpreise-bremsen-die-Konjunktur.html

Ein interessanter (Blog) Artikel bei heise geht in Deutschland von einem Rückgang der Immobilienpreise aus - da es in Zukunft zu einem gravierendem Bevölkerungsrückgang kommen wird.

Für die kommenden 40 Jahre erwarten die BIZ-Ökonomen (Bank für Internationalen Zahlungsausgleich) einen Rückgang der Immobilienpreise von insgesamt 75 Prozent (im Schnitt).

http://www.heise.de/tp/blogs/8/148149

Insgesamt kann man also sagen: die Zukunft von Deutschland in 40 Jahren sieht nicht gerade rosig aus.

Auch wenn just in diesem Moment in der Tagesschau das Wirtschaftswachstum in Deutschland gelobt wird...

Furcht vor Inflation befeuert die Asset Inflation

Die Angst viele Deutscher vor der Inflation - die immer noch aufgrund der jüngsten Geschichte tief sitzt - führt hauptsächlich in die Investition von Sachwerten und Immobilien.

Der Run auf Immobilien befeuert allerdings direkt die Immobilienpreise - was auch gerne als "Asset Inflation" bezeichnet wird.

Was im Moment mit den Immobilienpreisen in Deutschland passiert, erinnert an die Immobilienblase und die Folgen der Preistreiberei im amerikanischen, spanischen und britischen Immobilienmarkt.

Dabei, tragen Immobilien nicht nur das oben erwähnte Risiko der "Asset Inflation" und der meist darauf folgenden "Asset Deflation" - sondern lauern zahlreiche politische und steuerpolitische Risiken, ist man Besitzer einer Immobilie. 1924 wurde beispielseise die sogenannte Hauszinssteuer, um Vermögensgewinne von Immobilienbesitz abzuschöpfen, eingeführt. Bei der Währungsreform 1948 wurden Reichsmark-Vermögen zwar im Verhältnis 10:1 in D-Mark umgetauscht, Hypotheken allerdings wurden 1:1 umgestellt - wobei davon 10% an den Gläubiger zu zahlen waren, und 90% ans Finanzamt: De facto eine 90% Enteignung.

Selbst wenn man als Selbstnutzer eines Hauses oder einer Wohnung kann einem der Preis nicht egal sein. Denn entweder läuft die Hypothek eines Tages aus und man muss zu wesentlich höheren Zinsen re-finanzieren, oder man muss/will die Immobilie eines Tages wieder verkaufen und man bekommt den ursprünglichen Kaufpreis + Kaufnebenkosten nicht wieder rein.

Eigentlich wäre jetzt ein guter Zeitpunkt, seine Immobilie zu verkaufen. Laut Planethome, würden aktuell aber nur 15% ihre Immobilie verkaufen, 49% erst zu einem späteren Zeitpunkt und 33% überhaupt nicht / prinzipiell nicht.

Liest man bei den Immobilienscout News Sätze wie z.B. "[...]Seit Jahren wächst die bayerische Landeshauptstadt konstant und belegt damit in Deutschland den Spitzenplatz. Auch für die Zukunft sieht es rosig für die Metropole aus, denn es immer mehr Menschen entdecken München als lebenswerte Stadt mit hohen Löhnen und Gehältern. Der Immobilienmarkt spiegelt das wider, denn auch er wächst kontinuierlich. Vor allem das obere Preissegment ist begehrt und auf Wachstumskurs.[...]" kommt einem das schon fast naiv oder wie Propaganda von Immobilienmaklern vor.
Auch wenn inflationsbereinigt die Mieten in München relativ zu anderen Ausgaben gefallen sind, ist es dennoch so, dass das Segment der Spitzenverdiener klein ist - und bei den meisten Münchner nicht unendlich viel Miete bezahlt werden kann. D.h. obwohl die Immobilienpreise massiv gestiegen sind, können die Mieten nicht in dem Maße und in dieser Geschwindigkeit mitsteigen.

Tatsächlich rütteln die hohen Mieten in München auch schon am Standort München - es kommt recht häufig vor dass Arbeitnehmer in München in andere Städte auswandern, in denen auch mit geringerem Einkommen große und schöne Wohnungen in guter Lage greifbar sind.

Es kann auch gut sein, dass sich viele Immobilienentwickler und Makler aufgrund des eigenen "Reichtums", bereits von der breiten Masse der potentiellen Käufer abgekapselt haben und nur noch im "Luxussegment" denken - und auf kurz oder lang am tatsächlichen Bedarf "vorbeientwicklen".

Sie wollen in jetzt in Immobilien investieren? Am besten nochmal überlegen...

Artikel, in denen das Thema "Betongold" bzw. investieren in Immobilien nicht so euphorisch gesehen werden, häufen sich in letzter Zeit.

Interessanteste  Beiträge und Artikel zum Status der Immobilienwirtschaft in Deutschland sind aktuell:

1. Ein Artikel in der SZ mit  dem Titel "4-Zimmer, Küche, Panik"

http://www.sueddeutsche.de/geld/preise-fuer-immobilien-vier-zimmer-kueche-panik-1.1289419

2. Eine Sendung im Bayrischen Rundfunk mit dem Titel "Zu teuer um wahr zu sein" - mit Fokus auf die Immobilienpreise in München:

http://www.br.de/fernsehen/das-erste/sendungen/report-muenchen/videos-und-manuskripte/immobilienpreise-deutsche-grossstaedte100.html



3. Der aktuelle Bericht der Bundesbank:

http://www.bundesbank.de/download/volkswirtschaft/monatsberichte/2012/201202mb_bbk.pdf

Zitat: "[...]Es darf jedoch nicht außer Acht gelassen 
werden, dass die Wohnraumnachfrage in längerfristiger Perspektive wesentlich von den relativ ungünstigen demographischen Eckwerten 
bestimmt wird, die selbst von der sich abzeichnenden verstärkten Zuwanderung nur ansatzweise veränderbar sind. Dadurch wird auch das 
gesamtwirtschaftliche Wachstumspotenzial begrenzt. Es ist somit nicht gesichert, dass sich der 
für Wohnzwecke perspektivisch zur Verfügung 
stehende Ausgabenspielraum soweit verbreitert, 
dass steigende Kaufpreise jederzeit durch zukünftige Mieteinnahmen gedeckt werden können. Noch erscheint das Rückschlagspotenzial 
für die Preise überschaubar. Gerade bei Investitionen in Wohnimmobilien mit dem Ziel der 
Realwertsicherung ist dieses Risiko aber ins Auge 
zu fassen.[...]"


Der Aussage der Bundesbank stimmte ich eindeutig zu. Prinzipiell sollte man allerdings die demographische Entwicklung in der jeweiligen Region berücksichtigen, und überlegen, bis wann man die Immobilie spätestens veräußern möchte.

Für München, gibt es bereits Bevölkerungsprognosen hierzu:

http://www.mstatistik-muenchen.de/themen/bevoelkerung/berichte/berichte_2010/mb100301.pdf

2030 gibt es also ca. 40% die 75 Jahre oder älter sind. München wird zum Altenheim. Wer auf 30 Jahre in Immobilien investieren möchte, sollte also darauf achten, "seniorengerecht" zu kaufen.

Woran bisher offenbar noch keiner gedacht hat: Die Faktor Zuzug und Wegzug sind bei der Bevölkerungsentwicklung in München wesentlich bedeutender als die Faktoren Geburten/Todesfälle. Was also wenn München zu einer Hochburg der Senioren wird? Wieviele junge Leute möchten dann noch nach München ziehen? Sicherlich wird es dann andere Ziele für junge Leute geben als München. Man muss sich das nur einmal vorstellen: 40% Senioren 75+ im Jahre 2030. Keine Parties mehr am Gärtnerplatz im Sommer, da sich die Senioren beschweren, keine Strandparties an der Isar, da bei den Bürgerversammlungen wahrscheinlich zu über 90% nur noch Senioren anwesend sind, die alles ablehnen. Auch jetzt ist dort der Anteil der älteren Herrschaften über 50%, denn Senioren haben Zeit und Sie beschweren sich gerne und mögen keine Vorschläge, die sie in ihrer Ruhe stören könnten. Sobald der Anteil der Senioren in München die kritische Masse überschritten hat, wird es keine grösseren Wanderungen von jugendlichen nach München geben und die bisher positive Bevölkerungsentwicklung kann sich auch schnell ins Gegenteil drehen.

Blick nach Österreich

Extrem (!) interessant ist auch, das Österreich die 10 Jahresfrist zum steuerfreien Wiederverkauf von Immobilien gestrichen hat.

Wird dies auch in Deutschland eingeführt, bremst das sicherlich die Immobilienpreisinflation etwas aus - aber auch Immobilienbpreise würden dann in Deutschland vermutlich sinken.

http://diepresse.com/home/immobilien/markt/investment/734634/Vorsorgewohnungen_Renditen-sinken

Dann würden Immobilien nicht mehr so oft und schnell wieder verkauft werden - und dadurch wird die Preissteigerung verlangsamt. Viele werden es sich auch einfach nicht mehr leisten wollen/können, eine Immobilie zu verkaufen, die laut Finanzamt einen Buchwert von 35% des Marktwerts hat (Grundstücksanteil).

Immobilienblasen Alarm am deutschen Häusermarkt

"Bubble Alarm am deutschen Häusermarkt" - so lautet ein aktueller Artikel im aktuellen Managermagazin

Der Autor sieht maßgeblich den Grund für den Preisanstieg bei den Immobilienpreisen in der lockeren Geldpolitik der EZB..Als Mitglied des Euro-Raums kommt Deutschland in den Genuss extrem niedriger Zinsen, was wiederum die Investitionen auf dem Immobilienmarkt befeuer: es wird gekauft und gebaut, wie seit Jahren langem nicht mehr. In einigen Städten hat die Immobilienblase bereits jetzt dramatische Höhen erreicht. Dazu zählen z.B. auch Hamburg, Berlin und München.

Der Zwischenüberschrift "Was Hausmakler freut, ist gefährlich für die Volkswirtschaft" kann ich nur bestätigen.

Mich wundert es auch, dass ich heute einen Newsletter von Immoscout erhalten haben - mit dem Titel:

"Betreff: Verkaufen Sie Ihre Immobilie vielleicht doch zu günstig?".


Wenn die Wirtschaft hinterher jahrelang unter den Folgen einer Immobilienblase leidet, trifft es sicherlich auch  die Scout-Gruppe: sinkende Werbeeinnahmen, weniger Buchungen, Entlassungen etc...

Ich denke bestimmte Leute und Firmen graben hier ihr eigenes Grab - durch kurzfristiges Profitdenken...


Die Bundesbank macht sich sorgen...

Die Bundesbank sorgen die steigenden Immobilienpreise ebenfalls:


Aufgrund der in den kommenden Jahrzehnten weiter schrumpfenden Bevölkerung sei "nicht gesichert", dass "steigende Kaufpreise jederzeit durch zukünftige Mieteinnahmen gedeckt werden können", warnt die Bundesbank. Das Rückschlagpotenzial sei zwar noch überschaubar, Investoren und finanzierende Banken sollten "dieses Risiko aber ins Auge fassen", schreiben die Zentralbanker.

Mit ihrer Mahnung bestätigt die Bundesbank die Warnungen einer Reihe von Immobilienökonomen, die bereits zuvor die deutlichen Preisanstiege am Wohnungsmarkt kritisch kommentiert haben. "Investoren sollten nicht darauf setzen, dass die Wertzuwächse auch künftig weiter anhalten werden", sagt Günter Vornholz, Leiter Marktanalyse beim Immobilienfinanzierer Deutsche Hypo. Drastischer formuliert es Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg: "In den deutschen Großstädten erleben wir gerade die Entstehung einer Immobilienblase."

Seit Anfang 2009 verteuern sich insbesondere in Metropolregionen wie Berlin, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart kontinuierlich Eigenheime, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Ausgelöst wurde der Boom zunächst von vermögenden Privatanlegern, die nach Ausbruch der Finanzkrise aus Angst vor weiteren Einbrüchen an den Kapitalmärkten Aktien und Anleihen abstießen und mit dem freigesetzten Geld Wohnimmobilien erwarben.

Der Trend gewann im vergangenen Jahr nochmals erheblich an Dynamik, als sich die Euro-Krise immer weiter zuspitzte. "Obendrein sprangen auch weniger vermögende Anleger auf den Trend auf und nahmen Kredite auf, um Wohnungen zu erwerben", sagt Sebastian. Die durch die plötzlich gestiegene Nachfrage erzeugten Wertzuwächse werden seiner Einschätzung nach nicht von Dauer sein, da die Mieten nicht im selben Umfang stiegen.

Quelle: Börse Online http://mobil.boerse-online.de/immobilien/nachrichten/meldungen/:Blasenrisiko--Immobilienboom-sorgt-die-Bundesbank/634913.html

Die Financial Times Deutschland sieht auch das Ende der Immobilienpreise erreicht - vor allem da die Mieten nicht weiter steigen können - dazu wären die Reallöhne nicht ausreichend gestiegen:


http://www.ftd.de/finanzen/maerkte/:portfolio-immobilienpreise-stossen-an-die-obergrenze/60136672.html

Facebook Börsengang lässt Immobilienpreise steigen...

Der Börsengang von Facebook im kalifornischen Silicon Valley sorgt bereits für stark steigende Immobilienpreise. Um die Firmenzentrale in Menlo Park haben sich die Preise laut Immobilienmaklerin Dawn Thomas bereits erhöht. Angeblich werde es nach dem Börsengang von Facebook plötzlich viele Millionäre geben, die sich von dem verdienten Geld ein Haus kaufen möchten.

Auch ein Kollege von Thomas, Pierre Buljan, glaubt, dass der Facebook-Börsengang einen großen Einfluss auf den Immobilienmarkt im Silicon Valley haben wird.  „Die 1.000 neuen Millionäre werden ein Zuhause brauchen“, sagte er. Das größte soziale Netzwerk hat am Mittwoch seinen Börsengang bekannt gegeben und will damit eine Summe in Höhe von fünf Milliarden US-Dollar einnehmen. Facebook-Gründer Mark Zuckerberg und andere Angestellte, die schon länger dabei sind, werden davon wohl am meisten profitieren.

Aber auch für viele „kleinere“ Angestellte könnte nun das große Geld winken.

Facebook hat angeblich seinen Mitarbeitern schon geraten, mit dem Hauskauf noch etwas zu warten, so Immobilienmakler Buljan. Damit will das Internetunternehmen verhindern, dass die eigenen Mitarbeiter den Markt überfluten und sich damit beim Hauskauf gegenseitig behindern.

Ich würde sagen: Am besten gleich die Aktien verkaufen - sonderlich steigen können sie nicht.
Facebook ist mit den 100 Jahreseinnahmen bewertet - im Internet sind normalerweise 3-5 Jahreseinnahmen üblich.

Facebook hat ca. 850 Millionen User und verdient 1 Milliarde im Jahr - d.h. 1,20 Euro pro User pro Jahr.
Laut der Bewertung ist jedes Mitglied bei Facebook über 100 USD wert!

Kreditvermittler Enderlein warnt vor überteuerten Immobilien

Manfred Hölscher, Leiter des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein,  warnt in der aktuellen Ausgabe des Handelsblatts vor überteuerten Immobilien, die den Kaufpreis der 18-20-fachen Kaltmiete übersteigen:


"Aktuell werden durch die hohe Nachfrage selbst außerhalb der Metropolen Preise aufgerufen und bezahlt, die mittelfristig möglicherweise nicht gehalten werden können"


Dieser Wert lag vor 2 Jahren zwischen dem 14- und 16-fachen. Bei dem Faktor 20 rechnet man in etwa von einer Mietrendite um die fünf Prozent, allerdings vor Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.


Die niedrigen Bauzinsen sind nutzlos, wenn dies durch überteuerte Immobilienpreise beim Kauf wieder ausgeglichen wird - oder sogar in ein zu großes Risiko mit Verschuldungsgefahr mündet.


Der Artikel zu diesem Thema ist hier zu finden:


http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/euro-angst-treibt-die-immobilienpreise/5907446.html

In Spanien, den USA, Großbritannien, China oder Russland hingegen, sind Immobilienpreise derzeit immer noch im Fall. Auch ein Grund, warum in Deutschland die Immobilienpreise steigen: viele ausländische Investoren nutzten die einst stabilen Verhältnisse im deutschen Immobilienmarkt. Deutschland war bisher fast das einzige Land weltweit, dass eine gesunde und sehr moderate Immobilienpreissteigerung hatte. 


Einen Teil der Schuld tragen in Deutschland natürlich auch alle Immobilienmakler, die derzeite Lage ausnutzen - und verunsicherten Menschen vermeintlich sicheres "Betongold" andrehen. Mit jedem Weiterverkauf schaukeln sich die Preise hoch - denn niemand möchte auf den 5%  Kauferwerbsnebenkosten und 3,57% Maklerprovision sitzenbleiben. Aber auch Makler haben natürlich eine große Motivation das maximale herauszuholen um den eigenen Profit zu maximieren.


Russland ist aktuell übrigens auf Platz 2 in der Hitliste der Länder mit dem grössten Immobilienpreisverfall, laut Knightfrank.Ein ebenfalls interessanter Artikel zur Abwanderung Russlands Milliardäre ist hier zu finden:


http://www.faz.net/aktuell/feuilleton/moskaus-nobelmeile-verlassene-palaeste-11548866.html


All das ist ein Indikator für eine nächste Finanz- und Wirtschaftskrise. In dem Buch "Dieses Mal wir alles anders, acht Jahrhunderte Finanzkrisen" von Carmen Reinhart und Kenneth, werden übrigens die letzten 800 Jahre und die Entwicklung der Wirtschaftskrisen sehr gut  beschrieben - angefangen im England des 14. Jahrhundert bis zu den Bankpleiten 2008. In umfangreichen Statistiken erfährt der Leser, wie oft Staaten ihre Schulden nicht bedienten oder wie häufig Länder von Bankenkrisen heimgesucht wurden: Die USA 18-mal, Russland zweimal, Deutschland achtmal. Also wen würde - historisch betrachtet - ein neuntes mal wundern?

Die Hypothekenzinsen ziehen wieder an....

Letzte Woche konnte man noch eine Finanzierung auf 5 Jahre zu 2,5% bekommen - heute sind es schon knapp 3%. Der Grund ist vermutlich die Unsicherheit bezüglich Eurobonds und der Gesellschaft mit unbegrenzter Haftung mit dem Namen Europa. Kommen die Eurobonds doch, haftet Deutschland für alle mit - und die Zinsen werden dann sicherlich wieder Richtung 8% klettern. Schlecht für die Staatsverschuldung was wiederum die Zinsen dann erhöht da selbst Deutschland dadurch mittelfristig zum Problemkind wird. Die Zinsen schlagen sich dann natürlich auch auf die Hypotheken und damit langfristig auch auf die Immobilienpreise aus - höhere Zinsen, niedrigere Immobilienpreise (d.h. die Immobilienblase in München, Hamburg und Berlin könnte bald platzen)

Geahnt habe ich es ja schon immer. Die EU gleicht an - nicht nur die Größe der Bananen und das Tempolimit auf Autobahnen - bald wird auch der Lebensstandard angepasst: in den ganz armen Ländern geht es den Leuten in Zukunft etwas besser und den Leuten in Deutschland, den es bisher ganz gut ging, wird es schlechter gehen. Höhere Preise, niedrigere Nettolöhne, mehr Schulden und mehr Strafzettel ;-)

Kann man Immobilienscout dazu verwenden, sich über Immobilienpreise zu informieren?

Eigentlich klingt es ja einfach: Man möchte ein Gefühl für die Immobilienpreise in einer Stadt bekommen, und macht mal Eben eine Suche bei Immobilienscout (oder irgendeiner anderen Immobilienseite) in bestimmten Stadtteilen und mit bestimmten Kriterien. Am schnellsten kommt man zum Ziel, wenn man relativ enge Suchkritierien eingibt, und schaut was übrig bleibt - und dann nach und nach den maximalen Kaufpreis erhöht, bis etwas Interessantes dabei ist - und schon (meint man) - die richtige Preisregion herausgefunden zu haben.

Klingt einfach. Aber ist es auch so? Wie sehr gut kennt man den Markt nach reinen Internet Recherchen auf Immobiliensseiten?

Folgendes ist dabei zu beachten:

• der Kaufpreis bei Immobilienanzeigen sagt nichts über den tatsächlich bezahlten Kaufpreis aus. Eine typische Masche bei Maklern ist es, den Kaufpreis höher anzusetzen und dann nach der Besichtigun zu sagen "aus den Gründen X oder Y können Sie die Wohnung Z Euro billiger haben, Sie müssen sich aber schnell entscheiden"
• sehr gute Angebote sind meist nur sehr kurze Zeit (1-2 Tage?) online - d.h. die Wahrscheinlichkeit viele solcher Angebote zu finden ist statistisch gesehen gering
• man weiss nicht, wie lange die Angebote schon im Internet stehen - ausser man informiert sich regelmässig. Aber selbst dann kann es sein, dass Angebote nach erfolgloser Käufersuche mal ein paar Monate offline sind, und dann nach einiger Zeit wieder aktiv sind und als "neue Angebote" erscheinen
• Immobillienseiten wie Immmobilienscout repräsentieren nicht 100% des Markts - oft werden Immobilien immer noch an Freunde, Bekannte, Familie, Verwandschaft verkauft - oder über klassische Medien wie Tageszeitungen, Zettel, Kleinanzeigenblätter, word-of-mouth etc...

Würde man es böse ausdrücken könnte man sagen, Immobiliensseiten wie Immobilienscout bestehen möglicherweise(!) zu 99% aus Ladenhütern, die überteuert sind und zu 1% aus guten Angeboten, die nur 1 Tag online sind.

Immobilienpreise in München - wohin geht die Reise?

Das Immobilienpreise in München immer steigen, ist nicht so ganz richtig. Es gab auch Zeiten, in denen der Immobilienmarkt rückläufig war:

http://www.sueddeutsche.de/geld/muenchen-der-immobilienmarkt-bricht-ein-1.545308

Zu diesem Thema gibt es viele Meinungen, Ansichten und Thesen:

1. In den guten Lagen werden weiterhin die Preise steigen, da es immer mehr Menschen in München gibt - den Rest regelt Angebot und Nachfrage
2. Immobilienpreise werden "in Euro" steigen, da der Euro an Wert verlieren wird
3. Immobilienpreise werden steigen - im Vergleich zu London, Paris und Vancouver gibt es noch deutlich Potential nach oben. 
4. Immobilienpreise werden steigen, da früher oder später verstärkt ausländische Investoren auf München aufmerksam werden. Berlin ist nicht das London Deutschlands - es muss auch nicht immer "the capital" sein. Wenn man keine Ahnung hat, kauft man im Zweifelsfall in der Hauptstadt - aber auch ausländische Investoren werden irgendwann dazulernen.
5. Immobilienpreise werden fallen - kommt es zu einer weiteren Wirtschaftskrise, Firmenpleiten und Arbeitslosigkeit, sinkt schlagartig die Nachfrage und die künstlich-hohen Immobilienpreise fallen.
6. Immobilienpreise in München müssen fallen - warum kostet ein kleines Stadthaus 2 Millionen wenn es 2 Stunden weiter nördlich eine Villa mit 5,000 Quadratmeter Parkanlage für 300,000 Euro gibt?
7. Immobilienpreise in München werden fallen, da die Zinsen steigen werden. Warum sollte man eine Immobilie mit 1000 Euro Mieteinnahmen kaufen, wenn man stattdessen auch 2000 Euro Zinsen bekommen kann?
8. Immobilienpreise in München werden fallen, da nur noch "Müll" übrig ist. Als die Zinsen bei noch vor kurzem 2,5% waren, hat jeder mit etwas Geld auf Eigenkapitalrendite optimiert und mit Fremdkapital Immobilien mit einer Mietrendite > 3-4% finanziert. Damit wurden die Sahnestücke schon verkauft - und meist mindestens 10 Jahre gebunden. So lange wird auch nicht verkauft
9. Immobilienpreise werden sinken, da viele Gebäude energetisch saniert werden müssen - und es finanziell noch unattraktiver wird
10. Immobilienrpreise sinken, weil viele lieber zu 8,5% Mietrendite wo anders investieren statt zu 3% in München
11. Immobilienpreise sinken, da Immobilien ein Bond sind, eine Anleihe, die abhängig vom Zins ist. Hohe Zinsen, hohes Risiko. Steigen Zinsen, fallen Immobilienpreise unweigerlich.
12. Immobilienpreise müssen auch in München irgendwann fallen, da jedes Jahr Deutschland um hunderttausende Einwohner schrumpft. Bald ist der dicke Gürtel der Alterspyramide nach oben gerutscht und fällt dann runter..viele ältere Leute sterben irgendwann und ihre Immobilien werden meist an die Kinder vererbt. Gibt es mehr als 1 Kind wird eh fast immer verkauft. Aber auch so brauchen viele keine kleine Wohnung in München und verkaufen und stecken das Geld lieber in einen Hausbau. Damit wird dann der Markt mit vielen Angeboten zugeschwemmt und die Preise erreichen wieder ein normaleres Niveau - denn nur Angebot/Nachfrage beeinflussen den Preis der Immobilien in München. Derzeit profitiert München noch davon dass viele Menschen beruflich bedingt nach München ziehen und damit den Bevölkerungsschwung auffangen. Auch sind heute mehr Menschen gezwungen sich in München anzumelden - das ist früher nicht passiert, d.h. die Anzahl der Einwohner in München ist sowieso verfälscht gewesen.

Was sollte man folglich machen?  

Am besten fährt man, mit selbstgenutzten Immobilien ohne Fremdfinanzierung (oder nur sehr wenig) und ohne Spekulationsabsichten. Man hat den Steuervorteil, keine Miete zahlen zu müssen. Denn um 1000 Euro Miete zahlen zu können, muss man auch erst mal 1600 Euro verdienen (vor der Einkommenssteuer).

Die Frage ist, wieviel einem der eigene Lebensstandard wert ist. Wieviel will man in Immobilien "parken"/investieren, und wieviel möchte man noch für andere Dinge im Leben ausgeben.

Wenn man ein Schnäppchen findet (~ wie Lotto spielen), sollte man zuschlagen. Eine Immobilien zum üblichen Marktpreis sollte man auch nicht auf sehr lange Sicht zu legen, wenn die Immobilie nicht perfekt ist und eine perfekte Lage hat - denn in 20 oder 30 Jahren sieht die Welt anders aus, und dann will das Ding keiner mehr haben.

Fährt man 3 Stunden von München nach Norden, findet man dort sanierte Villen mit 500 Quadratmeter Wohnfläche und 5000 Quadratmeter Parkanlage für 350,000 Euro - und keine will es haben, weil dort die Bevölkerung abnimmt und es immer schwerer wird einen Käufer für den Wiederverkauf zu finden.

In München gibt es für 300,000 eine renovierungsbedürftige 3-Zimmer Wohnung an Bahngleisen.

Dieser krasse Unterschied gleicht sich auch irgendwann wieder an - denn viele Münchener sind nicht aus München. Immer mehr Menschen können über das Internet von jedem Ort der Welt arbeiten und Telearbeitsplätze nehmen zu. Wer also die Wahl zwischen einer kleinen Wohnung in München hat und einem großen Haus außerhalb wird sich in ein paar Jahren das ganze möglicherweise nochmal überlegen - gerade bei Familien mit Kindern.