Mittwoch, 22. Juni 2011

Darf eine Wohnung in München für 30 Euro / Quadratmeter vermietet werden?

Neulich ist mir bei einer Immobilienseite ein Angebot einer "Luxuswohnung" mit 50 Quadratmetern aufgefallen. Der Preis: 500,000 Euro, also 10,000 Euro pro Quadratmeter - in einem ähnlichen Bereich wie den Neubau Luxuswohnungen in der Innenstadt, die teilweise auch bis 11,000 Euro pro Quadratmeter gehen.

Aber rechnen wir doch mal nach:

Laut dem Münchner Mietspiegel von 2011, wäre in dieser Gegend jedenfalls die Miete maximal 12 Euro pro Quadratmeter. D.h. bei maximaler Überschreitung von 20% wären das 14,40 Euro und bei aller-maximaler Überschreitung von 50% (d.h. bei Fremdfinanzierung) wären dies 18 Euro/ Quadratmeter.

Damit wäre die maximale Miete 900 Euro, also ca. 800 Euro nach den Rücklagen. Die 542,850 Euro (+3,57 Maklerprovision + 5% sonstige Kauferwerbsnebenkosten), wäre es also eine bescheidene "Rendite" von 1,7%. Auch ist erstmal nicht davon auszugehen, dass eine solche Immobilie in absehbarer Zeit eine Wertsteigerung vorweisen kann.

Was lernen wir daraus?

- es gibt einen Mietspiegel und der ist Gesetz - vor allem in München wo Wohnraum Mangelware ist (selbst im Luxussegment)

- wir eine Luxusimmobilie in München legal vermietet, ist es keine Kapitalanlage, sondern Kapital "parken"/einfrieren

- der Mietspiegel kann 50% überschritten werden, wenn eine Fremdfinanzierung vorliegt. Das macht allerdings den Kohl nicht fett - auch mit dem Faktor 1,5 kommt man nicht in Richtung 30 Euro, was einem gerne von Maklern erzählt wird

3 Kommentare:

  1. Hallo Toby, erst mal vielen Dank für Deinen äusserst informativen Blog!

    Dein vorstehender Beitrag ist allerdings m.E. sachlich nicht ganz richtig, denn der Mietspiegel greift nur bei Änderungen des Mietzinses in bestehenden Vertragsverhältnissen - nicht jedoch bei Neuvermietungen. Bei diesen gilt Vertragsfreiheit, d.h. die Miete kann vollkommen frei vereinbart werden, je nachdem was der Markt hergibt sind beliebig hohe qm-Mieten möglich.

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  2. Danke für das Feedback. Falls das stimmt, hat man aber trotzdem ein Problem: spätestens bei der nächsten Mieterhöhung, steht man vor dem Problem, dass man dann die Miete nicht erhöhen kann. D.h. der "Vorteil" der überhöhten Miete ist nur von kurzer Dauer und auf lange Sicht, gleicht sich die Miete wieder an. Danach sind dann auch wieder nur 20% alle 3 Jahre drin. Auf lange Sicht hat man also wieder das Problem, dass der Kaufpreis (der auch steigt?) im Vergleich zur Miete zu hoch ist.

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