Sind Immobilien eine sichere Kapitalanlage?

Nirgends gehen die Meinungen derzeit so weit auseinander wie bei der Frage, nach der besten und sichersten Kapitalanlage. Einige sind der Überzeugung, Immobilien - das sogenannte "Betongold" - läuft allen Kapitalanlageformen den Rang ab und wäre de sicherste und beste Anlageform.

Schauen wir uns noch einmal kurz die einzelnen Anlageformen an:

Termin- und Festgeld


Geld auf ein oder mehrere Jahre anzulegen, bringt minimal mehr Zinsen - teilweise aber kaum zu unterscheiden von aktuellen Tagesgeld Zinsen.

Nachteil: Wer weiss, was in 6 oder 12 Monaten ist. Im schlimmsten Fall steigen die Zinsen wesentlich bzw. die Inflation steigt immens und man hat keinen Zugriff auf das Geld. Je länger der Anlagehorizont, desto unsicherer.

Tagesgeld


Tagesgeld Zinsen sind niedrig. Man kann zwar unproblematisch auf das Geld zugreifen, allerdings liegen die Zinsen meist unter der realen Inflation - d.h. man verliert langfristig Geld.

Aktien


Oft hörte man "Langfristig ist der DAX die sicherste und beste Kapitalanlage". D.h. wenn man nicht kurzfristig spekuliert, kann man nicht viel falsch machen. Allerdings: auch auf 15 oder 20 Jahre gesehen - erwischt man den falschen Einstiegspunkt -  trifft das nicht immer zu. Wird man von einer Wirtschaftskrise erwischt, z.B. pünktlich zur Rente, hat man Pech gehabt - und  der nächste Höchststand des DAX könnte sich wieder viele lange Jahre hinziehen. Also wenn schon Aktien, sollte man sich eher an Aktien mit ordentlichen Dividenden orientieren - so dass einem der Kurs der Aktie egal sein kann.

Gold

Die Goldmenge ist begrenzt, und es kann kein Gold von Alchimisten künstlich erschaffen werden. Gold kann auch nicht zerstört werden. Gold ist daher - an sich - stabiler als Geld, da ein realer Wert dahintersteht. Seitdem der US Dollar nicht mehr durch Gold gedeckt ist, hat er kontinuierlich an Wert verloren. Jedoch gibt es bei Gold - vor allem auch durch ETFs - einen sehr großen Anteil an Spekulation. D.h. wenn der Goldpreis um 50% einsackt, hat man auch 50% seines Vermögens verloren.

Auch hat der Staat die Möglichkeit, die Attraktivität von Gold zu schmälern. Der Goldverkauf und Goldhandel kann z.B. verboten werden (wie bereits in den USA in der Vergangenheit) - oder es könnte eine Goldsteuer eingeführt werden.

Grundstücke, Acker und Wald


Gold oder Geld kann man nicht essen - wie es so schön heisst. Kommt es also zum Worst-Case Szenario, könnte sich der Fokus auf Naturalien lohnen. Im zweiten Weltkrieg ging es z.B. Bauern am besten - die einzigen die ausreichend zu essen hatten. Aber auch wenn man berücksichtigt, dass immer mehr Ackerflächen verschwinden, gleichzeitig aber der Bedarf an Nahrungsmitteln steigt, ist es aus "Sicherheitsapsekten" nicht die dümmste Kapitalanlage z.B. einen Acker oder Wald zu kaufen. Wie aber auch in allen Bereichen, sollte man sich auskennen und genau wissen, was man macht. Ein Acker der mit Schwermetallen belastet ist oder auf dem nichts wächst - ist natürlich auch keine sinnvolle Investition.

Immobilien

Ist eine Immobilie gut versichert, kann eigentlich nicht viel passieren. Manche Immobilien werden zwar durch neu gebaute Autobahnen, Zuggleise, Flughafen Erweiterungen, Atomkraftwerke oder hässlichen Neubauprojekte oder Industriegebiete stark beeinträchtigt, der Totalverlust ist aber selten.

Das A und O bei einer Immobilie ist die Mietrendite - selbst bei Eigennutzung. Denn im Worst-Case sollte man die Immobilie immer zu einem guten Preis vermieten können, so dass man selbst nicht jeden Monat drauf zahlt. Eine gute Regel ist: Maximaler Kaufpreis = die 20-fachen Jahresmieteinnahmen.

Natürlich spielt die Lage eine Rollle. Eine Immobilie in einer Altstadt wird nicht plötzlich zugebaut - bei einem Neubaugebiet - umringt von Feldern - kann theoretisch alles kommen. Jedoch sind gerade die sehr guten Lagen, die Lagen, bei denen die Mietrendite extrem schlecht ist - da hier der "Haben-wollen" Aspekt das wirtschaftliche Denken teilweise aushebelt.

Was man hat, das hat man

Natürlich ist eine Immobilie erstmal "Eigentum", und kann nicht plözlich verschwinden - wie eine Währung der keiner mehr traut oder einer Aktie einer Firme die pleite gegangen ist.

Allerdings gibt es noch einen Aspekt, den viele langfristigen Immobilienkäufer ausblenden: die Enteignung durch den Staat. Eine "schleichende Enteignung" durch den Staat ist das grösste Risiko. Wenn ein Staat Geld braucht, holt er sich das Geld. Immobilien machen einen sehr großen "Batzen" des Vermögens der Deutschen aus - und Vater Staat möchte da sicherlich früher oder später ran. Steigende Grunderwerbssteuer oder die (Wieder)Einführung einer neuen (alten) Steuer, kann schlagartig das Interesse am "Immobilienbesitzen" erlöschen.

In der Schweiz, wird beispielsweise vom Finanzamt geschätzt, wie viel Miete man durch Immobilienbesitz spart- und das ganze wird dann auf das zu versteuernde Einkommen draufgerechnet. Etwas ähnliches gab es vor einigen Jahrzehnten auch in Deutschland - und kann jederzeit wieder kommen.

Lohnen sich Immobilien zur langfristigen Kapitalanlage in Deutschland/München?

Oft hört man Aussage wie z.B. "Die Immobilie habe ich zur langfristigen Kapitalanlage gekauft - auf 30 Jahre gesehen sind mir die jährlichen Immobilienpreisschwankungen egal, das ist wie bei Aktien".

Sicherlich kann niemand mit Bestimmtheit sagen, was in 30 Jahren sein wird. Keiner kann in die Zukunft sehen und es kann nur Vermutungen oder Spekulationen geben, die auf Annahmen oder statistischen Berechnungen beruhen. Jederzeit kann natürlich etwas passieren, was alle Annahmen auf einmal über den Haufen wirft (Beispiel: Fukushima).

Was aber immer möglich ist, zu schauen wie es vor 30 Jahren war - und was seitdem passiert ist.

Die Immobilienpreise haben sich in Deutschland im Schnitt in den letzten 30 Jahren verdoppelt und in München ver-2,5-facht. Das heisst also eine jährliche Steigerung von 2,3% bzw 2,8%.

Der DAX- im Vergleich dazu - hat sich seitdem ver-12-facht - trotz aktuellen DAX Verlusten.

Kurze Antwort: nein - weder zu kurzfristigen noch zur langfristigen Kapitalanlage.

Was jedoch nicht heißt, dass man mit Glück nicht auch kurz- oder langfristig Glück haben kann (z.B. ein Acker wird zum Bauland - eine Stadt wächst dramatisch, wird per Autobahnanschlussstelle / ICE Haltestelle  / Flughafen plötzlich beliebter..) Wer sich aber auf sein Glück verlässt, könnte auch Lotto spielen oder sich ein Zertifikat an der Börse kaufen. Zur Selbstnutzung lohnt es sich natürlich eher - aber auch nur wenn der Kaufpreis stimmt und die Zinsen nicht höher als die vergleichbare Miete sind.

Darf eine Wohnung in München für 30 Euro / Quadratmeter vermietet werden?

Neulich ist mir bei einer Immobilienseite ein Angebot einer "Luxuswohnung" mit 50 Quadratmetern aufgefallen. Der Preis: 500,000 Euro, also 10,000 Euro pro Quadratmeter - in einem ähnlichen Bereich wie den Neubau Luxuswohnungen in der Innenstadt, die teilweise auch bis 11,000 Euro pro Quadratmeter gehen.

Aber rechnen wir doch mal nach:

Laut dem Münchner Mietspiegel von 2011, wäre in dieser Gegend jedenfalls die Miete maximal 12 Euro pro Quadratmeter. D.h. bei maximaler Überschreitung von 20% wären das 14,40 Euro und bei aller-maximaler Überschreitung von 50% (d.h. bei Fremdfinanzierung) wären dies 18 Euro/ Quadratmeter.

Damit wäre die maximale Miete 900 Euro, also ca. 800 Euro nach den Rücklagen. Die 542,850 Euro (+3,57 Maklerprovision + 5% sonstige Kauferwerbsnebenkosten), wäre es also eine bescheidene "Rendite" von 1,7%. Auch ist erstmal nicht davon auszugehen, dass eine solche Immobilie in absehbarer Zeit eine Wertsteigerung vorweisen kann.

Was lernen wir daraus?

- es gibt einen Mietspiegel und der ist Gesetz - vor allem in München wo Wohnraum Mangelware ist (selbst im Luxussegment)

- wir eine Luxusimmobilie in München legal vermietet, ist es keine Kapitalanlage, sondern Kapital "parken"/einfrieren

- der Mietspiegel kann 50% überschritten werden, wenn eine Fremdfinanzierung vorliegt. Das macht allerdings den Kohl nicht fett - auch mit dem Faktor 1,5 kommt man nicht in Richtung 30 Euro, was einem gerne von Maklern erzählt wird