Vielen haben schon darauf gewartet - und es eigentlich auch schon immer gedacht: Irgendwann muss es auch in München im Immobilienmarkt mal wieder eine Korrektur nach unten geben - aber keiner hat es tatsächlich geglaubt.
Nun ist es amtlich - wie die Süddeutsche Zeitung berichtet ist der Mietspiegel in München gesunken! Zwar erstmal nur um 10 Cent / Quadratmeter aber alleine die Tendenz ist interessant. Wie gesagt: Wir stehen auch erst am Anfang der Krise und nicht in der Mitte oder gar am Ende. So lange die EU Länder ihre Schulden nicht im Griff haben und selbst Deutschland trotz Steuermehreinnahmen nicht daran denkt, Schulden zu tilgen und statt dessen neue Schulden macht, wird es auch mit der Wirtschaft und dem Wohlstand bergab gehen.
Der Trend nach unten ist also beim Münchner Immobilienmarkt gesetzt - und damit kommt bald eine Kugel ins rollen. Fehlt nur noch, dass Arbeitsplätze im Biotec Markt o.ä. verloren gehen und schon hat München ein noch grösseres Problem und die Immobilienpreise erfahren eine heftige Korrektur nach unten - in den nächsten Jahren.
http://www.sueddeutsche.de/muenchen/preisentwicklung-in-muenchen-mietspiegel-sinkt-erstmals-leicht-1.1029306
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Dienstag, 20. Dezember 2011
Mittwoch, 22. Juni 2011
Darf eine Wohnung in München für 30 Euro / Quadratmeter vermietet werden?
Neulich ist mir bei einer Immobilienseite ein Angebot einer "Luxuswohnung" mit 50 Quadratmetern aufgefallen. Der Preis: 500,000 Euro, also 10,000 Euro pro Quadratmeter - in einem ähnlichen Bereich wie den Neubau Luxuswohnungen in der Innenstadt, die teilweise auch bis 11,000 Euro pro Quadratmeter gehen.
Aber rechnen wir doch mal nach:
Laut dem Münchner Mietspiegel von 2011, wäre in dieser Gegend jedenfalls die Miete maximal 12 Euro pro Quadratmeter. D.h. bei maximaler Überschreitung von 20% wären das 14,40 Euro und bei aller-maximaler Überschreitung von 50% (d.h. bei Fremdfinanzierung) wären dies 18 Euro/ Quadratmeter.
Damit wäre die maximale Miete 900 Euro, also ca. 800 Euro nach den Rücklagen. Die 542,850 Euro (+3,57 Maklerprovision + 5% sonstige Kauferwerbsnebenkosten), wäre es also eine bescheidene "Rendite" von 1,7%. Auch ist erstmal nicht davon auszugehen, dass eine solche Immobilie in absehbarer Zeit eine Wertsteigerung vorweisen kann.
Was lernen wir daraus?
- es gibt einen Mietspiegel und der ist Gesetz - vor allem in München wo Wohnraum Mangelware ist (selbst im Luxussegment)
- wir eine Luxusimmobilie in München legal vermietet, ist es keine Kapitalanlage, sondern Kapital "parken"/einfrieren
- der Mietspiegel kann 50% überschritten werden, wenn eine Fremdfinanzierung vorliegt. Das macht allerdings den Kohl nicht fett - auch mit dem Faktor 1,5 kommt man nicht in Richtung 30 Euro, was einem gerne von Maklern erzählt wird
Aber rechnen wir doch mal nach:
Laut dem Münchner Mietspiegel von 2011, wäre in dieser Gegend jedenfalls die Miete maximal 12 Euro pro Quadratmeter. D.h. bei maximaler Überschreitung von 20% wären das 14,40 Euro und bei aller-maximaler Überschreitung von 50% (d.h. bei Fremdfinanzierung) wären dies 18 Euro/ Quadratmeter.
Damit wäre die maximale Miete 900 Euro, also ca. 800 Euro nach den Rücklagen. Die 542,850 Euro (+3,57 Maklerprovision + 5% sonstige Kauferwerbsnebenkosten), wäre es also eine bescheidene "Rendite" von 1,7%. Auch ist erstmal nicht davon auszugehen, dass eine solche Immobilie in absehbarer Zeit eine Wertsteigerung vorweisen kann.
Was lernen wir daraus?
- es gibt einen Mietspiegel und der ist Gesetz - vor allem in München wo Wohnraum Mangelware ist (selbst im Luxussegment)
- wir eine Luxusimmobilie in München legal vermietet, ist es keine Kapitalanlage, sondern Kapital "parken"/einfrieren
- der Mietspiegel kann 50% überschritten werden, wenn eine Fremdfinanzierung vorliegt. Das macht allerdings den Kohl nicht fett - auch mit dem Faktor 1,5 kommt man nicht in Richtung 30 Euro, was einem gerne von Maklern erzählt wird
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