Montag, 1. August 2011

Gewerbeimmobilien vs. Wohnungen zur Kapitalanlage in München

Vorausgesetzt Immobilienpreise fallen innerhalb des Investitionszeitraums nicht, lohnt sich eine Immobilie zur Kapitalanlage auch nur dann, wenn die Mietrendite (d.h. Mieteinnahmen/Kaufpreis) höher ist, als die Zinsen der Finanzierung. Damit hat man auf das eingesetzte Eigenkapital eine noch höhere Rendite. Das ganze nennt man auch Eigenkapitalrendite. Die Eigenkapitalrendite berechnet man wie folgt:

Mieteinnahmen ohne Nebenkosten - Rücklagen und nicht-umlegbare Nebenkosten /  (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

In München braucht man schon sehr viel Geduld und Glück um heutzutage noch eine Wohnung zu finden, bei dies passt (z.B. 4,5% Mietrendite und Finanzierung zu 3,5%).

Selbst Wohnungen mit einer Mietrendite von 2,5% gehen teilweise noch recht schnell weg - d.h. es gibt genug "Dumme" oder waghalsige Spekulaten die nicht nachrechnen oder denen das ganze egal ist, dass sich hier eine Immobilienblase bildet / gebildet hat - oder einfach gerne risikofreudig sind.

Schaut man sich hingegen die Mietrendite von Gewerbeimmobilien an, sieht das ganze schon etwas besser aus - hier sind auch 6-7% möglich.

Warum ist das so?


  • Mieten sind bei Gewerbeimmobilien höher
  • die Kündigungsfristen sind kürzer - d.h. der Mieter kann schnell wieder ausziehen (= höheres Risiko; höheres Risiko = grössere Rendite)
  • es wird nicht immer möglich sein, direkt im Anschluss einen Mieter zu finden und das Risiko des Leerstands ist höher
  • Hypotheken für Gewerbeimmobilien sind schwer zu bekommen - und meistens nur mit viel höheren Zinsen verbunden. D.h. eine Finanzierung zu 3,5% für eine Gewerbeimmobilie wird nicht leicht - wenn nicht unmöglich. Hier sieht also die Rechnung schon mal ganz anders aus
  •  Die Miete um immer 19% MWSt enthalten
  • beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie für einen höheren Preis, muss der Gewinn versteuert werden
  • in München gibt es zahlreiche leerstehende Gewerbeimmobilien - der ganze Arnulfpark ist eine Gewerbe-Geisterstadt - das erhöht das Risiko und sorgt damit für eine höhere (erzielbare) Rendite

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