Freitag, 5. August 2011

Reservierungsgeühren an Makler sind gesetzeswidrig?

Um sich abzusichen, dass ein Käufer eine Immobilie tatsächlich auch kauft, werden von Makler oft Reservierungsgebühren verlangt, die dann später von der Kaufprovision abgezogen werden.

Kommt es nicht zu einem Kaufvertrag, weil der Käufer abspringt, möchten Makler diese Gebühr trotzdem gerne behalten, um sich den Mehraufwand zahlen zu lassen.

Bevor wir uns der Frage widmen, ob dies gesetzmäßig ist, überlegen wir nochmal was ein Makler eigentlich für eine Funktion hat.


Aufgaben eines Immobilienmaklers

Ein Makler ist mit dem Verkauf (oder der Vemietung) einer Wohnung oder eines Mietobjektes beauftragt und kommuniziert mit eventuellen Miet- oder Kaufinteressenten, zeigt ihnen das zur Verfügung stehende Objekt und seht beiden Seiten unterstützend zur Seite. Er/Sie kalkuliert den Marktwert der zu veräußernden Immobilie und kann in einem zuvor mit dem Verkäufer festgelegten Rahmen mit dem potentiellen Käufer einen Kaufpreis aushandeln. Ein seriöser Makler geht dabei transparent vor, und erstellt auch Unterlagen zur Wertermittlung aus denen transparent der Kaufpreis hervorgeht.

Zeigt ein potentieller Mieter oder Käufer Interesse, werden die Details des Miet/Kaifvertrages über den Makler mit dem Vermieter/Verkäufer ausgemacht.

Der Immobilienmakler überprüft die Bonität des Interessenten und schickt ihm aussagekräftigen Unterlagen zum verhandelten Objekt. Kommt es zu der Abwicklung eines Miet- oder Kaufvertrages, erhält der Makler eine Provision. Bei der Maklerprovision handelt es sich um ein Erfolgshonorar, welches vom Auftraggeber beglichen wird. Oberste Pflicht eines Maklers ist es, die Interessen beider Parteien zu wahren und vermittelnd zu agieren. Weiterhin unterliegt er der Sorgfaltspflicht, haftet also im Notfall für durch ihn verursachten Schaden.

Kritik

Einige Makler nutzen einen Mangel am Immobilienmarkt aus, setzen auf die Gefühle potentieller Käufer statt auf objektive, wirtschaftliche Betrachtungen - und nehmen dabei eher die Rolle eines Auktionärs an, als eines Maklers. In der Praxis agieren viele Makler weder im Sinne der Verkäufer, noch im Sinne der Käufer und haben ein Eigeninteresse daran, die Provision zu maximieren (d.h. den Kaufpreis) - entgegen des Interesses der Käufer aber auch entgegen des Interesses des Verkäufers in dem der Arbeitsaufwand möglichst gering ausfallen soll und die Immobilie möglichst schnell zu einem einigermaßen guten Preis verkauft wird, anstatt dem maximalen, auch wenn dies länger dauert und auch mehrere Besichtigungen mit sich führen würde.

Sind Reservierungsgebühren von Maklern rechtmäßig?

Reservierungsgebühren sollen nach Auffassung vieler Makler auch dann gezahlt werden, wenn die potenziellen Erwerber kein Interesse mehr an einem Kauf haben und demzufolge kein Kaufvertrag zustande kommt. Eine Erstattung kommt bei Maklern meist nur in Frage, wenn der Käufer nicht verkaufen will oder er einen anderen Käufer findet, der möglicherweise mehr bezahlt. Nicht aber wenn der Käufer absagt: in diesem Fall soll die Summe für die Reservierung der Immobilie und die Vorbereitung des Kaufvertrages gezahlt werden. Das allerdings müssen Immobilienkäufer nicht akzeptieren. Denn:

Sie sollten die Reservierungsgebühr unbedingt zurückfordern.

Reservierungsvereinbarungen zählen normalerweise zu allgemeinen Geschäftsbedingungen. Vertragliche Vereinbarungen zur Zahlung einer Reservierungsgebühr verstoßen in den Fällen, in denen ein Kaufvertrag nicht zustande kommt, gegen das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und sind damit unwirksam.

Warum ist das so?

Immobilieninteressenten werden unangemessen benachteiligt, wenn sich Makler erfolgsunabhängige Vergütungen zusichern lassen. Denn jederzeit könnten sie das Objekt an Dritte veräußern, ohne die ursprünglichen Interessenten einzuschalten.

Reservierungsgebühren dürfen wie Provisionen nur erfolgsabhängig verlangt werden. Solche Gebühren unterliegen damit den Grundsätzen des Maklerrechts. Eine Vereinbarung zur Zahlung einer Reservierungsgebühr ist ohne zustande gekommenen Kaufvertrag unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hatte in der Vergangenheit in letzter Instanz entschieden, dass für den Fall des Nichtzustandekommens eines Kaufvertrages eine Reservierungsgebühr unwirksam und dem Immobilieninteressenten in voller Höhe zu erstatten sind.

Dieses exemplarisches Urteil bringe Klarheit für Makler und Immobilienkäufer bzw dem Verbraucher.

Zusammenfassung

Auch bei Reservierungsgebühren gelten die Grundsätze des Maklerrechts.

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