Samstag, 12. November 2011

Neues zum Münchner Rodenstock Garten / Dreimühlenviertel

Die Wohnungen im Münchner Rodenstock Garten sind inzwischen fast verkauft. Wenn auch viele kurz vor dem Notartermin einen Rückzieher machen, wenn Sie merken, dass die Wohnungen erst 2015 fertig sind und man bis dahin schon mal Geld (erst 30% dann häppchenweise) bezahlen muss, D.h. bis 2015 muss man jeden Monat schon mal Hypothekzinsen zahlen, hat aber keine Mieteinnahmen und man kann es selbst nicht nutzen Selbst ohne Finanzierung entgeht einem in der Zeit ein ordentlicher Zinsausfall - was den ohnehin heftigen Kaufpreis zusätzlich erhöht. Ob dieser Hypothekenzinsvorsprung/Zinsausfall der Jahre bis 2015 durch die vermeintliche Wertsteigerung ausgeglichen wird, darf bezweifelt werden.

Einige Gebäude wurden übrigens direkt komplett verkauft, was den Verkauf beschleunigt hat. Welche Kaufpreis bei diesem Direktverkauf erzielt wurde ist unbekannt  - auch zu welchen Konditionen.

Was ist noch übrig?

Im interessantesten und ruhigen Bereich Richtung Isartalstrasse, gibt es leider  nichts mehr - ausser oberhalb der Tiefgarage und dem Eckgebäude. Generell spricht man bei den übrigen Wohnungen um Summen deutlich  über 700,000 Euro + Garagenplätze + Kaufnebenkosten +  Zinsausfall + Hypothekzinsen bis bezugsfertig + Restrisiko. Selbst Steuertricks sind problematisch. Bei direkter Vermietung 2015 könnte es Probleme mit der Gewährleistung geben, wenn die Mieter Probleme nicht melden oder bemerken. Alleine wegen de Gewährleistung würde es sich aber lohnen erstmal selbst einzuziehen.

Wie zu erwarten war, gibt es noch in Isar-Richtung einige Wohnungen im Angebot der Baywobau - an der verkehrsreichen Straße möchte nicht jeder wohnen - vor allem nicht im Erdgeschoss oder den unteren Stockwerken.

Interessant sind die Quadratmeterpreise. Im Erdgeschoss der verkehrsreichen Auen Strasse (wer will da wohnen?) kostet der Quadratmeter ab ca. 5,000 Euro, im 3. Stock bereits 6,000 Euro und klettert dann weiter oberhalb der 8,000 Euro. D.h. die 5 Zimmer Wohnung im Dachgeschoss konkurriert dann im Bereich von 1 Mio mit der ein oder anderen Villa in Grünwald oder einem gehobenen Einfamilienhaus.

Möchte man also eine Mietrendite von 5% (vor wenigen Jahren waren es noch 6,5%), müsste man 22-35 Euro pro Quadratmeter an Miete verlangen. Dies wäre sozusagen 200% der maximalen Miete laut Mietspiegel. Auch wird in München spekuliert, die maximale Mietsteigerung von 20% in 3 Jahren auf 10% abzusenken.

Problematisch ist auch die Finanzierungsphase bis 2015: denn es müssen Zinsen bezahlt werden, auch wenn man die Immobilie 3,5-4 Jahre nicht vermieten oder nutzen kann. Selbst bei ausreichend Eigenkapital und ohne die Notwendigkeit einer Finanzierung über einen Hypothek, hat man in dieser Zeit einen Zinsausfall, da das eigene Kapital mehrere Jahre lang eingefroren ist und keine Rendite abwirft. D.h. der tatsächliche Kaufpreis der Immobilie ist wesentlich höher, wenn dies alles berücksichtigt wird. Der (hohe) Quadratmeterpreis ist dann ebenfalls wesentlich höher - und damit ist auch eine mögliche Wertsteigerung nicht mehr mit Sicherheit gegeben: der Zinsausfall zwischen 2011 und 2015 frisst quasi die zukünftige (mögliche) Wertsteigerung bereits wieder auf.

Zur Altersvorsorge auf 35 Jahre finanziert lohnt es sich sicherlich nicht - denn bis dahin wird sich der Immobilienmarkt wieder drastisch entspannt haben. Kandidaten für solche Immobilien wären sicherlich Investoren, die eine Alternative zu Gold suchen. Wie auch Gold, kann sich der Marktpreis der Immobilien aber auch in Zukunft wieder nach unten korrigieren.

Es reicht bereits, wenn die Kreditwürdigkeit von Deutschland herabgestuft wird (z.B. aufgrund der erneuten Neuverschuldung über 40 Milliarden in diesem Jahr), und schon fallen die Immobilienpreise wieder,

Das historische Zinstief in Deutschland hat auch zu einem historischen Höchststand bei den Immobilienpreisen in Deutschland geführt. Steigen also die Zinsen, fallen auch die Immobilienpreise. Immobilien können als sogenannten "Bonds" betrachtet werden.

Für Immobilienkäufer besteht auch das Risiko von zukünftig höherer Besteuerung, da die Bundesregierung früher oder später neue Einnahmequellen erschaffen muss, um die steigenden Schulden bewältigen zu können.

Im Gegensatz zu Ländern wie Großbritannien, hat Deutschland einen Bevölkerungsrückgang - insbesondere wenn die geburtenstarken Jahrgänge (die heute 40-45 jährigen) einmal nicht mehr leben, verliert Deutschland 50% der Einwohner - selbst wenn sich heute ein Babyboom ergeben würde (was definitiv nicht der Fall ist).


Dies ist natürlich auch für die Wirtschaft und wiederum für die Staatsschulden schlecht: denn ohne Menschen kein Wirtschaftswachstum und ohne Wirtschaftswachstum dreht sich die Schuldenspirale noch schneller in Richtung Totalreset.

München lebt derzeit (noch) von der guten wirtschaftlichen Ausgangslage und den vielen Arbeitsplätzen, die für Einwohner Nachschub in Form von gut ausgebildeten Hochschulabsolventen und Young-Professionals, sorgt. Normalerweise wäre die Bevölkerung in München ebenfalls rückläufig, da hier nicht ausreichend für Nachwuchs gesorgt wird. Allerdings ist dadurch auch ein großer Teil der Bevölkerung nur leicht in München verwurzelt und wäre im Zweifelsfall wieder schnell weggezogen, wenn es mit den Jobs nicht mehr so rosig aussieht.

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