Auf dem zukünftigen ehemaligen Rodenstock Gelände (noch wird dort gearbeitet...) im beliebten Münchner Dreimühlenviertel - sollen bald ca. 200 Wohnungen im ober(st?)en Preissegment entstehen.
Auch wenn es optisch nicht jedermann's Geschmack ist - stellt sich die Frage: Ist der Rodenstock Garten eine seltene Gelegenheit um an eine einigermaßen anständige Immobilien in guter Lage zu kommen - oder ist das ganze ein stark risiko-behaftetes Projekt ?
Die Vorteile:
- kompletter Neubau - auf absehbare Zeit keine Renovierungs/Instandhaltungskosten. Das meiste - wird wohl auf Garantie gehen, wenn es Probleme gibt
- im Gegensatz zu Bestandsimmobilien, gibt es nicht die Situation, dass man mit 50 potentiellen Käuferin in einem Raum steht - sondern man hat einen Einzeltermin mit einem Verkäufer und kann es sich "in Ruhe" überlegen - vor allem da die meisten Wohnungen schon seit letztem Jahr zum Verkauf stehen
- keine Provision beim Kaufpreis
- Nur 15% Anzahlung, der Rest nach Baufortschritt
- die Versicherunskammer Bayern und die Stadtsparkasse München haben dort auch im großen Stil investiert (siehe Nachteile!)
- die Versicherunskammer Bayern und die Stadtsparkasse München haben dort auch im großen Stil investiert (siehe Nachteile!)
Die Nachteile:
- man kauft die Katze im Sack. Es gibt keine verbindlichen, optischen Visualisierungen. Alle Abbildungen in den Verkaufsprospekten haben keinen "einklagbaren" Charakter. Ob es am Ende wirklich 100% so aussieht, ist nicht sicher. Man kann sich daher wahrscheinlich nur auf die Grundrisse beziehen.
- noch steht an dieser Stelle ein Bürogebäude - man muss sich drauf verlassen, dass alles bei dem Bau klappt - und man am Ende tatsächlich die gewünschte Wohnung zum gewünschten / versprochenen Preis beziehen kann
- es muss zwar keine Provision gezahlt werden, aber dafür MUSS man einen TG Stellplatz dazukaufen. Nein, keine Duplexgaragen, meist Vierfach Parker. Normalerweise sind nur Einzel TG Stellplätze rentabel, da alles andere immer teurere Reparaturen / Wartungen und Stromkosten auf sich zieht - so dass bei Vermietung nicht mehr viel von den Mieteinnahmen übrig bleibt.
- im Vergleich zu einer Bestandswohnung gibt es keinerlei Rücklagen bei einem Neubau. Die neue Eigentümergemeinschaft muss in den folgenden Jahren erstmal über höheres Wohngeld eine entsprechende Rücklage aufbauen.
- obwohl es sich um einigermaßen energieffiziente Wohnungen handelt (nach einem 3 Jahre alten Standard?), wenn auch keine Passiv-Häuser - werden die Nebenkosten nicht niedriger sein als bei irgendwelchen Altbau Wohnungen.
Der Grund: die relativ großen Grünanlagen müssen gepflegt werden, die Fassaden zur stark befahrenen Auenstrasse öfters gereinigt werden (wahrscheinlich eine externe Reinigungsfirma mit entsprechenden Kosten) - und im Allgemeinen wird bei großen Eigentümergemeinschaften ein effizientes wirtschaften kaum möglich sein.
- im Vergleich zu einer Bestandswohnung gibt es keinerlei Rücklagen bei einem Neubau. Die neue Eigentümergemeinschaft muss in den folgenden Jahren erstmal über höheres Wohngeld eine entsprechende Rücklage aufbauen.
- obwohl es sich um einigermaßen energieffiziente Wohnungen handelt (nach einem 3 Jahre alten Standard?), wenn auch keine Passiv-Häuser - werden die Nebenkosten nicht niedriger sein als bei irgendwelchen Altbau Wohnungen.
Der Grund: die relativ großen Grünanlagen müssen gepflegt werden, die Fassaden zur stark befahrenen Auenstrasse öfters gereinigt werden (wahrscheinlich eine externe Reinigungsfirma mit entsprechenden Kosten) - und im Allgemeinen wird bei großen Eigentümergemeinschaften ein effizientes wirtschaften kaum möglich sein.
- Frühestens Mitte 2015 wird das ganze fertig. Es ist schwer eine Bank zu finden, die das mitmacht - und wenn nicht ohne Bereitstellungszinsen über 3 Jahre. Dies macht einige (Zig-)Tausend Euro an Zinsen aus (je nach Kaufpreis) - und muss bei Vergleich mit anderen Immobilien zum Kaufpreis dazugerechnet werden. Auch hat man bis 2015 keine Mieteinnahmen. Steuerlich wird es auch schwer, eine Gewinnerzielungsabsicht in 3 Jahren zu belegen, um bis dahin die Verluste steuerlich abzuschreiben.
- zahlreiche rechtliche Streitereien mit den Nachbarn - da Bäume gefällt werden, die Baugrenzen/höhe angeblich nicht eingehalten wird, etc...
- der Westermühlbach soll offengelegt werden. Dies birgt immer auch ein erhöhten Risiko - die Tiefgarage könnte unter Wasser stehen (während oder nach dem Bau) - oder es könnte generell Probleme während dem Bau mit dem Grundwasser geben
- die Baywobau zahlt nur etwa 500 Euro Entschädigung für jeden Monat Bauverzögerung - die Kosten für den Käufer sind aber meist wesentlich höher!
- man kennt seine Nachbarn nicht (will man es selbst nutzen) - dies erfährt man frühestens und nur teilweise auf einem Notartermin - wenn es schon zu spät wäre
- wird der Rodenstockbau doch nicht durchgeführt (z.B. Bankenpleite, Insolvent der Baywobau...) steht man mit einer Hypothek ohne Wohnung da
- soweit ich gehört habe, steht die Bayerische Landesbank im Grundbuch an erster Stelle - läuft es schlecht, könnte man mit einer Erbpacht Wohnung am Ende dastehen?
- sitzt man auf dem Balkon zum Innenhof - sieht man direkt alle seine Nachbarn - und wird all seinen Nachbarn beobachtet - Privatsphäre wie in einer kleineren Wohnanlage, gibt es hier sozusagen nicht wirklich - man fühlt sich sicherlich wie auf einem Präsentierteller
- als Kapitalanlage nicht wirklich interessant - auf lange Sicht. Die Rendite ist schlechter als bei einem Tagesgeldkonto, das Risiko ist aber weitaus höher und man halst sich mit einer Immobilie immer auch Arbeit und Verantwortung auf. Interessant hierzu auch folgender Blogpost mit einem Hinweis zu einem Artikel in der SZ: http://www.immobilienblogger.de/2012/03/boom-oder-blase-kritische-worte-zum.html
- die Versicherunskammer Bayern und die Stadtsparkasse München haben also dort im großen Stil investiert- ein Zeichen für Sicherheit? Die Gegenfrage(n): Sind Sie eine Bank? Können Sie sich Geld für 0,5% leihen? Haben Sie ein paar Hundertmillionen oder gar Milliarden, die Sie vor dem Totalverlust schützen müssen? Nein? So geht es den meisten ;-) Leiht man sich selbst das Geld zu 3% oder mehr, ist die Mietrendite niedriger als die Einnahmen und man zahlt jeden Monat drauf. Mit einer extremen Wertsteigerung ist in nächster Zeit in München auch nicht mehr zu rechnen - im Gegenteil: kommt endlich mal die lange herbeigerufene Wirtschaftskrise in der Realität an, verschwinden Arbeitsplätze etc... und es gibt es auch wieder eine Korrektur bei den extrem hohen Immobilienpreise, die sich bei dem Rodenstock Garten neben Banken und Versicherungen nur extrem wohlhabende Menschen leisten können, oder Gutverdiener, die nicht mit Geld umgehen können und von der Bank als Geldquelle betrachtet werden..
- die Versicherunskammer Bayern und die Stadtsparkasse München haben also dort im großen Stil investiert- ein Zeichen für Sicherheit? Die Gegenfrage(n): Sind Sie eine Bank? Können Sie sich Geld für 0,5% leihen? Haben Sie ein paar Hundertmillionen oder gar Milliarden, die Sie vor dem Totalverlust schützen müssen? Nein? So geht es den meisten ;-) Leiht man sich selbst das Geld zu 3% oder mehr, ist die Mietrendite niedriger als die Einnahmen und man zahlt jeden Monat drauf. Mit einer extremen Wertsteigerung ist in nächster Zeit in München auch nicht mehr zu rechnen - im Gegenteil: kommt endlich mal die lange herbeigerufene Wirtschaftskrise in der Realität an, verschwinden Arbeitsplätze etc... und es gibt es auch wieder eine Korrektur bei den extrem hohen Immobilienpreise, die sich bei dem Rodenstock Garten neben Banken und Versicherungen nur extrem wohlhabende Menschen leisten können, oder Gutverdiener, die nicht mit Geld umgehen können und von der Bank als Geldquelle betrachtet werden..
- da das Rodenstock Gelände für einen sehr hohen Preis gekauft wurde (ca. 65 Millionen Euro ?) - geht die Rechnung nur auf, wenn enstprechend viele Luxuswohnungen im Bereich von 750,000-1 Mio verkauft werden. Die meisten davon wollte offenbar bisher noch keiner haben - und man findet sie schon seit geraumer Zeit bei Immoscout. Was passiert also, wenn sich nicht genügend Käufer finden und einige überteuerte Wohnungen dann die gewünschte Summer einbringen? Stopp des Projekts, Abspeckung oder gar eine Insolvenz der Baywobau? Und warum ist man der Meinung man könnte 2012 - nachdem jeder Wohlhabende sein Geld bereits seit 3 Jahren mehr oder weniger sicher angelegt hat, immer noch mehrere Wohnungen im Bereich von 1 Millionen verkaufen - bei einem Quadratmeterpreis ohne Steigerungsmöglichkeit nach oben aber mit großem Korrekturpotential nach unten?
- der Rodenstock Garten ist kein Luxus (Nähe zu den Zuggleisen, direkt an der stark befahrenen Auenstrasse, niedrige Decken, "nur" KfW 70, nicht mal ein Nullenergie oder Plusenergiegebäude, mehr oder weniger Standard-Baywobau Innenausstattung) - nur der Preis ist Luxus. 2012 wäre es begrüssenswert jedes Gebäude zumindest als Passivhaus zu bauen, aber nicht als KfW70 Haus, bei dem man ständig die Fussbodenheizung laufen lassen muss, damit es nicht zu sehr abkühlt und trotzdem jeden Monat fast genau so viele Nebenkosten hat wie bei einem Altbau von vor 150 Jahren. Für mich wäre ein Verkaufsargument, fast keine Nebenkosten zu haben (z.B. Sonnenkollektoren, Solaranlage, zusätzliche Stromerzeugung über die Heizung, wärmeisolierte Ziegel auf Steinbasis ohne Kunststoffe oder Chemie, eigenes TV Netz und Glasfasernetz für gemeinsames Internet). Auch wäre es mal zur Abwechslung gut gewesen, die Gewerberäume in der Eigentümergemeinschaft zu lassen, und die Mieteinnahmen in die gemeinsame Kassen fliessen zu lassen um 0 Euro Nebenkosten zu haben!
- durch das Gelände fließt der Westermühlbach - allerdings in einem begradigten Betonbett - zur einen Seite die Wand der Tiefgarage mit Lüftungsschlitzen. Das wird 100% nach Fertigstellung nicht toll aussehen und eher "versifft" aussehen als schön - insbesondere wenn sich die Betonwand dann mit Algen und Schmutz ablagern. Besser wäre es gewesen eine natürliche Begradigung einzuplanen.
- der grösste Minuspunkt ist die Architektur - vor allem im Innenhof: Das Innenhof Konzept passt zwar zum Viertel - früher waren Innenhöfer aber verschachtelt mit weiteren Gebäuden. Hier ist im Innenhof nur eine große Fläche - und jeder auf dem Balkon sieht jeden Nachbarn. Wie bei einem billigen Betonbunker. Luxus ist es seine Ruhe und etwas Diskretion zu haben - und nicht "Massentierhaltung"
- der Rodenstock Garten ist kein Luxus (Nähe zu den Zuggleisen, direkt an der stark befahrenen Auenstrasse, niedrige Decken, "nur" KfW 70, nicht mal ein Nullenergie oder Plusenergiegebäude, mehr oder weniger Standard-Baywobau Innenausstattung) - nur der Preis ist Luxus. 2012 wäre es begrüssenswert jedes Gebäude zumindest als Passivhaus zu bauen, aber nicht als KfW70 Haus, bei dem man ständig die Fussbodenheizung laufen lassen muss, damit es nicht zu sehr abkühlt und trotzdem jeden Monat fast genau so viele Nebenkosten hat wie bei einem Altbau von vor 150 Jahren. Für mich wäre ein Verkaufsargument, fast keine Nebenkosten zu haben (z.B. Sonnenkollektoren, Solaranlage, zusätzliche Stromerzeugung über die Heizung, wärmeisolierte Ziegel auf Steinbasis ohne Kunststoffe oder Chemie, eigenes TV Netz und Glasfasernetz für gemeinsames Internet). Auch wäre es mal zur Abwechslung gut gewesen, die Gewerberäume in der Eigentümergemeinschaft zu lassen, und die Mieteinnahmen in die gemeinsame Kassen fliessen zu lassen um 0 Euro Nebenkosten zu haben!
- durch das Gelände fließt der Westermühlbach - allerdings in einem begradigten Betonbett - zur einen Seite die Wand der Tiefgarage mit Lüftungsschlitzen. Das wird 100% nach Fertigstellung nicht toll aussehen und eher "versifft" aussehen als schön - insbesondere wenn sich die Betonwand dann mit Algen und Schmutz ablagern. Besser wäre es gewesen eine natürliche Begradigung einzuplanen.
- der grösste Minuspunkt ist die Architektur - vor allem im Innenhof: Das Innenhof Konzept passt zwar zum Viertel - früher waren Innenhöfer aber verschachtelt mit weiteren Gebäuden. Hier ist im Innenhof nur eine große Fläche - und jeder auf dem Balkon sieht jeden Nachbarn. Wie bei einem billigen Betonbunker. Luxus ist es seine Ruhe und etwas Diskretion zu haben - und nicht "Massentierhaltung"
