Es vor kurzem wurde der "Rodenstock Garten" als einmalige und letzte Gelegenheit bezeichnet, einen Neubau zu erwerben, der sich in zentrale Lage Münchens befindet und in direkter Isarnähe (die direkt Bahngleisnähe wurde dabei natürlich nicht hervorgehoben).
Jetzt, wo die Baywobau das letzte "Filetstück" München in allerbester Lage mit Luxuswohnungen in einem entstehenden monolithischen KfW-70 Betonbunkers "veredelt" - die ja strenggenommen in Abstimmung mit der Stadt München keine Luxusaustattung haben dürfen, sondern maximal zu Luxuspreisen verkauft werden dürfen - gibt es nie wieder eine Gelegenheit auf einen Neubau in zentraler Lage Münchens?
Abgesehen von der Hadynstrasse (hm...die letzten Wohnungen will irgendwie keiner haben, zu teuer?) und anderen aktuellen Baustellen (dort wo die gelben Kräne stehen)- gibt es nun - oh Wunder - mal wieder ein Neubauprojekt in noch ein bisschen zentralerer Lage - und sogar mit noch näherem U-Bahn Anschluss und ebenfalls direkt an der Isar. Statt den nahegelegenen Zuggleisen gibt es diesmal statt einer gleich zwei stark befahrene Strassen mit Lärm und krebserregenden Abgasen - aber dafür befindet sich alles in einer kleineren Wohnanlage (also nichts mit "Massentierhaltung").
Das ganze nennt sich "Glockenbachsuiten". Den Glockenbach gibt es zwar schon lange nicht mehr oberirdisch und der oft mit dem Glockenbach verwechselte Westermühlbach ist ein Stücken weiter weg - aber es ist ja schliesslich im "Glockenbachviertel" (eine einstige Wortschöpfung der Immobilienverwerter und Makler vor 20-30 Jahren kreiert).
Wie steht es mit den Preisen?
Preisbeispiele gibt es bereits - aber alle Kaufpreise im Detail erfährt man erst Anfang November (ja nach Nachfrage, passt sich der Preis sicherlich an):
Grob kann man sagen: in etwa 10,000 Euro pro Quadratmeter - im oberesten Geschoss sicherlich mehr - näher an der Strasse relativ sicher weniger.
Lage: 4. Obergeschoss
Kaufpreis: € 525.000,–
Lage: 4. Obergeschoss
Kaufpreis: € 735.000,–
(In diesem Preissegment hat selbst die Baywobau beim Rodenstock Garten schon seit Monaten was im Angebot - die letzten Filtestücke - oder auch Ladenhüter...ist auch ein anspruchsvolle Zielgruppe, die immer kleiner wird - die meisten sind schon seit 3 Jahren mit Betongold versorgt und sind eingenstiegen als Beton noch günstiger war als Gold- und würden im Zweifel lieber ein freistehendes EFH mit Garten ein paar Minuten außerhalb kaufen als eine sterile Neubauwohnung mit niedrigen Decken, vielen Mitbewohnern in der gleichen WEG, dem Ärger mit den Miteigentümern, der Hausverwaltung und u.U. auch dem Hausmeister - und den hohen Nebenkosten trotz (altem) KfW Standard. Auch in der Haydnstrasse sind die Wohnungen in diesem Preissegment noch lange nicht alle verkauft).
Im ehemaligen Gebäude der Heilsarmee in der Pestalozzistrasse wird schon seit 1 Jahr versucht Mieter im renovierten Altbau (super Gebäude - wesentlich mehr Charakter als so ein Neubau) zu finden - für 19 Euro Kaltmiete im Monat. Leider nicht so einfach.
Nehmen wir also einmal 17 Euro Kaltmiete / Quadratmeter bei Vermietung an - dann wären die 17*12/10,000 Euro bzw. mit Rücklagen und nicht-.umlegbaren Nebenkosten wären das in etwa 16,50*12/10,000 Mietrendite also 1,98% "Rendite" - ups - und die Kaufnebenkosten nicht vergessen. Selbst ohne Makler wären das 1,89%. D.h. trotz niedriger Zinsen, schafft es die Mietrendite trotzdem kleiner zu sein, als die Zinsen. Und: das Investitionsrisiko einer Entspannung des Münchner Immobilienmarkts wächst jedes Jahr. Wer gedanklich zu sehr im Münchner Immobilienmarkt gefangen ist, sollte sich mal eine Auszeit gönnen und sich die Immobilienpreise in anderen Städten Deutschlands anschauen. In vielen Gegenden gibt es Grundstücke quasi um sonst und die Herstellungskosten betragen in etwa 1,500 Euro / Quadratmeter - d.h. es ist ziemlich viel "Luft" zwischen 10,000 Euro / Quadratmeter und 1,500 Euro / Quadratmeter an Herstellungskosten..
Und, ob man es will oder nicht: in 30 Jahren hat Deutschland viel weniger Einwohner, und auch München. Eine langfristige Kapitalanlage, die einem aber jedes Jahr Verluste bringt, und auch sehr langfristig keine Wertsteigerung zu erwarten hat (sonst könnte man den Gebäudewert nicht steuerlich abschreiben), ist also eine Wertvernichtung.
Den Kauf einer solchen Wohnung kann man mit dem Kauf eines Autos vergleichen: Geld ausgeben um Spaß zu haben, aber das Geld wird damit nicht angelegt, es wird "ausgegeben" - auch wenn die Immobilie nie 0 Euro wert sein wird, da man noch einen Grundstücksanteil hat (ausser die doofen Investoren bei dem Erbpachtprojekt in der Jahnstrasse).
Also wenn schon ein Auto zur Kapitalanlage, wenigstens ein Oldtimer und keinen Neuwagen.
Aber nicht desto trotz: dieses Projekt wird diesmal auch wieder Käufer finden und bald ist alles verkauft. Es gibt einfach noch zuviel Geld im Umlauf und einige Menschen haben nun mal mehr Geld als Verstand.
Und zu diesen "einmaligen Gelegenheiten" - laufen Sie einmal durch das Glockenbachviertel - alleine in unmittelbarer Nähe zum Gärtnerplatz stehen zahlreiche abrißwürdige Top-Hits der 60er, 70er und 80er Jahre - und früher oder später geht es denen an den Kragen. Dann aber hat man wirklich eine A-Lage und keine B-Lage an verkehrsreichen Straßen oder Zuggleisen.
Warum auch Neubau statt Altbau? Wenn der Neubau 2,000 Euro / Quadratmeter mehr kostet als ein Altbau - oder lassen wir es nur 1,000 Euro sein, kann man auch einiges in so einen Altbau investieren und muss nicht bis Mitte 2015 warten, bis man einziehen kann. Bei 100 Quadratmeter Wohnfläche, sind das immerhin 100,000-200,000 Euro an Preisunterschied: damit kann man locker alle Wände rausreißen, den Grundriss ändern, neue Fenster und Türen schreinern lassen, die Böden und Wände isolieren und eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung einbauen...und hätte noch was für eine Weltreise übrig.
Jetzt, wo die Baywobau das letzte "Filetstück" München in allerbester Lage mit Luxuswohnungen in einem entstehenden monolithischen KfW-70 Betonbunkers "veredelt" - die ja strenggenommen in Abstimmung mit der Stadt München keine Luxusaustattung haben dürfen, sondern maximal zu Luxuspreisen verkauft werden dürfen - gibt es nie wieder eine Gelegenheit auf einen Neubau in zentraler Lage Münchens?
Abgesehen von der Hadynstrasse (hm...die letzten Wohnungen will irgendwie keiner haben, zu teuer?) und anderen aktuellen Baustellen (dort wo die gelben Kräne stehen)- gibt es nun - oh Wunder - mal wieder ein Neubauprojekt in noch ein bisschen zentralerer Lage - und sogar mit noch näherem U-Bahn Anschluss und ebenfalls direkt an der Isar. Statt den nahegelegenen Zuggleisen gibt es diesmal statt einer gleich zwei stark befahrene Strassen mit Lärm und krebserregenden Abgasen - aber dafür befindet sich alles in einer kleineren Wohnanlage (also nichts mit "Massentierhaltung").
Das ganze nennt sich "Glockenbachsuiten". Den Glockenbach gibt es zwar schon lange nicht mehr oberirdisch und der oft mit dem Glockenbach verwechselte Westermühlbach ist ein Stücken weiter weg - aber es ist ja schliesslich im "Glockenbachviertel" (eine einstige Wortschöpfung der Immobilienverwerter und Makler vor 20-30 Jahren kreiert).
Wie steht es mit den Preisen?
Preisbeispiele gibt es bereits - aber alle Kaufpreise im Detail erfährt man erst Anfang November (ja nach Nachfrage, passt sich der Preis sicherlich an):
Grob kann man sagen: in etwa 10,000 Euro pro Quadratmeter - im oberesten Geschoss sicherlich mehr - näher an der Strasse relativ sicher weniger.
2-Zimmer-Wohnung
Größe: ca. 53 m² Wfl.Lage: 4. Obergeschoss
Kaufpreis: € 525.000,–
3-Zimmer-Wohnung
Größe: ca. 78 m² Wfl.Lage: 4. Obergeschoss
Kaufpreis: € 735.000,–
(In diesem Preissegment hat selbst die Baywobau beim Rodenstock Garten schon seit Monaten was im Angebot - die letzten Filtestücke - oder auch Ladenhüter...ist auch ein anspruchsvolle Zielgruppe, die immer kleiner wird - die meisten sind schon seit 3 Jahren mit Betongold versorgt und sind eingenstiegen als Beton noch günstiger war als Gold- und würden im Zweifel lieber ein freistehendes EFH mit Garten ein paar Minuten außerhalb kaufen als eine sterile Neubauwohnung mit niedrigen Decken, vielen Mitbewohnern in der gleichen WEG, dem Ärger mit den Miteigentümern, der Hausverwaltung und u.U. auch dem Hausmeister - und den hohen Nebenkosten trotz (altem) KfW Standard. Auch in der Haydnstrasse sind die Wohnungen in diesem Preissegment noch lange nicht alle verkauft).
Im ehemaligen Gebäude der Heilsarmee in der Pestalozzistrasse wird schon seit 1 Jahr versucht Mieter im renovierten Altbau (super Gebäude - wesentlich mehr Charakter als so ein Neubau) zu finden - für 19 Euro Kaltmiete im Monat. Leider nicht so einfach.
Nehmen wir also einmal 17 Euro Kaltmiete / Quadratmeter bei Vermietung an - dann wären die 17*12/10,000 Euro bzw. mit Rücklagen und nicht-.umlegbaren Nebenkosten wären das in etwa 16,50*12/10,000 Mietrendite also 1,98% "Rendite" - ups - und die Kaufnebenkosten nicht vergessen. Selbst ohne Makler wären das 1,89%. D.h. trotz niedriger Zinsen, schafft es die Mietrendite trotzdem kleiner zu sein, als die Zinsen. Und: das Investitionsrisiko einer Entspannung des Münchner Immobilienmarkts wächst jedes Jahr. Wer gedanklich zu sehr im Münchner Immobilienmarkt gefangen ist, sollte sich mal eine Auszeit gönnen und sich die Immobilienpreise in anderen Städten Deutschlands anschauen. In vielen Gegenden gibt es Grundstücke quasi um sonst und die Herstellungskosten betragen in etwa 1,500 Euro / Quadratmeter - d.h. es ist ziemlich viel "Luft" zwischen 10,000 Euro / Quadratmeter und 1,500 Euro / Quadratmeter an Herstellungskosten..
Und, ob man es will oder nicht: in 30 Jahren hat Deutschland viel weniger Einwohner, und auch München. Eine langfristige Kapitalanlage, die einem aber jedes Jahr Verluste bringt, und auch sehr langfristig keine Wertsteigerung zu erwarten hat (sonst könnte man den Gebäudewert nicht steuerlich abschreiben), ist also eine Wertvernichtung.
Den Kauf einer solchen Wohnung kann man mit dem Kauf eines Autos vergleichen: Geld ausgeben um Spaß zu haben, aber das Geld wird damit nicht angelegt, es wird "ausgegeben" - auch wenn die Immobilie nie 0 Euro wert sein wird, da man noch einen Grundstücksanteil hat (ausser die doofen Investoren bei dem Erbpachtprojekt in der Jahnstrasse).
Also wenn schon ein Auto zur Kapitalanlage, wenigstens ein Oldtimer und keinen Neuwagen.
Aber nicht desto trotz: dieses Projekt wird diesmal auch wieder Käufer finden und bald ist alles verkauft. Es gibt einfach noch zuviel Geld im Umlauf und einige Menschen haben nun mal mehr Geld als Verstand.
Und zu diesen "einmaligen Gelegenheiten" - laufen Sie einmal durch das Glockenbachviertel - alleine in unmittelbarer Nähe zum Gärtnerplatz stehen zahlreiche abrißwürdige Top-Hits der 60er, 70er und 80er Jahre - und früher oder später geht es denen an den Kragen. Dann aber hat man wirklich eine A-Lage und keine B-Lage an verkehrsreichen Straßen oder Zuggleisen.
Warum auch Neubau statt Altbau? Wenn der Neubau 2,000 Euro / Quadratmeter mehr kostet als ein Altbau - oder lassen wir es nur 1,000 Euro sein, kann man auch einiges in so einen Altbau investieren und muss nicht bis Mitte 2015 warten, bis man einziehen kann. Bei 100 Quadratmeter Wohnfläche, sind das immerhin 100,000-200,000 Euro an Preisunterschied: damit kann man locker alle Wände rausreißen, den Grundriss ändern, neue Fenster und Türen schreinern lassen, die Böden und Wände isolieren und eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung einbauen...und hätte noch was für eine Weltreise übrig.
Lieber Immobilienblogger,
AntwortenLöschenvielen Dank für Dein immer spannendes und informatives Blog! Was nach meiner persönlichen Beobachtung mittlerweile in München immer unheimlicher wird, ist, dass die Abschaffung des gesunden Menschenverstandes sich nicht mehr nur auf die Trendlagen in der Innenstadt beschränkt. Fast jeden Tag sehe ich beispielsweise die Plakate für die STUDIO M Studentenapartments im traditionellen Arbeiterviertel Laim. Selbst dort werden von über 5000 EU bis an die 6000 EU pro Quadratmeter aufgerufen! Wir reden hier wohlgemerkt über Studenten-Wohnklos mit 20-30 qm, romantisch gelegen auf einem alten ALDI-Gelände eingequetscht zwischen den 7 Spuren der Landsberger Strasse (60 km/h Geschwindigkeitsbegrenzung) auf der einen und 28 parallelen Bahngleisen (S-Bahn, Fernzüge, Güterzüge, ICE-Waschanlage) auf der anderen Seite, mit einem Autohaus als Nachbarn. Wenig weiter befinden sich auf der gleichen Strassenseite u.a. zwei Bordelle. Also eine Traumgegend für Studierende (und ihre Eltern)! Der Anbieter verspricht "Traumrenditen" von 5,4% mit Nettomieten von "etwa" 500 EU pro Monat. Welcher Student Lust hat, an die 25 EU Kaltmiete (!) pro Quadratmeter für ein Zimmerchen in so einer sterilen, privat betriebenen Legebatterie ohne jedes studentische Flair zu zahlen, möchte ich mal wissen. Ich selbst wohne unweit von dort, allerdings in einer wesentlich ruhigeren und schöneren Ecke ohne Ausfallstrasse und S-Bahn als Nachbarn, sogar recht grün, und auch nicht in einem 50-Parteien-Hühnerstall. Dort zahle ich für eine Wohnung mit mehr als der DREIFACHEN Wohnfläche + Balkon + eigenem Keller mit 600 EU Kaltmiete im Monat kaum mehr als die angeblich "sichere" Nettomiete des winzigen Studentenapartments. (Übrigens keine Preise aus den 60ern: eingezogen bin ich 2010.) Wie verzweifelt kann ein Student also sein? Natürlich ist es für Studenten bei dem grossen Andrang in München schwierig, einen Vermieter bzw. Makler von sich zu überzeugen. Aber sind die Bedingungen des freien Marktes und der Schwerkraft deswegen ausser Kraft gesetzt? Auch für Studenten gibt es ja Ausweichmöglichkeiten: WGs, Pendeln aus dem Umland, oder einfach an eine andere Uni wechseln (bei wahrscheinlich > 600 EU Monatsmiete warm für ein winziges Zimmer quasi auf dem Bahnsteig sehr verlockend!). Das perfide ist aber, wie diese "Investitionsmöglichkeit" vermarktet wird: als "Einstieg in den Münchener Immobilienmarkt" für alle die, die nicht viel mehr als 100.000 EU anlegen können. Damit sind es dann eben nicht mehr die altmünchener Millionenerben oder Ölprinzen aus dem Morgenland, denen es auch wirklich egal sein kann, wenn ein paar 100.000 den Bach runtergehen. Nein: Hier wird gezielt der kleine Sparer umworben, der sein gesamtes bisheriges und zukünftiges Erspartes "sicher" anlegen will, z.B. als "Altersvorsorge". In Wirklichkeit wird man sich damit zumindest enormen Arbeitsaufwand ans Bein binden: Mehr als 1-2 Semester wird wohl auch der wohlsituierteste, lärmresistenteste und anspruchsloseste Student dort nicht ausharren wollen, bevor eine wesentlich schönere und wahrscheinlich noch dazu billigere Alternative in München gefunden ist. Ständige Suche nach neuen Mietern, Ärger mit Renovierung und Kautionsrückzahlung etc. sind also vorprogrammiert. Das böse Wort von der Schrottimmobilie drängt sich auf, auch weitab vom Luxusbereich und dem Glockenbach. Hoffentlich überlegen sich die "Investoren" das mal gut....