München ist dritt-teuerste Stadt Europas

Nach aktuellen Artikeln im ManagerMagazin, Hamburger Abendblatt, der Welt und einigen anderen Zeitungen/Zeitschriften ist München an Stelle Nummer 3 der teuersten Immobilien in Europa.

http://www.manager-magazin.de/finanzen/immobilien/muenchen-zaehlt-zu-teuersten-staedten-europas-a-906977.html

http://www.abendblatt.de/ratgeber/wohnen/article117525728/Muenchen-nach-Paris-und-London-am-teuersten.html

http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article13515348/In-Paris-steigen-Immobilienpreise-auf-Rekordniveau.html


Fast alle berichten hierbei von folgenden Durchschnittpreisen:

London: 10,000 Euro
Paris: 8,500 Euro
München 5,000 Euro

Im Endeffekt vergleicht man allerdings hierbei Äpfel mit Birnen, denn:

- London und Paris haben einen wesentlich größeren Speckgürtel als München. Im Speckgürtel sinken die Preise sehr schnell ab. Die Höchstpreise sind nur im Zentrum.

In München sind die Höchstpreise zwar auch im Zentrum - aber der Unterschied zu den Außenbezirken ist nicht so gravierend. Im Münchner Zentrum wird jedenfalls nur sehr selten etwas verkauft, was natürlich auch die Statistiken verfälscht

Da Paris und London größer sind, gibt es selbst im Zentrum für das entsprechende Kleingeld regelmäßig auch Immobilien zu kaufen. In München sind viele Immobilien im Zentrum "Karteileichen", die sich nur sehr schwer verkaufen (aufgrund der überhöhten Preisvorstellungen und aus Mangel an alternativen Angeboten).

Der Standard:

Wer sich für ein paar Millionen eine kleine Wohnung in Paris oder London kauft, hat meist eine Immobilie in einem schlechten Zustand, was sanitäre Anlagen, Fenster, Heizungen oder energetische Standards angeht. Hingehen wirkt eine Münchner Hart IV Wohnung von der Ausstattung und vom Baustandard wie eine Luxuswohnung in London oder Paris.

Die Nebenkosten:

Wer sich beispielsweise in London ein Haus kauft - zahlt nicht nur hohe Counsil Tax - sondern oft auch zusätzlich zu den Nebenkosten eine hohe Service charge. Der Unterschied zwischen besitzen und mieten wird immer kleiner

1 Euro pro Quadratmeter Miete zahlen - oder lieber 0 Euro ?

Die Welt hat in einem Artikel sehr schön die Kontraste zwischen dem Immobilienmarkt in Westen (z.B. München) und dem Osten (z.B: Görlitz) hervorgehoben:

http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article108576321/Wohnungsnot-im-Westen-und-Oststaedte-sterben-langsam.html

Diesen Artikel sollte sich einmal alle Politiker einmal zu Gemüte führen - und all vor allem alle Münchner, die sinnlos und teilweise auch hirnlos ihre Zeit mit dem Kampf gegen steigende Mieten verplempern.

Man sieht auch wieder mal: München hat kein Wohnungsproblem - Deutschland hat ein grundlegendes Problem auf regionaler und bundespolitischer Ebene.

Es gibt bei dem Kampf um Studenten, gut-ausgebildete junge Leute, Arbeitnehmer und Investoren wenige Gewinner wie z.B. München - und viele Verlierer, wie beispielsweise Görlitz oder andere Städte in Ostdeutschland.. Durch den demographischen Wandel verstärkt sich die Konkurrenzsituation zwischen einzelnen Städten in Zukunft noch weiter.

Den Stern Journalisten Gerd Blank und Martin Motzkau, die folgenden Artikel fabriziert haben:

http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/protest-gegen-steigende-mieten-deutschland-gehen-die-wohnungen-aus-1617972.html

kann man nur entgegnen: Deutschland gehen nicht die Wohnungen aus - Deutschland gehen die Menschen aus. Dass übergangsweise  zuviele Lemminge auf einmal in München, Hamburg oder Berlin eine Unterkunft suchen sollte dabei eigentlich nur eine Begleiterscheinung einer sehr viel dramatischeren Entwicklung sein.

Wer am lautesten schreit, dass er sich keine Wohnung in München leisten kann - sollte doch bitte schön mit guten Beispiel vorangehen und in eine kostenlose, sanierte Wohnung in der schönen Altstadt von Görlitz ziehen.

Immobilienpreise und damit auch die Mietpreise sind nichts anderes als ein Spiegel der Arbeitslosigkeit. Wenig Arbeitslosigkeit führt immer zu steigenden Preise - und hohe Arbeitslosigkeit zu fallenden Preisen.

Kläglich Versuche die Folgen falscher Politik durch Mietspiegel und Einschränkungen der maximalen Mieterhöhungen (z.B. 10% statt 30% in 3 Jahren) - sind bekanntlich kontraproduktiv. Zuviele Probleme mit normaler Vermietung führen zu noch mehr Gewerbeimmobilien und bevorzugter möblierter Vermietung, Vermietung an WGs und Einzelmietverträgen, die dann nicht diesen Restriktionen unterliegen. Wird es ganz extrem, werden Wohnungen von den Investoren lieber als Zweitwohnung oder Abstellkammer verwendet - und damit stehen die Wohnungen dann keinem zu Verfügung. Auch Gesetzte gegen "Luxussanierungen" sind Rohrkrepierer: Das Problem ist nicht die "Luxussanierung" einer Bestandsimmobilie, das Problem sind die bereits hohen Preise der unsanierten Bestandsimmobilien. Wird eine unrenovierte Wohnung für 5,000 Euro / Quadratmeter verkauft - und müssen 1,000 Euro / Quadratmeter in eine Entkernung und grundlegende Sanierung gesteckt werden (z.B. Elektrospeicheröfen austauschen, Bad sanieren, Fenster/Türen/Böden tauschen, Wände verputzen, Fassade erneuern etc...) ist es eigentlich total irrelevant ob am Ende eine Standardbadewanne für 100 Euro verbaut wird oder eine Luxusbadewanne für 500 Euro - das macht am Endpreis wirklich nicht viel aus. Viele Mieter würden auch lieber einen Cent mehr pro Jahr bezahlen, und dafür eine schönere Badewanne vorfinden - aber so ist nun mal die Erhaltungssatzung in München gestrickt
Wird hingegen eine Wohnung für 2 Millionen mit einem Wellnessbereich ausgestattet, zahlen die Bauunternehmer zur Not auch gerne mal 25,000 Euro Strafe für einen Verstoß - wenn es überhaupt zu einer Strafzahlung kommen sollte.

Ich bin kein Politiker oder Verfassungsrechtler - aber helfen würde ein Gesetz oder ein Paket aus Maßnahmen, um Studenten & Arbeitsplätze in Deutschland "gerechter" auf alle Städte zu verteilen.

Bis dahin liegt es an den Städten und Gemeinden selbst, etwas gegen den Abzug der Bevölkerung zu tun:
Firmen & Studenten von Städten wie München abwerben und mit attraktiven Vergünstigungen locken (z.B. reduzierte Gewerbesteuer, günstiges oder kostenloses Bauland bzw. Gewerbeflächen, kostenlose Studentenappartments, gute Lehrpläne und gut-ausgestattete Universitäten mit einem effizienten Verhältnis zwischen der Anzahl der Studenten zu den Professoren, sehr günstige Baugrundstücke oder kostenlose Bestandsimmobilien der Gemeinden zum selbst sanieren, kostenlose Kindergarten und Kita Plätze etc...). Aber oft sind auch die Gemeiden, die unter einem Bevölkerungsschwund leiden selbst schuld - zu träge und unfähige Gemeinderäte und Bürgermeister - keine Ideen, kein Mut für Veränderungen und damit wird sich auch nichts zum besseren verändern.

Immobilien als Kapitalanlage & der demographische Wandel

Fast überall in Deutschland steigen zur Zeit die Immobilienpreise - aufgrund der Instabilität des Euro, der schleichenden Geldentwertung und der immer weiter fallenden Zinsen:

Da Immobilien allerdings eine langfristige Kapitalanlage sein sollte - wäre es besonders wichtig einen Blick in die Zukunft zu werfen und sich vor allem mit der demographischen Entwicklung in einzelnen Städten (oder Ländern) zu beschäftigen.

Denn was bringt eine günstige Immobilie, wenn in 15, 20 oder 30 Jahren der Leerstand zu groß ist, daß man keine Mieteinnahmen mehr erzielen kann und auch beim Verkauf keinen Abnehmer findet?

Demographische Entwickung in München (Prognose für 2030)

Demographische Entwickung in Würzburg (Prognose für 2030)

Demographische Entwickung in Berlin (Prognose für 2030)

 

Demographische Entwickung in Hamburg (Prognose für 2030)

Demographische Entwickung in Frankfurt/Main (Prognose für 2030)

Demographische Entwickung in Dresden (Prognose für 2030)

Keine Kompromisse beim Immobilienkauf eingehen

Gerade jetzt - in einer Zeit mit sehr geringen Zinsen, sehr hohen Immobilienpreisen und einem sehr knappen Angebot, ist es wichtig weiterhin auf Qualität und gute Lage zu achten.

Wenn der Markt leergefegt ist - wie derzeit in München oder Hamburg - steigen Immobilienpreise für gute Immobilien extrem - und selbst zuvor unverkäufliche Immobilien finden Abnehmer. Mancher Käufer ist vielleicht froh, überhaupt etwas gefunden zu haben - aber langfristig gesehen, z.B in 5 oder 10 Jahren, wenn sich der Immobilienmarkt entspannt hat - kann es sein, dass man für solche Immobilien dann keinen Abnehmer mehr findet - oder nur mit sehr hohen Abschlägen, so dass das ganze zu eine Verlustgschäft wird.

Die niedrigen Zinsen und hohe Unsicherheit wegen dem Euro, haben viele Kapitalanlegern zu Immobilien getrieben - jedoch nicht ohne Folgen: Die Kaufpreise sind immens gestiegen - so dass selbst durch die niedrigeren Zinsen das ganze nicht mehr ausgeglichen werden kann. Schlimmer noch: fallen die Immobilienpreise wieder auf das Niveau von 2007, zahlt man nicht nur durch die zuvor bezahlten Kauferwerbsnebenkosten und möglichen Maklergebühren drauf - sondern auch durch den gesunkenen Wiederverkaufswert.

Da "Lage, Lage, Lage" nach wie vor noch gilt - führte dies dazu, dass in den sehr guten und bekannten Lagen inzwischen Quadratmeterpreise erreicht haben, so dass selbst die Vermietung langfristig nur zu Verlusten führt.

D.h. stimmt der Kaufpreis trotz guter Lage nicht, sollte man lieber nichts kaufen und sein Geld anders investieren. Eine gute Formel zur Beurteilung eines Kaufpreises ist in München beispielsweise die Kaltmiete x  28. Wesentlich darüber, macht es nicht viel Sinn - besonders wenn Maklergebühren noch zum Kaufpreis dazukommen.

Berlin bald Kopf-an-Kopf mit München?

Habe heute einmal ein bisschen nach Immobilien in Berlin geschaut...

Vor einigen Jahren gab es in Berlin noch schöne, große Altbau Immobilien in recht guten Lagen für die Hälfte der Preise in München.

Berlin hat aufgeholt - für eine 3-4 Zimmer Altbau Wohnung in guter Lage zahlt man nun auch schnell mal deutlich über 400,000 Euro.

Jedoch sind die Mieten nicht im gleichen Maße gestiegen - d.h. als Kapitalanlage ist Berlin denkbar ungeeignet:

- große Gefahr von Mietausfällen - in Berlin geht nichts ohne Schufa Auskunft
- sehr niedrige Mieten
- oft geringe Rücklagen
- eine Wohnung vermietet und verkauft sich relativ langsam

Daher sind wohl auch die Makler Provisionen in Berlin bei 7% und in München fast immer 3,57%