Montag, 6. Februar 2012

Münchner Immobilienpreise: Prognose 2012

Lohnt es sich jetzt noch eine Immobilie in München zu kaufen oder ist das Risko eines Preisverfalls im Münchner Wohnimmobiliensektor zu groß?

Diese Frage stellen sich zur Zeit viele. Schaut man sich die aktuellen Hypothekenzinsen an, kommt man leicht auf die Gedanken, sich jetzt noch die niedrigen Zinsen zu sichern um damit eine Immobilie zur Selbstnutzung oder zur Kapitalanlage zu kaufen.

Das sollte man als Selbstnutzer berücksichtigen:

Als Selbstnutzer, ist man auf sicherer Seite falls:

  • die Immobilie die Traumimmobilie ist, in der man so lange wie möglich wohnen bleiben möchte
  • das Stadtviertel / die Gegend einem so gefällt, dass man dort ebenfalls am liebsten "für immer" bleiben möchte
  • die Wohnung groß genug ist, damit möglicher Nachwuchs kein Grund für einen Auszug werden kann
  • die Hypothekenzinsen + Zinsausfall des Eigenkapitals niedriger sind als die Miete, die man alternative Zahlen müsste. Niedriger deshalb, da man auch höhere laufende Kosten hat, wenn man eine Wohnung besitzt - die man als Mieter nicht trägt (Hausverwaltungskosten, Reparaturen...)
  • stimmen die oberen Faktoren alle bis auf den letzten Punkt, könnte man hier auch etwas Abstriche machen - aber man sollte wirklich genau rechnen!
  • man sollte sich nicht auf alleine auf zukünftige Immobilienpreissteigerungen verlassen: kommt es nicht zur gewünschten Entwicklung und die Hypothek läuft aus - ist man schnell verschuldet oder hat wesentlich höhere monatlichen Belastungen. 
  • es kann immer zu unvorhergesehenen Ereignissen (Umzug, Scheidung, Todesfall) kommen, die man einkalkulieren sollte (z.B. Versicherungen)
  • nicht das gesamte Vermögen als Eigenkapital einsetzen, aber auch mindestens 20-30% Eigenkapital einsetzen - je mehr desto sicherer. 
  • Die Hypothekenzinsen sind bei Selbstnutzung nicht steuerlich absetzbar, daher sind weniger Schulden immer am besten.
  • Die Hypothek sollte auch in schlechten Zeiten abzahlbar sein
  • alle paar Jahre könnten höhere Instandhaltungsrücklagen in Form von Sonderumlagen auf den Eigentümer zukommen.
Das sollte man als Kapitalanleger berücksichtigen:
  • man sollte wissen: Mit Unterschrift des Kaufvertrags hat man schon mal 8,57% des Immobilienwerts verloren - durch Kaufnebenkosten + Maklerprovision (falls die Maklerprovision gezahlt werden muss).
  • Setzt man 20% Eigenkapital ein, hat man gleich nach dem Kauf ca. 43% seines Eigenkapitals verloren! Diesen Verlust muss man in den nächsten Jahren mit Mieteinnahmen wieder reinholen. D.h. eine Wohnung kurz nach dem Verkauf wieder verkaufen (müssen) führt zu Verlusten. Im angespannten Münchner Immobilienmarkt ist es sehr selten so günstig eine Wohnung zu bekommen, bei der kurzfristig 8,57% auf den Kaufpreis wieder drauf gerechnet werden können.
  • Hypothekenzinsen sind zwar steuerlich abschreibbar - d.h. hohe Zinsen sind steuerlich gut - aber auch das Risiko steigt bei dem Einsatz von zu wenig Eigenkapital. Mit hohem Eigenkapital sinkt aber die Rendite bei Vermietung ("Eigenkapitalrendite")
  • Mieten waren in Q IV/2011 in München zum ersten seit vielen Jahren mal rückläufig(!) - es können sich immer weniger Menschen die hohen Mieten leisten, da die Kaufkraft schwindet. Wenn Nahrungsmittel, Pflegeprodukte, Autokosten + Abends weggehen teurer wird, bleibt weniger für die Miete übrig
  • in den letzten 30 Jahren haben sich alle DAX Aktien vervierfacht - Immobilienpreise im Schnitt nur verdoppelt - trotz Einbruch bei den Aktien
  • Makler erzählen gerne: In München sind die Immobilienpreise noch (fast) nie gefallen - immer nach oben gegangen oder seitwärts. Liebe Makler: Die Hypothekenzinsen sind auch noch (fast) nie gravierend nach oben gegangen - wenn nur kurzzeitig. Auf lange Sicht sind bisher(!) die Hypothekenzinsen nur gefallen. Die Hypothekezinsen können nicht viel mehr weiter fallen - d.h. Sie müssen früher oder später mal wieder steigen. Es wäre äussert unwahrscheinlich, dass die Zinsen auf diesem niedrigen Niveau viele Jahre oder Jahrzehnte lang verharren werden. Natürlich müssen die Zinsen aus diversen Gründen von allen Staaten derzeit niedrig gehalten werden. Aber wer garantiert, dass dies in 20-30 Jahren noch der Fall ist?  Eine Altersvorsorge in diesem Zeithorizont in Immobilien ist mit einem gewissen Risiko behaftet. 
  • Gerade beim Immobilienkauf zur Kapitalanlage ist die lange Sicht wichtig: Was ist die Immobilie noch in 10, 20 oder 30 Jahren wert?
  • in 15 Jahren werden die demographischen Auswirkungen auch in München langsam spürbar. Die meisten Münchner sind zugereist - sterben aber die anderen Orte und Städte langsam aus, ziehen auch weniger nach München - egal ob Studenten oder Arbeitnehmer - es wird zu wenige Menschen in Deutschland geben und auch weniger nach München ziehen. Das Bevölkerungswachstum wird auf lange Sicht nicht immer weiter steigen.
  • Vor 5 Jahren konnte man sich für 1,000 Euro im Monat bei 6% Zinsen (bei langer Zinsbindung), 200,000 Euro an "Schulden" leisten. Heute sind es bei 3% Zinsen bereits 400,000 Euro.Was passiert wenn man sich irgendwann für 1,000 Euro im Monat nur noch 300,000 Euro oder wieder nur 200,000 Euro leisten kann? Ganz eindeutig: Es kann nicht mehr soviel für Immobilien wie im Moment bezahlt werden und die Preise gehen runter. Immobilien die vor 3 Jahren für 250,000 Euro gekauft wurden und heute für 400,000 Euro, sind dann morgen nicht 700,000 Euro wert, sondern eventuell wieder nur 300,000 Euro. Wer seine Rechnung aber darauf aufbaut, dass der Wahnsinn so weiter geht, geht ein großes Risiko ein - wie vor wenigen Jahren die Amerikaner, Spanier, Iren und Briten.
  • Bei Neubauimmobilien ist der Miet- und Zinsausfall bis zur Fertigstellung zu berücksichtigen. Der Rodenstock Garten wird beispielsweise erst Mitte 2015 fertig. Gleichzeitig sind auch ohne Provision die Kaufpreise so hoch, dass es sehr schwer wird, die Kosten über Miete und in Vereinbarkeit mit dem Mietspiegel wieder reinzubekommen. Gleichzeitig steigt mit jedem Jahr die Gefahr, dass sich die Immobilienpreise in München wieder erholen und auf die alten Werte (Miete/Kaufpreis Verhältnis) zurückfallen.
  • Steuerliche Schönrechnungen sind gefährlich: Muss man vor 10 Jahren wieder verkaufen, muss man alle Steuervergünstigungen wieder zurückzahlen
  • auf steuerliche Vorteile verlassen, funktioniert auf lange Sicht nicht wirklich: Mit jedem Regierungswechsel besteht das Risiko von Steueränderungen (Abschreibungen) oder der Einführung von neuen Steuern (z.B. Schweizer System bei Immobilienbesitz - wenn man als Eigentümer keine Miete zahlst, gilt das als geldwerter Vorteil, der versteuert werden muss. Oder: Einführung einer Vermögenssteuer)
  • Ein relativ sicherer Immobilienkauf als Kapitalanleger liegt vor, wenn sich die Immobilien in 15 Jahren abbezahlt hat - und danach beginnt die "Gewinnzone". Zur Zeit würde ich von allem abraten was über 20 Jahreseinnahmen hinaus geht. Und das meine ich im Ernst. Alles andere ist Spekulation, dass man mit steigenden und keinen fallenden Immobilienpreisen rechnen kann.Wer meint, in München könnten Immobilienpreise niemals fallen, sollte sich den massiven Preisanstieg in den letzten 5 Jahren ansehen und das ganze mit den Immobilienblasen in den USA, Spanien oder Großbritannien vergleichen. Auch sollte man sich keine Durchschnittszahlen des Münchner Immobilienmarkts anschauen  - sondern die Kaufpreisentwicklung des Stadtviertels, in dem man etwas kaufen möchten. Auf Stadtteilebene bezogen gab es in den letzten 5 Jahren bereits Verdopplungen oder Verdreifachungen der Immobilienpreise!
Egal ob als Selbstnutzer oder Kapitalanlager - ringt man sich dennoch zu einem Immobilienkauf hin - sollte man zumindest die Maklerprovision umgehen! Egal was Makler in ihrem Kleingedruckten stehen haben - dass eine Maklerprovision fällig ist, ist nicht immer rechtlich haltbar oder eindeutig.

Ich empfehle den vorherigen Blogpost zum Thema "So vermeidet man Maklergebühren":

Der Maklervertrag wird somit erst in dem Moment begründet, in dem der Interessent den Makler nach Zugang des Exposés abermals anruft und um einen Besichtigungstermin bittet. Erkundet der Käufer die Immobilie dagegen auf eigene Faust und läßt sich von den Grundstücksnachbarn Name und Anschrift des Eigentümers geben, so ist ein Maklerauftrag nicht zustande gekommen. 

http://www.immobilienblogger.de/2012/02/so-vermeidet-man-maklergebuhren.html

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