Donnerstag, 23. Februar 2012

Sie wollen in jetzt in Immobilien investieren? Am besten nochmal überlegen...

Artikel, in denen das Thema "Betongold" bzw. investieren in Immobilien nicht so euphorisch gesehen werden, häufen sich in letzter Zeit.

Interessanteste  Beiträge und Artikel zum Status der Immobilienwirtschaft in Deutschland sind aktuell:

1. Ein Artikel in der SZ mit  dem Titel "4-Zimmer, Küche, Panik"

http://www.sueddeutsche.de/geld/preise-fuer-immobilien-vier-zimmer-kueche-panik-1.1289419

2. Eine Sendung im Bayrischen Rundfunk mit dem Titel "Zu teuer um wahr zu sein" - mit Fokus auf die Immobilienpreise in München:

http://www.br.de/fernsehen/das-erste/sendungen/report-muenchen/videos-und-manuskripte/immobilienpreise-deutsche-grossstaedte100.html



3. Der aktuelle Bericht der Bundesbank:

http://www.bundesbank.de/download/volkswirtschaft/monatsberichte/2012/201202mb_bbk.pdf

Zitat: "[...]Es darf jedoch nicht außer Acht gelassen 
werden, dass die Wohnraumnachfrage in längerfristiger Perspektive wesentlich von den relativ ungünstigen demographischen Eckwerten 
bestimmt wird, die selbst von der sich abzeichnenden verstärkten Zuwanderung nur ansatzweise veränderbar sind. Dadurch wird auch das 
gesamtwirtschaftliche Wachstumspotenzial begrenzt. Es ist somit nicht gesichert, dass sich der 
für Wohnzwecke perspektivisch zur Verfügung 
stehende Ausgabenspielraum soweit verbreitert, 
dass steigende Kaufpreise jederzeit durch zukünftige Mieteinnahmen gedeckt werden können. Noch erscheint das Rückschlagspotenzial 
für die Preise überschaubar. Gerade bei Investitionen in Wohnimmobilien mit dem Ziel der 
Realwertsicherung ist dieses Risiko aber ins Auge 
zu fassen.[...]"


Der Aussage der Bundesbank stimmte ich eindeutig zu. Prinzipiell sollte man allerdings die demographische Entwicklung in der jeweiligen Region berücksichtigen, und überlegen, bis wann man die Immobilie spätestens veräußern möchte.

Für München, gibt es bereits Bevölkerungsprognosen hierzu:

http://www.mstatistik-muenchen.de/themen/bevoelkerung/berichte/berichte_2010/mb100301.pdf

2030 gibt es also ca. 40% die 75 Jahre oder älter sind. München wird zum Altenheim. Wer auf 30 Jahre in Immobilien investieren möchte, sollte also darauf achten, "seniorengerecht" zu kaufen.

Woran bisher offenbar noch keiner gedacht hat: Die Faktor Zuzug und Wegzug sind bei der Bevölkerungsentwicklung in München wesentlich bedeutender als die Faktoren Geburten/Todesfälle. Was also wenn München zu einer Hochburg der Senioren wird? Wieviele junge Leute möchten dann noch nach München ziehen? Sicherlich wird es dann andere Ziele für junge Leute geben als München. Man muss sich das nur einmal vorstellen: 40% Senioren 75+ im Jahre 2030. Keine Parties mehr am Gärtnerplatz im Sommer, da sich die Senioren beschweren, keine Strandparties an der Isar, da bei den Bürgerversammlungen wahrscheinlich zu über 90% nur noch Senioren anwesend sind, die alles ablehnen. Auch jetzt ist dort der Anteil der älteren Herrschaften über 50%, denn Senioren haben Zeit und Sie beschweren sich gerne und mögen keine Vorschläge, die sie in ihrer Ruhe stören könnten. Sobald der Anteil der Senioren in München die kritische Masse überschritten hat, wird es keine grösseren Wanderungen von jugendlichen nach München geben und die bisher positive Bevölkerungsentwicklung kann sich auch schnell ins Gegenteil drehen.

Blick nach Österreich

Extrem (!) interessant ist auch, das Österreich die 10 Jahresfrist zum steuerfreien Wiederverkauf von Immobilien gestrichen hat.

Wird dies auch in Deutschland eingeführt, bremst das sicherlich die Immobilienpreisinflation etwas aus - aber auch Immobilienbpreise würden dann in Deutschland vermutlich sinken.

http://diepresse.com/home/immobilien/markt/investment/734634/Vorsorgewohnungen_Renditen-sinken

Dann würden Immobilien nicht mehr so oft und schnell wieder verkauft werden - und dadurch wird die Preissteigerung verlangsamt. Viele werden es sich auch einfach nicht mehr leisten wollen/können, eine Immobilie zu verkaufen, die laut Finanzamt einen Buchwert von 35% des Marktwerts hat (Grundstücksanteil).

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