Dienstag, 13. Dezember 2011

Das Märchen vom Steuern sparen

Gerne hört man von Maklern die Mär vom Steuernsparen. Wer hat denn nicht schon einmal gehört "Kaufen Sie einen Altbau - dann können Sie Steuern sparen" oder "Ein Wohnungskauf lohnt sich nur, wenn Sie vermietet ist - dann kann man die Zinsen abschreiben und ausserdem Steuern sparen".

Das ist natürlich alles Quatsch: Man bekommt von Vater Staat nicht geschenkt. Wird eine Wohnung (oder Immobilie im Allgemeinen) wieder verkauft, muss man natürlich schön brav die Abschreibungen wieder zurückzahlen.

Beispiel:


Anschaffungskosten 250.000 Euro
Verkaufspreis: 220,000 Euro (!)

= Veräußerungsverlust 30.000 Euro

+ Abschreibungen 135.000 Euro (Sonder-AfA plus lineare AfA)

= Spekulationsgewinn: 105.000 Euro

Ergebnis:

Vermieter Hans Mustermann muss bei 100.000 Euro Jahresgehalt etwa 53.000 Euro Einkommensteuer auf den Verkaufserlös zahlen.

Wenn man X Euro im Jahr abschreiben kann (z.B. 1/30), wird auch davon ausgegangen, dass man innerhalb von 30 Jahren den gesamten Wohnungspreis auch wieder in die Instandhaltung investiert - ansonsten wäre die Wohnung nach 30 Jahren nicht abgeschrieben. Verkauft man also vorher und hatte gar keine Instandhaltungskoste, da man es auf den Vorbesitzer und Nachbesitzer abwälzt, muss man das ganze wieder zurückzahlen.

Man möchte meinen: Wieso versteuern? Man hat ja keinen Gewinn gemacht, sondern einen Verlust?!

Falsch:  Man hat die Wohnung in diesem Fall vermietet und 9,5 Jahre schön die Wohnung steuerlich abgeschrieben. Der Buchwert der Wohnung (!) ist also nicht der Kaufpreis sondern der Kaufpreis - Abschreibungen! Es gibt also tatsächlich eine dicke Nachzahlung ans Finanzamt!

Merke:

Der Verkauf einer Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist bleibt nur steuerfrei, wenn der Eigentümer das Objekt ausschliesslich(d.h. kein Büroraum oder sonstiges) selbst genutzt hat. Dazu muss eine der beiden folgenden Bedingungen erfüllt sein. Der BFH hat diese Bedingungen mit seinem aktuellen Urteil bestätigt:
Das Gebäude muss entweder
  • während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbst genutzt worden sein oder
  • zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren
    ausschließlich selbst genutzt worden sein.
"Ausschließlich selbst genutzt" heißt: Es darf keine Wohnung oder Einliegerwohnung vermietet werden. Kein Problem ist es dagegen, wenn der unverheiratete Eigentümer mit Freund oder Freundin in dem Haus oder der Wohnung lebt. Auch das wäre Eigennutzung.

Abschreibungen sind nichts anderes als Rückstellungen für spätere Ausgaben (z.B. Sanierungen, Instandhaltung). Werden diese Ausgaben nicht getätigt und hat diese Rückstellungen nicht in Anspruch genommen, müssen sie natürlich wieder zurückgezahlt werden. 

Auch sollte man sich nicht auf die Regel "steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren" verlassen. In 10 Jahren kann politisch in Deutschland viel passieren - und es wäre nicht das erste Gesetz, dass wieder gekippt wird. Sicher ist, dass Deutschland Geld braucht und irgendwann und irgendwie die immer weiter steigenden Schulden (trotz sogenannter "Schuldenbremse") zurückzahlen muss.

Selbst wenn man Immobilien mit einer Sicht auf 10 Jahre zur Vermietung kauft, sollte man die demographische Entwicklung nicht vergessen: 2021 wird es weniger Nachfrage nach Immobilien geben und damit werden unabhängig von den steigenden Zinsen auch zusätzlich die Immobilienpreise fallen.

Kommentare:

  1. Sehr interessant! Ich dachte:

    Verkaufspreis - Anschaffungskosten =
    = Spekulationsgewinn:

    Das Gebäude muss entweder
    während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbst genutzt worden sein oder
    zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren
    ausschließlich selbst genutzt worden sein.

    Ich habe eine Wohnung seit 4 Jahre, bis August 2011 vermietet, aber jetzt nicht, wie kann ich beweisen dass ich in der Wohnung selbst nutzte? Mein Bruder wohnt ganzes Jahr da und ich wohne auch aber nicht 12 Monaten.

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  2. Bruder/Familie gilt auch als privat. Es muss eher bewiesen werden, dass etwas vermietet war, nicht dass es nicht vermietet war. Selbst wenn, können z.B. Strom- oder Telefonrechnungen als Nachweis eingereicht werden.

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