Mittwoch, 28. Dezember 2011

IVD-Vorstand Günter Gültling warnt vor sinkenden Immobilienpreisen in München

In der TZ wird in einem Artikel über die Wohnungspreise in Mücnehn der IVD Vostand zitiert, der davor warnt, sich zu sehr von günstigen Hypothekenzinsen blenden zu lassen:


Manche Verkäufer haben Preisvorstellungen jenseits von Gut und Böse. Die wollten für die Wohnung vor einem Jahr 2000 
Euro pro Quadratmeter und jetzt 3000 Euro.“ Die Preise seien auch so hoch, weil viele Geldige nach der Krise nicht in Aktien, sondern in sichere Immobilien investierten. Sollte am Finanzmarkt wieder mehr Rendite zu holen sein, könnten in zwei, drei Jahren die Immobilienpreise in München wieder sinken


Der Artikel ist allerdings bereits 1 Jahr alt - seitdem haben die Immobilienpreise weiter angezogen und man ist nun über 4000 Euro / Quadratmeter angekommen - bei Neubauten über 5,000 Euro / Quadratmeter.


Unrecht hat der IVD Vorstand natürlich nicht gehabt - die Warnung sollte 2011/2012 natürlich um so ernster genommen werden. Der Grund für die nun steigenden Immobilienpreise in München - die Jahrzente mehr oder weniger stabil geblieben sind - ist primär das Umschichten des Vermögens viele Münchner und ausländischer Investoren von Aktien auf Immobilien. Natürlich ist das Umschichten von Aktien auf Immobilien wesentlich schneller möglich als umgekehrt - vor allem da viele sicherlich - auch mit viel Geld - trotzdem auf Eigenkapitalrendite optimieren und steuerliche Vorteile durch Fremdfinanzierung (d.h. Hypothek) nutzen möchten. 


Sobald einmal ein Hypothekenvertrag über 5 oder gar 10 Jahre unterschrieben ist, wird man etwas "un"mobiler und muss dann im Zweifelsfall aufgrund der Steuernachzahlungen dann so große Abstriche in Kauf nehmen, dass man erstmal nicht verkauft und das Ende der Zinsbindungsfrist abwarten muss. Der Wechsel von Immobilien in Aktien ist also nicht für alle Immobilienbesitzer möglich - entweder ist es vermietet und man hat sinnvollerweise die Immobilie finanziert - so dass man die Zinsen mit den Mieteinnahmen gegenrechnen kann  - oder man nutzt die Immobilie selbst. Bei selbstgenutzten Immobilien ist es ebenfalls unwahrscheinlich, dass man schnell wieder auszieht. Hat man sich an sein Stadtviertel in München gewöhnt und besitzt eine schöne Wohnung, die man vor ein paar Jahren gekauft hat - wird man sicherlich bleiben wollen. Auch wäre es sehr unwahrscheinlich, etwas besseres oder günstigeres zu finden. Dies gilt besonders dann, wenn es sich um ein sehr begehrten Stadtteil handelt, wie z.B. das Dreimühlenviertel, Gärtnerplatzviertel oder Haidhausen. Die schlechten Lagen in München und die Immobilien mit Haken trifft es dann natürlich zuerst - weshalb die Lage immer das entscheidende sein soll. Wie es in der SZ aber auch einmal ausgedrückt wurde "Lage!Lage!Lage - aber nicht um jeden Preis!".


Thomas Aigner von Aigner Immobilien hat in einem Interview folgendes geäussert:


Ich rechne eher damit, dass sich die Preise auf einem hohen Niveau beruhigen werden. Natürlich wachsen die Bäume auch auf dem Immobilienmarkt nicht in den Himmel, ich gehe aber davon aus, dass die Preise in Deutschland solide unterstützt sind. Eine Korrektur kann es dagegen im Luxussegment im Preisbereich über 8.000 Euro je Quadratmeter geben. Hier sehe ich klare Anzeichen für Übertreibungen. 


Bei Immobilienpreisen über 8,000 Euro pro Quadratmeter muss ich spontan an folgende Projekte denken:

  • Rodenstock Garten (mit Bereitstellungszinsen bis zur Fertigstellung Mitte 2015!) 
  • yoo Luxuswohnungen beim alten Südfriedhof
  • Luxuswohnungen am alten Thalkirchner Bahnhof im Naturschutzgebiet ("Isargärten")
  • Hofstatt
  • Max 12

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